The First-Time  

Homebuyer Education  

and Counseling  

Demonstration 

Baseline Report:

Study Design and Implementation

U.S. Department of Housing and Urban Development  |  Office of Policy Development and Research

The First-Time Homebuyer Education 

and Counseling Demonstration 

Baseline Report: Study Design and 

Implementation 

Prepared by 

Donna DeMarco 

Nichole Fiore 

Shawn Moulton 

Debbie Gruenstein Bocian 

Laura Peck 

Sarah Ballinger 

Karen Cuenca 

Louise Rothschild 

Stephen Whitlow 

Abt Associates 

Prepared for 

U.S. Department of Housing and Urban Development 

Office of Policy Development and Research 

January 2017 

Acknowledgments  

The authors of this report gratefully acknowledge the efforts of many individuals who have 

assisted in carrying out the First-Time Homebuyer Education and Counseling Demonstration 

since it began in 2011. They particularly thank the government technical reviewer Dr. Marina 

Myhre for her guidance and support throughout all phases of the research. Other staff members 

at the U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research, have provided valuable guidance and technical oversight for the study. We also extend 

our appreciation to Sarah Gerecke, Deputy Assistant Secretary for Housing Counseling for 

HUD’s Office of Housing Counseling. 

Special thanks are due to the individual participants in the First-Time Homebuyer Education and 

Counseling Demonstration, who have continued to share their experiences of the homebuying 

process with the study team.  

The study would not be possible without the enthusiasm and dedication of the participating 

lenders and housing counseling agencies. The study team is grateful for their many contributions 

and continued commitment to the study. Specifically, we would like to thank NeighborWorks 

America, ClearPoint, Community Ventures Corporation, and the National Council of La Raza. 

This study has benefited from the contributions of a number of technical experts. The study 

design reflects guidance from experts in random assignment methodology and from subject 

matter experts knowledgeable about and close to the operations of homebuyer education and 

counseling services. The authors are especially grateful to Dr. Stephanie Moulton (Ohio State 

University), Doug Dylla, and Lucy Gorham (University of North Carolina). The study team 

would like to recognize Dr. Jonathan Spader (Joint Center for Housing Studies of Harvard 

University) for his direction, leadership, and passion as the project’s former director at Abt 

Associates.  

We also thank the members of our expert panel, J. Michael Collins (University of Wisconsin-

Madison), Chris Herbert (Joint Center for Housing Studies of Harvard University), Peter Zorn 

(Freddie Mac), Carolina Reid (University of California-Berkeley), Kris Rengert (Federal Deposit 

Insurance Corporation), Kenneth Brevoort (Consumer Financial Protection Bureau), and 

Genevieve Melford (Consumer Financial Protection Bureau). 

Implementing the study design required the efforts of a large team to recruit and work with 

housing counseling agencies, enroll study participants, develop site-specific implementation 

plans, and conduct random assignment. The following staff at Abt Associates carried out this 

work: Lionel Combat and Brian Sokol designed the random assignment and service tracking data 

collection system, and Sage Computing developed the randomization software. Louise 

Rothschild, Stephen Whitlow, Elizabeth Giardino, Valerie Benson, Elizabeth Copson, Tara 

Wommack, Zachary Epstein, Galen Savidge, and Jill Hamadyk worked with the agencies 

collecting service tracking data and conducted on-site research to learn about their services. 

Karen Cuenca, Sarah Ballinger, Stephanie Mills, Lily Rosenthal, Yolanda Borquaye, Marble 

Karuu, Renee Lamoreau, Amar Patel, Emily Bell, and Cora Goldston contacted study 

participants to encourage them to complete the services offered them. Anna Jefferson 

coordinated the study participant outreach effort. Edward Bein, Utsav Kattel, Alison Comfort, 

Tanya de Sousa, and Stephanie Mills contributed to the analysis conducted for this study.  

ii 

The First-Time Homebuyer Education and Counseling Demonstration involved an extensive 

effort to collect data directly from study participants at several junctures. Abt SRBI led the 

participant data collection activities under the direction of Chintan Turakhia, Robert Magaw, and 

Julie Pacer. Molly Caldaro, Nick Bertoni, Yasmin Pluss, Brian Shepard, Emily Martinez, Sandra 

Hernandez, Estella Sena, and Amanda Reilly (all at Abt SRBI) also played key roles in 

coordinating and monitoring data collection activities. The study team would also like to thank 

the telephone and field interviewers who spent many hours collecting survey information from 

study participants.  

Laura Peck (Abt Associates), Roberto Quercia (University of North Carolina), and Debbie 

Gruenstein Bocian (Abt Associates) are the project’s principal investigators. Donna DeMarco 

(Abt Associates) is its project director and Nichole Fiore (Abt Associates) is its deputy project 

director. Shawn Moulton (Abt Associates) is the study’s director of analysis. The study’s project 

quality advisor, Dr. Jill Khadduri (Abt Associates), provided technical guidance throughout all 

phases of the project and thoughtful and constructive comments on this report. Dr. Meryl Finkel 

(Abt Associates) provided management oversight throughout all phases of the project.  

Disclaimer 

The contents of this report are the views of the contractor and do not necessarily reflect the views 

or policies of the U.S. Department of Housing and Urban Development or the U.S. government. 

iii 

Foreword 

The U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) has sought to measure the 

impact of pre-purchase counseling for nearly 40 years. Although a number of recent studies have 

shown positive or neutral results of homebuyer education or counseling on outcomes such as 

personal budgeting, use of credit, mortgage delinquency, and foreclosure avoidance, none of 

these studies has been a large-scale, long-term, random-assignment trial. Congress and 

researchers have long recognized the importance of a true randomized research demonstration to 

isolate the effect of housing education and counseling on first-time homebuyer outcomes from 

other effects. This report provides a window into the rigorously designed demonstration now 

under way to provide insight into the value of homebuyer education and counseling that meet 

HUD Housing Counseling Program standards and that is delivered both remotely (through the 

Internet and telephone) and in person to potential first-time homebuyers. 

In 2014, HUD successfully launched a large-scale, randomized experiment to reliably assess the 

impact of homebuyer education and counseling for a diverse sample of more than 5,800 low-, 

moderate-, and middle-income prospective first-time homebuyers in 28 U.S. metropolitan areas. 

Preliminary 12-month findings on the first 2,377 study participants were available and released in 

June 2016 [https://www.huduser.gov/portal/sites/default/files/pdf/First-Time-Home-Buyers.pdf].  

With enrollment of the full study sample complete, this report presents the study research design and 

describes its implementation, the characteristics of the treatment and control groups, and participants’ 

early experiences with the intervention, including an analysis of focus group discussions.  

Like most “firsts,” this study has already shed light on key issues for replicating such research 

and for policy. In particular, although the very low take-up for in-person education and 

counseling and the much higher take-up of online education and remote counseling documented 

in the preliminary report persist for the full sample, we are now discovering additional 

information on what drives those differences in consumer preference and behavior.  

The research and focus group results point to various strategies to reach potential first-time 

homebuyers and to the types of people for whom a particular mode of education or counseling 

may be most desirable. The study underscores the public- and private-sector contributions 

necessary to stand up a randomized controlled trial of this complexity and scope, and it reflects 

the strength of HUD’s underlying commitment to homebuyer knowledge and how knowledge 

influences behavior. The magnitude of the sample (N = 5,854), the geographic representation  

(28 large U.S. metropolitan areas), and the scientific rigor and independence of the study are 

unparalleled in the housing counseling field. With the successful implementation of the 

randomized experiment, we are hopeful that over the next 3 years the study will produce the 

long-sought answers about the impact of homebuyer education and counseling on first-time 

homebuyers’ mortgage literacy and preparedness, homebuyer outcomes, and loan performance. 

The study will also measure the value of housing counseling and education for those who chose 

not to buy or were unable to buy their first home after the education and counseling. 

Katherine M. O’Regan 

Assistant Secretary for Policy Development and Research 

Department of Housing and Urban Development 

iv 

Contents 

Executive Summary ..................................................................................................................... ix 

Experimental Evaluation Design .......................................................................................... ix 

The Intervention ..................................................................................................................... x 

Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample .......................................... xi 

Take-up of Homebuyer Education and Counseling Services .............................................. xii 

Conclusion .......................................................................................................................... xiii 

1.  Introduction ........................................................................................................................... 1 

Background ............................................................................................................................ 1 

Study Overview ..................................................................................................................... 3 

Data Sources .......................................................................................................................... 4 

Study Timeline ....................................................................................................................... 4 

Report Objectives ................................................................................................................... 5 

Organization of This Report .................................................................................................. 6 

2.  Research Questions and Evaluation Design ........................................................................ 8 

Research Questions and Study Outcomes .............................................................................. 8 

Experimental Evaluation Design ......................................................................................... 10 

Impact Analysis ................................................................................................................... 13 

3.   The Intervention: In-Person and Remote Homebuyer Education and Counseling............. 15 

National Industry Standards for Homeownership Education and Counseling .................... 15 

In-Person Homebuyer Education and Counseling Services ................................................ 16 

Remote Homebuyer Education and Counseling Services ................................................... 23 

The Study’s Training and Monitoring of Agencies ............................................................. 27 

Comparison of In-Person and Remote Services .................................................................. 28 

4.  Participant Recruitment, Enrollment, and Random Assignment ................................... 31 

Study Participant Recruitment ............................................................................................. 32 

Study Participant Enrollment ............................................................................................... 34 

Random Assignment ............................................................................................................ 38 

5.  Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample ..................................... 41 

The Study Sample at Baseline ............................................................................................. 41 

Baseline Balance Testing ..................................................................................................... 56 

External Validity of the Study’s Sample ............................................................................. 60 

6.  Take-up Rates and Service Tracking Data ....................................................................... 71 

Treatment Group Take-up Rates .......................................................................................... 71 

Intensity of Education and Counseling Service Received ................................................... 75 

Encouraging Study Participants To Take Up Homebuyer Education and Counseling 

Services .............................................................................................................................. 82 

7.  Focus Groups ....................................................................................................................... 87 

Prior Knowledge About Homebuyer Education and Counseling ........................................ 88 

Homebuyer Education and Counseling ............................................................................... 88 

Obstacles and Challenges to Completing Homebuyer Education and Counseling ............. 97 

v 

Preferences Expressed by Participants ................................................................................. 99 

Benefits of Services and Saving Money ............................................................................ 101 

Dissemination of Information ............................................................................................ 105 

Experience of Study Enrollment ........................................................................................ 107 

Key Findings From the Focus Groups ............................................................................... 109 

8.  Summary and Next Steps .................................................................................................. 111 

Summary ............................................................................................................................ 111 

Next Steps .......................................................................................................................... 113 

Appendix A: Previous Studies of Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling .. A-1 

Appendix B: Data Sources ....................................................................................................... B-1 

Appendix C: Study Participant Recruitment and Enrollment ............................................. C-1 

Appendix D: HUD Letter to Potential Study Participants.................................................... D-1 

Appendix E: Study Brochure ................................................................................................... E-1 

Appendix F: Study Participant Consent Agreement .............................................................. F-1 

Appendix G: Study Participant Eligibility Assessment ......................................................... G-1 

Appendix H: Study Participant Baseline Survey ................................................................... H-1 

Appendix I: Welcome to the Study Materials ......................................................................... I-1 

Appendix J: Focus Group Recruitment and Implementation ............................................... J-1 

Appendix K: Works Cited ....................................................................................................... K-1 

vi 

List of Exhibits 

Exhibit 1.1:  Timeline of the HUD First-Time Homebuyer Education and Counseling 

Demonstration ..........................................................................................................5 

Exhibit 2.1:  Logic of Intervention’s Influence on Outcomes .......................................................9 

Exhibit 2.2:  Outcome Domains and Illustrative Outcomes ........................................................10 

Exhibit 2.3:  Study Enrollment, by Group and Time Period .......................................................12 

Exhibit 3.1:  National Industry Standards, Homebuyer Education’s Core Content ....................16 

Exhibit 3.2:  The Study’s 28 Metropolitan Areas ........................................................................17 

Exhibit 3.3:  Housing Counseling Agencies Providing the Study’s In-Person Services .............18 

Exhibit 3.4:  NeighborWorks America  Realizing the American Dream: In-Person 

Homebuyer Workshop Curriculum........................................................................22 

Exhibit 3.5:  NeighborWorks America  Realizing the American Dream: In-Person 

Homebuyer Counseling Activities .........................................................................23 

Exhibit 3.6:  eHome America’s Online Homebuyer Education Curriculum ...............................25 

Exhibit 3.7:  Summary of Telephone Counseling Protocol .........................................................27 

Exhibit 3.8:  Differences Between In-Person and Remote Homebuyer Education and 

Counseling .............................................................................................................30 

Exhibit 4.1:  Study Locations and Sample Sizes .........................................................................31 

Exhibit 4.2:  Step-by-Step Process To Recruit Study Participants From Lenders .......................32 

Exhibit 4.3:  Step-by-Step Process To Enroll Study Participants ................................................34 

Exhibit 4.4:  Study Recruitment and Enrollment Process by the Numbers .................................39 

Exhibit 4.5:  Study Participant Compensation for Study Activities ............................................40 

Exhibit 5.1:  Baseline Sociodemographic Characteristics, Full Sample ......................................42 

Exhibit 5.2:  Baseline Income Distribution, Full Sample ............................................................42 

Exhibit 5.3:  Percent of Study Participants With Low, Moderate, Middle, and High 

Income, Full Sample ..............................................................................................43 

Exhibit 5.4:  Baseline Household Composition, Full Sample .....................................................44 

Exhibit 5.5:  Proportion of Borrowers Who Plan To Purchase With a Co-Borrower, by 

Marital Status, Full Sample....................................................................................45 

Exhibit 5.6:  Stage in the Homebuyer Process at Baseline, Full Sample .....................................45 

Exhibit 5.7:  Baseline Measures of Financial Behaviors, Full Sample ........................................47 

Exhibit 5.8:  Baseline Credit Score, Full Sample ........................................................................47 

Exhibit 5.9:  Baseline Savings, Cash for Downpayment, and Nonmortgage Debt, Full 

Sample....................................................................................................................48 

Exhibit 5.10:  Financial Characteristics at Baseline: Home Purchasers vs. Nonpurchasers ........49 

Exhibit 5.11:  Pre-purchase Housing Arrangements, Full Sample ...............................................50 

Exhibit 5.12:  Pre-purchase Rental Costs and Expected Home Purchase Costs ...........................51 

Exhibit 5.13:  Estimated Housing Cost Burden ............................................................................52 

vii 

Exhibit 5.14:  Importance of Neighborhood Features at Baseline, Full Sample ..........................54 

Exhibit 5.15:  Most Important Home or Neighborhood Feature at Baseline, Full Sample ..........54 

Exhibit 5.16:  Importance of Home Features at Baseline, Full Sample ........................................55 

Exhibit 5.17:  Years Planned To Live in the Home They Purchased or Plan To Purchase, 

Full Sample ............................................................................................................56 

Exhibit 5.18:  Summary of Baseline Balance Tests ......................................................................57 

Exhibit 5.19:  Baseline Balance Testing, Demographic Characteristics of Study 

Participants .............................................................................................................58 

Exhibit 5.20:  Baseline Balance Testing, Measures of Homebuying Stage, Financial 

Responsibility and Creditworthiness of Study Participants ...................................59 

Exhibit 5.21:  Four Indicators of Economic, Housing Market, and Mortgage Market 

Conditions (4 Panels) .............................................................................................61 

Exhibit 5.22:  Comparison of Study Sample at Baseline and Renters (2015) ..............................66 

Exhibit 5.23:  Comparison of Study Homeowners at Baseline and Recent Homebuyers ............69 

Exhibit 5.24:  Comparison of Study Sample to Population of Pre-purchase Clients Served 

by Three National Homebuyer Education and Counseling Providers ...................70 

Exhibit 6.1:  Take-up Rates, by Mode of Treatment Offered, as of August 2016 .......................72 

Exhibit 6.2:  Take-up Rates, by Mode of Treatment Offered and Stage in Homebuying 

Process, as of August 2016 ....................................................................................74 

Exhibit 6.3:  Completion and Duration of Remote Homebuyer Education .................................76 

Exhibit 6.4:  Completion and Duration of In-Person Homebuyer Education ..............................77 

Exhibit 6.5:  Duration of Homebuyer Counseling, Among Counseling Completers ..................78 

Exhibit 6.6:  Time From Random Assignment to Completion of Homebuyer Education, 

Homebuyer Counseling, or Both ...........................................................................79 

Exhibit 6.7:  Homebuyer Counseling Action Items and Goals Provided to Counseling 

Completers .............................................................................................................81 

Exhibit 6.8:  Outreach Process for Treatment Group Members ..................................................83 

Exhibit 6.9:  Results of Random Assignment Referral Calls .......................................................84 

Exhibit 7.1:  Distribution of Focus Group Attendees (N = 64) ...................................................87 

Exhibit 8.1:  Future Study Products ...........................................................................................114 

Exhibit A.1:  Summary of 16 Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling 

Evaluations .......................................................................................................... A-4 

viii 

Executive Summary 

For generations, homeownership has been a gateway to the middle class and a cornerstone of the 

American Dream. As the recent collapse and uneven recovery of the housing market revealed, 

however, homeownership can pose risks, both to borrowers and to the broader economy. 

Homebuyer education and counseling are designed to help prospective first-time prospective 

homebuyers think critically about the benefits and risks of homeownership, understand how to 

choose affordable homes and appropriate mortgage products, and build the financial knowledge, 

resources, and behaviors needed for sustainable homeownership and long-term financial health. 

The aim is not only to help them navigate the homebuying process but to help them  keep  their 

homes over the long term. Although a body of prior research suggests that education and 

counseling are helpful for homebuyers, conclusive evidence linking homebuyer education and 

counseling causally to desired outcomes is lacking. This study fills a critical research information 

void and is poised to provide the best evidence yet available about the effectiveness of 

homebuyer education and counseling.  

The First-Time Homebuyer Education and Counseling Demonstration (hereafter, the 

Demonstration) uses a randomized experimental design, the gold standard for evaluation, to 

evaluate the effectiveness of homebuyer education and counseling services for low-, moderate-, 

and middle-income (LMMI) prospective first-time homebuyers. The Demonstration began 

enrollment in September 2013 and is expected to follow study participants over 42 months to 

determine the impact of homebuyer education and counseling on a wide variety of outcomes 

related to homeownership preparedness and search; financial literacy, capability, and 

management; and homeownership sustainability. As elaborated in this report, the Demonstration 

has successfully completed its implementation phase, partnering with three national lenders and 

over 60 housing education and counseling agencies across 28 metropolitan areas to recruit and 

enroll a large sample of LMMI prospective first-time homebuyers and randomly assign them to 

three homebuyer education and counseling treatment groups and a control group that received no 

services.  

This Baseline Report has four main objectives: (1) to describe the Demonstration’s design; (2) to 

detail the Demonstration’s implementation from inception through enrollment; (3) to describe 

the study sample’s characteristics; and (4) to describe the treatment groups’ experiences with the 

intervention through the first 12 months of their enrollment in the study. This information 

provides context for interpreting later findings on intervention impacts. 

Experimental Evaluation Design 

The Demonstration uses an experimental evaluation design, randomizing eligible prospective 

first-time homebuyers to one of three treatment groups or to a control group. Those study 

participants assigned to a treatment group were offered free in-person services, free remote 

services, or their choice of free in-person or free remote services. Those study participants 

randomly assigned to the control group were not offered any homebuyer education or counseling 

services.  

The primary research question of the Demonstration is  What impact does offering homebuyer 

education and counseling have on low-, moderate-, and middle-income prospective first-time 

homebuyers?   

ix 

In answering this question, the study will estimate the impact of the intervention on outcomes in 

three domains: (1)  homeownership preparedness and search; (2)  financial literacy, capability, and management;   and  (3)  homeownership sustainability. 

The Demonstration’s intervention is the  offer of free homebuyer education and counseling 

services—that is, members of the treatment group gained free access to homebuyer education 

and counseling services, but they were not required   to  take up the services. As a result, the study will produce experimental impact estimates of being  offered free homebuyer education and 

counseling. Later analyses will estimate the impacts of taking up those services and of 

completing services. Although the planned methods for estimating the impacts of taking up and 

completing services rely on experimental data, they require additional assumptions that exceed 

those necessary to produce the experimental estimate of the impact of offering homebuyer 

education and counseling and, therefore, will further limit interpretation.  

Three large national mortgage lenders partnered with HUD and the study team to recruit the 

study’s participants. Lenders screened their national databases for customers who met the 

following criteria: (1) the customer resided in 1 of the study’s 28 locations (metropolitan areas); 

(2) the customer contacted the lender regarding preapproval, prequalification, or application for a 

home loan; (3) the customer would be a first-time homebuyer (had not owned a home in the 

previous 3 years); and (4) the customer was part of a LMMI household (defined as having a 

household income of less than 120 percent of the local area’s median income). Customers who 

were interested in participating in the study and who consented to having their contact 

information shared were referred by the lenders to the study team. Any customers participating 

in a downpayment assistance or other program that required homebuyer education or counseling 

were excluded from the study because the requirement would preclude their random assignment 

to the control group that received no services. 

During the study’s enrollment period (September 2013 through February 2016), the study team 

enrolled 5,854 eligible prospective first-time homebuyers. The Demonstration is expected to 

follow all study participants over 42 months, collecting and analyzing administrative data from 

the lenders, the Federal Housing Administration, a credit bureau, and the housing counseling 

agencies, as well as data from a baseline survey and follow-up surveys (funding permitting) of 

the study participants. This Demonstration is poised to inform the evidence base, providing 

critical information about the long-term impact of homebuyer education and counseling services 

for a large, diverse sample of prospective first-time homebuyers, whether they purchase a home 

or not. 

The Intervention 

The intervention evaluated in this Demonstration consists of the offer of free homebuyer 

education and counseling. Homebuyer  education is general training about buying a home and 

financial management; homebuyer  counseling is one-on-one guidance tailored to the particular 

needs of the individual homebuyer. The homebuyer education and counseling services in the 

study are provided in two modes: in person and remotely (that is, through the Internet and by 

telephone). These two modes reflect current practices in the homebuyer education and 

counseling industry.  

x 

For the provision of services, the study team partnered with 63 local housing counseling agencies 

and two remote service providers across 28 large metropolitan areas throughout the United 

States. The local housing counseling agencies deliver the homebuyer education in group 

workshops and the homebuyer counseling in one-on-one and face-to-face sessions. For remote 

services, the study team partnered with providers eHome America for online homebuyer 

education and ClearPoint for telephone homebuyer counseling. 

All agencies participating in the study adhere to the National Industry Standards for 

Homeownership Education and Counseling (Advisory Council, 2013) and are HUD approved, 

ensuring that the intervention services provided through the study are reasonably consistent in 

structure and content and are administered by programs that have been reviewed by HUD to 

meet its standards for quality. Findings generated from this study, however, may not be 

generalizable to other types of programs (for example, foreclosure counseling) or to services 

provided by other types of agencies (for example, those that do not adhere to the National 

Industry Standards or are not approved by HUD).  

Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample 

This Baseline Report profiles the study participants’ sociodemographic characteristics and 

financial situation and capability at the time of study enrollment. The study sample is diverse 

along many dimensions. For example, more than 60 percent of the sample self-identifies as a 

member of a minority group: 25 percent as Hispanic, 20 percent as African-American, and 12 

percent as Asian. Thirty-nine percent are White and not Hispanic. Compared with recent 

homebuyers observed in the American Housing Survey (AHS), the study sample has roughly the 

same proportions of Hispanic and African-American homebuyers and a slightly higher share of 

Asian homebuyers. Sixty percent are male and 40 percent are female. The study participants 

represent a range of education attainment, but most (54 percent) have at least a bachelor’s 

degree. Most participants (90 percent) were working full time at the time of enrollment, and 

about one-fourth (26 percent) planned to buy a home with a co-borrower. Study participants and 

their co-borrowers had a median income of $54,000 in the year prior to study enrollment, and 90 

percent had credit scores of 620 or higher at the time of enrollment. 1  

Although the study targeted customers who were in the initial stages of the homebuying process, 

the study enrolled participants at various stages of the process. Nearly 25 percent of study 

participants had not yet visited any homes at the time of study enrollment; 36 percent had visited 

homes but had not yet had an offer accepted; 25 percent had signed a purchase agreement; and 13 

percent of study participants had already purchased a home. The stage at which participants enter 

the study has implications for the potential impacts of homebuyer education and counseling. The 

further along participants are in the homebuying process, the more decisions they have already 

made and, consequently, the less homebuyer education and counseling can influence outcomes 

related to those decisions. However, even for those who were further along in the homebuying 

process, homebuyer education and counseling have the potential to affect financial literacy, 

capability, and management outcomes and, ultimately, homeownership sustainability.  

1   Possibly because the study draws participants exclusively from metropolitan areas, the study sample’s average income is higher than that of the recent homebuyers sampled in the AHS, and the share of the sample with low credit scores is lower than the in AHS sample. 

xi 

Study participants generally reported positive financial and savings behaviors at the time of 

enrollment. However, indications of financial vulnerabilities were identified in the study sample, 

with some 15 percent saying they sometimes used a payday lender and about one-third not 

having a retirement account. Those who had already purchased a home had a more favorable 

financial profile than those in the earlier stages of the homebuying process.  

Baseline participant characteristics are balanced across the treatment and control groups, 

demonstrating that random assignment was performed in a valid manner. Because they are based 

on a large sociodemographically and geographically diverse sample of participants, the study 

findings will reflect a wide variety of LMMI prospective first-time homebuyers and will 

confidently interpret impact estimates as the causal effect of offering free homebuyer education 

and counseling. The study is designed to provide the first large-scale, long-term experimental 

evidence on the impacts of homebuyer education and counseling. 

Take-up of Homebuyer Education and Counseling Services 

Study participants assigned to a treatment group were offered free homebuyer education and 

counseling services in person at a local housing counseling agency or remotely through the 

Internet and telephone, or they were given the choice of completing services in person or 

remotely. More than one-half (55 percent) of the study participants who were offered homebuyer 

education and counseling initiated (or “took up”) services.  

Study participant take-up rates varied according to the mode of the intervention (in person or 

remotely). Although about two-thirds (63 percent) of study participants who were offered remote 

homebuyer education and counseling initiated at least one of those services, only about one-

fourth (26 percent) of those who were offered in-person homebuyer education and counseling 

had done so as of August 2016. In an effort to increase the size of the sample of people who took 

up services, HUD and the study team redesigned the protocol for assignment to treatment groups. 

Starting in September 2014, the in-person treatment group was replaced with a treatment group 

that was given a choice between in-person and remote services. For all treatment groups, the 

study team conducted multiple types of outreach to encourage study participants to take up 

services and tracked service initiation and completion.  

During the final 5 months of the study enrollment period, the study team conducted 14 focus 

groups in four study sites. This research highlights the experience of the study participants, 

including why some in the treatment groups decided to complete or not complete homebuyer 

education and counseling. The research and focus group results indicate that study participant 

characteristics, preferences, and behaviors are varied and that a diverse set of strategies would be 

the most effective way to reach potential first-time homebuyers. 

Study participants reported that they took up services because they knew the homebuying 

process would be complicated and they believed the information provided through homebuyer 

education and counseling would help them through the process. The reasons for not taking up or 

not completing services tended to vary by service delivery mode. Those who had been offered 

in-person homebuyer education and counseling services spoke about scheduling difficulties, the 

length of the course, and the agency’s location. Those who had been offered remote services 

cited competing priorities on their schedules and the length of the course. 

xii 

In addition to learning homebuying terminology, focus group participants reported that one of 

the most meaningful benefits of completing homebuyer education and counseling was reducing 

the stress they feel in buying a home.  

Conclusion 

Although homebuyer education and counseling are widely available and heavily used, 

experimental evidence about their impacts on participant outcomes has been difficult to produce. 

As the first large-scale national experimental evaluation, the First-Time Homebuyer Education 

and Counseling Demonstration attempts to fill this research void. With the enrollment phase now 

completed, this study has successfully laid the groundwork to become a foundational source of 

evidence for policymakers regarding the impacts of homebuyer education and counseling. 

xiii 

1.  Introduction 

This Baseline Report describes the implementation of the First-Time Homebuyer Education and 

Counseling Demonstration, (hereafter the Demonstration). This large-scale, multisite 

experimental study is sponsored by the U.S. Department of Housing and Urban Development. Its 

objective is to measure the impacts of homebuyer education and counseling on low-, moderate-, 

and middle-income (LMMI) prospective first-time homebuyers.  

The report explains the Demonstration’s design, the features of the homebuyer education and 

counseling services being evaluated, and the recruitment process for study participants. The 

report also provides baseline characteristics of the study sample and early information on their 

take-up of and experiences with the homebuyer education and counseling services offered.  

The report has four main objectives: (1) to describe the Demonstration’s design; (2) to detail the 

Demonstration’s implementation from inception through enrollment; (3) to describe the study 

sample’s characteristics; and (4) to describe the treatment groups’ experiences with the 

intervention through the first 12 months of their enrollment in the study. This information 

provides context for interpreting later findings on intervention impacts.  

Background 

Homeownership traditionally has been an important pathway to financial security for U.S. 

families. Homeownership helps households achieve that security in a variety of ways. First, 

homeowners are forced to save through regularly scheduled mortgage payments, a portion of 

each payment reducing the principal owed. Second, homeownership is a “leveraged” investment, 

typically enabling homebuyers to commit only a small fraction of the home’s value as a 

downpayment but to realize returns on the entire value of the property if it appreciates. Finally, 

many homeowners take federal deductions for property taxes, mortgage interest, and private 

mortgage insurance, reducing their tax burden. Homeownership can bestow nonfinancial 

benefits, too. For example, evidence (Rohe and Lindblad, 2013) suggests that homeowners 

display greater engagement in social and political activities and are psychologically healthier 

than those who do not own a home.  

These benefits of homeownership have made homeownership a cornerstone of the American 

Dream for generations. Even in the wake of the foreclosure crisis, Americans display a strong 

desire to own their own home. The MacArthur Foundation’s 2014 Housing Matters Survey 

found that 70 percent of non-owners aspired to homeownership (Hart Research Associates, 

2014). 

Homeownership also has risks, however. Unaffordable mortgage payments, the opportunity costs 

of not investing in better-performing assets, home maintenance responsibilities, and the higher 

transaction costs of moving to a new house can make homeownership more a burden than a 

benefit in certain circumstances. Housing price fluctuations can make investment in 

homeownership precarious, particularly under short time horizons. 2 Unsustainable 

2   For a discussion of the costs and benefits of homeownership in the aftermath of the housing crisis, see Herbert et al. (2013). 

1 

homeownership can lead to financial distress and, in the worst cases, foreclosure. Families who 

lose their homes often suffer other adverse consequences, such as negative educational and 

health effects (Isaacs, 2012; Tai, 2015).  

In addition to the benefits and risks to homeowners individually, homeownership has benefits 

and risks to communities. Higher levels of homeownership often are associated with better 

maintained properties and higher property values (Glaeser and Shapiro, 2003) as well as higher 

levels of community cohesion and trust among neighbors (Rohe and Lindblad, 2013). When 

homeownership is unsustainable broadly, however, the negative consequences can extend 

beyond the individual families affected, as was apparent in the recent foreclosure crisis, when 

high concentrations of abandoned properties increased blight and crime, reduced property values 

of surrounding properties, and lowered local tax bases, devastating entire communities (Kingsley 

et al., 2009).  

Because homeownership has significant individual and public consequences, initiatives geared 

toward increasing and supporting homeownership have been an important part of the national 

policy agenda for decades. Federal policies to expand homeownership range from tax incentives, 

to guarantees of home loans through the Federal Housing Administration (FHA) and the U.S. 

Department of Veterans Affairs (VA), to support for secondary mortgage markets through 

Fannie Mae and Freddie Mac. These policies are complemented by policies to help ensure that 

homeownership is sustainable, such as regulations banning risky mortgage products and unsound 

lending practices.  

One federal policy designed to both expand access to homeownership and ensure its sustainability 

is support for first-time homebuyer education and counseling. Such programs are designed to help 

individual homebuyers—  

•  Think critically about the benefits and risks of homeownership. 

•  Understand how to select affordable homes and appropriate mortgage products. 

•  Develop the financial knowledge, resources, and behaviors needed for sustainable 

homeownership and long-term financial health.  

Federal funding for homebuyer education and counseling is not guaranteed, and Congress has 

targeted it for cuts in recent years. 3 One reason funding for homebuyer education and counseling is controversial is the absence of conclusive empirical evidence of the effectiveness of these 

services. During the past two decades, several empirical studies have looked at the effectiveness 

of these and related services. Overall, the studies have reported many favorable outcomes, such 

as lower rates of loan delinquency or default, higher rates of prepayment, and modestly better 

credit scores. Methodological and technical concerns with these studies, however, make their 

findings suggestive rather than conclusive (see appendix A).  

As the first large-scale national experimental evaluation, the Demonstration attempts to fill the 

research void. 

3   For example, funding for housing counseling was cut from the federal budget in FY2011. See HUD’s FAQ 

document about the funding cuts at http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=ohc_041911.pdf.  

2 

Study Overview 

The Demonstration is a randomized experimental evaluation of homebuyer education and counseling 

for first-time homebuyers. Study participants were recruited through three large national lenders. By 

randomly assigning participants to control or treatment groups, the study can isolate the unbiased 

experimental impact of being offered free homebuyer education and counseling.  

The Demonstration will follow participants to determine the impact of homebuyer education and 

counseling on a wide variety of short-, intermediate-, and long-term outcomes. These outcomes 

relate to one of three categories: homeownership preparedness and search; financial literacy, 

capability, and management; and homeownership sustainability.  

Implementing the study required recruiting three national lenders, 63 local housing counseling 

agencies that provide in-person services, two agencies providing services remotely (telephone 

and online), and more than 5,800 study participants across 28 large metropolitan areas. 

The current study will advance knowledge around homebuyer education and counseling in 

critical ways.  

•   Uses a randomized experimental evaluation design.  Most importantly, the Demonstration is 

the first study of its kind to employ a large-scale national randomized experimental design. 

By creating treatment and control groups that are similar in all ways, both measureable and 

unmeasurable, differences in the mean outcomes between the treatment and the control 

groups will be attributable to the intervention.   

•   Assesses the intervention’s impact on a large and diverse sample of LMMI prospective first-

time homebuyers.  Despite the parameters placed on study eligibility, our study’s sample is 

large and reflects a wide range of demographic and financial traits. The large number of 

study participants, recruited from across the country, will enable the study to measure the 

intervention’s impact on various subpopulations. 

•   Captures a wide range of short-, intermediate-, and long-term outcomes.  Most existing 

studies estimate the impact of homebuyer education and counseling on loan performance, 

including mortgage prepayment, delinquency, default, and foreclosure. Homebuyer education 

and counseling may affect other outcomes, however, including tenure decision (the decision 

whether to purchase or defer), financial management, choice of mortgage products, and home 

purchase price. This study will follow participants over 42 months (funding permitting) to 

determine the impact of homebuyer education and counseling not only on loan performance 

but also on a wide variety of other short-, intermediate-, and long-term outcomes related to 

homeownership preparedness and search, financial literacy, capability, and management, and 

homeownership sustainability.  

•   Includes homebuyer education and homebuyer counseling, and provides those services via 

two alternative modes of delivery.  An important advantage of this study is that it examines 

both homebuyer education and homebuyer counseling, two distinct services. Homebuyer  

education is general training about buying a home and financial management; homebuyer 

counseling is one-on-one guidance tailored to the particular needs of the individual 

homebuyer. These two types of services are complementary and commonly used together, 

but most studies evaluate only one of them. As a result, those studies do not capture the 

effect of the combined services. Another contribution of the current study is that it examines 

3 

homebuyer education and counseling delivered through two different modes.  In-person 

describes education workshops attended in a physical classroom and counseling sessions 

where recipient and counselor are face to face;  remote  describes online education and 

telephone-based counseling. In-person and remote homebuyer education and counseling are 

the two dominant models of service provision in the field.  

•   Examines homebuyer education and counseling services that meet industry and government 

standards.  The study’s intervention services adhere to National Industry Standards for 

Homeownership Education and Counseling (Advisory Council, 2013) and are provided only 

by HUD-approved agencies, ensuring that the content of services that is offered to treatment 

group members is comprehensive and consistent and that these services are provided by 

agencies that meet HUD’s standards for quality. As a result, data and observations from the 

study will provide credible lessons for program practice and policymaking. 

Data Sources  

The evaluation will use a wide variety of primary and secondary data sources in its analyses, 

including the following.  

•  Three surveys of study participants: at baseline, at 12 months following enrollment, and at 42 

months following enrollment. The 12-month follow-up survey data are still being collected 

for most study participants, and the 42-month follow-up survey is pending future funding. 

•  Loan origination and servicing data from participating lenders and the FHA. 

•  Study member credit data from one of the three major credit bureaus. 

•  Data on services that treatment group members received from counseling agencies. Each 

participating housing counseling agency collects information on study participants who 

initiate services with that agency. These service tracking data include a detailed record of the 

services received by the study’s treatment group members who took up services. It includes 

dates and duration of homebuyer education and counseling sessions, participants’ completion 

status, and topics covered. 

•  Focus groups with treatment group members in four locations, supporting a qualitative 

exploration of study participants’ experiences with homebuyer education and counseling 

services and the home purchase process. 

•  Qualitative data from study team members’ interactions with the lenders and from site visits 

to participating homebuyer education and counseling service providing agencies. 

These data sources are described in detail in appendix B. 

Study Timeline 

Exhibit 1.1 provides a timeline of the Demonstration, from its inception in 2011 through its 

proposed final report in 2020. In September 2011, HUD initiated the evaluation. During the next 

2 years, HUD and the study team identified and recruited the necessary organizational partners—

three lenders, 63 local housing counseling agencies, and two providers of remote education and 

counseling services. In the fall of 2013, the study piloted recruitment and random assignment in 

3 sites, followed 3 months later by the launch of full study enrollment across all 28 sites. 

Enrollment ended in February 2016. 

4 

Exhibit 1.1:  Timeline of the HUD First-Time Homebuyer Education and 

Counseling Demonstration  

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The Early Insights Report presented a brief summary of the Demonstration’s progress following 

the completion of the enrollment phase, as well as preliminary information about the outcomes 

of the first 2,377 individuals enrolled in the study, including initial estimates of the impact of 

homebuyer education and counseling with respect to four outcomes. The study’s Interim Report, 

scheduled for early 2018, will provide analysis on 12-month outcomes for all study participants. 

The final report, if funded, will provide analysis on 42-month outcomes. 

Report Objectives 

The Demonstration’s enrollment phase is complete, laying the groundwork for a study that can 

inform policymaking regarding the effectiveness of first-time homebuyer education and counseling.  

The four objectives of this Baseline Report are to describe the Demonstration’s—  

1.   Design.  The report describes the study’s design in detail, including a critical modification made in response to low take-up of services in one treatment group.  

2.   Implementation.  The report details the implementation of the study, from inception through 

enrollment, including—  

•  How the homebuyer education and counseling interventions evaluated in this study 

operate, what topics they cover, and whether those topics differ by service delivery mode.  

•  How study participants were recruited into the study.  

•  How treatment group members were encouraged to take up services, the service take-up 

rates, and how take-up rates vary by service delivery mode. 

•  What lessons were learned for future research and practice. 

5 

3.   Participant characteristics. The report illustrates the study sample’s baseline characteristics, how well characteristics are balanced between control and treatment groups, and implications 

of both the sample’s characteristics and the study’s setting for interpretations of future 

analyses.  

4.   Participant experiences. The report describes the experiences of the study participants during the first 12 months after enrollment, including the rate at which they took up and completed 

services and their experiences with those services.  

Organization of This Report 

The rest of the report proceeds as follows. 

•  Chapter 2—Research questions, study outcomes, and study design and methodology. 

•  Chapter 3—Homebuyer education and counseling intervention; specific information about 

the content and partners for each set of services. 

•  Chapter 4—Process of enrolling study participants.  

•  Chapter 5—Baseline characteristics of the study participants; the external validity of the 

study’s sample and setting. 

•  Chapter 6—Participants’ homebuyer education and counseling take-up rates and service 

tracking data. 

•  Chapter 7—Information collected from focus groups with study participants. 

•  Chapter 8—Summary and discussion of future analysis and reports. 

•  Appendix A—Previous studies of pre-purchase homebuyer education and counseling. 

•  Appendix B—Data sources used for the report.  

•  Appendix C—Process for study participant recruitment and enrollment. 

•  Appendix D—HUD letter to potential study participants. 

•  Appendix E—Study brochure. 

•  Appendix F—Study participant consent agreement. 

•  Appendix G—Study participant eligibility assessment. 

•  Appendix H—Study participant baseline survey. 

•  Appendix I—Welcome to the study materials. 

•  Appendix J—Focus group recruitment and implementation. 

The text box defines some key terms used throughout the report.  

6 

Terminology Used in This Report 

Intervention: The intervention is the offer of free homebuyer education and counseling services that is given to treatment group members.  

Homebuyer education and counseling: The education and counseling services examined in this study are homebuyer education and counseling services. These same services are sometimes called  pre-purchase services because clients usually participate in them prior to purchasing a home and to differentiate these services from  post-purchase services (such as foreclosure prevention counseling). Because this study’s participants were at various stages in the homebuyer process when they enrolled and because post-purchase services are not part of the study (and therefore there is no need to distinguish between pre-

purchase and post-purchase services), the study uses the broader “homebuyer” modifier. 

Housing counseling agencies:  The agencies that provide the homebuyer education and counseling 

services are commonly called  housing counseling agencies.  

Office of Housing Counseling:  HUD’s office that provides support, funding, and oversight to housing counseling agencies.  

Study participants: All individuals who are enrolled in the study, regardless of the experimental group to which they were assigned, are the  study participants. 

Treatment group members:  Study participants who were offered access to free homebuyer education and counseling as part of study participation are the  treatment group members. 

Control group members: Control group members are study participants who were not offered access to homebuyer education and counseling as part of study participation. They represent the “counterfactual,” 

which is what happens in the absence of the intervention. 

Modes of services:  Modes of services are the two means by which homebuyer education and counseling were offered to study participants, either in person, at a local housing counseling agency, or remotely, through the Internet and telephone. 

Outcomes:  Outcomes refers to the specific constructs of interest that the intervention aims to influence.  

Outcome domain: Each specific outcome is part of a category of outcomes referred to as a  domain. The three outcome domains are homeownership preparedness; financial literacy, capability, and 

management; and homeownership sustainability. 

Impact: The  impact  of an intervention is the  change in outcomes that arises  because of the intervention. 

Recruitment:  Recruitment is the phase of the research project during which the study team, in partnership with national lenders, brought individuals into the study. 

Enrollment:  Enrollment is the portion of the recruitment phase of the research project during which those individuals who met initial screening criteria and expressed interest in participating took steps to become study participants. 

Take-up:  Take-up refers to treatment group members’ initiation of homebuyer education and counseling services. The  take-up rate is the proportion of each treatment group who initiated the services that they were offered. 

Service recipients or  recipients: Members of a treatment group who took up the offer of homebuyer education and counseling services and received them are the  service recipients or recipients.  

Baseline survey: At study enrollment, study participants completed a baseline survey that captured information about them and their households. This survey’s response rate is 100 percent: all study 

participants completed the survey. 

Interim survey: The study fielded a follow-up survey called the  interim survey 12 months after study participants enrolled in the study. The survey covers a wide variety of topics that are the outcomes of 

interest to the study. 

7 

2.  Research Questions and Evaluation Design 

The Demonstration aims to measure the impact of homebuyer education and counseling on low-, 

moderate-, and middle-income first-time prospective homebuyers in 28 study sites. This chapter 

presents the key research questions, outcomes selected for measurement, and the experimental 

study design. The chapter ends with a discussion of the analysis design that will be used to 

estimate the impact of the intervention. 

Research Questions and Study Outcomes 

The primary question guiding this evaluation is:  What impact do homebuyer education and 

counseling have on low-, moderate-, and middle-income prospective first-time homebuyers? 

From this question flow more specific questions that reflect three categories of outcomes  

(or outcome domains) that homebuyer education and counseling should, in theory, affect—  

•  Preparedness and search—Outcomes related to deciding to purchase a home or not, 

selecting a home to purchase, and qualifying for and terms of mortgages. 

•  Financial literacy, capability, and management—Outcomes related to participants’ 

financial health, including budget discipline, debt and savings, access to affordable credit, 

and credit profile. 

•  Homeownership sustainability—Outcomes related to mortgage performance, ability to 

avoid foreclosure, and the accrual and protection of home equity.  

The specific research questions for this evaluation are— 

1.   To what extent do homebuyer education and counseling affect study participants’ 

homeownership preparedness or their home or mortgage search activities?  

2.   To what extent do homebuyer education and counseling improve study participants’ financial 

literacy, capability, and financial management?  

3.   To what extent do homebuyer education and counseling improve study participants’ ability to 

sustain homeownership following home purchase?  

Intervention Logic  

Exhibit 2.1 depicts the theoretical mechanisms through which homebuyer education and 

counseling are expected to affect outcomes in these three domains.  

Within the domain of  preparedness and search, the short-term and intermediate outcomes of 

homebuyer education and counseling should be to increase service recipients’ awareness of and 

knowledge about the pros and cons of homeownership, homeowners’ responsibilities, mortgage 

products and terms, and underwriting criteria. Homebuyer education and counseling services 

also should give recipients the skills needed to determine whether homes are affordable and 

financing options are appropriate. The added knowledge and skills are expected to inform a host 

of behaviors and decisions, starting with whether to purchase a home. Homebuyer education 

should help service recipients who decide to purchase a home to search for and choose one they 

can afford and to select and qualify for financing that is appropriate for them.  

8 

Exhibit 2.1:  Logic of Intervention’s Influence on Outcomes  

In the domain of  financial literacy, capability, and management,  the short-term and intermediate outcomes of homebuyer education and counseling should be to improve service recipients’ 

understanding of financial terminology and the importance of good credit, and to give them the 

skills needed to create budgets, track expenses, and correct credit reports. These outcomes should 

translate to better financial behaviors such as improved budgeting practices, better money and 

debt management, and increased savings.  

Improvements in such behaviors and decisions also may increase knowledge and skills. For 

example, in the homeownership preparedness and search domain, if service recipients shop more 

critically for mortgage products as a result of homebuyer education and counseling, then the 

shopping process may result in a more solid understanding of mortgage financing than the 

recipients developed directly from the education and counseling. In the financial literacy, 

capability, and management domain, if service recipients begin checking their credit reports 

regularly, then their understanding of how their financial behavior affects their credit scores may 

increase. Thus, first-time homebuyer education and counseling may catalyze a positive feedback 

loop, in which increasing knowledge and skills improve behavior, which in turn enhances 

knowledge and skills.  

In the longer term, the central goal of homebuyer education and counseling is  homeownership 

sustainability, with homeowners making timely mortgage payments, avoiding foreclosure, and 

building wealth. If homebuyer education and counseling have improved home preparedness and 

search decisions and financial literacy, capability, and management behaviors, then recipients of 

these services will be more likely to meet their monthly payments and accrue home equity. 

Recipients will be more likely to avoid foreclosure and build wealth.  

9 

Homeownership education and counseling services have another longer-term goal. For all 

service recipients, regardless whether they decide to purchase a home, services are expected to 

enhance long-term financial health by improving financial management, budgeting, and saving 

decisions. 

The study team will use data from the interim survey, credit bureau data, lender data, and Federal 

Housing Administration (FHA) data to construct the study’s outcomes of interest. Exhibit 2.2 

shows a selection of outcomes within each of the three outcome domains. The evaluation will 

use one key outcome—the 60-day delinquency rate—as the single confirmatory outcome for the 

study. 4 By prespecifying one variable as particularly central to the intervention’s success, the study will use impact analyses on this variable as the focal point for study findings. The 

evaluation also will conduct analyses for a wide variety of other outcomes across all three 

outcome domains. 

Exhibit 2.2:  Outcome Domains and Illustrative Outcomes 

Outcome Domain 

Select Outcomes 

•  Mortgage literacy  

Homeownership 

•  Affordability of home 

preparedness and 

•  Mortgage terms 

search 

•  Understanding of homeowner responsibilities 

•  Ability to meet underwriting standards (for example, credit score) 

Financial literacy, 

•  Budgeting and money management practices 

capability and 

•

management 

  Levels of savings and debt 

•  Mortgage performance (for example, ever 30 days delinquent, ever 60 days 

Homeownership 

delinquent) 

sustainability 

•  Accrual of home equity 

Experimental Evaluation Design 

To answer the study’s research questions, the study used a three-armed randomized experimental 

design. Eligible prospective first-time homebuyers were randomly assigned to a control group or to 

one of two treatment groups. 5 Those assigned to a treatment group were offered free homebuyer education and counseling services (“the intervention”). Members of the control group were not 

offered services. The study’s treatment group members had up to 12 months to complete the free 

homebuyer education and counseling services. 

4   The study team will use interim survey data, credit bureau data, lender data, and FHA data to construct the confirmatory outcome of whether the study participant was ever 60 days delinquent. The outcome will be 

constructed as a binary indicator that is set equal to 1 if the study participant was ever 60 days delinquent on a mortgage loan, home equity line of credit, or home equity loan and is set equal to 0 if the study participant was never 60 days delinquent or did not take on a mortgage loan.  

5   Eligibility is discussed in detail in Section 4.2. 

10 

For participants in a treatment group, offered services were provided in one of two modes:  

in person (on-site, face-to-face homebuyer education and counseling)   or  remotely (online homebuyer education and telephone homebuyer counseling). These two modes of services  

reflect the models predominant in the homebuyer education and counseling field.  

By creating treatment and control groups that are similar in all ways, the study ensures that both 

measureable and unmeasurable, differences in the mean outcomes between the groups can be 

attributable to the intervention. 6 

Initial Study Design: Control Plus Remote and In-Person Treatment Groups 

Initially, the study design randomly assigned eligible first-time prospective homebuyers into one 

of three groups. 

•  Control group—Not referred to homebuyer education or counseling services through the study. 

•  Remote treatment group—Offered free online homebuyer education and telephone counseling. 

•  In-person treatment group—Offered free in-person homebuyer education and counseling.  

Study participants assigned to a treatment group were referred to a housing counseling agency 

providing the mode of services to which the participant was randomized. Participants in the 

control group were told that the study was not referring them to homebuyer education or 

counseling services but the study team nevertheless would keep in touch with them and 

encourage them to complete follow-up surveys. 7 The study team monitored the rate at which study participants engaged in the free homebuyer education and counseling services offered to 

them (their  take-up rate).  

In their first 6 months of being enrolled in the study, participants who had been offered in-person 

homebuyer education and counseling had a take-up rate of about 26 percent; this proportion of 

participants who initiated services in this period8 was significantly smaller than our target rate of at least 50 percent. This low take-up rate posed methodological challenges—in particular, the 

risk of having insufficient power to detect the impact of offering in-person services. 

Consequently, HUD and the study team decided to modify the study design.  

Modified Design: Control Group Plus Remote and Choice Treatment Groups  

Beginning in September 2014, the protocol for assignment to the treatment groups was modified, 

replacing the in-person treatment group with a choice treatment group. As its name implies, the 

choice treatment group would be permitted to choose how to access the offered services. 

Participants in this group could choose to access services either remotely, through online 

education and telephone counseling, or in person at a local housing counseling agency.  

6   To validate that randomization of eligible individuals into the treatment and control groups was carried out with integrity, the balance of characteristics across the groups was tested. See Section 5.2 for more detail.  

7 

Control group members were not referred to the free services offered through the study, but they were not prevented from accessing homebuyer education and counseling on their own. A future report will document the extent to which control group members sought out such services on their own. 

8 

Chapter 6 describes the study’s take-up rates in detail.  

11 

Thus, study participants enrolled in the study on or after September 16, 2014, were randomly 

assigned to one of these three groups. 9  

•  Control group—Not referred to homebuyer education or counseling services through the study. 

•  Remote treatment group—Offered free online homebuyer education and telephone counseling. 

•  Choice treatment group—Offered their choice of free remote or free in-person homebuyer 

education and counseling. 10 

Exhibit 2.3 displays the timing of randomization to the control and treatment groups. 

Exhibit 2.3:  Study Enrollment, by Group and Time Period 

First 

October 22, 

Control 

In-Person 

Choice 

Remote 

participant 

2013 

Group 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

randomized 

Group 

Group 

Group 

795  

542 

560 

(789) 

(517) 

(549) 

Study 

September 

redesign 

16, 2014 

1,663 

294 

862 

1,138 

(1,661) 

(292

(856)

(1,125) 

End study 

February 1, 

)a 

b 

enrollment 

2016 

Group total  

2,458 

542 

1,156 

1,698 

(2,450) 

(517) 

(1,148) 

(1,674) 

Sample total  

5,854 (5,789) 

a Study participants who at enrollment chose in-person services.  

b Study participants who at enrollment chose remote services.  

Notes: The first values refer to the total number of enrolled study participants. Values in parentheses exclude participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016).  

Source:  Random assignment and service tracking system 

9   The random assignment ratio was 42 percent control group; 29 percent remote treatment group; 29 percent in-person/choice treatment group. This ratio was chosen to balance the study’s ability to detect differences between (1) the pooled treatment group and the control group and (2) each treatment arm and the control group.  

10   The in-person treatment group was changed to a choice treatment group in September 2014. After the study was redesigned the eligibility assessment asked  all study participants whether they would prefer to receive services remotely or in person. Importantly, these preferences did  not influence how participants were assigned to control and treatment groups. Preferences were only “activated” for study participants who were assigned to the choice group  after they were assigned. However, having preference data for all study participants will allow for an experimental comparison between participants in the choice treatment group with a preference for in-person services and those in the control group with a preference for in-person 

services (and similarly for those with a preference for remote services). The study’s interim and final reports will use this information to estimate the impact of each service delivery mode by estimating the impact of homebuyer education and counseling on (1) those who were offered in-person services (including in-person treatment group members and choice treatment group members who stated a preference for in-person 

services); (2) those who were offered remote services (including remote treatment group members and choice treatment group members who stated a preference for remote services); and (3) those who were offered the choice of in-person or remote services (including all choice treatment group members). More detail on these analyses will appear in the study’s interim report. 

12 

Impact Analysis 

The unbiased estimated impact of being treated (offered in-person or remote homebuyer 

education and counseling) is the difference between treatment and control group mean outcomes. 

That is, if we find that study participants who were offered homebuyer education and counseling 

have, for example, higher homeownership rates than do participants offered no services, the 

difference in homeownership rates represents the causal impact of the intervention. 

To operationalize this concept, the study uses multiple regression, which uses baseline variables as 

covariates to increase the precision with which the treatment’s impact is estimated. The regression 

model for estimating the impact of being offered homebuyer education and counseling is—  

 Yis = α + δTis + βXis + πTimeis + μs  + eis, 

where— 

Yis  is the outcome of interest for participant  i in service site  s. 11 

Tis  is a dummy variable that equals 1 if participant  i in site  s is assigned to a treatment group, and equals 0 if the participant is assigned to the control group. 

Xis  is a vector of individual background characteristics for participant  i in site  s. 12  

Timeis  is a dummy variable equal to 1 if participant  i in site  s was randomly assigned prior to September 16, 2014, and equal to 0 if the participant was randomly assigned on or after this 

date; this measure controls for differences across time that could influence the outcome. 

μs is a set of site fixed effects. 

eis  is a random error term. 

The coefficient  δ provides an intent-to-treat (ITT) estimate of the impact of being offered 

homebuyer education and counseling—compared with being in the control group—and is the 

parameter of central interest. Analyses also will consider the effect of treatment on the treated 

(TOT), which estimates the impact of taking up homebuyer education and counseling.  

The distinction between the ITT and TOT impacts is important in this study. The ITT reflects the 

effect of offering the services, which is relevant when policy would encourage—but not 

require—prospective first-time homebuyers to take up homebuyer education and counseling 

services. Embedded in the ITT effect is the behavioral response to take up or not, and the impact 

reflects a blend of the impacts that accrue to homebuyers who take up services and those who do 

not. In contrast, the TOT reflects the effect of taking up the offer of services. Therefore, the TOT 

effect may be more relevant for policies that require homebuyers to take up services—for 

example, in exchange for approving a mortgage loan. 

11   Here,  site refers to the 28 large metropolitan areas where study participants enrolled.  

12   Exhibits 5.19 and 5.20 list the baseline covariates to be included in the impact analysis model.  

13 

The study design does more than consider the overall impact of homebuyer education and 

counseling services, however. By randomizing across intervention modes, it can produce 

rigorous evidence of—  

•  The impact of  in-person homebuyer education and counseling services. 

•  The impact of  remote homebuyer education and counseling services.  

•  The impact of the  choice of in-person or remote services. 

•  The differential impact of  in-person versus  remote.  

•  The differential impact of  choice versus  remote.  

Future reports also will consider whether the intervention’s impacts vary for specific 

demographic and socioeconomic groups, such as Spanish speakers or groups defined by traits 

such as education, income, credit score, and stage in the homebuying process. These types of 

analyses will provide deeper insights into how policymakers and homebuyer education and 

counseling practitioners can target services toward particular populations. 

The study also will consider the relative effects of variation in the  intensity of participants’ 

engagement with services. Those treatment group members who complete homebuyer education 

and counseling might benefit more than those who do not complete all of the services. 13  

13   Although the planned method for this analysis relies on experimental data, the method requires additional assumptions to produce estimated dosage effects. The estimated dosage effects therefore will be interpreted as nonexperimental. 

14 

3.  The Intervention: In-Person and Remote Homebuyer Education and 

Counseling 

The intervention in this evaluation reflects current homebuyer education and counseling 

practices in the industry. In-person and remote homebuyer education and counseling services 

have the same curriculum content, which follows the topics and guidelines of the National 

Industry Standards for Homeownership Education and Counseling (Advisory Council, 2013). 

This chapter begins by presenting those standards. It then provides a description of the agencies 

providing the in-person services and the specific curricula and approaches they use, and a 

description of the agencies providing remote services. The chapter then describes the study 

team’s practices in training and monitoring the agencies. The chapter ends with a comparison of 

the key features of the two modes of homebuyer education and counseling. 

National Industry Standards for Homeownership Education and Counseling 

The National Industry Standards were created in 2005 by a coalition of housing industry partners 

with the goal of promoting consistent and high-quality homebuyer education and counseling 

services across the country. In developing the National Industry Standards, the coalition drew on 

a variety of sources, including existing standards used by HUD and local, regional, and national 

housing counseling organizations. 14 

For homebuyer education, the Standards do not dictate a specific curriculum; rather, they provide 

core topic areas to be covered. Exhibit 3.1 displays these five core areas and elaborates on their 

content. The Standards suggest that 8 hours of education are required to cover the content 

adequately, although the minimum is 4 hours.  

For homebuyer counseling, the Standards suggest 30 to 60 minutes of individualized counseling. 

The Standards suggest that counseling include, at a minimum, the following activities.  

•  Intake.  

•  Needs assessment. 

•  Review of income, expenses, debt, credit report, budget, and savings. 

•  Housing affordability analysis. 

•  Action plan. 

•  Referrals as needed.  

•  Delinquency prevention counseling.  

•  Follow-up.  

14   For more detail, visit the Standards website at http://www.homeownershipstandards.org.  

15 

Exhibit 3.1:  National Industry Standards, Homebuyer Education’s Core Content  

Assessing Readiness To Buy a Home  

•  Pros and cons of homeownership  

•  Housing affordability 

•  Home purchase process 

•  “4 Cs” of credit 

Budgeting and Credit  

•  Importance of goal setting 

•  Understanding credit and how to protect credit 

•  Tracking expenses 

ratings 

•  Setting up a spending plan 

•  Credit bureaus, reports, and scores 

•  Budgeting and saving tips  

•  How to fix credit problems 

•  Importance of good credit 

•  Debt management tips 

Financing a Home 

•  How a lender decides whether or not to lend 

•  Special financing products  

•  Housing affordability and qualification  

•  Steps in the mortgage loan process  

•  Sources for mortgage loans 

•  Loan application and approval process  

•  Predatory loans and how to avoid them  

•  Common lending documents 

•  Types of mortgage loans  

•  What to do if the loan is denied 

•  Closing process 

Shopping for a Home 

•  The homebuying team  

•  Negotiating tips 

•  Real estate professionals 

•  The purchase contract  

•  Types of homes and ownership  

•  Inspections  

•  How to select a home and neighborhood  

•  Escrow and closing process 

•  How to make an offer 

Maintaining a Home and Finances 

•  How to maintain and protect a home after 

•  Community involvement 

moving in  

•  Record keeping  

•  Home safety and security  

•  Taxes  

•  Energy efficiency  

•  Insurance  

•  Preventive maintenance  

•  What to do if you can’t make a payment  

•  Home repairs and improvements  

•  Predatory lending and other financial pitfalls 

•  Working with a contractor 

Source: Advisory Council (2013) 

All agencies in this study follow the National Industry Standards for Homeownership Education 

and Counseling. Additionally, all the agencies are HUD approved, meaning they receive active 

oversight and monitoring from HUD. This attention to the content of services delivered—through 

both the Standards and HUD’s oversight—means that the homebuyer education and counseling 

offered to treatment group participants in this study meet HUD’s standards for quality.  

In-Person Homebuyer Education and Counseling Services 

The study partnered with three national lenders to identify potential study participants from 

among their customers and selected 28 metropolitan areas where those lenders do a large volume 

of business and where local housing counseling agencies that follow the National Industry 

Standards could be recruited to provide the in-person mode of homebuyer education and 

16 

counseling (exhibit 3.2). The study team partnered with 63 such local housing counseling 

agencies across the 28 metropolitan areas. Study participants taking up in-person services could 

attend homebuyer education workshops and counseling sessions offered by an agency in their 

community. They had up to 1 year to complete services from the time of study enrollment. This 

section describes the selection process for the study’s in-person housing counseling agencies, the 

agencies, and the services they provide. 

Exhibit 3.2:  The Study’s 28 Metropolitan Areas 

Agency Selection and Recruitment 

The study team worked with the housing counseling intermediary NeighborWorks America to 

identify its affiliate agencies in the 28 study sites that provide homebuyer education and counseling 

services aligned with study’s intervention and which had the reporting capacity to participate in the 

study. NeighborWorks America provides support, training, technical assistance, and oversight to 

more than 240 local housing counseling agencies across the country. Since 1993, NeighborWorks 

America has created standards for the homeownership education and counseling offered by its 

affiliates. These standards are consistent with the National Industry Standards. As such, this study 

should be thought of as delivering services that align with the national standards.  

The number of NeighborWorks-affiliated agencies varied across each study site, with some sites 

having multiple affiliates and other sites having only one or none. In cases where a site did not 

have any NeighborWorks-affiliated agencies or the agencies did not have the capacity to 

participate in the study, the study team recruited additional, non-NeighborWorks, agencies with 

help from HUD’s Office of Housing Counseling to identify agencies that were HUD approved, 

adopted the National Industry Standards, and had the capacity to participate in the study. The 

National Council of La Raza and ClearPoint, two additional intermediaries, also provided 

support to the study team to help recruit local housing counseling agencies in their network of 

agencies that provide homebuyer education and counseling. 

17 

Exhibit 3.3 lists, alphabetically by site, the agencies providing in-person homebuyer education 

and counseling to study participants.  

Exhibit 3.3:  Housing Counseling Agencies Providing the Study’s In-Person Services 

Metropolitan Area 

Agency 

ClearPointc (1) 

Atlanta-Sandy Springs-Marietta, GA 

Resources for Residents and Communities of 

Georgia, Inc. (1) 

Lawrence CommunityWorks, Inc.a,b (1) 

Neighborhood of Affordable Housing, Inc.a (1) 

Boston-Cambridge-Quincy, MA-NH 

NeighborWorks of Southern Massa (1) 

Urban Edge Housing Corporationa (1) 

Housing Opportunities (1) 

NHS of Chicago, Inc.a (7) 

Chicago-Naperville-Joliet, IL-IN-WI 

Rodger’s Park CDC/Northside CDC (1) 

Spanish Coalition for Housingb (3) 

Will County Center for Community Concerns (1) 

BCL of Texasa (1) 

Dallas-Fort Worth-Arlington, TX 

CCCS of Greater Dallas (1) 

Lighthouse of Oakland Countya (1) 

Detroit-Warren-Livonia, MI 

Southwest Solutionsa,b (1) 

Avenue CDCa (1) 

Houston-Sugar Land-Baytown, TX 

Tejano Center for Community Concernsa,b (1) 

Community Services of Nevada (1) 

Las Vegas, NV 

NHS of Southern Nevadaa (1) 

ClearPointc (4) 

NeighborWorks Orange County, Inc.a,b (1) 

Los Angeles-Long-Beach-Santa Ana, CA 

New Economics for Womenb (2) 

West Angeles Community Development Corp. (1) 

Centro Campesino Farmworker Center, Inc.a,b (1) 

Miami-Fort Lauderdale-Miami Beach, FL 

Housing Partnership, Inc. (Community Partners)a (1) 

NHS of South Florida, Inc.a (2) 

Community Neighborhood Housing Services, Inc.a (1) 

Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI 

Neighborhood Development Alliance (1) 

Affordable Housing Alliancea (1) 

CDC of Long Island, Inc.a (2) 

New York-Northern New Jersey-Long Island, 

Cypress Hills Local Development Corporationb (1) 

NY-NJ-PA 

Housing Partnership of Morris Countya (1) 

NHS of New York City, Inc.a (2) 

Westchester Residential Opportunities (1) 

ClearPointc (1) 

Orlando-Kissimmee, FL 

HANDS of Central Florida (1) 

18 

Metropolitan Area 

Agency 

Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD 

Clarifi (13) 

Chicanos Por La Causaa,b (4) 

Phoenix-Mesa-Scottsdale, AZ 

Trellisa (2) 

African American Alliance for Homeownership (1) 

Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA 

Hacienda Community Development Corporationb (1) 

Open Door Counseling Center (1) 

Raleigh-Cary, NC 

DHIC Inc.a (1) 

Neighborhood Partnership Housing Servicesa (2) 

Riverside-San Bernardino-Ontario, CA 

NHS of the Inland Empire, Inc.a,b (1) 

Sacramento-Arden-Arcade-Roseville, CA 

Sacramento Home Loan Counseling (1) 

Avenida Guadalupeb (1) 

San Antonio-New Braunfels, TX 

Our Casas Residential Council (1) 

San Diego-Carlsbad-San Marcos, CA 

Community HousingWorksa,b (2) 

Project Sentinel (4) 

San Francisco-Oakland-Fremont, CA 

The Unity Councila,b (1) 

San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, CA 

NHS of Silicon Valleya (1) 

HomeSighta (1) 

Seattle-Tacoma-Bellevue, WA 

South Sound Outreach (1) 

St. Louis, MO-IL 

Beyond Housinga (1) 

Stockton, CA 

Visionary Homebuilders of Californiab (1) 

Housing and Education Allianceb (1) 

Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL 

Tampa Bay CDCa (1) 

Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC 

Urban League of Hampton Roads (3) 

First Home Alliance (1) 

Frederick Community Action Agency (1) 

Washington, DC 

Latino Economic Development Corporationb (2) 

United Communities Against Poverty (1) 

a NeighborWorks-affiliated agencies. 

b National Council of La Raza-affiliated agencies. 

c ClearPoint-affiliated agencies. 

Notes: The number in parentheses after each agency’s name is the number of locations for each agency where study participants could receive services. Some agencies have more than one location in each study site and some agencies have only one physical office location but partner with other community organizations (for example, a library, the YMCA, community clubs) to host homebuyer workshops in different areas of the community. 

19 

In-Person Housing Counseling Agencies 

The characteristics of the agencies involved in this study vary. Among the 48 agencies that provided 

information on their budget, the average agency budget was $5,936,650 and the median agency 

budget was $2,053,694. Most agencies (63 percent) listed government funding (federal, state, local) 

as their primary funding source. About one-fourth (27 percent) listed other primary forms of funding, 

such as rental income, management fees, and fees for services provided to clients. Many fewer listed 

foundations (8 percent) or private donations (2 percent) as their primary funding source.  

Each agency served, on average, 696 pre-purchase clients in 2012 and 660 clients in 2013. The 

vast majority of the agencies stated that they broadly targeted all homebuyers in their 

community, with 63 percent saying they also focused on helping a specific subpopulation such as 

people who were poor, Latino, African-American, or homeless.  

Some 50 percent of the agencies reported that they provided services in addition to in-person 

homebuyer education and counseling. Of these agencies, 76 percent provided general financial 

capability counseling and 66 percent provided foreclosure counseling. About one-fourth of 

agencies stated that they provided post-purchase homeowner education. 

Most of the agencies preferred that clients complete an in-person workshop first, followed by 

homebuyer counseling. About one-third of the agencies stated that they did not have a preference 

regarding the order of service completion, which depended on where the client was in the 

homebuying process. Agencies stated that between 30 and 90 percent of their clients who 

complete a homebuyer workshop continue to homebuyer counseling. According to agencies, the 

variation depends on where the client is in the homebuying process, whether homebuyer 

counseling is a requirement for that client, and whether the client received the information 

needed by the client during the homebuyer workshop. 

Agencies were asked their opinion of the overall benefits of attending homebuyer education and 

counseling. Many stated that clients leave homebuyer education and counseling with a 

foundation of information about the homebuying process and a plan for how to proceed. 

Agencies reported that clients leave feeling empowered and prepared for homeownership 

because they know more about the various downpayment assistance programs and mortgage 

products. Most agencies believed that homebuyer education and counseling benefited clients at 

all income levels, but many said that the services most benefited low- to middle-income clients. 

This study’s participants may differ from the clients typically seen by the study’s participating 

agencies. Agencies explained that the typical client finds the agency primarily through word of mouth, 

local lenders, and real estate agents, as well as through local or statewide downpayment assistance 

programs. During site visits, the study team was told that many of the agencies’ clients seek out 

homebuyer education and counseling services because such services are required to qualify for a 

program or loan product. The study’s screening process (described in chapter 4), however, excludes 

any first-time prospective homebuyer who is participating in a downpayment assistance program or is 

seeking a mortgage through a program that requires homebuyer education or counseling.  

In-Person Homebuyer Education Workshops 

In-person homebuyer education workshops offered in this study vary across the 28 sites. Most 

agencies that participated in the study (71 percent) host 1-day homebuyer education workshops. 

20 

These 1-day workshops meet, on average, for 7.5 hours, with a median duration of 8 hours. Other 

agencies conduct their homebuyer workshops on multiple days (for example, 2 days for 4 hours 

each or 4 days for 2 hours each). These multiple-day workshops meet, on average, for 8.2 hours, 

with a median duration of 8 hours. Some agencies offer a variety of days and times for workshops, 

offering both 1-day and multiple-day schedules.  

Most agencies hold workshops in both English and Spanish, and most workshops are held on 

Saturdays. Some agencies offer childcare to help parents attend workshops on the weekend. 

Depending on the location, the average class size is 29 people, with classes ranging from 10 to 71 

people during the busy homebuyer season (usually May through September). The median workshop 

size during this busy season is 25 people. During the slow homebuyer season (usually October 

through April) the average class size is 13 people, with classes ranging from 1 to 57 people. The 

median workshop size during this slow season is 10 people. The number of homebuyer workshops 

held each month varies by agency, with most hosting one workshop each month. 

Agencies in the study use a variety of workshop curricula, although most cover the same topic areas. 

•  Assessing homeownership readiness. 

•  Budgeting. 

•  Mortgage products. 

•  Housing affordability. 

•  Credit issues. 

•  Homebuying process. 

•  Maintaining a home. 

Some 58 percent of the agencies use the NeighborWorks America  Realizing the American 

Dream curriculum and 15 percent of these agencies supplement the NeighborWorks’ curriculum 

with additional materials. Several agencies (12 percent) have developed their own curricula to 

meet their clients’ needs, and 8 percent use the Citizens Housing and Planning Association 

curriculum by itself or with another curriculum. The remaining agencies (7 percent) use curricula 

developed by various entities such as the New York Mortgage Coalition, the Virginia Housing 

Development Authority, and MoneySmart from the Federal Deposit Insurance Corporation. 

Homebuyer education workshops typically are interactive, use a variety of tools, and host guest 

speakers on specific topics such as the role and services of lenders, real estate agents, insurance 

agents, home inspectors, and closing attorneys. Some 96 percent of the agencies have lenders, 

realtors, or housing inspectors teach part of their workshops. Most agencies require the guest 

instructor to follow the set curriculum, and many have requirements concerning whether the 

guest instructors can mention their own business, service, or product. 

The NeighborWorks America  Realizing the American Dream workshop curriculum consists of 

six chapters (exhibit 3.4). 

21 

Exhibit 3.4:  NeighborWorks America  Realizing the American Dream: In-Person 

Homebuyer Workshop Curriculum 

Chapter 1: Are You Ready To Buy a Home?  

Chapter 1 provides on overview of the homebuying process, helps prospective homebuyers decide 

whether homeownership is right for them, and lets prospective homebuyers know whether they can 

afford to buy a home. This chapter also helps prospective homebuyers understand the advantages and 

disadvantages of owning a home, the steps to buying a home, the key members of the homebuying 

team, mortgage payments and other costs of homeownership, how lenders determine creditworthiness 

and affordability, and homeownership readiness.  

Chapter 2: Managing Your Money 

Chapter 2 provides tips on how to manage money. This chapter includes information on how to 

establish a realistic spending plan, setting goals and creating a spending plan to meet those goals, and trimming expenses and finding ways to save.  

Chapter 3: Understanding Credit 

Chapter 3 focuses on the importance of maintaining good credit and provides tips on improving credit 

ratings. This chapter provides information on credit reporting agencies and credit reports, credit scoring, how to correct errors on a credit report, how to address common credit problems, how to establish credit, how to manage debt, how to reduce the risk of identity theft, and credit rights as a consumer.  

Chapter 4: Obtaining a Mortgage Loan  

Chapter 4 helps prospective homebuyers understand the steps involved in obtaining a mortgage loan. 

The chapter explains how a lender decides whether to provide a mortgage loan, how to calculate how 

much a homebuyer can borrow, who makes mortgage loans, the different types of loans that are 

available, shopping for the best loan, the loan application, and the loan approval process.  

Chapter 5: Shopping for a Home 

Chapter 5 provides information on the homebuying team, types of homes and types of homeownership, 

locating the right house to meet a homebuyer’s wants and needs, how much to pay for a home, writing 

a winning offer, negotiating the best deal, and what happens from contract to closing.  

Chapter 6: Protecting Your Investment 

Chapter 6 focuses on steps a homebuyer can take to protect their investment. The chapter presents 

information on making a home safe and energy efficient, keeping a home in good repair, deciding when 

and how to remodel or make major repairs, getting involved in a neighborhood, managing money for 

homeownership, keeping records and paying taxes, protecting equity, when to consider refinancing, 

and what to do if a homeowner cannot make mortgage payments.  

Source:  NeighborWorks America (2010) 

In-Person Homebuyer Counseling 

Housing counselors provide individualized, objective information and advice to clients about 

homeownership. Housing counselors spend sessions reviewing budgeting, housing affordability, 

and credit issues with clients. All housing counseling agencies in the study indicated that their 

homebuyer counseling sessions are tailored to the client, focusing on the areas in which the client 

needs or wants the most assistance and on where the client is in the homebuying process.  

Most agencies meet with clients after they attend an in-person homebuyer workshop, but some 

meet with clients before the workshop. 

This study requires participants to have a one-on-one homebuyer counseling session. Approximately 

50 percent of the agencies said that clients typically need one or two homebuyer counseling sessions. 

22 

Another 14 percent of agencies said that two or three sessions were needed, and 19 percent said 

three or more sessions. Some 48 percent of the agencies said that the average length of their 

homebuyer counseling session is 90 minutes; another 40 percent said that a session usually lasts 

60 minutes. The remaining agencies (12 percent) said that a session lasts about 120 minutes.  

At the end of most homebuyer counseling sessions, counselors and clients develop an action 

plan. The action plan is specific to the client’s goals and outlines the steps involved to achieve 

those goals.  

The NeighborWorks America  Realizing the American Dream curriculum for its homebuyer 

counseling consists of six activities (exhibit 3.5).  

Exhibit 3.5:  NeighborWorks America  Realizing the American Dream: In-Person 

Homebuyer Counseling Activities 

Activity 1: Client intake and general needs assessment includes gathering information about a client’s 

financial situation, identifying needs and options, and assessing homeownership readiness by 

reviewing a credit report and calculating affordability.  

Activity 2: Household budgeting includes assistance in creating a household budget and monitoring the 

household’s progress in following it, tracking expenses, and establishing a financial plan to reduce 

debts or implement and accomplish savings goals.  

Activity 3: Credit analysis includes reviewing a client’s credit report and score and helping to address credit problems, establish or rebuild credit, improve credit score, and understand the importance of 

good credit and how to protect a credit rating.  

Activity 4: Corrective action planning follows the assessment of a client’s current status regarding 

homeownership readiness and includes outlining the steps needed to overcome identified obstacles.  

Activity 5: Prequalification includes calculating how much a client can afford for monthly mortgage 

payments, assessing overall eligibility for a mortgage loan, and providing information regarding 

available mortgage products and housing assistance programs.  

Activity 6: Document review includes evaluating a client’s loan documents and purchase contract and 

explaining the steps in the mortgage loan application, the home purchase process, and the roles of 

various housing industry professionals.  

Source: NeighborWorks America (2010) 

Remote Homebuyer Education and Counseling Services 

Remote services in the study included online homebuyer education and telephone homebuyer 

counseling. Study participants taking up remote services could receive homebuyer education 

online and homebuyer counseling by telephone. The study team partnered with eHome America 

for online services and with ClearPoint for telephone services. This section describes the 

selection process for the study’s remote education and counseling agencies, the agencies, and the 

services each provides to study participants.  

The study team’s goal was to ensure that remote homebuyer education and counseling provided 

to study participants were as similar in curriculum as possible to the homebuyer education and 

counseling provided in person. The study team determined that combining services from eHome 

America and ClearPoint would achieve that goal. Additionally, each agency operated nationally 

and was able to serve a high volume of clients, and thus had the capacity to provide services to 

participants across the study’s 28 sites (see metropolitan areas in exhibit 3.2).  

23 

Agency Selection and Recruitment  

Initially the study selected ClearPoint to provide both online homebuyer education and telephone 

counseling. The study’s pilot period (beginning in September 2013), however, revealed 

differences between ClearPoint’s Spanish-language online homebuyer education modules and its 

English-language version. Because the study’s design prioritizes consistency across intervention 

modes, the team replaced ClearPoint with eHome America for online services. Beginning in 

January 2014, eHome America began providing the study’s online homebuyer education; 

ClearPoint continued providing the homebuyer telephone counseling. This arrangement 

remained in place for the balance of the study.  

Online Homebuyer Education Through eHome America 

eHome America formed in 2009 to provide an interactive, web-based educational program for 

prospective homebuyers under the umbrella of its parent company, Community Ventures 

Corporation (CVC). eHome America’s homebuyer education services are based on 

NeighborWorks America’s  Realizing the American Dream curriculum and are available in both 

English and Spanish. Endorsed by NeighborWorks America, numerous state housing finance 

agencies, and the U.S. Department of Agriculture Rural Development Services, eHome America 

is an adopter of the National Industry Standards for Homeownership Education and Counseling 

(Advisory Council, 2013). eHome America currently partners with more than 450 housing 

counseling agencies in all 50 states, Puerto Rico, and Guam. It has provided homebuyer 

education to more than 180,000 clients.  

Before the creation of eHome America’s online education, CVC offered in-person homebuyer 

education and financial education classes. The impetus for creating eHome America was 

CVC’s experience attempting to reach residents in rural Kentucky, where the organization is 

based. The organization was having trouble getting clients, many of whom lived more than an 

hour from its office, to attend in-person sessions. Clients were hampered by conflicts with 

work schedules, difficulty arranging childcare, and car trouble. For its part, CVC struggled 

with costs associated with offering in-person services. CVC leadership began exploring options 

to make homebuyer education more accessible and less costly, which led to the creation of 

eHome America. Initially CVC expected to offer the online homebuyer education curriculum 

only to its own clients, but after recognizing that other providers of homebuyer education 

services faced similar challenges, CVC decided to make eHome America available to other 

service agencies.  

eHome America’s typical clients are low- to moderate-income homebuyers who are required by 

a downpayment assistance program to complete homebuyer education or who must complete the 

education to qualify for a mortgage. eHome America has always targeted those of low to 

moderate income, and increasingly it is targeting young buyers.  

eHome America is an interactive curriculum. Study participants who take up its remote 

homebuyer education services log in and log out at their leisure, enabling them to complete the 

online course at their convenience. Throughout the online curriculum, participants are 

encouraged to download resource materials and complete various activities in real time online.  

In addition to providing informational text, the course features videos, worksheets, and quizzes 

to engage participants in learning. The eHome America curriculum is divided into six modules, 

24 

each of which includes numerous quizzes and a test on the material covered. 15 Participants cannot proceed to subsequent modules without fully completing the quizzes and receiving a 

grade of 80 percent or higher. 16 

Each online module, described in exhibit 3.6, represents a stage in the process of preparing for 

homeownership. Most users complete the course in 6 to 8 hours over a span of 3 to 5 days. 

Younger, more computer-savvy users are on average able to complete the course more quickly 

than older, less computer-savvy users.  

Exhibit 3.6:  eHome America’s Online Homebuyer Education Curriculum  

Module 1: Are You Ready To Buy a Home?  

Module 1 begins with a pretest to gauge homebuyers’ understanding of the homebuying process. Next 

it presents information on the advantages of homeownership, how to buy a home, costs associated 

with homeownership, how much home can be afforded based on credit worthiness, and how much 

home can be afforded based on income and expenses. This module explains how participants can 

obtain their credit score and includes activities to develop a budget and to estimate how much 

participants can borrow to purchase a home.  

Module 2: Managing Your Money 

Module 2 helps homebuyers establish spending goals and create a realistic spending plan to achieve 

those goals as well as reduce expenses and find ways to save money.  

Module 3: Understanding Credit 

Module 3 helps homebuyers understand how credit affects their ability to purchase a home and 

explains how to improve and protect their credit. The module includes sections on credit reporting 

agencies, the contents of credit reports, how credit scores work, how to establish and improve credit 

worthiness, how to correct errors on credit reports, and how to reduce the risk of identity theft.  

Module 4: Getting a Mortgage Loan  

Module 4 explains the steps involved in obtaining a mortgage. The module explains how a lender decides 

whether to approve a loan, how much can be borrowed, the types of available loans, shopping for the best available loan, and the loan application and approval processes. The module includes a prequalification 

worksheet for homebuyers to estimate how much they may qualify to borrow for a mortgage.  

Module 5: Shopping for a Home 

Module 5 walks homebuyers through the steps of finding and purchasing a home. It details the team of 

professionals involved in the homebuying process, including the real estate agent, lender, housing 

inspector, appraiser, and attorney. It explains the types of homes available, such as single family, 

townhouse, and condominium, and how ownership varies for each. Module 5 also discusses how 

homebuyers might conduct their search for the right neighborhood and the right home that fits their 

budget and preferences, and how to make an offer and close on a home.  

Module 6: Keeping Your Home and Managing Your Finances 

Module 6 explains how homebuyers can protect their investment. The module discusses home repairs 

and remodeling, how to maintain a safe and energy-efficient home, managing finances related to 

homeownership, refinancing, and avoiding foreclosure.  

Source: eHome America (n.d.) 

15   During the study, eHome’s Spanish curriculum was divided into five modules but covered the same information as the English curriculum. Both curricula are expected to take the same amount of time, on average, depending on how the client moves through the online course.  

16   Most in-person agencies in our study do not use quizzes in their homebuyer workshops, although some do, depending on the curriculum used or the activities agencies want to complete with participants. 

25 

Telephone Homebuyer Counseling Through ClearPoint 

ClearPoint is a national nonprofit credit counseling and education organization that has been in 

operation for more than 50 years. An affiliate of the National Foundation for Credit Counseling 

and a housing counseling agency approved by HUD, ClearPoint is one of the largest providers of 

housing counseling, with a staff of approximately 300. In 2015, ClearPoint conducted nearly 

45,000 housing counseling sessions. In addition to pre-purchase services, ClearPoint offers 

budget and credit counseling, bankruptcy counseling, foreclosure prevention, reverse mortgage 

counseling, and debt management services. ClearPoint is headquartered in Atlanta and has 45 

local offices in 15 states. 

ClearPoint is a provider of both in-person and remote homebuyer counseling services. In-person 

homebuyer counseling accounts only for 5 percent of ClearPoint’s total counseling sessions, with 

older clients preferring in-person to remote services. Telephone homebuyer counseling is 

provided from ClearPoint’s main Atlanta office and from local branches; the counseling offered 

in Spanish is provided primarily from ClearPoint’s Orlando office. The Atlanta office has a call 

center that receives incoming calls and routes clients to a housing counselor whose skills fit the 

client’s needs.  

ClearPoint attracts clients for homebuyer counseling through a variety of means. The majority of 

clients take up services with ClearPoint through its partnerships with lenders that require 

homebuyer counseling as a condition of receiving downpayment assistance. Other clients take up 

homebuyer counseling services with ClearPoint after experiencing its other services, being 

referred by a friend, or learning about ClearPoint online. On average, 350–400 homebuyer 

counseling sessions are conducted each month with clients referred by lenders; another 20–30 

sessions are with clients from other sources.  

During the telephone homebuyer counseling session, ClearPoint’s staff educate clients about 

establishing and maintaining credit, developing a budget, saving, and the cost of homeownership. 

The counseling follows a protocol to cover the same core elements for each client. Discussions 

about finances, budgeting, and the mortgage process are individualized to the homebuyer’s needs 

and questions. A counseling summary package is sent to each client afterward. It contains a 

complete budget that incorporates the information collected and analyzed during the session, 

along with the housing counselor’s recommendations. A typical homebuyer counseling session 

lasts about 1 hour, although sessions with Spanish-speaking clients tend to last longer because 

many of these clients have additional questions about the homebuying process. ClearPoint’s 

housing counselors encourage all clients to call back with questions after the initial session, but 

few do. The vast majority of clients have only one session with a housing counselor.  

Each homebuyer counseling session consists of three stages: (1) budget and personal financial 

assessment, (2) loan qualification, and (3) closing. ClearPoint’s housing counselors emphasize 

budgeting among the various topics covered during a session, and they remind clients that their 

first home may not be their dream home. Exhibit 3.7 describes the three stages.  

26 

Exhibit 3.7:  Summary of Telephone Counseling Protocol 

Stage 1: Assess the Client’s Budget and Personal Financial Situation  

•  Review the client’s situation and discuss the advantages and disadvantages of homeownership.  

•  Analyze the client’s budget; discuss savings and debt reduction options as applicable.  

•  Create a “before and after homeownership” comparative budget, including an estimated cost of 

housing expenses such as utilities and maintenance.  

•  Review the client’s credit report; develop a written action plan for any potential barriers; and 

suggest a timeframe for improvement.  

•  Advise client to schedule a follow-up appointment in 3 to 6 months, if the client is not ready to 

purchase a home.  

•  Into the client management system (CMS), enter a brief summary of the client’s situation, goals, 

and personalized recommendations, including annual income and beginning and ending credit 

scores. 

Stage 2: Discuss Whether the Client Is “Credit Ready” To Purchase a Home 

•  Discuss the documents needed for a mortgage application.  

•  Discuss the most popular types of mortgage loans available, including FHA—Federal Housing 

Administration—and conventional.  

•  Discuss the difference between prequalification and preapproval.  

•  Discuss common ratios, such as expense-to-income and debt-to-income, used by lenders.  

•  Provide an overview of mortgage terms, including  origination fee, lock-in rate, prepayment penalty, escrow account,  and  private mortgage insurance.  

•  Discuss upfront costs, downpayments, and closing costs.  

•  Into the CMS, document the lender, type of loan, interest rate, purchase price, and monthly 

payment, if the client is set to close on a home immediately.  

•  Inform client of the benefits of a third-party home inspection and its role in the negotiation process. 

Stage 3: Review Closing and Loan Documents  

•  Review sales contract contingencies for financing.  

•  Review closing documents, including the HUD-1 Settlement Statement, Truth in Lending 

Statement, Mortgage Note, and Mortgage Deed.  

•  Advise on additional final steps such as scheduling a walkthrough of the property prior to closing.  

•  Review settling in and home maintenance costs.  

•  Develop a monthly spending plan; suggest starting an emergency fund and avoiding additional 

debt.  

•  Explain importance of timely mortgage payments; help to identify resources available if the client 

were to be faced with a financial crisis in the future.  

•  Explain steps to take to avoid foreclosure.  

•  Schedule a follow-up session for 30 days from the closing date. 

The Study’s Training and Monitoring of Agencies  

The study team trained the housing counseling agencies on the various aspects of the study, 

including what services to provide to study participants, methods of outreach to encourage 

participants to complete the homebuyer education and counseling services, and the protocols for 

entering or uploading study participant information into the study’s web-based data collection 

system. The study team trained agency staff through webinars and conference calls. 

27 

The study team assigned a site liaison to each agency to monitor activities and report on— 

•  Outreach activities conducted to encourage study participants to access and complete the 

homebuyer education and counseling services offered. 

•  Homebuyer education and counseling take-up and completion rates. 

•  Service tracking data entered by housing counseling agencies for study participants who 

initiate or complete homebuyer education or counseling. 

Monitoring study sites was an ongoing activity during the study’s enrollment period and will 

continue for 12 months after the last participant enrolls in the study. 17 The study team used monitoring calls to understand the patterns of homebuyer education and counseling take up, the 

nature of the education and counseling, and the quality of reporting of service tracking data. In 

addition to this monitoring, site liaisons assessed and recorded challenges or difficulties housing 

counseling agencies faced during the implementation of study protocols and procedures.  

Most agencies were able to implement the study easily, given the reporting flexibility the study 

team provided. The study team worked with NeighborWorks to create a custom data report 

within its existing data collection system, enabling agencies that were providing homebuyer 

education and counseling to easily export information they collected on what services study 

participants received. The study team created various tools and guidance to help agencies that 

did not use the NeighborWorks’ data collection system provide the information needed.  

In late 2014 and early 2015, the study’s site liaisons visited each of the participating housing 

counseling agencies. The purpose of these visits was to document study implementation 

procedures, gather input from agency staff about any implementation issues, and learn additional 

details about the homebuyer education and counseling services provided at each agency. In 

particular, the study’s site liaisons tried to identify any problems the counseling agencies were 

experiencing and to provide technical assistance.  

During each site visit, site liaisons interviewed agency staff involved in implementing the study 

and providing homebuyer education and counseling services to study participants. Site liaisons 

conducted interviews with agency staff in groups or separately, depending on the staff’s 

availability and comfort. Agency staff reported on their agency’s services and offered their 

opinion of the industry of homebuyer education and counseling.  

Comparison of In-Person and Remote Services 

Providing in-person services differs in format from providing remote services. Although the 

content of services was comparable, the way in which they were provided differs between in-

person and remote homebuyer education and counseling. In response, the difference in the way 

they were provided might affect the content that study participants experienced. 

Both remote and in-person homebuyer education follow the topics outlined in the National 

Industry Standards. However, in-person homebuyer education provides group instruction by an 

17   The study’s treatment group members have up to 12 months to complete the free homebuyer education and counseling services offered through the study’s participating agencies. 

28 

in-person trainer who may be more responsive to participants in the room and who therefore may 

emphasize one topic area over another. Additionally, group instruction enables participants to 

learn from each other and hear about each other’s experiences in the homebuyer process. In 

contrast, remote homebuyer education requires participants to complete prespecified online 

modules without being able to expand on topics that may be of interest or to ask questions and 

learn from others. Homebuyer counseling is less affected by the mode of delivery, as both face-

to-face and telephone counseling sessions should be tailored to the participant’s readiness for 

home purchase and to specific issues or challenges. However, as described in chapter 7, 

participants can experience varied levels of comfort while working with a housing counselor in 

person versus over the telephone, which may affect what is discussed and shared with a housing 

counselor.  

The two modes of homebuyer education and counseling have significant potential differences in 

transaction costs for the participants. The remote mode is likely to be more convenient in 

scheduling and does not have costs associated with travel, but participants assigned to complete 

remote homebuyer education and counseling may delay engaging in services and may be more 

subject to distractions than participants who are engaged in an in-person workshop or are seated 

across the table from a housing counselor (exhibit 3.8).  

29 

Exhibit 3.8:  Differences Between In-Person and Remote Homebuyer Education 

and Counseling 

Feature 

In-Person 

Remote 

Education 

•

•

  Requires completion of fixed online 

  Based around instruction by an in-

modules. 

person trainer. 

•

•

  Participants access the training 

  Participants attend one or several in-

online from a home or public 

Format 

person classroom sessions 

computer.  

(workshops) at a local HUD-

•

approved homebuyer counseling 

  Participants can complete training in 

agency.  

as few or as many sessions as 

desired. 

Duration 

8+ hours 

7–8 hours 

Moderate—In-person providers cover 

Variation in 

generally similar topics but may vary 

Low—All participants experience the 

content 

curricular materials and emphasize 

same online learning environment.  

different topics.  

Lower—Participants must invest time 

but can complete the course at their 

Participant 

Higher—Participants must schedule in 

own pace, when and where they want. 

transaction costs 

advance and travel to sessions. 

Some variation exists in effort expended 

and time to complete. 

Counseling 

Participants attend one or more in-

Participants have one or more 

person, one-on-one sessions with a 

telephone conversations with a 

Format 

certified housing counselor at a HUD-

counselor from their home or a location 

approved homebuyer counseling 

of choice.  

agency. 

Duration 

1+ hours 

1+ hours 

Moderate—The amount and content of 

Moderate—The amount and content of 

Variation in 

counseling will vary depending on the 

counseling will vary depending on the 

content 

client’s readiness for home purchase 

client’s readiness for home purchase 

and specific issues or challenges. 

and specific issues or challenges. 

Lower—Participants complete 

Participant 

Higher—Participants must schedule in 

counseling via telephone at a time 

transaction costs 

advance and travel to sessions. 

scheduled in advance but at their home 

or a location of choice.  

30 

4.  Participant Recruitment, Enrollment, and Random Assignment 

The study enrolled 5,854 first-time prospective homebuyers between September 2013 and 

February 2016. This chapter describes the processes through which the study recruited 

participants, enrolled them into the study, assigned them randomly to one of the study’s 

interventions or the control group, and referred those assigned to receive free homebuyer 

education and counseling to the appropriate agency.  

The metropolitan areas selected for the study were those in which the three large national lenders 

that had agreed to partner with HUD have a large volume of home loan applications. Estimates 

of the number of potential study participants were based on estimates from each lender of the 

number of study-eligible participants the lender interacted with during the course of a year in 

each metropolitan area. Exhibit 4.1 shows the 28 metropolitan areas selected for the study and 

the numbers of study participants ultimately recruited from each.  

Exhibit 4.1:  Study Locations and Sample Sizes 

Before full enrollment began in January 2014, the study team launched an 8-week pilot in three 

cities. During this pilot period, study participants were recruited and enrolled in Los Angeles, 

Miami, and Phoenix. The pilot tested the procedures for the recruitment, enrollment, and random 

assignment of study participants. It also produced information about key assumptions that was 

used to refine the study design. 

•  Contact and referral volumes and rates for each lender. 

•  Enrollment rate of study participants referred from each lender. 

•  Study participants’ initiation and completion rates for homebuyer education and counseling 

services. 

•  Study participants’ income and credit score distribution. 

31 

After the pilot period, the study team stopped recruitment and enrollment to revise the processes 

based on what was learned. For example, the pilot period revealed greater than expected 

variation across lenders in terms of when during the homebuying process they referred potential 

participants to the study. As a result, the study team and HUD worked with each lender to review 

their referral process and identify study-eligible clients as close to their first contact with the 

lender as possible. 

The study’s full enrollment period began in January 2014 and lasted through February 2016.  

Study Participant Recruitment  

This section summarizes the procedures for identifying potential study participants and recruiting 

them into the study.  

Identification and Recruitment of Study-Eligible Customers 

The identification and recruitment of study participants began with the study’s participating 

lenders. The lenders identified and invited those customers who were low-, moderate-, or 

middle-income first-time homebuyers who resided in 1 of the 28 metropolitan areas and were 

contacting the lender regarding preapproval, prequalification, or application for a mortgage. Each 

lender went through a four-step process for identifying study-eligible customers, contacting those 

customers, and referring customers to the study team. Exhibit 4.2 displays each step, with 

additional detail provided in the text that follows. 

Exhibit 4.2:  Step-by-Step Process To Recruit Study Participants From Lenders  

Step 1: Lenders Identify Study-Eligible Customers 

Each participating lender has in-person branch locations within each metropolitan area selected 

as a study site, but all three lenders opted to identify customers eligible for the study through 

their centralized national home loan databases. These databases contain information on 

customers who are interested in home loans, including those completing preapproval, 

prequalification, application, and related inquiries online, in person, and over the telephone.  

Each lender designed a process for identifying study-eligible customers that best fit with its 

operations. For example, one lender identified study-eligible customers by filtering its database 

32 

for customers who submitted a prequalification or application for a home loan and then filtered 

for study eligibility based on first-time homebuyer status, income, and addresses within 1 of the 

28 study sites. Another lender filtered for similar eligibility variables but also screened out 

customers applying for mortgage products that had a homebuyer education or counseling 

requirement.  

The study team requested that each lender introduce the study to customers as close to first 

contact as possible. Because the lenders varied somewhat in their procedures and volumes for 

prequalifications and other preapplication activities, the team worked with each lender to design 

referral procedures that fit it. Customers might be referred to the study as early as preapproval 

and as late as application if that was their first contact with the lender that provided the 

information needed to screen them for study eligibility (for example, address and income).  

Step 2: Lenders Mail Introductory Letters to Study-Eligible Customers 

Lenders contacted customers who were eligible for the study first by mailing an introductory 

letter. This letter explained the study and stated that someone from the lender would be calling 

them within the next few days to discuss the opportunity to participate in the study. On average, 

lenders waited about 1 week after the letter was mailed to contact the customer by telephone.  

Step 3: Lenders Call Study-Eligible Customers 

The list of customers mailed letters was sent to each lender’s call center team. These call center 

teams contacted customers by telephone and delivered a short script describing the study and the 

incentives customers could receive if they decided to participate. If customers were interested in 

learning more about the study, the call center team requested permission to pass contact 

information to the study team.  

More than 136,000 customers were mailed an introductory letter and called by the three 

participating lenders. 

Calls to study-eligible customers varied by lender. Lenders trained between 5 and 16 call 

center staff to contact these customers. Call center teams made between three and seven call 

attempts to each customer and left several voicemails. Recruitment calls usually lasted between 

3 and 5 minutes. Depending on the lender, between 9 and 32 percent of customers expressed 

interest in study participation and agreed to have their contact information passed to the study 

team.  

The study team created a telephone script and a Frequently Asked Questions document for each 

lender’s call center staff. During these calls, many customers asked questions about the privacy 

of their information and the lender’s practice for sharing data with third parties. Staff explained 

that their information would not be shared outside of the study team and that study reports would 

not reveal their identity or mention them by name. Customers also asked about lenders sharing 

their Social Security number or credit information with the study team. Staff assured them that 

only their name and contact information would be shared. Some customers asked more specific 

questions about study activities, such as incentive payments, activities associated with 

participating in the study, and the duration of the study. If the call center staff could not answer 

the questions, customers were referred to the study team’s telephone hotline or the study’s 

website. 

33 

Step 4: Lenders Provide Contact Information on Customers to the Study Team 

If customers consented to have their information shared with the study team, call center staff 

collected and confirmed their mailing address, phone number, email, and date of birth (month 

and day only). Lenders provided reports with this information to the study team weekly or 

biweekly.  

The lenders referred more than 18,000 customers to the study team during the study enrollment 

period.  

Study Participant Enrollment 

The reports containing contact information on referred customers from each lender were 

uploaded to the study’s data system. The contact information for the newest referrals was passed 

in batches to the study’s data collection partner.  

Study participant enrollment took five steps. Exhibit 4.3 identifies each step with additional 

detail provided in the text that follows.  

Exhibit 4.3:  Step-by-Step Process To Enroll Study Participants 

Step 1: Mailing a Preenrollment Packet 

The study’s data collection partner mailed a preenrollment information packet explaining the 

study to each referred customer. This packet included an introductory letter from HUD 

explaining the importance of the study (appendix D), a study brochure (appendix E), a copy of 

the consent form (appendix F), and two dollars. The two-dollar incentive was included to 

encourage customers to read the materials in the packet.  

Step 2: Verifying Customers’ Identities 

A week after the preenrollment packets were mailed, telephone interviewers called the 

customers. Interviewers first ascertained whether the customer remained interested in learning 

34 

more about the study. If so, interviewers verified the customer’s identity by a series of 

questions. 18 The study’s eligibility assessment was administered to verified customers.  

Step 3: Conducting the Eligibility Assessment 

The assessment (which can be found in appendix G) ensured that customers were still eligible to 

participate in the study. Its eligibility questions covered— 

•  Previous participation in homebuyer education or counseling.  

•  Participation in downpayment assistance programs that require homebuyer education or 

counseling. 

•  Willingness to complete homebuyer education and counseling services.  

•  English or Spanish language preference. 

•  Transportation options.  

•  Accessibility of a computer and the Internet.  

The screening question “Customer has not completed homebuyer education and counseling 

curriculum at any previous point in time” was worded to exclude homebuyer education and 

formal counseling that required an investment of 30 minutes or more. Its purpose was to help the 

study isolate the impact of receiving services relative to not receiving services. The question did 

not exclude customers who completed a general financial literacy course or who referred to 

educational materials outside the context of a formal course.  

The eligibility assessment screened out customers participating in downpayment assistance 

programs that required homebuyer education and counseling. If enrolled in the study, such 

customers might have been randomly assigned to the control group, which was designed to 

contain only participants who received no homebuyer education and counseling. The study 

excluded such customers because they were likely to complete activities associated with 

homebuyer education and counseling on their own despite being in the control group. 

Questions asked about a customer’s needs, such as language preference, transportation options, 

and online accessibility, were necessary to ensure that once enrolled in the study, the customer 

could participate in either of the intervention’s two delivery modes.  

The outcome of the eligibility assessment determined whether customers were eligible for study 

participation. If they were not eligible, they were thanked for their interest in the study and the 

call ended. If they were eligible, interviewers continued on to consent and the baseline survey. 

Questions Added During Enrollment 

In June 2014, the study team added a question to the initial eligibility assessment to gauge 

potential study participants’ interest in completing homebuyer education and counseling:  

18   Verifying each customer’s identity ensured that the study enrolled the customers who were referred by the lenders and that it protected customers’ contact information shared by the lenders. Some 100 customers 

provided interviewers with information that did not match the information provided by the lenders. These customers were screened out of the study as ineligible.  

35 

The homebuyer education and counseling sessions offered through the study 

together take about 6 to 10 hours to complete. You may be asked to complete them 

either online and over the telephone or by attending sessions at a local agency in 

your area. If asked, would you be willing to complete these activities? 

The study added this question with the goal of increasing the rates at which treatment group 

members initiated and completed homebuyer education and counseling. Adding this question to 

the eligibility assessment may alter the composition of study participants by screening out 

customers who were not interested in homebuyer education and counseling services. However, 

this change should not affect the internal validity of the study, as this change was implemented 

such that it affected treatment and control group members in an identical manner. After the 

addition of this question, about 6 percent of customers were screened out of the study because 

their responses to the question indicated that they were not willing to complete homebuyer 

education and counseling services.  

In September 2014, when the choice treatment group was created (see chapter 2), the study team 

added a question to assess customers’ preferences for the mode of homebuyer education and 

counseling. It asked customers whether they would prefer to complete homebuyer education and 

counseling in person—at a local housing counseling agency—or remotely, over the Internet and 

telephone. The question asked— 

We also want to know whether you would prefer to complete the homebuyer 

education and counseling sessions in person at a housing counseling agency in 

your area or remotely over the Internet and telephone. Completing the sessions in 

person at a local agency means that you would be asked to attend a homebuyer 

workshop and a one-on-one session with a housing counselor at a local agency in 

your area. Completing the sessions remotely means that you would be asked to 

complete homebuyer education over the Internet and a one-on-one session with a 

housing counselor over the telephone. If given the choice, would you prefer to 

complete the homebuyer education and counseling in person or over the Internet 

and telephone? 

Approximately 75 percent of customers expressed a preference for remote services, and 25 

percent expressed a preference for in-person services. 

Questions Screening out Customers 

Roughly 26 percent (4,825 customers) of all customers who were contacted and completed the 

eligibility assessment were screened out. The eligibility items that had the highest screen-out 

rates were— 

•  Customer had previously completed 30 minutes or more of homebuyer education or 

counseling: 8.4 percent (1,526 customers). 

•  Customer was not willing to complete homebuyer education and counseling services if 

assigned to one of the treatment groups: 5.5 percent (1,008 customers). 

•  Customer had applied for loan or downpayment assistance program that required homebuyer 

education course: 2.8 percent (517 customers). 

•  Customer did not have access to the Internet: 2.8 percent (510 customers). 

36 

Step 4: Collecting Informed Consent 

The informed consent process involved interviewers reviewing the consent agreement with the 

study-eligible customer. The agreement described the study, the random assignment process, the 

study participant’s role, the incentive structure, the risks associated with study participation and 

actions to mitigate these risks, and what would be expected if the customer agreed to participate 

in the study. Customers who agreed to participate in the study provided verbal consent that was 

audiorecorded.  

The informed consent agreement explained that study participants may be assigned to a 

treatment group or to the control group. This explanation made it clear to customers that 

participants assigned to a treatment group would be asked to complete homebuyer education and 

counseling and that all services were free. It also clarified that participants assigned to the control 

group would not be offered those services through the study. 19 

Step 5: Administering the Baseline Survey  

Customers who gave their consent to participate in the study were administered the baseline 

survey (appendix H) by the interviewer. The baseline survey was the primary source of 

information on study participants’ characteristics prior to random assignment. The baseline 

survey had several purposes. 

•  Describe study participants’ mortgage preparedness and characteristics at baseline.  The 

baseline survey collected information that reflected the study participant’s stage in the 

homebuying process and preparedness for home purchase. It also collected a range of 

demographic attributes and other baseline participant characteristics to support the 

descriptive and impact analyses. 

•  Affirm random assignment.  The baseline participant characteristics included the measures 

used to affirm that assignment of study participants to a treatment group or to the control 

group is random. (See chapter 5.) 

•  Define covariates to increase precision of the impact estimates.  Baseline participant 

characteristics are used to construct the covariates included in the models used to estimate the 

impact of offering free homebuyer education and counseling services. Including covariates in 

the impact model increases the precision of the impact estimates, which increases the study’s 

ability to detect effects of interest.  

•  Define subgroups for analysis.  Future reports will use baseline participant characteristics to define exogenous subgroups, which will increase understanding of whether the intervention’s 

impacts vary for specific demographic and socioeconomic groups such as Spanish speakers 

or groups defined by traits such as education, income, and credit score. These subgroup 

analyses will provide deeper insights into how policymakers and homebuyer education and 

counseling practitioners can target services toward particular populations. Additionally, 

impacts might be expected to be greater among those treatment group members who 

experience more education and counseling versus less. Thus, future analyses will examine 

the relative effectiveness of the offered education and counseling activities for homebuyers in 

19   Not only were homebuyer education and counseling services free, but treatment group participants were compensated for engaging in and completing study-related activities. Those in the control group were not offered services, but they did receive $50. 

37 

a treatment group who completed some but not all of the activities. The first stage of 

estimating these dosage effects requires using baseline participant characteristics to predict 

service receipt.  

•  Adjust for differential survey response rates for treatment and control group members.  

The baseline participant characteristics include the measures that can be used to adjust for 

differential survey nonresponse (or item nonresponse) between the treatment groups and 

control group, if necessary. 

After study participants completed the baseline survey, they were enrolled in the study. 

Random Assignment 

After customers completed the eligibility assessment, gave informed consent, and responded to 

the baseline survey, they became enrolled participants in the study. Next, study participants were 

randomly assigned to one of three study groups. 

•  Control group.  Study participants assigned to this group were not offered homebuyer 

education or counseling services. Study participants assigned to this group numbered 2,458.  

•  Remote treatment group.  Study participants assigned to this group were offered online 

homebuyer education and telephone counseling. Because these services are provided 

remotely, the study team referred these treatment group members, regardless of location, to 

eHome America for online education and to ClearPoint for telephone counseling. Study 

participants assigned to this group numbered 1,698. 

•  Choice treatment group.  Some study participants in this group initially had been assigned 

to in-person homebuyer education and counseling, before the study was redesigned in 

September 2014. After the redesign, study participants assigned to this group could choose 

between in-person and remote services. As a result—  

−  In-person group education and one-on-one counseling. Study participants in this 

group were offered in-person homebuyer education and counseling from an agency in 

their area participating in the study. Study participants assigned to this group numbered 

542, all randomized into it before September 16, 2014.  

−  Remote online education and telephone counseling or in-person group education 

and one-on-one counseling.  Study participants in this group were offered their choice. 

Of the 1,156 participants in this group, all randomized into it on or after September 16, 

2014, 862 participants chose remote services and 294 chose in-person services. 

This section briefly describes the random assignment process and the materials and incentive 

payments distributed to participants.  

Process 

Three times weekly, the study team used the study’s data system to randomly assign study 

participants who had been enrolled in the study recently. Exhibit 4.4 displays the number of 

customers at each stage of the study’s processes.  

38 

Exhibit 4.4:  Study Recruitment and Enrollment Process by the Numbers 

Number of 

Step  

Customers 

Customers contacted by participating lenders 

136,874 

Customers consenting to be referred to the study team 

18,279 

Duplicate records or insufficient data  

(79) 

Customers contacted 

18,200 

Screened out of the study  

(4,825) 

Unreachable  

(5,702) 

Refused  

(1,819) 

Total number of study participants 

5,854 

Control group 

2,458 

Remote treatment group 

1,698 

In-person treatment groupa 

542 

Choice treatment groupb 

1,156 

a Those randomized before September 16, 2014.  

b Those randomized on or after September 16, 2014. Includes 862 who chose remote services and 294 who chose in-person services.   

Sources: lender referrals; Abt SRBI disposition reports; random assignment and service tracking system Materials 

Next, the study team mailed a  Welcome to the Study  packet (appendix I) and sent an introductory email message. The study team created materials in English and Spanish and mailed the 

Welcome to the Study packets to participants in their preferred language.  

The  Welcome to the Study  packet contained a letter indicating the study participant’s group 

assignment and describing the study’s next steps, along with a copy of the consent form (for the 

participant’s records). If the participant was assigned to a treatment group, the packet contained 

step-by-step instructions for signing up for and completing the free homebuyer education and 

counseling offered. Study participants assigned to the control group were informed that they 

would not be offered homebuyer education and counseling services through the study. 

If the study participant had been assigned to the in-person mode of the intervention or had 

chosen to receive in-person services, the  Welcome to the Study packet contained a list of nearby participating housing counseling agencies, along with instructions for contacting them and 

answers to questions the participant might have about homebuyer education and counseling. 

If the study participant had been assigned to the remote mode of the intervention or had chosen 

to receive services remotely, the  Welcome to the Study packet contained contact information for 

eHome and ClearPoint, instructions with screenshots on how to access eHome’s online 

homebuyer education and instructions for initiating ClearPoint’s telephone homebuyer 

counseling. It also included answers to questions the participant might have about homebuyer 

education and counseling.  

39 

Compensation 

All study participants were compensated for completing the baseline survey and for participating 

in their study-related activities. The compensation varied by study activity and was based on the 

level of effort requested of the study participant. All participants received $30 for completing the 

baseline survey. 

Following random assignment, participants who were assigned to a treatment group received 

$150 to compensate them for the time required to participate in homebuyer education and 

counseling. The payment was made in two parts. First, participants received $50 when they 

initiated services with their assigned housing counseling agency. Second, they received $100 

when they completed homebuyer education and counseling activities. In addition, they received 

these education and counseling services free of charge.  

Participants who were assigned to the control group were not offered free homebuyer education 

and counseling services, but they did receive $50 for participating in the study. 

In total, study participants could receive between $150 and $250 for completing study activities. 

Exhibit 4.5 outlines the incentive payment for each study activity. 

Exhibit 4.5:  Study Participant Compensation for Study Activities  

Study Activity 

Timing of Payment 

Control 

Treatment 

Treatment 

Group 

Group 1 

Group 2 

Baseline survey 

Complete baseline telephone survey 

$30 

$30 

$30 

Study enrollment 

Control Group: Receive group assignment 

$50 

$50 

$50 

and group 

letter 

assignment 

Treatment Group 1: Contact local agency 

and complete first session or complete the 

first online education module  

Treatment Group 2: Complete the first 

online educational module  

Requested study 

Complete all homebuyer education and 

N/A 

$100 

$100 

activities 

counseling 

Follow-up telephone 

Complete the first telephone survey 1 year 

$35 

$35 

$35 

survey #1 

after enrollment 

Follow-up telephone 

Complete the second telephone survey 3–

$35 

$35 

$35 

survey #2 

4 years after enrollment 

Total 

$150 

$250 

$250 

40 

5.  Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample 

This chapter describes the baseline characteristics of the study sample, including their 

demographic and financial characteristics, measures of their financial capability, and their 

housing situation and homebuying expectations and priorities at the time of enrollment.  

The chapter also documents that baseline characteristics are balanced across treatment and 

control groups and compares the sample with select national datasets to provide a context for 

considering the external validity of the study’s findings.  

The Study Sample at Baseline 

Overall, the participants are diverse in their sociodemographic characteristics. They largely 

displayed positive financial and savings behaviors at the time of enrollment, with those who had 

already purchased a home having a more favorable financial profile than those in the earlier 

stages of the homebuying process. In general, participants anticipated paying more for housing 

after their home purchase and prioritized the number of bedrooms and bathrooms and repairs 

needed among home factors, and neighborhood safety among neighborhood factors, in their 

housing search.   

Sociodemographic Characteristics and Stage in the Homebuyer Process 

The study sample is racially and ethnically diverse, with 12.1 percent self-identifying as Asian, 

20.4 percent as African-American, 25.0 percent as Hispanic, and 38.5 percent as White non-

Hispanic, (see exhibit 5.1). Approximately three-fifths (60.2 percent) of study participants are 

men and two-fifths (39.8 percent) are women. The study participants reflect a wide range of 

educational attainment, with a slight majority of participants holding a bachelor’s degree (53.5 

percent vs. 46.5 percent without a bachelor’s degree). Most participants (89.9 percent) work full 

time (at least 30 hours per week). The median combined income for study participants and their 

co-borrowers was $54,000 in the 12 months prior to enrollment, with 10 percent making more 

than $100,00020 and 10 percent making less than $26,000 (see exhibit 5.2). Relatedly, as shown in exhibit 5.3, more than one-half (55.0 percent) of the study sample were low income (having 

incomes at or below 50 percent of Area Median Income) or moderate income (having incomes of 

between 50 and 80 percent of Area Median Income). 

About one-third (39.4 percent) of the study sample are single and do not plan to have children 

living with them when they purchase their home (see exhibit 5.4). Another one-third (26.9 

percent) are married or living with a partner and will have children living with them. About one-

fourth (21.8 percent) are married or living with a partner and will not have children with them. 

The smallest proportion (11.8 percent) are single with children.  

20   For four metropolitan statistical areas in the study, 120 percent of Area Median Income (the income eligibility cutoff for the study participation) is $100,000 or more. 

41 

Exhibit 5.1:  Baseline Sociodemographic Characteristics, Full Sample  

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse. Due to rounding, not all reported percentages precisely equal 100.0 percent.   

Source: Baseline survey of study participants 

Exhibit 5.2:  Baseline Income Distribution, Full Sample 

Sample size:  5,755. 

Note: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data. 

Source: Baseline survey of study participants  

42 

Exhibit 5.3:  Percent of Study Participants With Low, Moderate, Middle, and High 

Income, Full Sample 

Sample size:  5,632. 

Notes: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data. The Area Median Income is from the Federal Financial Institutions Examination Council 2013 Median Family Income Report. The address used to determine the Area Median Income is the address reported by study participants in the baseline survey. Study participant income is the income received by the study participant and any co-borrowers in past 12 months, as reported in the baseline survey. This income may differ from the income used for the study’s income eligibility screen, so some study participants may have reported participant income-to-Area Median Income ratios above the 1.20 eligibility cut-off. Income categories are based on the income-to-Area Median Income ratio and are aligned with those used to classify tracts in the Home Mortgage Disclosure Act and Community Reinvestment Act regulations. The categories are as follows: low income (less than 0.50); moderate income (0.50-0.80); middle income (0.80-1.20); and high income (greater than 1.20).   Income categories are based on the income-to-Area Median Income ratio and are aligned with those used to classify tracts in the Home Mortgage Disclosure Act and Community Reinvestment Act regulations. The categories are as follows: low income (less than 0.50); moderate income (0.50-0.80); middle income (0.80-1.20); and high income (greater than 1.20).  

Sources: Baseline survey of study participants; Federal Financial Institutions Examination Council 2013 Median Family Income Report 

Overall, 73.7 percent of participants did not plan to have a co-borrower. More than one-half 

(52.0%) of married participants did not plan on having a co-borrower at the time of the baseline 

survey (exhibit 5.5). Their decision possibly reflects an understanding that the only advantages 

of having a co-borrower are the additional income and assets that he or she brings to the 

mortgage application. If a participant’s spouse does not have additional income or financial 

43 

assets, he or she may not enhance a loan application. Indeed, a co-borrower’s credit score (if 

lower than the primary borrower’s score) or debts could undermine a loan application. 21 

Exhibit 5.4:  Baseline Household Composition, Full Sample  

Sample size:  5,744. 

Notes: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data. Study participants were not asked explicitly whether they had children living with them at the time of enrollment, but they were asked whether they planned to have any household members under the age of 18 living with them after the purchase of a home. The household composition shown in this exhibit is based on the assumption that plans after home purchase reflect the study participant’s baseline household composition. Due to rounding, not all reported percentages precisely equal 100.0 percent.   

Source: Baseline survey of study participants 

21   The overall proportion of study participants who plan to purchase with a co-borrower is consistent with other data on the prevalence of co-borrowers on mortgage applications for low- and moderate-income potential 

homeowners. Data from the 2014 Home Mortgage Disclosure Act show that 29.8 percent of home mortgage 

purchase applicants with incomes under 120 percent of Area Median Income had co-borrowers. 

44 

Male and female study participants have distinctly different household compositions, however, 

as shown in exhibit 5.4. The men are much more likely to be married or living with a partner 

(57.6 percent) than are the women (35.3 percent). The women are more than three times as likely 

to be single with children than are their male counterparts (20.0 vs. 6.5 percent). 

Exhibit 5.5:  Proportion of Borrowers Who Plan To Purchase With a Co-Borrower, 

by Marital Status, Full Sample 

Presence of a Co-Borrower (%) 

No 

Yes 

Marital status  

Married  

52.0 

48.0 

Divorced, widowed, or separated  

91.7 

8.3 

Single and never married  

85.6 

14.4 

Sample size 

5,712 

Note: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data.   

Source: Baseline survey of study participants 

Although the study targeted customers early in the homebuying process, it enrolled participants 

at every stage. As shown in exhibit 5.6, some 13 percent of study participants had already 

purchased a home at the time of enrollment, and another 25 percent had signed a purchase 

agreement. That participants enter the study through a referral by lenders likely explains why 

many participants were fairly far along at enrollment. 22 

Exhibit 5.6:  Stage in the Homebuyer Process at Baseline, Full Sample 

Sample size: 5,698. 

Note: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data.   

Source: Baseline survey of study participants 

22   As a point of comparison, Turnham and Jefferson (2012) focused on pre-purchase counseling service clients and found that 15 percent of their study sample signed a purchase agreement, 23 percent planned to purchase within 3 months of study enrollment (but did not sign a purchase agreement), 36 percent planned to purchase 3 months to 1 year from study enrollment, 8 percent planned to purchase but not at least for 1 year, and 19 

percent did not specify a timeframe or were undecided on whether to purchase. 

45 

The stage at which participants entered the study has implications for the potential impacts of 

homebuyer education and counseling. The later in the homebuying process participants are, the 

more decisions they have already made and, consequently, the less influential education and 

counseling will be on outcomes related to those decisions. For example, for study participants 

who received homebuyer education and counseling after they had chosen a home and secured 

financing, the intervention would not be expected to affect certain “preparedness and search” 

outcomes such as tenure decision, home affordability, or mortgage product appropriateness. Such 

treatment group members would still be expected, however, to experience changes in their 

financial literacy, capability, and management outcomes and, ultimately, in their homeownership 

sustainability outcomes. 

Future reports will include subgroup analyses to gain insight into whether the impacts of 

homebuyer education and counseling differ for participants who enrolled at earlier and later 

stages of the homebuying process.  

Financial Capability  

Overall the study sample exhibited favorable financial management and savings behaviors at 

time of study enrollment (exhibits 5.7, 5.8, and 5.9).  

Three-fourths of participants used a written budget (74.7 percent) and reported paying their 

credit card balance in full most of the time (77.4 percent). Nearly all (91.1 percent) regularly set 

aside money for retirement, education, or a financial cushion. Some 70.3 percent stated that they 

shop around when choosing credit cards, and 77.7 percent had enough savings to cover 3 months 

of expenses.  

According to credit bureau data, the study sample had a median credit score of 712, with a mean 

of 707. As reference points, the average credit scores for loans guaranteed by the Federal 

Housing Administration (FHA) Single-Family Mutual Mortgage Insurance Fund was 685 in the 

first quarter of 2014 and 677 in the first quarter of 2015 (HUD, 2014 and 2015). The average 

credit score for all purchase originations was 734 in January 2014 and 744 in December 2015 

(Goodman, 2014 and 2016). At enrollment, about 90 percent of study participants had credit 

scores of at least 620, a rough proxy for the minimum score needed to qualify for a conventional 

mortgage in 2015. 23  

The majority also had financial products generally associated with financial health, such as 

checking accounts (99.5 percent), savings accounts (87.6 percent), and retirement accounts (65.3 

percent). One-half of study participants had at least $15,000 available for a downpayment and 

closing costs, and one-half had at least $21,000 in total savings and investments. The median 

amount of nonmortgage debt at enrollment was less than $10,000.  

23   See, for example, Fannie Mae (2016). 

46 

Exhibit 5.7:  Baseline Measures of Financial Behaviors, Full Sample  

Entire Sample 

Baseline Variable 

(%) 

Financial behaviors 

Respondent has a budget or spending plan for monthly household expenses  

74.7 

Usually pays credit card balance in full to avoid interest charges  

77.4 

I occasionally overdraw my checking accounta  

8.8 

I occasionally don’t have enough money to cover all of my bills at the end of the montha  

5.6 

I never use payday lendersa  

85.2 

I usually shop around when choosing a new credit carda  

70.3 

Everyone in household has health insurance  

88.3 

Previously lost a home or other property to foreclosure 

4.3 

Budgeting and savings 

Over the past year, respondent was short on money sometimes or often  

16.4 

Respondent sets aside extra money for retirement, education, or to build a financial 

91.1 

cushion sometimes or often  

I usually have enough savings set aside to cover 3 months of expensesa  

77.7 

I’ve tried to figure out how much I need to save for retirementa  

78.9 

Checking, savings, and retirement accounts 

Respondent has a checking account  

99.5 

Respondent has a savings account  

87.6 

Respondent has any retirement accounts (for example, 401(k) or 403(b), IRA, or 

65.3 

pension account)  

Aside from retirement accounts, respondent has other money market accounts, 

22.6 

certificates of deposit, mutual funds, stocks, or brokerage accounts  

a Percent of respondents who agree or strongly agree.  

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

Exhibit 5.8:  Baseline Credit Score, Full Sample  

Sample size:  5,017. 

Percent of study participants with a credit score greater than 620:  89.3 percent.  Note: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data. 

Source: Credit bureau data 

47 

Exhibit 5.9:  Baseline Savings, Cash for Downpayment, and Nonmortgage Debt, 

Full Sample 

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse.  

Cash on hand for downpayment and closing costs is also self-reported in the baseline survey and may be less than total savings and investments (if the former is a subset of the latter) or more than total savings and investments (if study participants have access to outside funds for downpayment and closing costs, for example, from a family member). For participants who had already purchased a home at the time of enrollment, cash on hand for downpayment and closing costs refer to the funds that were available at the time of purchase. Total savings and investments are self-reported in the baseline survey and include balances in all checking, savings, retirement, and other investment accounts. Nonmortgage debt is provided by credit bureau data and includes student loan, automobile, and credit card debt.  

Sources: Baseline survey of study participants; credit bureau data 

Nonetheless, indications of financial vulnerabilities were identified within the study sample. 

About one in six participants (16.4 percent) was short on money sometimes or often, and 8.8 

percent occasionally overdrew their checking account. Some 15 percent sometimes used a 

payday lender. About one-third (34.7 percent) did not have a retirement account. As shown in 

exhibits 5.8 and 5.10, 10 percent of the sample had credit scores under about 620 at baseline. 

Further, as shown in exhibit 5.10, about 4 percent of the sample had previously lost a home or 

another property to foreclosure, and 10 percent had nonmortgage debt of more than $48,000.  

Study participants who had already purchased a home had a different financial profile at 

enrollment from those who had not yet purchased, as shown in exhibit 5.10. Participants who 

had purchased homes had higher incomes, credit scores, and cash on hand for downpayment 

and closing costs. Their circumstances are not surprising, given that they had already met 

lender underwriting standards, whereas those earlier in the homebuying process had not.  

48 

Exhibit 5.10: Financial Characteristics at Baseline: Home Purchasers vs. 

Nonpurchasers  

Purchasers 

Nonpurchasers 

Significant 

Difference 

Income received by participant and any co-borrowers in past 12 months  

$24,999 or less (%) 

3.6 

8.7 

* 

$25,000 to $49,999 (%) 

21.4 

36.1 

* 

$50,000 to $74,999 (%) 

33.3 

32.5 

$75,000 to $99,999 (%) 

21.4 

13.6 

* 

$100,000 or more (%) 

20.2 

9.2 

* 

Mean 

$74,648 

$57,719 

* 

Credit worthiness  

Credit scorea  

Less than 580 (%) 

0.2 

4.6 

* 

580 to 619 (%) 

2.2 

7.4 

* 

620 to 659 (%) 

8.0 

16.3 

* 

660 to 699 (%) 

15.9 

17.8 

700 to 739 (%) 

23.6 

19.3 

* 

740 or more (%) 

50.1 

34.7 

* 

Mean 

734 

703 

* 

Cash on hand for downpayment and closing costsb 

$55,210 

$30,448 

* 

Nonmortgage debta, c 

$18,712 

$19,750 

Monthly payment nonhousing debta 

$355 

$355 

Measures of financial responsibility 

Uses a written budget (%) 

75.9 

74.8 

Usually pays credit card balance in full to avoid 

85.6 

76.2 

* 

interest charges (%) 

During the past year, was short on money sometimes 

10.1 

17.2 

* 

or often (%) 

Sets aside extra money for retirement, education, or 

93.1 

90.9 

* 

to build a financial cushion sometimes or often (%) 

Everyone in household has health insurance (%) 

92.7 

87.7 

* 

Total savings and investments 

$69,338 

$53,021 

* 

Sample Size 

752 

4,946 

* Purchasers statistically significantly different from nonpurchasers at the p < 0.05 level.  

a Measure was constructed using credit bureau data, which covers 5,087 of the 5,789 study participants who did not withdraw from the study (87.8 percent). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse. Credit bureau data capture study participant credit information zero to two months prior to random assignment. 

b Cash on hand for downpayment costs refers to the funds that were available at the time of purchase for participants who already purchased at the time of enrollment. 

c Total savings and investments is self-reported in the baseline survey and includes balances in all checking, savings, retirement, and other investment accounts. 

Notes:  All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse. 

Sources: Baseline survey of study participants; credit bureau data 

49 

Those who already had purchased a home also displayed higher levels of financial capability 

along several measures, such as paying off credit card balances in full and setting aside money. 

These significant differences may reflect the relatively higher incomes of purchasers (for 

example, it is easier to pay off credit card balances when you have more income). In contrast, 

using a written budget, which is not dependent on income, is not statistically different between 

purchasers and nonpurchasers.  

Housing Arrangements, Preferences, and Expectations 

The housing arrangement of a study participant is defined as either (1) the housing arrangement at 

enrollment (for those who had not yet purchased a home) or (2) the pre-purchase housing 

arrangement (for those who had purchased). The most common pre-purchase housing arrangement 

was renting (82.3 percent), followed by living with a family member (15.1 percent). 24 About two-thirds (68 percent) of study participants were satisfied with their pre-purchase housing 

arrangements (exhibit 5.11). 

Exhibit 5.11: Pre-purchase Housing Arrangements, Full Sample  

Baseline Variable 

Percent (%) 

Pre-purchase housing arrangementsa  

Rent 

82.3 

Living at family member’s house 

15.1 

Other living arrangement (for example, living at friend’s house) 

2.6 

Satisfaction with pre-purchase housing arrangements  

Satisfied or very satisfied 

68.0 

a For study participants who had already purchased a home as of enrollment, housing arrangements refer to pre-purchase housing arrangements.   

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

Median rent paid for their pre-purchase rentals by study participants was $950 per month plus 

$150 for utilities (exhibit 5.12). The median  monthly rental  cost-to-income ratio (defined as monthly rent plus utilities divided by monthly income) was 0.25 (exhibit 5.13). In other words, 

one-half of study participants who were renting prior to home purchase were spending one-

fourth or less of their income on housing costs. 25 HUD defines a  housing cost burden as 24   For comparison, a 2014 survey by the National Association of Realtors® found, for first-time homebuyers, that 77 percent had rented prior to purchase and 19 percent lived with family or friends (National Association of Realtors®, 2014). 

25   The income variable used for the monthly cost-to-income ratio while the participant was renting includes the income of co-borrowers. Therefore, if a participant was not living with a co-borrower when he or she was renting (that is, their co-borrower’s income was not part of their household income), the participant’s actual monthly rental cost-to-income ratio could be higher than the calculated ratio. If, on the other hand, a 

participant’s household received income from a source other than the participant or co-borrower while renting, then the monthly rental cost-to-income ratio could be less than the calculated ratio. 

50 

spending more than 30 percent of household income on housing costs, and a  severe cost burden 

as spending more than 50 percent of household income on housing costs. 26 These thresholds are used by HUD and other housing policy stakeholders as proxies for identifying households that 

may be having difficulties meeting daily living expenses (for example, food, clothing, 

transportation, medical expenses) due to housing costs. Based on the rental cost-to-income ratio, 

more than one-third (36.1 percent) of study participants who were renting prior to home purchase 

had a housing cost burden at baseline, and 10.2 percent had a severe burden. Study participants 

with lower incomes (relative to Area Median Income) were more likely than those with higher 

incomes to have a housing cost burden. As shown in exhibit 5.13, 78.2 percent of study 

participants with low incomes who were renting prior to home purchase had a housing cost 

burden at baseline, whereas only 5.1 percent of study participants with high incomes had a 

housing cost burden at baseline.  

Exhibit 5.12: Pre-purchase Rental Costs and Expected Home Purchase Costs 

Expected Home Purchase Costs,  

Pre-purchase Rental Costs, Rentersa 

Full Sampleb 

Home 

Monthly Housing 

Monthly Rent 

Monthly Utilities 

Purchase 

Expenses 

(%) 

(%) 

Price 

(excluding utilities)  

(%) 

(%) 

10th percentile 

500 

20 

90,000 

750 

25th percentile 

710 

80 

125,000 

950 

50th percentile 

950 

150 

180,000 

1,250 

75th percentile 

1,250 

250 

264,500 

1,700 

90th percentile 

1,600 

400 

400,000 

2,300 

Mean 

1,027 

184 

215,601 

1,407 

Sample size 

4,756 

4,735 

5,774 

5,739 

a Monthly rent and utilities are based on the sample of study participants who were either renting at the time of enrollment or had already purchased a home as of enrollment but who had rented prior to the home purchase. 

b Expected home purchase price and expected monthly housing expenses are defined for the entire sample using baseline survey data. For study participants who had already purchased a home as of enrollment, expected home purchase price and expected monthly housing expenses reflect how much they had expected to pay when they were looking for a home. Participants were asked how much they were willing to spend on their monthly housing expense. 

We use their answer as a proxy for expected post-purchase monthly housing expense.   

Note: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data.   

Source: Baseline survey of study participants 

The median price that study participants expected to pay for their home was $180,000, 27 

although expectations ranged widely. As shown in exhibit 5.12, about 10 percent of participants 

expected to spend $90,000 or less for the purchase price of a home, whereas another 10 percent 

26  https://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/comm_planning/affordablehousing 

27   In comparison, the median sales price of existing homes sold in the United States was approximately $223,000 

in 2015. This estimate was computed by taking the average of the median monthly sales price of existing homes for March 2015, June 2015, September 2015, and December 2015. These data are published by the National 

Association of Realtors for the past 12 months and were retrieved from https://research.stlouisfed.org. 

51 

expected to spend at least $400,000. Many participants were willing to pay more per month for a 

home than their current rent. The median expected monthly housing expense (defined as the 

amount a participant was willing to spend each month on a home, excluding utilities) was 

$1,250. 28 The median  expected monthly housing cost-to-income ratio (the total amount a participant is willing to spend each month on housing, including mortgage payment, taxes, and 

insurance, divided by monthly income) was 0.29. 29  

Exhibit 5.13: Estimated Housing Cost Burden 

Full  

Low 

Moderate 

Middle 

High  

Sample 

Income 

Income 

Income 

Income 

Panel A: Pre-purchase monthly rental cost-to-income ratio, rentersa 

50th percentile 

0.25 

0.42 

0.27 

0.20 

0.16 

Proportion at or above 0.30 

36.1 

78.2 

41.5 

14.3 

5.1 

Proportion at or above 0.50 

10.2 

36.0 

5.7 

0.7 

0.7 

Sample size 

4,706 

958 

1529 

1549 

572 

Panel B: Expected monthly housing cost-to-income ratio, full sampleb 

50th percentile 

0.29 

0.42 

0.30 

0.26 

0.20 

Proportion at or above 0.30 

47.7 

82.9 

52.2 

32.0 

12.8 

Proportion at or above 0.50 

10.5 

33.8 

6.1 

1.9 

1.2 

Sample size 

5,710 

1185 

1877 

1859 

671 

a  Monthly rental  cost-to-income ratio is equal to monthly rent plus utilities divided by monthly income. Monthly rent and utilities are based on the sample of study participants who were either renting at the time of enrollment or had already purchased a home as of enrollment but had rented prior to the home purchase. Study participant income is the income received by the study participant and any co-borrowers in the past 12 months, as reported in the baseline survey.  

b  Expected monthly housing cost-to-income ratio is equal to expected monthly housing expenses divided by monthly income. This measure is defined for the entire sample using baseline survey data. Participants were asked how much they were willing to spend on their monthly housing expense. We use their answer as a proxy for expected post-purchase monthly housing expense. For study participants who had already purchased a home as of enrollment, expected monthly housing expenses reflect how much they had expected to pay when they were looking for a home. 

Expected monthly housing costs include mortgage payments, insurance, and taxes but not utilities. 

Notes: Excludes study participants who withdrew from the study (as of March 9, 2016) and those missing measure-specific data. Income categories are based on the income-to-Area Median Income ratio and are aligned with those used to classify tracts in the Home Mortgage Disclosure Act and Community Reinvestment Act regulations. The categories are as follows: low income (less than 0.50); moderate income (0.50–0.80); middle income (0.80–1.20); and high income (greater than 1.20). 

Source: Baseline survey of study participants 

Based on their expected monthly housing cost-to-income ratio, nearly one-half (47.7 percent) 

would spend more than 30 percent of their income on housing and 10.5 percent would spend 

more than 50 percent of their income. Study participants with lower incomes were more likely 

than those with higher incomes to expect to pay monthly housing costs that would lead to 

28   Participants were asked how much they were willing to spend on their monthly housing expense, not including utilities. We use this as a proxy for expected post-purchase monthly housing expense (excluding utilities).  

29   Importantly, utilities are included in the calculation of the  monthly rental  cost-to-income ratio but are not included in the calculation of the  expected monthly housing cost-to-income ratio.  If utilities were included, the proportion of participants whose  expected monthly housing cost-to-income ratio exceeded 0.3 and 0.5 would be higher. 

52 

housing cost burdens or severe cost burdens. As shown in exhibit 5.13, 82.9 percent of low-

income study participants expected to spend an amount greater than 30 percent of their income 

on housing, whereas only 12.8 percent of high-income study participants expected to spend more 

than 30 percent of their income on housing. However, again, these cost burdens are based on the 

amount that participants said they would be  willing to pay, which does not mean they would 

qualify for mortgages that would lead to such costs. 30  

When asked about the most important neighborhood feature, study participants reported that 

safety was by far the most important concern, with 94.6 percent of study participants listing 

safety as important or very important and 32.1 percent citing it as the most important feature 

(exhibits 5.14 and 5.15). 31 These findings are consistent with recent data and literature. For example, the 2013 American Housing Survey (AHS) found that 69 percent of first-time 

homebuyers cited safety as a reason for choosing their neighborhood, a higher proportion than 

any other feature (Taylor, 2015). Relatedly, a 2013 qualitative study on the tenure decisions of 

lower-income households revealed a “significant consensus about the importance of buying in a 

neighborhood with low levels of violence” (Reid, 2013).  

Study participants also considered neighborhood appearance and amenities (76.9 percent), 

convenience for work (69.3 percent), and school quality (59.6 percent) to be important or very 

important. 32 Perhaps unsurprisingly, the proportion of participants with children who considered school quality to be important or very important was much higher (89.5 percent) than the 

proportion of those without children (40.8 percent).  

30   When underwriting mortgages, lenders rely on two metrics to determine housing affordability: the front-end and back-end debt-to-income (DTI) ratios. The front-end DTI is the monthly housing costs (mortgage payments, taxes, and insurance) divided by the borrower’s monthly income. The back-end DTI is the total recurring 

monthly debt (housing costs plus car payments, credit card, student loans, etc.) divided by monthly income. 

Placing limits on these DTI ratios helps ensure that borrowers can afford to pay back their mortgages while meeting other necessary living expenses. For example, in 2015, the FHA placed limits on the front-end and back-end DTIs of 0.31 and 0.43 percent, respectively. That is, for mortgages insured by FHA, the total monthly mortgage payment (including insurance and interest) could not exceed 31 percent of the borrower’s income, and the total mortgage payment plus any non-mortgage debt payments could not exceed 43 percent of the 

borrower’s income. Fannie Mae and Freddie Mac prefer loans with a back-end ratio under 0.36 (although 

compensating factors may increase it). Lenders also have regulatory incentives under the 2010 Dodd-Frank Wall Street Reform Act.  

31   For participants with and participants without children, safety was ranked as the most important concern and was cited as important or very important more than 90 percent of the time.  

32   As a point of comparison, the 2013 American Homebuyer Survey found that the following were reasons given by first-time homebuyers for choosing a neighborhood: safety (69 percent); looks/design of the neighborhood (61 percent); proximity to friends/family (57 percent); convenience to work (54 percent); and schools (42 

percent). 

53 

Exhibit 5.14: Importance of Neighborhood Features at Baseline, Full Sample 

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

Exhibit 5.15: Most Important Home or Neighborhood Feature at Baseline, Full 

Sample 

a Based on the following question from the baseline survey:  What is the most important home or neighborhood feature to you in selecting a home?  

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

54 

The amount of home repair needed and the number of bedrooms and bathrooms tied as an 

important home features, with about 85 percent of study participants rating each as important or 

very important (exhibit 5.16). Most participants (64.9 percent) also cited the total square footage 

of a home as important or very important. These findings are consistent with recent data from the 

National Association of Home Builders on homebuyer preferences. 33 

Exhibit 5.16: Importance of Home Features at Baseline, Full Sample 

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

The relative importance given to characteristics of the neighborhood and the housing unit did not 

vary with the income of the study participant. For example, 95 percent of those with incomes at 

or below 80 percent of the area median said that safety was important or very important, as did 

94 percent of those with incomes greater than 80 percent of the area median. 

Asked how long they expected to live in a home they purchase, about one-half of study 

participants said 10 years or less (53 percent) and about one-half said more than 10 years  

(47 percent) (exhibit 5.17). 

33   A 2012 survey (NAHB, 2013) suggested that, for 65 percent of buyers, the most important feature in a home was “living space and number of rooms that meet their needs.” 

55 

Exhibit 5.17: Years Planned To Live in the Home They Purchased or Plan To 

Purchase, Full Sample 

Baseline Variable 

Entire Sample (%) 

Less than 5 years 

18.5 

6 to 10 years 

34.6 

11 to 20 years 

17.1 

More than 20 years 

29.9 

Notes: All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse.   

Source: Baseline survey of study participants 

Baseline Balance Testing 

By randomly assigning study participants to treatment and control groups, this study will be able 

to isolate the unbiased experimental impact of the offer of free homebuyer education and 

counseling. Baseline “balance testing” tests whether random assignment worked as intended and 

discovers whether there are any systematic differences in baseline characteristics between 

treatment and control groups (although differences can emerge due to chance). This section 

describes the baseline balance testing. Overall, baseline characteristics are well-balanced across 

the treatment and control groups, demonstrating that random assignment was performed in a 

valid manner and that analysis will be able to confidently interpret impact estimates as the causal 

effect of homebuyer education and counseling.  

To conduct the baseline balance testing, we compared three groups: the control group; the 

remote treatment group; and the combined in-person treatment and choice treatment groups. The 

in-person and choice treatment groups were pooled together because these two groups were part 

of random assignment during different, mutually exclusive, phases of the study. The in-person 

group was part of the early, pre-redesign, phase, whereas the choice group was part of the post-

redesign phase. The pooled sample of in-person and choice treatment group participants are 

expected to be balanced with both the control and remote groups. 

A summary test finds that the two treatment groups (in-person or choice and remote) are the same 

across all baseline characteristics, as is each treatment group and the control group. The omnibus 

statistical test of the null hypothesis that two treatment groups were the same across all baseline 

characteristics uses the methodology outlined in Gubits et al. (2013). The omnibus test involves 

estimating a regression model that predicts treatment group membership (for example, remote 

treatment group vs. control group). The F-test on the joint significance of all covariates included in 

this model serves as the omnibus statistical test for differences between the two treatment arms. 

Rejection of the null hypothesis indicates that the joint distributions of the baseline characteristics 

for the two treatment arms differ in a manner that has less than a 5 percent probability of occurring 

by chance. The findings from this analysis appear in exhibit 5.18.  

No evidence was found that the set of baseline characteristics is jointly statistically different 

between each pairwise combination of control and treatment groups, as the  p-values 

corresponding to the three omnibus F-tests are all well above the 0.05 significance threshold. 

This evidence confirms that random assignment was performed in a valid manner and that 

impact estimates can confidently be interpreted in future reports as the causal effect of offering 

homebuyer education and counseling. 

56 

Exhibit 5.18: Summary of Baseline Balance Tests 

Treatment Arm Comparison 

p-Value of Omnibus 

Number of Baseline 

F-Test 

Characteristics With Significant 

Differences (Out of 50; α = 0.05) 

Remote vs. control 

0.687 

1 

In-person or choice vs. control 

0.138 

3 

Remote vs. in-person or choice 

0.860 

2 

Sources:  Baseline survey of study participants; credit bureau data 

Although this omnibus F-test is sufficient to demonstrate that there are no systematic between-

group differences, it is also common to report each group’s value on baseline measures (for 

readers interested in the specific values of each measure, by experimental group). Exhibits 5.19 

and 5.20 report these descriptive sample statistics for a number of key baseline measures for the 

entire sample and for each of the three treatment arms. Those exhibits report results of a 

statistical test of whether baseline characteristics are different across each pairwise combination: 

remote vs. control; in-person and choice vs. control; and remote vs. in-person and choice. Each 

row of exhibits 5.19 and 5.20 shows three separate tests of baseline balance.  

•  A test of whether the remote treatment group is statistically different from the control group, 

where a “*” indicates a difference at the 5 percent significance level.  

•  A test of whether the in-person and choice treatment group is statistically different from the 

control group, where a “#” indicates a difference at the 5 percent significance level. 

•  A test of whether the remote treatment group is statistically different from the in-person and 

choice treatment group, where a “~” indicates a difference at the 5 percent significance 

level. 34  

Exhibit 5.19 presents tests of baseline balance on demographic measures, including race or 

ethnicity, gender, marital status, household size, education, employment, and income. Exhibit 

5.20 presents tests of baseline balance on measures related to stage in homebuying, financial 

responsibility, and creditworthiness. These measures reflect key demographic measures and 

determinants of study participant outcomes. The set of baseline characteristics included in these 

two tables aligns with the set of baseline characteristics that will be included as covariates in the 

study’s future impact analyses. The study will control for these observed chance differences in 

baseline measures in order to improve the precision with which program impacts are estimated.  

The results of the statistical tests presented in exhibits 5.19 and 5.20 are summarized in exhibit 

5.18. For the remote vs. control comparison, differences were observed for 1 of the 50 baseline 

variables (at the 5 percent level); for the in-person/choice vs. control comparison, differences 

were observed for 3 of the 50 variables; and for the remote vs. in-person/choice comparison, 

differences were observed for 2 of the 50 variables. These totals are in line with the number of 

differences to be expected due to random chance, and they provide further evidence that random 

assignment was performed in a valid manner. 

34   Statistically significant differences do not indicate a failure of randomization. Differences between groups would be expected in about 5 percent (at the 5 percent significance level) of the variables due to random chance.  

57 

Exhibit 5.19: Baseline Balance Testing, Demographic Characteristics of Study 

Participants  

Baseline Variable 

Entire 

Remote 

In-Person 

Control 

Statistically 

Sample 

Treatment  and Choice 

Group 

Significant 

(%) 

Group 

Treatment 

Difference 

Group 

Race/ethnicity 

Hispanic  

25.0 

23.7 

25.9 

25.3 

White non-Hispanic  

38.5 

37.3 

39.3 

38.8 

African-American non-Hispanic  

20.4 

21.1 

20.3 

20.1 

Asian non-Hispanic  

12.1 

13.1 

11.1 

12.2 

Other race  

3.9 

4.8 

3.5 

3.6 

Gender  

Male 

60.2 

61.4 

57.7 

61.1 

# ~ 

Marital status  

Married  

38.1 

38.3 

37.0 

38.8 

Divorced, widowed, or separated  

14.8 

15.3 

14.8 

14.4 

Single and never married  

47.1 

46.4 

48.2 

46.8 

Plans to purchase the home with a co-borrower 

Co-borrower  

26.3 

25.6 

24.8 

27.7 

# 

Household size 

One  

22.8 

23.0 

23.8 

22.0 

Two  

32.0 

31.5 

31.4 

32.6 

Three  

19.8 

20.1 

20.2 

19.3 

Four  

15.2 

15.1 

14.3 

15.9 

Five  

6.7 

6.8 

6.6 

6.7 

Six or more  

3.6 

3.5 

3.7 

3.5 

Education  

Bachelor’s degree or higher  

53.5 

53.8 

55.1 

52.3 

Associate’s degree  

12.9 

12.5 

13.1 

13.0 

Some college, but no degree  

16.1 

15.9 

17.0 

15.6 

High school diploma or less  

17.5 

17.8 

14.8 

19.1 

# ~ 

Employment 

Full-time employment (30+ hours per 

89.9 

90.6 

89.7 

89.4 

week)  

Part-time employment (1–29 hours 

4.1 

3.3 

4.3 

4.5 

per week)  

Unemployed and looking for work  

0.5 

0.6 

0.4 

0.4 

Not working, homemaker, retired, 

5.5 

5.4 

5.5 

5.6 

student, or other  

Income received by participant and any co-borrowers in past 12 months 

$24,999 or less  

8.1 

8.2 

8.2 

8.0 

$25,000 to $49,999  

34.0 

34.4 

34.4 

33.6 

$50,000 to $74,999  

32.6 

31.9 

32.3 

33.3 

$75,000 to $99,999  

14.6 

15.1 

15.0 

13.9 

$100,000 or more  

10.7 

10.4 

10.1 

11.2 

* Remote treatment group statistically significantly different from control group at the p < 0.05 level.  

# In-person and choice treatment groups statistically significantly different from control group at the p < 0.05 level.  

~ Remote treatment group and in-person and choice treatment groups statistically significantly different from each other at the p < 0.05 level.  

Notes:  All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse.   

Source:  Baseline survey of study participants 

58 

Exhibit 5.20: Baseline Balance Testing, Measures of Homebuying Stage, Financial 

Responsibility and Creditworthiness of Study Participants  

Baseline Variable 

Entire 

Remote 

In-Person 

Control  Statistically 

Sample 

Treatment  and Choice 

Group 

Significant 

Group 

Treatment 

Difference 

Group 

Stage in the homebuying process (%)   

Not yet started home search 

11.2 

11.0 

10.9 

11.6 

Started home search but no visits 

13.2 

14.1 

12.2 

13.3 

Visited homes but no offer 

23.9 

24.0 

24.4 

23.5 

Made an offer on a home but no 

13.2 

13.2 

12.8 

13.4 

purchase agreement 

Signed a purchase agreement 

25.3 

24.5 

26.9 

24.8 

Purchased a home 

13.2 

13.2 

12.8 

13.4 

Measure of financial responsibility 

(%)a 

Uses a written budget 

74.7 

73.9 

74.0 

75.7 

Usually pays credit card balance in full to 

77.4 

77.5 

78.3 

76.8 

avoid interest charges 

During the past year, was short on 

16.4 

16.0 

15.4 

17.3 

money sometimes or often 

Sets aside extra money for retirement, 

91.1 

91.4 

92.0 

90.3 

education, or to build a financial cushion 

sometimes or often 

Everyone in household has health 

88.3 

87.6 

89.4 

88.2 

insurance 

Level of total savings and investments 

$55,139 

$48,879 

$53,283 

$60,699 

* 

(mean) 

Creditworthiness 

Credit scoreb (%) 

Less than 580  

3.9 

3.6 

3.7 

4.3 

580 to 619  

6.8 

7.2 

6.9 

6.4 

620 to 659  

15.3 

14.8 

14.6 

16.1 

660 to 699  

17.6 

18.0 

17.4 

17.5 

700 to 739  

19.9 

20.7 

18.9 

20.1 

740 or more  

36.5 

35.8 

38.4 

35.6 

Cash on hand for downpayment and 

$33,755 

$32,173 

$32,538 

$35,664 

closing costs (mean) 

Amount of nonhousing debt (mean)b  

$19,622 

$19,359 

$19,492 

$19,888 

Monthly payment nonhousing debt 

$355 

$350 

$349 

$363 

(mean)b  

* Remote treatment group statistically significantly different from control group at the p < 0.05 level.  

# In-person and choice treatment groups statistically significantly different from control group at the p < 0.05 level.  

~ Remote treatment group and in-person and choice treatment groups statistically significantly different from each other at the p < 0.05 level.  

a Percentages except where noted. 

b Measure was constructed using credit bureau data, which cover 5,087 of the 5,789 study participants who did not withdraw from the study (87.8 percent). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse. Credit bureau data capture study participant credit information 0 to 2 months prior to random assignment.  

Notes:  All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse.  

Sources:  Baseline survey of study participants; credit bureau data 

59 

External Validity of the Study’s Sample  

This section discusses the relevance of the findings in this study for drawing conclusions about 

the impacts of homebuyer education and counseling beyond the population and setting of the 

study. It considers what this study’s results say about the impacts of homebuyer education and 

counseling (1) during housing and credit market conditions different from those prevailing at the 

time of the study and (2) on low-, moderate-, and middle-income (LMMI) first-time homebuyers 

in general (not only on the study’s specific population).  

No set of housing and credit market conditions represents a historical “normal” against which the 

conditions that prevailed during this study can be compared. Nor are there data on a well-defined 

population of prospective LMMI first-time homebuyers. It is possible, however, to characterize 

prevailing economic, housing, and credit market conditions during the study period and to place 

the study sample within the context of what is known about the broader populations of renters 

and recent homebuyers. Relying on published reports and summaries of existing data to provide 

the context for understanding the study’s sample, this section highlights where differences may 

necessitate caution in extrapolating the study’s future findings to broader populations and to 

settings with different market conditions.  

External Validity and Housing and Credit Market Conditions 

Some of the key outcomes considered in this study, including housing purchase decisions and 

successful mortgage payments, are sensitive to prevailing economic, housing, and credit market 

conditions. Strong labor markets and rising housing values make default less likely; low 

mortgage interest rates make purchase easier; and strict underwriting or loan qualification 

standards make purchase more difficult. Market conditions also influence which LMMI 

households are prospective homebuyers. For example, if loan qualification standards are 

generally perceived to be strict, then it may be that only households with sufficient savings and 

strong credit histories would consider purchasing a home and therefore would consider taking up 

homebuyer education and counseling. Market conditions also may influence the effectiveness of 

homebuyer education and counseling in improving financial capability by, for example, 

increasing the salience and perceived benefit of the services. 

This section provides a brief overview of market conditions in the recent past, which includes 

this study’s sample enrollment period. It focuses on employment trends, housing price trends, 

mortgage interest rates, and credit availability. Each of these indicators of market conditions is 

greatly influenced by the roughly 5-year housing market downturn of 2007–12. In this period, 

housing prices fell by an average of 40 percent across the nation, accompanied by equally 

precipitous declines in home sales. Meanwhile, during 2007–09, the unemployment rate more 

than doubled, to more than 10 percent, triggering rates of mortgage default and foreclosure not 

seen since the advent of the modern mortgage market.  

Highlighting these factors is important in part because the shadow of the market downturn 

continues to influence housing purchase decisions and attendant mortgage decisions, both 

through prospective homebuyers’ attitudes toward homeownership and through ongoing market 

and regulatory responses to the downturn and budding recovery. 35  

35   Much has been written about responses to the market downturn. See, for example, Belsky et al. (2014) . 

60 

In four panels, exhibit 5.21 presents these context indicators: employment trends, housing price 

trends, mortgage interest rates, and credit availability.  

Exhibit 5.21: Four Indicators of Economic, Housing Market, and Mortgage Market 

Conditions (4 Panels) 

Panel A: Unemployment Among 25- to 34-Year-Olds for Two Education Groups: With at Least a 

Bachelor’s Degree and With Some College 

12

)(% 10

8

t rate en 6

4

ploymem 2

Un 02000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016

25- to 34-Year-Olds with at Least a Beachelor's Degree

25- to 34- Year-Olds with Some College or an Associate's Degree

Panel B: Federal Housing Finance Agency Housing Price Index (Adjusted for Inflation) and 

Months Supply of Houses 

150

12

140

10

x 130

y

8

ice inde 120

6

 pr 110

hs suppl

ng

4

ont

100

M

Housi

2

90

80

0

1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

FHFA housing price index

Months supply of houses for sale

61 

Panel C: Average 30-Year Fixed-Rate Mortgage for Conforming Loans 

20

)(% 15

 rate  10

r fixed

-yea 5

30

0

71

73

75

77

79

81

83

85

87

89

91

93

95

97

99

01

03

05

07

09

11

13

15

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

20

20

20

Panel D: CoreLogic Housing Credit Index 

Notes: As detailed by the St. Louis Federal Reserve, the months supply is the ratio of houses for sale to houses sold. 

This statistic provides an indication of the size of the for sale inventory in relation to the number of houses currently being sold. The months supply indicates how long the current for sale inventory would last given the current sales rate if no additional new houses were built (see https://research.stlouisfed.org/fred2/series/MSACSR).   

Sources: Panel A—U.S. Bureau of Labor Statistics (n.d.); Panel B—FHFA (n.d.) and U.S. Bureau of the Census (n.d.); Panel C—Freddie Mac (n.d.); Panel D—Pradhan (2016) 

Employment Trends  

Panel A charts the unemployment rate among two groups that proxy for the study’s population of 

LMMI prospective homebuyers: 25- to 34-year-olds with a bachelor’s degree or higher and 25- to 

34-year-olds with some college or an associate’s degree. These two education categories make up 

more than 80 percent of the study sample, with most of the participants having completed at least a 

bachelor’s degree. The graph depicts that recovery from the 2008–09 recession has been gradual, 

with employment only recently returning to the levels seen after the 2001–02 recession. 

Unemployment rates for both groups are still at least a full percentage point above prerecession lows.  

62 

As shown in exhibit 5.1, unemployment rates among the study participants (0.5 percent) are far 

below these levels. While overall economic conditions were improving, they were still in a slow 

recovery during the sample recruitment period, which may have led LMMI renters who may 

have been inclined to purchase a home in a more robust economy to hesitate or be cautious. 

Housing Price Trends  

Panel B plots the Federal Housing Finance Agency housing price index and months supply of 

houses for sale, which is a combined measure of housing inventory on the market and the pace of 

home sales. Rapid price declines from a 2006-07 peak resulted in a market where home prices 

were relatively affordable for low-income buyers, with the caveats (explored in the following) 

that mortgage financing was not readily available and uncertainty about future prices was high. 

Nationwide, real housing prices have increased dramatically during the past 3 years, turning 

upward approximately when housing supply dropped below 6 months. Rising prices typically 

encourage homebuyers to enter a market, and prices are still about 15 percent below the 2007 

high after adjusting for inflation. Potential homebuyers may remain cautious about entering the 

market, given recent experience demonstrating the possibility of housing price declines. 

Mortgage Interest Rates  

Panel C presents 30-year fixed mortgage interest rates from 1971 through 2015. Rates continued 

to be at historically low levels in recent years. These trends are driven by Federal Reserve policy 

and domestic and international economic and financial market conditions. 36 Consumers have responded to the low mortgage rates depicted in Panel C. 37  

Credit Availability  

Panel D plots CoreLogic, Inc.’s Housing Credit Index, which measures how easy it is to obtain 

mortgage financing based on six underwriting factors. The index has remained relatively low 

since 2010, indicating that it is more difficult to obtain a mortgage in the 2010s than it was in the 

2000s, with only a small uptick beginning in 2015.   

Together, these two panels indicate that mortgages are inexpensive in comparison with historic 

rates but also difficult to obtain by historical comparison. Such conditions may be an incentive 

for potential homebuyers to increase their financial capability so they are better able to qualify 

for a mortgage and purchase a home. However, some potential homebuyers may become 

discouraged by the tight credit market and therefore may be less interested in homebuyer 

education and counseling.  

Looking at these indicators during the past few decades also highlights the reality that there is no 

“normal” for economic, housing, and credit market conditions. The late 1970s and early 1980s 

were a period of relatively high mortgage interest rates, whereas the 1990s saw a decline in 

36   Examples include the Federal Reserve’s mortgage-backed securities purchase program, which included $1.25 

trillion of agency mortgage-backed securities (Federal Reserve Bank of New York, n.d.). Hancock and 

Passmore (2011) document that the program put “significant downward pressure on mortgage rates.” 

37   As illustrated by, for example, the Mortgage Bankers Association’s Market Composite Index, a measure of mortgage loan application volume which historically increases inversely with drops in interest rates. 

63 

available housing inventory that preceded the historic boom and bust of the 2000s, which 

preceded a historic labor market downturn in the late 2000s and early 2010s. The upshot is that 

the impacts of homebuyer education and counseling inevitably will be mediated by current 

market conditions, regardless of when the effects are measured.  

The mediating effect of market conditions should be kept in mind when translating research 

findings from a specific period to periods with markedly different market settings. Still, the study 

findings represent experimental evidence that will improve on available evidence about the 

impacts of homebuyer education and counseling. 

External Validity and the Study Sample 

The study’s sample recruitment and enrollment design did not allow for strictly representative 

sampling from a well-defined population of prospective LMMI first-time homebuyers. Instead, 

three major lenders permitted recruitment of their customers. Because the study sample is 

distinctive to those lenders and to the 28 large metropolitan areas within which recruiting took 

place, the sample is not designed to produce a statistically representative sample of the general 

population of LMMI prospective first-time homebuyers. Two additional factors also may have 

resulted in the idiosyncrasy of the sample. First, the sample is self-selected, because study 

participants both contacted the partner lenders about a mortgage and participated in the study 

voluntarily. Second, a number of eligibility screens were necessary to facilitate successful data 

collection. 38  

No published source documents nationally representative characteristics of LMMI potential or 

prospective first-time homebuyers (published statistics instead describe actual first-time 

homebuyers who have completed a purchase). To provide context regarding how the study’s 

sample compares to these broader populations, the following analysis compares the 

characteristics of the study participants with published characterizations of relevant segments of 

the population. Subsequent subgroup analyses will explore the extent to which the study’s impact 

estimates vary across such key characteristics as participants’ baseline credit scores, 

race/ethnicity, and education levels. These analyses may reveal variation in impacts based on 

sample members’ observable characteristics. Such variation, together with context about how our 

study sample compares with relevant segments of the population, may be helpful in applying this 

evaluation’s findings beyond the study sample. 

The first comparison is with a representative sample of renters as reported in the Current 

Population Survey (CPS) analyzed by the Joint Center for Housing Studies of Harvard 

38   The study team enrolled participants who were recruited by partner lenders and who passed a number of eligibility screens. Lenders recruited customers who (1) resided in 1 of the study’s 28 locations, (2) had requested preapproval or prequalification for a home loan, (3) would be first-time homebuyers, and (4) were LMMI. The team enrolled referred customers who met minimal additional eligibility criteria: that they (5) had not previously completed homebuyer education and counseling and (6) were not participating in a 

downpayment assistance program that required homebuyer education and counseling. Participants also had to be able to complete the work of receiving homebuyer education and counseling services offered through the study, which meant (7) they were willing to participate in the services (this eligibility screen was implemented in June 2014), (8) they spoke English or Spanish, (9) they had access to transportation for in-person services, and (10) they had computer and Internet access for online services. 

64 

University (JCHS, 2015). This analysis provides a comparison between the study sample and 

current or recent renters for race/ethnicity, education, and employment. Because the Joint Center 

for Housing Studies of Harvard University reports income categories in a way that does not align 

well with the study’s data collection, published tables from the 2014 American Community 

Survey (ACS) 5-year estimates were used to report income categories for all renters. The all-

renter population likely contains many members who are not contemplating or nearing a home 

purchase, however. Neither are these all-renter statistics restricted to LMMI households. 

A closer comparison group for those in the study who have purchased or will purchase homes 

comes from Taylor and Fu (2015), who use 2013 American Housing Survey microdata to present 

characteristics of homebuyers, including recent first-time homebuyers. This source enables 

comparison of race/ethnicity and income of study participants who at enrollment had recently 

purchased a home to recent first-time homebuyers in general. This sample differs from the study 

sample because the study sample includes people who may not purchase a home, including 

possibly a result of counseling. 

Neither the CPS nor the AHS report information on credit scores, an important baseline measure 

for this study sample. Scores of the study sample can be placed in context using work by Li and 

Goodman (2015), which reports VantageScore credit score breakdowns by housing tenure status.  

Finally, we compare the study sample to the population of pre-purchase homebuyer education 

and counseling clients served by three national homebuyer education and counseling providers. 

To align with the study’s enrollment period, these service providers restricted their pre-purchase 

client pool to those who completed services from January 2014 through January 2016. These 

comparisons highlight the extent to which the study sample is similar to or different from the 

population of clients served by national homebuyer education and counseling service providers 

during the study’s enrollment period.  

Comparison With Renters 

Exhibit 5.22 juxtaposes select baseline characteristics for both the full study sample and the 

subpopulation of the study sample that had not purchased a home at the time of study enrollment 

with characteristics of all renters from the CPS and ACS. The study sample contains a higher 

share of Hispanics and Asians relative to the national population of renters. Some fraction of this 

difference may be related to the study’s exclusion of high-income individuals, who are more 

likely to be White non-Hispanic. The study sample is also better educated and has substantially 

higher employment rates than the national population of renters. Again, planned subgroup 

analyses may be helpful in thinking about the study’s findings for selected populations. 

65 

Exhibit 5.22: Comparison of Study Sample at Baseline and Renters (2015) 

Study Sample, 

Study Sample, 

Excluding 

Baseline Variable 

All Rentersc 

Alla 

Baseline 

Homeownersb 

Race/ethnicity (%) 

Hispanic  

25.0 

26.7 

19.8 

White non-Hispanic  

38.5 

36.6 

52.2 

African-American non-Hispanic  

20.4 

22.3 

19.7 

Asian non-Hispanic/other race   

16.0 

14.4 

8.2 

Education (%) 

Bachelor’s degree or higher  

53.5 

51.4 

24.6 

Associate’s degree  

12.9 

13.0 

- 

Some college, but no degree  

16.1 

16.7 

- 

Some college  

- 

- 

30.2 

High school diploma or less  

17.5 

18.9 

45.2  

Past 12 

Employment (%) 

At enrollment 

At enrollment 

months 

Full-time employment (30+ hours per week)  

89.9 

89.5 

- 

Part-time employment (1–29 hours per week)  

4.1 

4.4 

- 

Unemployed and looking for work  

0.5 

0.5 

- 

Not working, homemaker, retired, student, or other  

5.5 

5.6 

- 

Fully employed  

- 

- 

42.4 

Short-term unemployed  

- 

- 

9.4 

Long-term unemployed  

- 

- 

9.2 

Fully unemployed  

- 

- 

3.4 

Not in labor force  

- 

- 

35.6 

Income received in past 12 months 

$24,999 or less (%) 

8.1 

8.7 

38.8 

$25,000 to $49,999 (%)  

34.0 

36.1 

28.5 

$50,000 to $74,999 (%)  

32.6 

32.5 

15.6 

$75,000 to $99,999 (%)  

14.6 

13.6 

7.9 

$100,000 or more (%)  

10.7 

9.2 

9.2 

Mean 

$59,941 

$57,719 

$46,451 

Median  

$54,000 

$51,700 

$33,219 

Credit score 

Credit score 

Credit score 

VantageScore 

Less than 580 (%)  

3.9 

4.6 

- 

580 to 619 (%)  

6.8 

7.4 

- 

620 to 659 (%)  

15.3 

16.3 

- 

660 to 699 (%)  

17.6 

17.8 

- 

700 to 739 (%)  

19.9 

19.3 

- 

740 or more (%)  

36.5 

34.7 

- 

Mean 

 707 

703 

- 

Median  

712 

707 

- 

66 

Study Sample, 

Study Sample, 

Excluding 

Baseline Variable 

All Rentersc 

Alla 

Baseline 

Homeownersb 

Credit score 

Credit score 

Credit score 

VantageScore 

Less than 550 (%) 

- 

- 

29.9 

551 to 600 (%) 

- 

- 

14.6 

601 to 650 (%) 

- 

- 

12.8 

651 to 700 (%) 

- 

- 

15.5 

701 to 750 (%) 

- 

- 

13.1 

751 or more (%) 

- 

- 

14.0 

Mean 

- 

- 

- 

Median  

- 

- 

619 

a All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse. Credit bureau data capture study participant credit scores 0 to 2 months prior to random assignment. 

All other measures are defined using data from the baseline survey.  

b All measures are shown for the 4,946 study participants who had not purchased a home at the time of study enrollment (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse. Credit bureau data capture study participant credit scores 0 to 2 months prior to random assignment. All other measures are defined using data from the baseline survey.  

c Information on renters’ race/ethnicity, education, and employment in the past 12 months comes from Joint Center for Housing Studies of Harvard University (JCHS, 2015). Information on renters’ income comes from the 2014 ACS 5-year estimates. The reported VantageScore is for those who never had a mortgage and comes from Li and Goodman (2016). 

Note:  Due to rounding, not all reported percentages precisely equal 100.0 percent. 

Sources:  Baseline survey of study participants; credit bureau data; JCHS (2015); the 2014 ACS 5-year estimates; Li and Goodman (2016)  

Although study eligibility required participants’ income to be less than 120 percent of the Area 

Median Income, the resulting distribution of income among participants is nonetheless higher than 

among renters at large. As shown in exhibit 5.22, the study sample has a higher share of 

participants in all but the lowest of the income categories relative to all renters in the ACS. The 

study sample also has relatively high rates of employment, with only 0.5 percent unemployed. The 

national unemployment rate, by contrast, rate fell from 8 percent to 5 percent from the beginning of 

2013 to the end of 2015, with a rate for renters of more than 10 percent in the 2015 CPS. The study 

sample also has better credit on average than the population at large. Most of the sample have 

credit score scores above 700, but most renters have VantageScore credit scores below 650. 39 

Comparison With First-Time Homeowners 

Exhibit 5.23 presents average baseline characteristics of study participants who at enrollment had 

recently purchased a home, comparing them with recent homebuyers as observed in the AHS and 

with credit scores of recent homebuyers from Li and Goodman (2015). Here the study sample 

and the comparison consist of roughly the same proportions of Hispanic and African-American 

homebuyers, but the study sample has a higher share of Asian homebuyers.  

39   The credit scores reported for the study sample are not directly comparable with VantageScores, but the general credit risk ordering of the scores permits high-level comparisons. 

67 

That the study sample has a larger share of households with annual income in the range of 

$60,000 to $80,000, with a correspondingly smaller share of households with annual income 

below $40,000, is likely because the study sample is drawn exclusively from metropolitan areas 

(as opposed to including some rural areas). 40 Credit scores for study participants who had purchased a home recently are similar to those of recent homebuyers, except that a higher share 

of recent homebuyers nationally have low scores. Some 10 percent of this comparison group 

have VantageScore credit scores below 600. 

Comparison With the Population of Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling 

Clients 

Exhibit 5.24 presents average baseline characteristics of the full sample of study participants, 

comparing them with the characteristics of pre-purchase homebuyer education and counseling 

clients served by three national homebuyer education and counseling providers. The study 

sample contains a comparatively large share of men relative to the population of pre-purchase 

homebuyer education and counseling clients. The study sample is also better educated and has 

higher income than the population of pre-purchase homebuyer education and counseling clients.  

This study’s findings will be most relevant to populations that are similar to the study sample at 

baseline: LMMI households that have contacted a mortgage lender about acquiring a mortgage 

for a first-time home purchase. Differences in the demographic makeup of the sample and other 

groups, such as all renters, established homeowners, or homeowners in default, indicate that this 

study’s eventual findings on the effectiveness of homebuyer education and counseling may not 

fully carry over to the other groups. Still, the study sample includes a large number of 

participants who vary in their sociodemographic composition across 28 large metropolitan areas. 

The study findings will represent important evidence on the effectiveness of homeowner 

education and counseling for a robust sample with characteristics that reflect a sizable share of 

the population of LMMI prospective first-time homebuyers. 

40   No analysis was found that determines the share of first-time home buyers who are LMMI. The demographic profile in the 2013 AHS suggests that the share is substantial. 

68 

Exhibit 5.23: Comparison of Study Homeowners at Baseline and Recent Homebuyers 

Study Homeowners  

Baseline Variable 

Recent Homebuyersb 

at Baselinea 

Race/ethnicity (%) 

Hispanic  

13.8 

13.9 

White non-Hispanic  

51.5 

68.8 

African-American non-Hispanic  

8.5 

8.9 

Asian non-Hispanic  

21.8 

6.7 

Other race  

4.4 

1.7 

Income received by study participant and any co-borrowers in past 12 months 

$19,999 or less (%) 

2.0 

9.4 

$20,000 to $39,999 (%)  

11.6 

19.4 

$40,000 to $59,999 (%)  

21.7 

21.7 

$60,000 to $79,999 (%)  

29.2 

15.5 

$80,000 to $99,999 (%)  

15.3 

12.0 

$100,000 or more (%)  

20.2 

22.0 

Mean 

$74,648 

$74,961 

Median 

$69,000 

$59,987 

Credit score 

Credit score 

VantageScore 

Less than 580 (%)  

0.2 

— 

580 to 619 (%)  

2.2 

— 

620 to 659 (%)  

8.0 

— 

660 to 699 (%)  

15.9 

— 

700 to 739 (%)  

23.6 

— 

740 or more (%)  

50.1 

— 

Mean 

734 

— 

Median 

740 

— 

Less than 550 (%)  

— 

3.9 

551 to 600 (%)  

— 

4.8 

601 to 650 (%)  

— 

9.1 

651 to 700 (%)  

— 

13.3 

701 to 750 (%)  

— 

18.6 

751 or more (%)  

— 

50.4 

Mean 

— 

— 

Median 

— 

751 

a All measures are shown for the 752 study participants who had purchased a home at the time of study enrollment. 

Measure-specific sample sizes may vary due to item nonresponse. Credit bureau data capture study participant credit scores 0 to 2 months prior to random assignment. All other measures are defined using data from the baseline survey. 

Study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016 are excluded from this analysis. 

b Information on recent homebuyers’ race/ethnicity and income comes from Taylor and Fu (2015). The reported VantageScore is for homeowners with current mortgages and comes from Li and Goodman (2016).   

Note:  Due to rounding, not all reported percentages precisely equal 100.0 percent. 

Sources:  Baseline survey of study participants; credit bureau data; Taylor and Fu (2015); and Li and Goodman (2016) 

69 

Exhibit 5.24: Comparison of Study Sample to Population of Pre-purchase Clients 

Served by Three National Homebuyer Education and Counseling 

Providers 

HUD First-

National 

National 

National 

Time 

Homebuyer 

Homebuyer 

Homebuyer 

Homebuyer 

Education and  Education and  Education and 

Baseline Variable 

Study 

Counseling 

Counseling 

Counseling 

Samplea 

Provider #1b 

Provider #2b 

Provider #3b 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Race/ethnicity 

Hispanic  

25.0 

22.5 

25.4 

19.8 

White non-Hispanic  

38.5 

54.3 

54.7 

34.6 

African-American non-

36.5 

20.4 

17.7 

12.3 

Hispanic  

Asian non-Hispanic  

12.1 

4.5 

5.2 

3.0 

Other race  

3.9 

1.0 

2.4 

6.2 

Gender  

Male 

60.2 

50.5 

53.3 

49.8 

Marital status  

Married  

38.1 

- 

40.5 

35.3 

Divorced, widowed, or 

23.6 

14.8 

- 

8.8 

separated  

Single and never married  

47.1 

- 

50.7 

41.0 

Household size 

One  

22.8 

30.5 

21.8 

33.0 

Two  

32.0 

25.6 

26.0 

23.7 

Three  

19.8 

18.6 

20.6 

15.7 

Four  

15.2 

14.5 

17.3 

14.7 

Five  

6.7 

6.9 

8.8 

8.2 

Six or more  

3.6 

3.9 

5.5 

4.8 

Education  

Bachelor’s degree or higher  

53.5 

- 

30.7 

17.4 

Associate’s degree  

12.9 

- 

17.5 

9.1 

Some college, but no degree; 

73.6 

33.6 

- 

51.7 

High school diploma; or less 

Income received by participant and any co-borrowers in past 12 months 

$24,999 or less  

8.1 

12.1 

11.0 

22.3 

$25,000 to $49,999  

34.0 

54.2 

44.1 

57.6 

$50,000 to $74,999  

32.6 

24.9 

30.6 

15.7 

$75,000 to $99,999  

14.6 

6.2 

10.7 

2.8 

$100,000 or more  

10.7 

2.7 

3.6 

1.6 

a All measures are shown for the full sample of 5,789 study participants (after excluding study participants who withdrew from the study on or before March 9, 2016). Measure-specific sample sizes may vary due to item 

nonresponse. All measures are defined using data from the baseline survey.  

b Data provided by a national homebuyer education and counseling provider. 

Note:  Due to rounding, not all reported percentages precisely equal 100.0 percent. 

Sources:  Baseline survey of study participants; national homebuyer education and counseling providers 70 

6.  Take-up Rates and Service Tracking Data 

The housing counseling agencies provided the study team with data on how many study 

participants in a treatment group initiated or completed the homebuyer education and counseling 

services offered to them (the  take-up rate) and to what degree (the  intensity). This chapter describes how that rate and intensity differed for services delivered in person versus remotely—

that is, by the treatment modes that differentiated the study’s intervention. Understanding 

participants’ experiences of homebuyer education and counseling services is central to 

interpreting the evaluation’s outcomes and the impacts that will be estimated and presented in 

future reports. This chapter also describes the outreach activities that the study team and 

participating housing counseling agencies conducted to try to encourage study participants to 

initiate and complete homebuyer education and counseling. 

Treatment Group Take-up Rates 

The study’s impact analyses will consider the impact of  being offered  free homebuyer education 

and counseling. Not everyone assigned to a treatment group that was offered free services took 

up the services. Overall, 55 percent of participants offered homebuyer education and counseling 

initiated services.  

Study participants have up to 1 year to complete services from the time they enroll in the study. 

For this reason, the rates for the entire sample of study participants assigned to a treatment group 

presented in Panel A of exhibit 6.1 are  initial take-up and completion rates. Those rates will 

change during the next year as participants who entered the study later in the enrollment period 

(which ended in February 2016) continue to initiate services. 41, 42  

Is this take-up rate what might be expected? Most prior studies are based on individuals who 

received homebuyer education and counseling, rather than on a treatment group  offered the 

opportunity to take up services, making comparisons between this study and other research 

imperfect. That said, the rates of service take-up for the participants in this study are in line with 

findings from the limited research available. For example, Smith et al. (2014) report that about 

one-half of participants who were offered education and counseling through their study initiated 

services. Similarly, Theodos et al. (2015) conducted a recent randomized experiment on in-

person financial coaching and had take-up rates ranging between 37 and 56 percent.  

41   For comparison, Panel B of exhibit 6.1 presents final service initiation and completion rates for the subsample of treatment group members who had had 12 months to take up services (the sample is limited to treatment group members who were randomly assigned prior to August 1, 2015). For the choice treatment group (across both remote and in-person preference) and remote treatment group, initiation rates for the subsample of 

treatment group members who had had 12 months to take up services are about 2 to 3 percentage points higher than the corresponding initiation rates for the full sample. The final initiation rates for these groups therefore can be expected to be about 2 to 3 percentage points higher than the initial initiation rates reported in Panel A of exhibit 6.1.  

42   The subsample of treatment group members who were randomly assigned prior to August 1, 2015, contains a comparatively large share of in-person treatment group members (who experienced a comparatively low 25.9 

percent initiation rate), so the overall initiation rate for the subsample of treatment group members who had had 12 months to take up services (55.5 percent) is similar to the overall initiation rate for the full sample (55.0 

percent).  

71 

The take-up rates in this study varied according to the mode of intervention. As shown in Panel A of 

exhibit 6.1, about two-thirds (63.3 percent) of study participants who were offered remote homebuyer 

education and counseling had initiated those services as of August 2016. In contrast, only one-fourth 

(25.9 percent) of those offered in-person homebuyer education and counseling had done so. 

Furthermore, not all study participants assigned to a treatment group who started services completed 

them: about one-fourth (26.8 percent) of those who were offered remote services had completed all 

services as of August 2016, but only 14.1 percent of those offered in-person services had. 

Exhibit 6.1:  Take-up Rates, by Mode of Treatment Offered, as of August 2016 

In-Person 

Choice 

Choice 

Remote 

Full Sample 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Group 

Group 

Group 

Group 

(In-Person 

(Remote 

Preference)a  Preference)b 

Panel A: Initial take-up rates for full treatment group sample  

Initiated any services (%) 

25.9 

31.5 

64.3 

63.3 

55.0 

Completed education (%) 

23.6 

25.7 

34.9 

31.1 

30.4 

Completed counseling (%) 

16.1 

17.5 

43.8 

43.1 

36.8 

Completed any services (%) 

25.5 

28.1 

47.8 

47.3 

42.4 

Completed all services (%) 

14.1 

15.1 

31.0 

26.8 

24.9 

Sample size 

517 

292 

856 

1,674 

3,339 

Panel B: Final take-up rates for subsample of treatment group members who had had 12 

months to take up servicesc  

Initiated any services (%) 

25.9 

34.0 

67.4 

65.1 

55.5 

Completed education (%) 

23.6 

27.9 

36.7 

32.3 

31.2 

Completed counseling (%) 

16.1 

18.3 

46.1 

44.5 

37.2 

Completed any services (%) 

25.5 

29.4 

50.1 

48.7 

42.9 

Completed all services (%) 

14.1 

16.8 

32.8 

28.1 

25.5 

Sample size 

517 

197 

583 

1,302 

2,599 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment. Of the 39 choice group members who changed preference from in-person to remote after random assignment, 25 initiated remote services and 9 completed all remote services.  

b Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person after random assignment. The choice group member who changed preference from remote to in-person after random assignment initiated in-person services but did not complete all in-person services.  

c The sample is limited to treatment group members who were randomly assigned prior to August 1, 2015.  

Note: Treatment group members who withdrew from the study are excluded.  

Source:  Study participant data from eHome America, ClearPoint, and local housing counseling agencies 72 

As explained in chapter 2, the low take-up and completion rates for in-person services as of 

September 2014 led the study team to redesign the original in-person treatment group as a choice 

treatment group; study participants assigned to this group could choose in-person or remote 

services. Exhibit 6.1 presents take-up rates for the choice treatment group—separately for those 

who expressed a preference at baseline for receiving in-person services and for those who 

expressed a preference at baseline for receiving remote services (second and third columns of the 

exhibit).  

Some patterns are apparent from looking at the choice treatment group by the expressed 

preference for mode of service. First, study participants clearly preferred remote services: three-

fourths (75 percent) of the sample stated a preference for receiving remote services at study 

enrollment, based on the sample sizes of 856 vs. 292 for choice treatment group members with 

remote and in-person preferences. This finding is consistent with prior research, which has found 

that people prefer online education and telephone counseling over in-person services (Barron and 

Staten, 2012). Furthermore, choice treatment group study participants who expressed a 

preference for in-person services had a take-up rate of 31.5 percent, notably less than the 64.3 

percent take-up rate for those who expressed a preference for remote services.  

As described in chapter 5, the treatment group members were at all stages of the homebuying 

process at the time of enrollment, including those who were only beginning and those who had 

already purchased a home or signed a purchase agreement. The stage in the homebuying process 

of treatment group members has implications for the possible impacts of homebuyer education 

and counseling. Treatment group members who at the time of enrollment already had purchased 

a home or signed a purchase agreement might be more likely to take up services if they viewed 

homebuyer education and counseling as valuable, given that they were (or were likely soon to 

be) homeowners. Alternatively, treatment group members at these later stages of homebuying 

might be less likely to take up services if they viewed homebuyer education and counseling as 

less valuable, given that they had already made many of the homebuying decisions.  

Exhibit 6.2 reports take-up rates separately for treatment group members who were at the later 

stages of the homebuying process when they enrolled in the study and for those who were 

comparatively early in the process. Service take-up and completion rates are similar across study 

participants in these two groups. For instance, the service initiation rate is 54.6 percent for late-

stage study participants and 54.9 percent for early-stage study participants. Similarly, the service 

completion rate is 24.1 percent for late-stage study participants and 25.2 percent for early-stage 

study participants, indicating that late-stage and early-stage treatment group members found 

similar value in initiating and completing homebuyer education and counseling services. 

73 

Exhibit 6.2:  Take-up Rates, by Mode of Treatment Offered and Stage in 

Homebuying Process, as of August 2016 

In-Person 

Choice 

Choice 

Remote 

All 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Treatment  Treatment 

Group 

Group 

Group 

Group 

Groups 

(In-Person 

(Remote 

Preference)a  Preference)b 

Panel A: Initial take-up rates for treatment group members who purchased a home or signed a 

purchase agreement prior to enrolling in the study 

Initiated any services (%) 

18.3 

32.1 

62.4 

64.4 

54.6 

Completed education (%) 

15.6 

26.4 

34.7 

31.1 

29.3 

Completed counseling (%) 

10.1 

11.3 

41.8 

44.9 

36.6 

Completed any services (%) 

17.4 

28.3 

45.8 

49.1 

41.8 

Completed all services (%) 

8.3 

9.4 

30.8 

26.9 

24.1 

Sample size 

218 

53 

380 

621 

1,272 

Panel B: Initial take-up rates for treatment group members who are at the early stages in 

homebuyingc 

Initiated any services (%) 

30.9 

31.5 

65.2 

62.5 

54.9 

Completed education (%) 

28.9 

26.0 

34.6 

30.8 

30.8 

Completed counseling (%) 

20.6 

19.1 

44.8 

41.6 

36.7 

Completed any services (%) 

30.9 

28.5 

48.7 

45.9 

42.3 

Completed all services (%) 

18.6 

16.6 

30.7 

26.5 

25.2 

Sample size 

291 

235 

462 

1,025 

2,013 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment. Of the 39 choice group members who changed preference from in-person to remote after random assignment, 25 initiated remote services and 9 completed all remote services.  

b Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person after random assignment. The choice group member who changed preference from remote to in-person after random assignment initiated in-person services, but did not complete all in-person services.  

c The sample is limited to treatment group members who are at the early stages in homebuying prior to enrolling in the study: those who did not yet start home search, started home search but have not visited any homes, visited homes but made no offers, and made an offer on a home but did not sign a purchase agreement.  

Note: Treatment group members who withdrew from the study are excluded.  

Source:  Study participant data from eHome America, ClearPoint, and local housing counseling agencies 

74 

Intensity of Education and Counseling Service Received 

Service tracking data from the housing counseling agencies created a detailed record of the 

homebuyer education and counseling services received by study participants, including dates and 

duration of homebuyer education and counseling sessions, participants’ completion status, and 

the recommendations or action steps provided.  

Duration and Completion of Services 

This section first describes the duration and completion of homebuyer education services 

provided remotely (online) by eHome America and in person by local housing counseling 

agencies. The section then describes the duration and completion of homebuyer   counseling 

services provided remotely (by telephone) by ClearPoint and in person by local housing 

counseling agencies. 

Homebuyer Education 

Among those who started the online homebuyer education curriculum (both the remote treatment 

groups and the choice group with a remote preference), more than one-half (55.1 percent) 

completed the full six modules, whereas about one-fourth (24.2 percent) started the curriculum 

but did not complete the first module (exhibit 6.3). On average study participants spent 6.8 hours 

working through the curriculum, but the time spent varied widely. One-half of all study 

participants who initiated online homebuyer education spent 5.1 hours or less working through 

the curriculum, and roughly 10 percent spent more than 15 hours. 

For those who initiated in-person homebuyer education, numbers of sessions attended and the 

total duration of the course were fairly standard across participants (exhibit 6.4). Nearly nine-

tenths (86.3 percent) of study participants who initiated in-person homebuyer education 

completed exactly one session, and 90 percent of study participants who initiated in-person 

homebuyer education spent between 7.0 and 8.5 hours (exhibit 6.5). This finding is consistent 

with information from the housing counseling agencies participating in the study, who report that 

they usually host 1-day homebuyer workshops lasting approximately 8 hours.  

Of those who initiated in-person homebuyer education, the vast majority completed homebuyer 

education. Of the 183 treatment group members who initiated in-person education (and 

completed at least one session), 176 completed the full education curriculum (96 percent), which 

consisted of one, two, or three or more sessions. 

75 

Exhibit 6.3:  Completion and Duration of Remote Homebuyer Education 

Choice 

Treatment 

Remote 

All Remote 

Group 

Treatment 

Education 

(Remote 

Group 

Preference)a 

Panel A: Sample size 

Post-pilot period treatment group sizeb  

856 

1,646 

2,502 

Number who initiated English language version  

470 

858 

1,328 

Number who initiated Spanish language version 

25 

55 

80 

Panel B: Completed each module, among those who initiated English language versionc (%) Initiated services, but completed no modules 

21.5 

25.6 

24.2 

Completed Module 1: Are You Ready to Buy a Home? 

70.6 

67.1 

68.4 

Completed Module 2: Managing Your Money 

64.0 

62.5 

63.0 

Completed Module 3: Understanding Credit 

59.6 

57.0 

57.9 

Completed Module 4: Getting a Mortgage Loan 

57.7 

55.2 

56.1 

Completed Module 5: Shopping for a Home 

56.0 

54.7 

55.1 

Completed Module 6: Keeping Your Home and 

56.0 

54.7 

55.1 

Managing Your Finances 

Panel C: Total duration, among those who initiated English language version (hrs.) 

10th percentile 

0.6 

0.6 

0.6 

25th percentile 

2.0 

1.8 

1.9 

50th percentile  

5.3 

4.9 

5.1 

75th percentile 

9.4 

9.7 

9.6 

90th percentile 

16.1 

14.8 

15.3 

Mean 

6.9 

6.8 

6.8 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person services after random assignment and therefore did not initiate remote education.  

b Those assigned to the remote treatment group during the pilot period were excluded because ClearPoint’s online curriculum (used during the pilot) is different from eHome America’s curriculum (used after the pilot). 

c To be marked as completing a module, participant must have initiated the next module in the sequence or completed education. Restricted to English only because the Spanish online curriculum is structured with five (not six) modules.   

Notes: Excludes treatment group members who withdrew from the study. Calculation excludes education sessions that participants revisited after education was completed.   

Source: Random assignment and service tracking system 

76 

Exhibit 6.4:  Completion and Duration of In-Person Homebuyer Education 

Choice 

In-Person 

All In-Person 

Treatment Group 

Treatment 

Education 

(In-Person 

Group 

Preference)a 

Panel A: Sample size 

Treatment group size 

292 

517 

809 

Number who initiated in-person education 

61 

122 

183 

Number who completed in-person education 

58 

118 

176 

Panel B: Number of sessions completed, among those who initiated in-person education (%) 

One in-person education session  

78.7 

90.2 

86.3 

Two in-person education sessions  

19.7 

8.2 

12.0 

Three or more in-person education sessions  

1.6 

1.6 

1.6 

Panel C: Total duration, among those who initiated in-person education (hrs.) 

10th percentile 

5.0 

8.0 

7.0 

25th percentile 

8.0 

8.0 

8.0 

50th percentile  

8.0 

8.0 

8.0 

75th percentile 

8.0 

8.0 

8.0 

90th percentile 

8.0 

8.5 

8.5 

Mean 

7.3 

8.0 

7.8 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment and therefore did not initiate in-person education.  

Notes:  Excludes treatment group members who withdrew from the study. Calculations exclude education sessions that occurred after education was completed and study participants with missing education session and duration data.  

Source:  Random assignment and service tracking system 

Homebuyer Counseling 

Exhibit 6.5 describes how long participants in each treatment group engaged in homebuyer 

counseling. If study participants had more than one counseling session or follow-up appointment 

with a housing counselor, then all homebuyer counseling sessions were summed to get the total 

duration.  

Notable is how little the duration of remote (telephone) homebuyer counseling varies. Both the 

10th and 90th percentiles of the distribution of remote homebuyer counseling duration are 60 

minutes (Column 4). The duration of in-person homebuyer counseling varied slightly more. For 

instance, 25 percent of the in-person treatment group who completed homebuyer counseling 

spent at least 120 minutes with their housing counselor, compared with a median of 78 minutes. 

This variation is typical with in-person homebuyer counseling because some clients have follow-

up sessions after their first, face-to-face, connection with a housing counselor at a local housing 

counseling agency.  

77 

Exhibit 6.5:  Duration of Homebuyer Counseling, Among Counseling Completers  

In-Person 

Choice 

Choice 

Remote 

All 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Treatment  Counseling 

Group 

Group 

Group 

Group 

(In-Person 

(Remote 

Preference)a Preference)b 

Panel A: Sample size 

Treatment group size 

517 

292 

856 

1,674 

3,339 

Number who completed 

counselingc

80 

34 

357 

706 

1,188 

Panel B: Total duration of counseling, among those who completed counseling (minutes) 

10th percentile 

60 

45 

60 

60 

60 

25th percentile 

60 

60 

60 

60 

60 

50th percentile  

78 

90 

60 

60 

60 

75th percentile 

120 

120 

60 

60 

60 

90th percentile 

120 

120 

60 

60 

60 

Mean 

87 

92 

62 

61 

64 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment and therefore did not complete in-person counseling (and are not given credit for counseling completion in this column).  

b Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person services after random assignment and therefore did not complete remote counseling (and is not given credit for counseling completion in this column).  

c Treatment group members with dates of counseling completion but no session information are not included in the calculation of number completed. As of March 15, 2016, the service tracking data indicate that 22 treatment group members completed counseling but session duration data have not yet been received. These participants will be included in subsequent reports after session duration data are received.   

Notes: Sample is limited to treatment group members who completed counseling. Treatment group members who withdrew from the study are excluded. If participant has more than one counseling session, the sum of counseling sessions is reported.  

Source: Random assignment and service tracking system 

Time to Complete Services 

Study participants assigned to a treatment group have 1 year from enrollment to initiate 

homebuyer education and counseling services. Exhibit 6.6 shows the amount of time from study 

participants’ date of random assignment until the date of completing homebuyer education 

(Panel B), completing homebuyer counseling (Panel C), and completing both homebuyer 

education and counseling (Panel D).  

The median homebuyer education completer took 39 days to complete education; 10 percent of 

education completers took 157 days or more (Panel B). The time it took for the median study 

participant to complete in-person services was slightly longer than the time it took for the median 

study participant to complete online services, possibly because it took study participants some 

time to find a local in-person homebuyer workshop with a housing counseling agency that met 

their scheduling and language needs. In contrast, participants assigned to online education were 

able to start services immediately once they received the  Welcome to the Study packet (described in chapter 4), which provides registration and log-in information.  

78 

Exhibit 6.6:  Time From Random Assignment to Completion of Homebuyer 

Education, Homebuyer Counseling, or Both 

In-Person 

Choice 

Choice 

Remote 

All 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Treatment  Completers 

Group 

Group 

Group 

Group 

(In-Person 

(Remote 

Preference)a Preference)b 

Panel A: Sample size 

Treatment group size 

517 

292 

856 

1,674 

3,339 

Number who completed education 

121 

61 

276 

500 

971 

Number who completed counseling 

83 

36 

364 

714 

1,209 

Number who completed education 

73 

34 

244 

430 

789 

and counseling 

Panel B: Time (in days) from random assignment to completion of education, among those who 

completed educationc 

10th percentile 

17 

19 

10 

12 

12 

25th percentile 

33 

33 

21 

20 

22 

50th percentile  

57 

44 

35 

37 

39 

75th percentile 

96 

69 

61 

75 

74 

90th percentile 

166 

136 

125 

167 

157 

Mean 

74 

61 

58 

69 

66 

Panel C: Time (in days) from random assignment to completion of counseling, among those who 

completed counselingd 

10th percentile 

27 

43 

22 

25 

25 

25th percentile 

45 

53 

36 

38 

38 

50th percentile  

79 

76 

49 

49 

50 

75th percentile 

119 

121 

64 

64 

69 

90th percentile 

179 

171 

86 

93 

106 

Mean 

100 

93 

57 

60 

63 

Panel D: Time (in days) from random assignment to completion of education and counseling, 

among those who completed both 

10th percentile 

35 

45 

19 

21 

21 

25th percentile 

57 

60 

33 

32 

34 

50th percentile  

84 

78 

50 

50 

54 

75th percentile 

127 

133 

82 

82 

90 

90th percentile 

217 

171 

147 

190 

174 

Mean 

113 

98 

71 

79 

81 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change their preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment and therefore did not complete in-person counseling (and are not given credit for counseling completion in this column).  

b Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person services after random assignment and therefore did not complete remote counseling (and is not given credit for counseling completion in this column).  

c One participant excluded due to completing education before study enrollment.  

d One participant removed due to incorrect counseling date. Treatment group members who withdrew from the study are excluded.  

Source: Random assignment and service tracking system 

79 

As shown in Panel C of exhibit 6.6, the median homebuyer counseling completer took 50 days to 

complete counseling services. Again, study participants took more time to complete in-person 

services than remote services. Study participants typically completed remote (telephone) 

homebuyer counseling within about 50 days of random assignment, but study participants 

completed in-person counseling within about 80 days of random assignment.  

Panel D of exhibit 6.6 shows the time from study participants’ date of random assignment until 

the date of completing both homebuyer education and homebuyer counseling. Overall, 75 

percent of study participants who completed both did so within the first 90 days after random 

assignment. For those who completed both homebuyer education and homebuyer counseling, the 

duration from date of random assignment again varied depending on whether they completed 

services in person at a local housing counseling agency or remotely through online homebuyer 

education and telephone homebuyer counseling. The typical study participant who completed 

online homebuyer education and telephone homebuyer counseling did so within 71 to 79 days of 

random assignment. The typical study participant who completed in-person homebuyer 

education and homebuyer counseling did so within 98 to 113 days of random assignment.  

Action Items and Goals Set for Clients of Counseling Sessions 

Housing counselors and clients often develop a list of action items and goals for clients to work 

toward once they have completed homebuyer counseling sessions. Action items might include 

preparing a housing budget, reviewing a credit report, repairing credit, beginning to save toward 

home purchase, following a financial management or debt plan, and beginning the house search. 

Goals might include achieving readiness to assume a mortgage within a certain timeframe or 

continuing to receive homebuyer counseling for a longer period.  

Panel B of exhibit 6.7 shows which action items housing counselors and study participants agreed to 

during counseling sessions. Telephone housing counselors and study participants who completed 

remote counseling sessions commonly agreed to the following three action items: (1) preparing a 

household budget; (2) reviewing their credit report; and (3) beginning to save toward the amount 

needed to purchase a home. In-person housing counselors and study participants who completed in-

person counseling agreed to a greater variety of action items. Additional action items for in-person 

clients include (4) taking steps to repair credit and (5) following a debt management plan.  

Panel C of exhibit 6.7 shows the goals set by housing counselors and study participants based on 

the information reviewed together during the homebuyer counseling session. Depending on the 

group, some 20 or 30 percent of study participants had already purchased a home by the time 

they completed homebuyer counseling. Housing counselors judged that an additional 36 percent 

of all study participants who completed counseling would be mortgage ready within 90 days and 

22 percent would either be mortgage ready within 90 to 180 days of counseling session or 

needed to create some other type of long-term financial plan. Housing counselors noted that 

about 8 percent of all study participants who completed counseling would need long-term 

homebuyer counseling (180 or more days).  

80 

Exhibit 6.7:  Homebuyer Counseling Action Items and Goals Provided to 

Counseling Completers  

In-Person 

Choice 

Choice 

Remote 

All 

Treatment 

Treatment 

Treatment 

Treatment  Counseling 

Group 

Group 

Group 

Group 

Completers 

(In-Person 

(Remote 

Preference)a Preference)b 

Panel A: Sample size 

Treatment group size 

517 

292 

856 

1,674 

3,339 

Number who completed counseling 

83 

36 

364 

715 

1,210 

Panel B: Action items (%) 

Prepare household budget 

49.4 

61.1 

98.1 

98.6 

93.9 

Review credit report 

32.5 

41.7 

41.8 

52.6 

47.9 

Take steps to repair credit 

19.3 

22.2 

2.5 

2.9 

4.5 

Begin saving toward amount needed 

26.5 

47.2 

33.2 

48.0 

41.9 

to purchase home 

Follow debt management plan or other 

14.5 

19.4 

2.7 

9.4 

7.9 

type of financial plan 

Begin housing search process 

18.1 

36.1 

3.6 

9.8 

9.2 

Panel C: Goals (%) 

Client had purchased housing prior to 

22.9 

22.2 

30.5 

35.2 

32.3 

counseling session 

Client will be mortgage ready within 90 

26.5 

25.0 

41.2 

34.7 

35.7 

days of counseling session 

Client will be mortgage ready within 90 

9.6 

13.9 

22.0 

23.6 

22.1 

to 180 days of counseling session; 

client entered debt management plan 

or some other type of long-term 

financial plan 

Client receiving long-term (greater 

26.5 

22.2 

6.3 

6.4 

8.3 

than 180 days) homebuyer counseling 

a Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for in-person services. Choice treatment group members were permitted to change preference after random assignment, however. In total, 39 

choice group members changed preference from in-person to remote after random assignment and therefore did not complete in-person counseling (and are excluded).  

b Includes choice treatment group members who stated a baseline preference for remote services. Choice treatment group members were permitted to change preference after random assignment, however. In total, 1 choice group member changed preference from remote to in-person services after random assignment and therefore did not complete remote counseling (and is excluded).   

Note: Treatment group members who withdrew from the study are excluded.  

Source: Random assignment and service tracking system 

81 

Encouraging Study Participants To Take Up Homebuyer Education and 

Counseling Services 

The study team developed two approaches to encourage study participants assigned to a 

treatment group to initiate and complete services: incentive payments and outreach. Each of 

these methods is described in this section.  

Incentive Payments for Initiating and Completing Services 

Following random assignment, participants assigned to one of the treatment groups (rather than 

the control group) were offered free homebuyer education and counseling and also received $150 

to compensate them for the time required to participate in services. Offering these incentive 

payments was deemed necessary to encourage initiation and completion of the intervention’s 

offered services. 43  

The payment was made in two parts, as noted earlier. First, participants received $50 when they 

initiated services with their assigned housing counseling agency—meaning when they completed 

the first online module, a homebuyer education workshop, or a homebuyer counseling session. 

Second, participants received $100 after completing services. The incentive payments took into 

account expenses that study participants might incur for childcare, transportation, parking, 

Internet service, and phone charges. The incentives provided to the treatment group members 

were intended to help offset some of these expenses. In addition, participants in a treatment 

group received the homebuyer education and counseling services free.  

Outreach to Study Participants 

During the study’s enrollment period, the study team contacted study participants who had been 

assigned to receive an offer of free homebuyer education and counseling. The purpose of the 

contact was to give participants information and encourage them to initiate and complete 

services. The study team communicated with those study participants primarily through 

telephone and email, following a systematic outreach process developed by the study team as 

displayed in exhibit 6.8. The outreach team sent more than 10,000 emails and made nearly 

15,000 telephone calls. This section outlines that outreach process, as conducted by the study 

team and the participating housing counseling agencies.  

43   As described in chapter 4, incentives also were offered simply for participating in the study. All participants received $30 for completing the baseline survey. Participants assigned to the control group received $50. 

82 

Exhibit 6.8:  Outreach Process for Treatment Group Members  

Outreach 1: Random Assignment Referral Calls 

Approximately 8 days after the study team mailed the  Welcome to the Study packet (as described in chapter 4) to study participants, the study team began making random assignment (RA) referral calls 

to members of the remote and in-person treatment groups. The purpose of these calls was to— 

•  Ensure treatment group members received their  Welcome to the Study packet. 

•  Review the content of the packet and answer any questions. 

•  Assist study participants assigned to remote services in setting up their eHome America 

account for online homebuyer education. 

•  Assist study participants assigned to in-person services in identifying a housing counseling 

agency they would like to work with and registering for services. 

The study team conducted three RA referral calls during the course of a week. 

•  If participants answered the phone, the study team asked whether they had received the 

Welcome to the Study  packet. Although most participants had not reviewed the packet 

materials by the time they received this call from the study team, they generally understood 

that they were receiving the call as participants in the study. 

−  If they had not received a packet, the study team confirmed their address and mailed 

another packet, if needed.  

−  After confirming receipt of the  Welcome to the Study packet, the study team gave 

participants an overview of their next steps in taking up the homebuyer education and 

counseling services offered.  

•  If participants did not answer the phone, the study team left a standardized message.  

83 

During the course of the study, the study team made more than 6,000 RA referral calls to those 

who were assigned to either the in-person or the remote treatment (up to 3 attempts were made to 

reach each participant). Approximately 39 percent of the calls made succeeded in making direct 

contact with the study participants. Another 55 percent of calls made ended in voicemails or 

went unanswered. Exhibit 6.9 shows these results.  

Exhibit 6.9:  Results of Random Assignment Referral Calls 

Source: Random assignment and service tracking system 

Outreach 2: Post–Random Assignment Outreach 

Depending on the outcome of the RA referral calls, the calls were followed by the appropriate email. 

•  Remote services. If participants who were randomly assigned to remote services did not initiate online homebuyer education or telephone homebuyer counseling within 10 days of the most 

recent RA referral call, then the outreach team sent a reminder email. This email provided the 

information needed to access the free remote homebuyer services offered: eHome America’s 

homebuyer education website address and the study participant’s registration and log-in 

information, as well as ClearPoint’s telephone homebuyer counseling contact information.  

•  In-person services. If participants who were randomly assigned to in-person services did not 

contact a housing counseling agency to initiate services within 1 week of the most recent RA 

referral call, then the outreach team sent a reminder email, followed by another three follow-

up phone call attempts.  

Because study participants were at various stages of homebuying at the time they were enrolled 

in the study, the study team was met with various levels of interest from the study participants 

they called. Most study participants the team made contact with were willing and eager to initiate 

and complete the homebuyer services offered. Some of these study participants provided 

specifics about when they would start services; others reported they already had begun services 

or had completed services.  

84 

Other study participants were not interested in initiating or completing the free services offered. 

Several told the study team they were too busy with the activities required to buy a home and did 

not have time to complete 8 to 10 hours of homebuyer education and counseling. Others reported 

they had already purchased a home or they were at the final stages in the homebuying process 

and did not believe the services would be valuable to them.  

Some study participants were pleased to hear from the study team and learn about next steps. 

Others quickly ended the call or simply hung up.  

Outreach 3: Outreach by Housing Counseling Agencies  

In-Person Housing Counseling Agencies 

For study participants who were randomly assigned to the in-person treatment group or the 

choice group with an in-person preference, local housing counseling agencies conducted 

additional outreach by making telephone calls and sending emails.  

Once the referral to the housing counseling agency was made, agency staff attempted to call 

study participants to help them register for in-person homebuyer education and counseling. 

Outreach conducted by local housing counseling agencies was particularly important for making 

a connection between the study participant and the local agency. Agencies were able to call 

participants from a local area code, which could make a participant more likely to answer the 

telephone than they would be if the call came from an unfamiliar area code.  

Because agencies had up-to-date information about their upcoming homebuyer education 

workshops and homebuyer counseling session availability, it often was easier for study 

participants to register for services directly with the agency rather than through the study team. 

Many agencies had established intake processes for registering first-time homebuyers for 

services. They were able to tell participants what documents they needed to complete or prepare 

before attending a homebuyer workshop or counseling session.  

After registering study participants for homebuyer education or counseling, some agencies sent 

emails or made phone calls to remind participants about their appointments. 

Remote Housing Counseling Agencies 

ClearPoint, the agency providing remote counseling services by telephone, conducted outreach 

to study participants who were randomly assigned to the remote treatment group, to encourage 

them to schedule the free telephone homebuyer counseling offered. ClearPoint’s outreach 

protocol consisted of three to five call attempts, with messages left if the housing counselors did 

not reach the participants.  

Study participants first received a call from ClearPoint approximately 1 month after random 

assignment, which gave them 1 month to decide on their own which service to initiate first: 

homebuyer education with eHome America or homebuyer counseling with ClearPoint. If the 

ClearPoint housing counselor made contact with the participant, the counselor and the participant 

worked together to find a date and time to schedule a counseling session.  

85 

ClearPoint made a total of 4,408 telephone calls to 2,204 study participants. ClearPoint 

successfully contacted (directly spoke to) 1,221 participants. Of the participants who were 

successfully contacted by ClearPoint, 887 (72.6 percent) scheduled a telephone counseling session.  

eHome America, the study’s provider of online homebuyer education, sent study participants 

emails encouraging completion of the online homebuyer curriculum. Emails were sent to study 

participants who initially registered and created an account in eHome America but who had not 

signed into their account in the past 30 days, thereby becoming inactive. Emails are sent once a 

month to participants who become inactive within eHome’s online system. 

Outreach 4: Post–Housing Counseling Agency Outreach  

If counseling agencies were unsuccessful in reaching study participants or scheduling their 

homebuyer education and counseling, they referred the participants back to the study team for 

additional outreach. During the course of a week, the study team then made three additional call 

attempts to participants. If they made contact— 

•  They addressed any questions participants had about completing services. If participants said 

they did not expect to have time to complete services, the team told them the study could 

contact them at a more convenient time.  

•  If participants said they were interested in initiating homebuyer education and counseling, 

the team coordinated with the appropriate participating agencies to schedule the participants 

for services or to plan for follow-up outreach.  

Outreach 5: Long-Term Outreach 

The study team set up an email process for contacting study participants who still had not 

completed services 6 and 9 months after being randomized into a treatment group. These emails 

were meant to remind participants about their enrollment in the study, the services they were 

offered at no cost, and the study’s incentive payments for completing services. These emails 

included information on how to complete any homebuyer services the participants had not yet 

completed and the study’s hotline telephone number in case of questions. 

•  For a participant assigned to the remote treatment group who had not completed online 

homebuyer education, the email included eHome America’s website address and the study 

participant’s registration and log-in information. If a participant had not completed telephone 

homebuyer counseling, the email included ClearPoint’s telephone homebuyer counseling 

contact information.  

•  For a participant assigned to the in-person treatment group who had not attended a 

homebuyer education workshop or completed face-to-face homebuyer counseling with a 

local housing counseling agency, the email provided the study’s telephone hotline number to 

discuss completing services with an agency participating in the study.  

To encourage service take-up and completion, the study team made, in addition to the 6,000 RA 

referral calls, more than 7,500 additional calls and sent more than 10,000 emails to study 

participants assigned to receive homebuyer education and counseling services.  

86 

7.  Focus Groups 

During the final 5 months of the study enrollment period, the study team conducted 14 focus 

groups in four study sites. The focus groups were made up of study participants who were 

assigned to a treatment group and either had or had not completed homebuyer education and 

counseling. The three purposes of the focus groups were— 

1. Learning about study participants’ experiences with completing homebuyer education and 

counseling and interacting with participating agencies.  

2. Exploring study participants’ decisions about whether to complete homebuyer education and 

counseling and discussing obstacles participants faced with initiating or completing services. 

3. Learning about study participants’ experiences with the study.  

In total, 64 study participants attended the focus groups. They were arranged by treatment group 

and service completion status, so attendees could discuss their experiences of having been 

offered or having received similar services. 44  

The four focus group sites (Atlanta, Boston, Chicago, and Dallas) were selected based on volume 

of enrolled study participants and number of study participants who completed homebuyer 

education and counseling in each. Exhibit 7.1 shows the mode and status of the members of each 

focus group.  

Exhibit 7.1:  Distribution of Focus Group Attendees (N = 64) 

Composition 

Atlanta 

Boston 

Chicago 

Dallas 

Total 

Remote completers 

7 

4 

5 

7 

19 

Remote noncompleters 

4 

3 

2 

1 

7 

In-person completers 

6 

3 

7 

1 

14 

In-person noncompleters 

3 

4 

5 

2 

10 

Total  

20 

14 

19 

11 

64 

Of the 64 focus group attendees, 25 participants were in the process of purchasing a home, 36 

had already purchased a home, and 3 had decided not to purchase a home at that time. 

The focus groups discussed various topics related to study participants’ decisions to engage in or 

not engage in the free homebuyer education and counseling offered by the study. The discussions 

also explored the content of both the homebuyer education workshop and the homebuyer 

counseling sessions. The purpose of the discussions was to collect information on which topics 

participants found or might find useful while purchasing a home. Because the study offered 

homebuyer education and counseling remotely (online) and by telephone and in person at local 

housing counseling agencies, focus group moderators also probed to discover which mode of 

service delivery the study participants preferred and why.  

44   Appendix J discusses the recruitment process and implementation of the focus groups. 

87 

These focus groups were vital in understanding why some study participants decided to complete 

or not complete homebuyer education and counseling.  

This chapter explores the findings from the focus groups, including study participants’ 

engagement in services, the value of the homebuyer education and counseling experienced, the 

effects and influences on participants of completing services, how services can save homebuyers 

money, and how to disseminate information about services to future homebuyers. This chapter 

concludes by highlighting information shared by study participants about their enrollment and 

participation in the study.  

Prior Knowledge About Homebuyer Education and Counseling 

To begin each focus group, the moderator asked attendees about their familiarity with, 

experience with, and knowledge of homebuyer education and counseling before they agreed to 

enroll in the study. Most focus group attendees stated that they had not known that these types of 

services were available to prospective homebuyers. Gabriel, 45 in Chicago, stated— 

Personally, I came into the process blind. I had no idea of any, you know, any services or things like that ever offered for folks that were going to buy a home. 

Gabriel, Chicago 

A handful of focus group attendees explained that they knew about such services but thought the 

services usually targeted people seeking to qualify for grant assistance. One focus group attendee 

in Chicago explained that he had looked into these services and grant assistance but thought he 

did not qualify for them because of his income. Another focus group attendee, also in Chicago, 

told the group that he went to the HUD website, which referred him to other programs that 

offered services and downpayment assistance. When he researched the homebuyer education 

services in his area, he found they cost $125, which he thought was too expensive. Beth, a focus 

group attendee in Boston, explained that many of her peers had taken courses for first-time 

homebuyers and found the information helpful. 

The focus group moderators asked attendees where they looked for or found information on the 

homebuying process. Most who responded to this question said they generally searched the 

Internet for materials or tools. Some stated that a parent, family member, or friends had gone 

through the process of homebuying, and attendees relied on them for information. One focus 

group attendee in Atlanta, however, described receiving inaccurate information about 

homebuying from friends and said she trusted the homebuyer education more.  

Homebuyer Education and Counseling  

The study asked participants assigned to a treatment group to complete both homebuyer education 

and homebuyer counseling. Depending on their treatment group assignment, study participants were 

offered either in-person services provided at a local housing counseling agency or remote services 

provided through online homebuyer education and telephone homebuyer counseling. This section 

discusses what focus group attendees had to say about the content covered during the homebuyer 

education and counseling, along with their experiences in completing the services.  

45   All names cited in this chapter are pseudonyms.  

88 

Content of Homebuyer Education  

In-Person Homebuyer Education Workshops 

Among the 64 focus group attendees, 30 study participants were offered in-person homebuyer 

education at a local housing counseling agency. Of them, 17 completed it and 13 did not. The 

homebuyer education workshops covered the steps in shopping for a home, including the various 

professionals involved, types of homes and ownership, how to select a home and neighborhood, 

and how to make an offer. Of the 30 focus group attendees, 10 used phrases such as “knowing 

what to be ready for” and “understanding the process” to describe what they learned from the 

workshop.  

Moderators asked these attendees to elaborate, and they described gaining a better understanding 

of the steps in homebuying and the roles of real estate agents, lenders, inspectors, and so on. A 

focus group attendee in Chicago said— 

For me, it was definitely understanding the process as a whole. I didn’t think it would be as complicated to purchase a place in Chicago as it actually was. So really knowing all the different pieces and what you legally have to do and different hurdles you have to jump before actually being able to buy that place—

that was the most helpful. 

Ethan, Chicago 

Focus group attendees also explained that learning about home financing options was important 

to them. Homebuyer education workshops offered study participants information about housing 

affordability, how to qualify for a loan, types of mortgages, how to avoid predatory loans, steps 

in the mortgage process, loan application, and approval and closing. Participants who had 

completed a workshop said that the information they learned about the closing process was very 

helpful. Others highlighted the importance of learning how to make an offer on a home, 

negotiate with the seller, and enter into a contract. 

You know what, first-time homebuyer, I was just glad to learn what I learned in the class. Because I was actually illiterate on trying to get a house.… Renting all your life, or when you move out of your parent’s or your grandparent’s house…, I didn’t know anything. And that first class really helped me. 

Walter, Dallas 

Across focus groups, attendees discussed the importance of learning homebuying terminology. 

They described the process as “confusing” and said that being able to understand the “language” 

helped them navigate successfully. Walter, an attendee in Dallas, described himself as feeling 

illiterate prior to completing his homebuyer education. He spoke frankly about his initial lack of 

understanding, and he credited the workshop with giving him the knowledge he needs to prepare 

to purchase a home.  

In Atlanta, two focus group attendees discussed why what they learned about maintaining a 

home was the most valuable aspect of homebuyer education for them. Topics covered in their 

homebuyer education workshops included protecting a home, energy efficiency, preventive 

maintenance, home repairs and improvements, taxes and insurance, and making timely mortgage 

payments. Both attendees had attended homebuyer workshops after they closed on a home, so 

the workshops’ post-purchase topics were more timely and relevant to them. 

89 

Focus group attendees also highlighted the benefits of having homebuying professionals 

(inspector, real estate agent, insurance agent, lender, and others) attend the workshops. They 

reported that they asked questions of and networked with these professionals, who provided 

study participants with different perspectives about the homebuying process. A few focus group 

attendees used these professionals during their own home searches. Focus group attendees 

generally believed that these professionals could be trusted because they were invited to the 

workshop and vetted by the local housing agency. 

What I found extremely helpful with the in-person was that they were bringing in professionals through each step, especially for like the homebuying team. They brought in their real estate agent; they brought in an insurance agent. They brought somebody who could talk about getting the inspection. So that was extremely helpful, just understanding what you really need to put together a team. 

Gabriel, Chicago 

Focus group attendees cited the ability to ask questions in person as an important factor when 

they decided to complete homebuyer education. Of study participants who completed in-person 

services, 11 mentioned the benefit of asking questions in person to industry professionals. A few 

attendees, including Yong, in Boston, discussed how researching the homebuying process online 

before going to the agency enabled her to bring questions with her to the workshop. She was 

grateful that she had the opportunity to ask professionals those questions face-to-face.  

Several focus group attendees who completed in-person homebuyer education mentioned 

enjoying being surrounded by other prospective homebuyers during the workshop because they 

could hear perspectives and questions from others who were in a similar situation. Focus group 

attendees explained that workshop participants came with varying degrees of knowledge and 

were at different points in the homebuying process.  

A focus group attendee in Atlanta said that having other prospective homebuyers in the 

workshop learning at the same time helped him engage more fully with the workshop content. 

He mentioned being able to compare his experience with others’ and learning from the questions 

and comments others raised .  Another attendee, Adam, who was in the same focus group and who 

also had completed in-person homebuyer education, disagreed. Adam said that questions from 

the other people in his workshop may have hindered his own learning, especially when he felt 

knowledgeable about a topic and others were not.  

Online Homebuyer Education 

Of the 34 focus group attendees offered online homebuyer education, 22 had completed it, and 

12 had not. Participants who completed the online homebuyer education course found its format 

and setup intuitive and easy to understand. An Atlanta attendee commented that the curriculum 

was “straightforward” and “easy to navigate.” 

Although focus group attendees generally reported being able to complete the course with ease, 

some said it was a “chore” to get through the online course modules. Of those who completed the 

course, a few chose to complete the online course in one sitting, but most completed it over a 

period ranging from a week to several months.  

Most focus group attendees commented on the “mix” of text, visuals, and audio used by the 

course to explain the homebuying process. Most Atlanta attendees spoke positively about the 

90 

course design. One attendee noted that this mix ensured that study participants would not “get 

bored like reading or just watching all videos.” Focus group attendees in Boston also had 

positive comments about the videos. Beth experienced a “decent balance” of text and video clips. 

Another Boston attendee, Vinny, liked that the videos were not so long that he lost interest or 

found himself “zoning out.” Chicago focus group attendees were more critical. One attendee, 

Jessica, said the content was too simple and geared toward someone with a low level of 

knowledge. A few reported skipping the videos, and they suggested adding a fast-forward option.  

I’m glad that I was assigned to the online. Just the modality, because it, just for what was going on in my life, it worked better. I could just do parts here and there and go through it bit by bit. 

Beth, Boston 

Focus group attendees who completed remote homebuyer education courses appreciated that 

they were able to complete them over time according to their preferences and as their schedules 

allowed. An attendee in Chicago, Bianca, pointed out that being able to “work at your own pace” 

was a useful feature of the online course, and the rest of the focus group agreed. With the ability 

to log back in and resume working on the course, study participants such as Kelly from Atlanta 

noted it was “easy” to “pick up where you left off” in the course. For some focus group 

attendees, this flexibility was ideal for their schedules because they could work on the course for 

short periods. A Boston attendee explained that the setup of the course was an ideal arrangement 

for her schedule.  

The online homebuyer education course provides an overview of the homebuying process, from 

assessing home readiness to managing finances after closing. In each module, the course defines 

key words and terms that homebuyers are likely to encounter when interacting with real estate 

agents, mortgage lenders, and other professionals. Focus group attendees reported that they 

gained a better sense of how to navigate the homebuying process because the overview covered 

important steps and key terms. They also pointed out, however, that people could be at different 

points in the homebuying process or have different levels of knowledge about the process. A 

Chicago focus group suggested that the online course administer a pretest before directing 

participants to relevant course modules.  

Focus group attendees in Dallas discussed learning terminology that helped them in their 

homebuying process. One completed both online homebuyer education and telephone 

homebuyer counseling during the final stages of his home purchase. He found the online 

homebuyer education helpful because it covered the terminology that his lender and realtor used. 

For Dallas attendee Arturo, initial meetings with his lender were stressful because he felt like 

they were using a “different language.” The course provided the background he needed to 

understand that terminology.  

Taking the class and knowing what it means—what the steps are—it just really [eliminated] unnecessary stress. There is going to be plenty of stress with other things trying to find a house in the right location that doesn’t have too many problems, and it definitely helped take away that unnecessary stress of not knowing the lingo. So it helped.  

Arturo, Dallas 

Focus group attendees who completed the online homebuyer education course during the final 

stages of buying a home reported that the course was useful. They used what they learned to 

91 

reevaluate the initial steps they took. The online course focuses on pre-purchase topics, but study 

participants also were introduced to post-purchase topics such as preventive maintenance, taxes, 

and insurance. These post-purchase topics were reported to be particularly useful to focus group 

attendees as they began to project the future, long-term costs of homeownership.  

A Chicago attendee, Edwin, who completed services after purchasing a home, said having the 

information “all in one place” would have been especially useful at an earlier point in his 

homebuying process. He “pieced together” information from different sources, including friends 

and online resources. He said the online education served as a “good reinforcement” of the steps 

he had taken, however. A Boston attendee, Vinny, who completed online homebuyer education 

around the time he closed on a home, spent a lot of time “Googling” information. Vinny 

explained that the online homebuyer education was useful because it outlined “in what order 

everything happens” and the logistics involved. He also found the post-purchase topics helpful, 

because he believed he had underestimated the long-term costs of homeownership.  

The online homebuyer education course includes budgeting modules that study participants 

could use to assess and evaluate their homeownership readiness and their assets and debt. Focus 

group attendees reported that they had the opportunity to complete a monthly income and 

expenses worksheet and a discretionary income worksheet. Attendees across all focus group sites 

spoke favorably about their experiences with these budgeting tools. A Chicago attendee found 

the budgeting worksheets “more useful” than other parts of the online homebuyer education 

course. After completing the course, this study participant used what she learned and created a 

spreadsheet to keep better track of her expenses. An Atlanta attendee who did not regularly 

maintain a household budget found it easy to complete the budgeting worksheets. She also saved 

these tools so she could refer to them in the future.  

A few of the focus group attendees in Dallas said they gained a better understanding of their 

earnings and spending after completing the budgeting modules. These modules also revealed 

additional costs that study participants had not previously budgeted. Learning about these 

additional costs and taking a closer look at their budgets pushed these attendees to rethink the 

cost of homeownership. 

We didn’t know there were all those other costs that we didn’t even think about before we looked at 

houses. Like we didn’t realize that we need to pretty much save more to be able to afford it. 

Yang, Dallas 

For focus group attendees in the initial stages of the homebuying process, the online homebuyer 

education provided an introduction to homebuying terminology and steps. For those attendees further 

along, the online curriculum was an opportunity to review the steps study participants had completed 

during their process. Most focus group attendees agreed that completing the online homebuyer 

education would be more valuable to prospective homebuyers who were in the initial stages.  

Experiences With Homebuyer Education 

Most focus group attendees were satisfied with the in-person homebuyer education workshop 

and thought the curriculum covered the homebuying process extensively. A few attendees 

highlighted additional topics they wished had been covered during the workshop, including the 

process of purchasing a condominium and information on Homeowner Association fees. Five 

92 

attendees suggested that the workshops should provide more information about taxes and 

insurance, one attendee suggested emphasizing the benefits of buying versus renting, and one 

attendee said that it would have been helpful if the curriculum had walked through a typical 

lender’s underwriting process. 

It was needed information. You just, you need it. It is not about oh do I do it because I have to do it? You just need to do it. It was just something that you needed to read and learn about and it just opened my eyes. No one really told me anything about it. 

Jenna, Atlanta 

Generally, study participants who completed homebuyer education suggested more additional 

topics that the workshop curriculum could cover than did participants who had not completed 

homebuyer education. A few attendees who did not complete the workshop suggested ways to 

augment the curriculum, including providing information on how to purchase HUD homes, 

addressing student loans, learning more about neighborhoods in the city, and navigating the 

home inspection and warranty processes. 

Focus group attendees reported varying levels of engagement with the online homebuyer 

education. Study participants’ level of engagement depended on a number of factors, including 

their point in the homebuying process and self-assessed level of knowledge.  

A Dallas attendee, Arturo, explained that after completing the first online module, he knew it 

was “good information. It was important for me to know.” Arturo also stated that he turned off 

his cell phone and took notes while completing the course. An Atlanta attendee who was 

shopping for a mortgage when she enrolled in the study felt motivated to complete the online 

curriculum because she knew that the information was valuable.  

Focus group attendees’ level of engagement with the online curriculum decreased if they 

encountered information they already knew. An Atlanta attendee, Kelly, explained that she 

wanted the option to skim through the videos on information she already knew. Focus group 

attendees who were further along in the homebuying process also reported being able to 

complete the online curriculum more quickly. A Boston attendee who completed homebuyer 

education during closing admitted he rushed through the online course. Likewise, a Chicago 

attendee who had already purchased a condominium when he completed services admitted that 

he did not watch the videos and only skimmed some of the online modules.  

Similar to the in-person services focus groups, the remote services attendees wanted more 

information on condo-specific fees and terms. These attendees highlighted that some modules, 

such as those on home maintenance, were not as useful for condominium owners. Remote 

services participants in Atlanta talked more about this topic than participants at the other sites 

did. Three attendees spoke about the differences between purchasing a single family home and 

purchasing a condo. Kelly, from Atlanta, explained—  

I think it was a lot geared toward house buying and so, yeah, if they could add like a whole another section or separate it out…. I was not even considering a house. And so if they could say, like, “If you are looking at condos, maybe read this.” Or “if you are looking at townhouses, look at this,” because there are so many—they touched on it. Like they touched on things like oh yeah, you have HOAs, but it was like there is so much more than that. 

Kelly, Atlanta 

93 

A few attendees in Dallas and Chicago wanted more information on finding and selecting a 

realtor, as well as managing the realtor-buyer relationship. A Chicago attendee, Edwin, said the 

process of finding a realtor was not clear. He explained that he needed more information on how 

to determine whether he should work with a particular realtor.  

Content of Homebuyer Counseling 

In-Person Counseling 

Of the 30 focus group attendees assigned to be offered in-person homebuyer counseling, 17 

completed it and 13 did not. Focus group attendees who completed the in-person homebuyer 

counseling usually spent 1 hour with a housing counselor at a local counseling agency. During 

these sessions, some study participants spoke with the same counselor who led the education 

workshop, and others spoke with a different counselor.  

Many focus group attendees who completed in-person homebuyer counseling emphasized the 

benefits of speaking to an experienced housing counselor about their financial situation. Of the 

30 attendees, 7 stressed that discussing their budget and credit were the most valuable aspects of 

the homebuyer counseling session. For these study participants, the counselor provided them 

important information about developing and maintaining a budget as well as reviewing and 

improving their credit. Using information specific to each participant, the counselors provided 

financial advice and tools to participants during the session. These sessions changed the financial 

behavior and spending habits of some participants. For example, one attendee described how his 

housing counselor walked through his budget, pointing out easy ways for him to save money 

(such as eating out less often) and suggesting ways to improve his credit score. Focus group 

attendees reported that after homebuyer counseling sessions, they had a better sense of what type 

of home they could afford and were able to identify next steps for managing their finances.  

Other focus group attendees stated that meeting with a housing counselor confirmed and 

reinforced good financial and credit monitoring habits that they already practiced. Even study 

participants who kept a budget and tracked their credit score before their session said that 

reviewing this information with a housing counselor was beneficial. When reflecting on his 

homebuyer counseling session, an attendee in Atlanta said that he works hard to manage his 

finances closely, and he was happy to have a housing counselor validate his budget and his 

tracking methods. 

Three study participants who did not complete homebuyer counseling thought that a housing 

counselor could help them better plan for their homebuying experience. These attendees said that 

having a housing counselor help develop a written action plan was appealing. Of note, only study 

participants who had not completed a homebuyer counseling session highlighted that a written 

action plan would be valuable. An attendee in Dallas explained that she would like to develop a 

written action plan with a housing counselor because she likes to have “a plan or a map to 

follow.” 

Telephone Counseling 

Of the 34 focus group attendees assigned to be offered homebuyer counseling over the 

telephone, 23 attendees completed it and 11 did not. Completing homebuyer counseling on the 

telephone appealed to most focus group attendees for flexibility and convenience. They 

appreciated the flexibility of scheduling the homebuyer counseling session according to their 

94 

availability. For most focus group attendees, this mode of homebuyer counseling did not seem to 

be a significant burden of time. In fact, a few Boston attendees suggested that first-time 

homebuyers should have a series of telephone sessions or should have access to a housing 

counseling hotline to be able to ask questions as they go through the homebuying process.  

Attendees from all focus groups shared positive comments about the personalized aspect of 

homebuyer counseling. The telephone counseling session’s format and length depended on each 

study participant’s personal situation. Telephone counselors focused on different aspects of the 

homebuying process depending on the participant. For Dallas attendee Yang, the counselor 

“[brought] out the most important part for us to work on.” The counselor told her to focus on 

building her credit and suggested strategies for doing so. Another Dallas attendee, Ansel, 

discussed his credit situation with his housing counselor.  

Other focus group attendees received guidance about their household budgets. For an Atlanta 

attendee, the housing counselor recommended adding additional homeowner expenses to his 

budget that he had not considered. A Chicago attendee, Bianca, said her homebuyer counseling 

session was very helpful because her housing counselor was able to help assess her home 

readiness based on her budget. Bianca explained— 

We didn’t have to go over my credit, because my credit was good, so we didn’t go over the credit report, so I put that on the sheet. But just talking to the young lady, it made me realize, ’cause we were going through like, you know, what I could afford and—well, what I was preapproved for, and then just actually she was adding on other expenses that I had totally forgot to add, you know, ’cause I thought I had it all together. 

And I hadn’t. So it really made me look like, okay, let me just step back real quick. So then it made me start looking at houses that were a little bit, you know, cheaper than what I was preapproved for. 

Bianca, Chicago 

For most focus group attendees, the homebuyer counseling session served as an opportunity to 

clarify topics they did not understand. For Boston attendee Albert, the online homebuyer 

education course was “redundant” based on the information he already knew, but he “definitely 

got a lot more value out of the one-on-one call just ’cause you can ask about the things you don’t 

know.”  

Experiences With Homebuyer Counseling 

Focus group attendees (both those who did and did not complete counseling) mentioned that the 

timing of the counseling session was important. A few attendees who completed the in-person 

homebuyer education workshop did not complete the counseling session because of their stage in 

the homebuying process. David, an attendee from Chicago, told the moderator that he thought 

the information would no longer be relevant because he had already purchased a home and that if 

he “would have had it a little sooner, it would have been very helpful.”  

An attendee from Atlanta echoed David’s sentiments and explained that, because he had already 

navigated the homebuying process, he did not know what additional information he would gain 

from homebuyer counseling. After learning more about the homebuyer counseling sessions from 

the focus group discussions, however, both attendees better understood the benefits of 

homebuyer counseling and thought it could be useful at most stages.  

95 

Whereas most housing agencies encourage clients to attend a homebuyer education workshop 

prior to completing homebuyer counseling, two attendees in Chicago said that they would have 

preferred to complete the homebuyer counseling before the workshop. These attendees said that 

because the homebuyer counseling session focused more on their financials, it made sense to 

complete homebuyer counseling before attending a homebuyer education workshop. One 

attendee explained that talking about your credit report and budgeting needed to come first, in his 

opinion, because participants could apply what they learned in homebuyer counseling to the 

content covered in the workshop.  

Although focus group attendees agreed that having a homebuyer counseling session over the 

telephone was convenient, they had mixed feelings about the connection between the study 

participant and the housing counselor. Some attendees, such as Yang, in Dallas, felt comfortable 

asking any type of question over the telephone. 

And also this counseling opportunity is really where I feel very comfortable asking some questions. I feel that is kind of dumb questions that I normally would not want to ask, but I feel comfortable asking the lady on the phone. 

Yang, Dallas 

A Chicago attendee, Jessica, felt similarly. In her case, she was more at ease sharing details 

about her financial standing over the telephone.  

This is kind of strange, but so like I feel like I was hiding behind the phone. You know? Like it’s easier for me to talk about my financial things with somebody on the phone because I talk to my bank people about it, you know, on the phone. And, I don’t know, I feel like there’s less judgment, you know, over the phone than there would be in person. 

Jessica, Chicago 

Whereas most focus group attendees who completed homebuyer counseling over the telephone 

had favorable experiences, a small number of study participants had less favorable feelings 

toward it. For example, one Atlanta attendee described her homebuyer counseling session as 

“impersonal.” Boston attendee Beth also said that the one-time session felt like a “drive-by,” and 

she did not feel trust or rapport between her and the housing counselor.  

Experiencing a sense of trust and rapport played an important role in shaping the focus group 

attendees’ views of the homebuyer counseling session. A few focus group attendees spoke about 

their experiences in terms of their interactions with their housing counselor. One Dallas attendee, 

Molly, described her counselor as “very, very kind and very sweet.” A Chicago attendee, Edwin, 

said he was “real appreciative that the counselor was very in-depth in going over the budget and 

talking about all of those sorts of expenses with me.” Another Chicago attendee, Jessica, 

described her housing counselor as “very friendly.” 

Focus group attendees appreciated having access to a qualified housing counselor who could 

provide informed advice and actionable steps. An Atlanta attendee, Alan, explained that he liked 

the “counselor’s expertise” and the opportunity to ask specific questions about homebuyer 

terminology. Another Atlanta attendee appreciated talking to someone “who knows what they 

are doing.” A Chicago attendee said that having access to someone “knowledgeable, who is an 

unbiased third party,” was a valuable resource for homebuyers.  

96 

A few Boston attendees reported that adding further homebuyer counseling services could be 

useful to establishing a relationship with a housing counselor and helping homebuyers through 

the process. Beth and Vinny suggested adding more homebuyer counseling sessions or 

developing follow-up procedures for all participants.  

Obstacles and Challenges to Completing Homebuyer Education and Counseling 

During the focus groups, attendees also were asked to describe any obstacles or barriers they 

encountered to taking up homebuyer education or counseling. These findings help explain the 

study participants’ decisions about whether to complete or not complete homebuyer education 

and counseling. This section focuses on issues participants encountered when engaging or 

attempting to engage in homebuyer education and counseling. It also describes the unique 

obstacles encountered for each mode of service (in person and remote).  

In-Person Services 

To complete homebuyer education and counseling in person, study participants were required to 

travel to a local housing counseling agency at least twice (and sometimes more often). This 

section examines the most common issues that focus group attendees faced when engaging or 

considering engaging with in-person services, including education workshop schedules, distance 

to the local agency, cancelled sessions, and language preferences.  

Time is a, you’re giving up a Saturday that—if you have two young children it’s tough to give up 8 hours on a Saturday and—especially if you’ve been, like personally for me we’ve been looking for a while already. 

Leo, Chicago 

Scheduling Experiences and Preferences 

Of the 13 focus group attendees who did not complete either the in-person homebuyer education 

workshop or in-person homebuyer counseling, 4 said that the schedule of available workshops at 

the local agency was a barrier to their ability to attend.  

In-person homebuyer workshops typically span 8 hours and are offered as a single Saturday 

session or as a few hours across two or three weeknights. Focus group attendees who work on 

weekends or have irregularly scheduled shifts reported that it was difficult to identify a workshop 

that aligned with their own schedule. Of the 13 attendees, 8 would have preferred to complete 

these services remotely, if given the chance, or to complete homebuyer education online and 

counseling in person. The other 5 preferred to complete both the homebuyer education workshop 

and homebuyer counseling session in person, but they reported that they did not have the time 

based on the agencies’ schedules .  

Relatedly, a few focus group attendees voiced their concern about the length of the homebuyer 

education workshop. They expressed their preference for the session to be shorter or split into 

several sections over a few days. David, an attendee from Chicago, said he would have absorbed 

more of the information and been able to better research on his own if the workshop occurred 

once a week over several weeks.  

Yeah, I think I would have preferred the once a week thing because I would have had time to look up 

things. When it’s one time you can … there’s not much you can do, you know.  

David, Chicago 

97 

Another attendee in Chicago explained that the homebuying process is time consuming, 

especially considering the other demands in his life, and finding 8 hours for the workshop was 

difficult for him. 

Distance to a Local Agency 

Focus group attendees who did not complete in-person services cited the time spent traveling to 

the local agency as another challenge. Some study participants considered attending a full-day 

workshop on a weekend but decided against it based on the location of the agencies in their city. 

Carla, an attendee in Dallas, said— 

For me, I think that the one that was available on a Saturday, it was far from me. I was not—there was none available close to me.  

Carla, Dallas 

In each city in which focus groups were held, study participants were offered a choice of 

multiple local housing counseling agencies in the area. Even so, a few focus group attendees 

described being frustrated after reviewing their options because none of the agencies was 

conveniently located for them. Rob, in Chicago, stated— 

You know, I have to say that for me particularly, it was not necessarily the time but the location. I mean, I live in [city near Chicago]. Most of the locations where the workshops were being held were a little bit far.  

Rob, Chicago 

One important note is that this obstacle may be a result of the study design and its partnering 

with only a select number of housing counseling agencies in each study site. To implement a 

study with a consistent intervention across 28 locations, the study needed to partner with 

agencies that offered homebuyer education and counseling that were HUD approved and that 

followed the National Industry Standards (described in chapter 3). If study participants wanted to 

complete the free services offered them, they needed to select an agency participating in the 

study. For some focus group attendees, these agencies might not have been as convenient as 

other housing agencies in their area.  

Cancelled Sessions 

Two focus group attendees who did not complete homebuyer services explained that they 

registered for a homebuyer education workshop with a local agency, but the workshop was 

cancelled or rescheduled. One of the attendees, Edgar, in Dallas, explained that he showed up for 

a workshop on a Saturday and only after arriving did he find out that it was cancelled. He was 

informed that the person who was going to provide the workshop could not attend and that the 

agency would follow up with him to reschedule. Edgar went on to explain that he never received 

a follow-up call from the agency and that he was confused about his next steps for completing 

services. 

Dale, the other focus group attendee whose workshop was cancelled, explained that he registered 

for a workshop and was contacted by the agency to reschedule the session. He said that he was 

frustrated that the agency wanted to reschedule the workshop a few months, not weeks, in the 

future and that as a result the workshop no longer aligned with his home purchase timeline.  

98 

Well, I mean, for me, I was actually scheduled to go to the workshop and I had a date and everything, and then they called me and said, “Hey, we are pushing it back a couple of months until like October.” And I am like, oh okay, well, I guess I am not going to go because by that time, I had already bought my 

house…. So I just didn’t. Why bother?  

Dale, Atlanta 

Agency Language Options 

Because the study enrolled participants who spoke English or Spanish, the study team aimed to 

partner with local agencies that offered homebuyer education and counseling services in both 

languages. In Dallas, two bilingual focus group attendees who did not complete in-person 

services stressed the importance of having homebuyer education and counseling widely available 

in both English and Spanish. Although they both were fluent in English, they described being 

more comfortable learning new and complicated information in their native language (Spanish). 

One of the attendees, Carla, explained— 

Language—because I can speak English, but my primary language is Spanish—and I mean the 

accessibility of understanding, of having it in my primary language. It is very important.  

Carla, Dallas 

Remote Services 

Focus group attendees assigned to be offered in-person homebuyer education and counseling 

cited more specific barriers and obstacles to engaging in services than did participants assigned 

to be offered remote services. For study participants who did not complete online homebuyer 

education and telephone counseling, the most commonly cited reasons were work or personal 

commitments and lack of free time. A few focus group attendees stated that they had planned to 

complete services but had not “gotten around to it yet.”  

Despite the flexibility of online education, focus group attendees noted that the homebuyer 

education course was too long. They said they already spend too much time on a computer 

throughout the day and did not want to spend another 6 to 8 hours completing homebuyer 

education. The ability to complete homebuyer education and counseling remotely should have 

removed logistical barriers and improved access to services, but study participants assigned to be 

offered remote services explained they had difficulty setting aside time to complete them. 

A few focus group attendees also stated that the demands from the homebuying process affected 

their ability to take up services. A Dallas attendee, Tamara, said the course was too demanding in 

addition to the requirements of her homebuying process— 

I understand that information you are providing is helpful and it is probably stuff that I need to read. But with the process of getting a house, going with a realtor all the time and everything, it was just too extensive.  

Tamara, Dallas 

Preferences Expressed by Participants 

During the focus groups, moderators probed to learn more about attendees’ preferences for 

completing homebuyer education and counseling. This section discusses some of the common 

themes raised by attendees, including the importance of face-to-face contact with in-person 

service providers and the convenience of completing remote services. 

99 

Why Face to Face? 

Focus group attendees stressed the perceived benefits of completing homebuyer education and 

counseling in person, regardless of which treatment group they were assigned to. Attendees 

associated meeting people face to face with trust and familiarity. Of the 64 focus group attendees, 

43 highlighted the potential benefit of face-to-face interactions during homebuyer education and 

counseling (regardless of their assigned treatment group or their completion status). 

An attendee in Atlanta who completed services in person mentioned having frustrating 

experiences in the past with phone-based professionals, which reinforced his preference for 

completing homebuyer services in person. He described his concern about phone communication 

and his appreciation of the relationships he built at his local agency. He said that, by connecting 

with a local agency, he knew and could trust the housing counselor with whom he worked.  

Other focus group attendees echoed these sentiments, describing their hesitation to provide 

financial information over the phone. Jacob, an attendee in Boston who did not complete 

services, said that he would consider completing services at a local agency but would not 

complete homebuyer counseling over the phone.  

I would say with that … the trusting part would be the hurdle for me. It probably would have to be in person. Just somebody over the phone, I think I—I can’t remember if it was for this one or something when somebody was calling me for all of my info, how much money I’m making. I’m like, I’m not telling you. Like over the phone it’s hard for me to say anything that comes with finances. 

Jacob, Boston 

Focus group attendees emphasized the risk they perceived of disclosing sensitive financial 

information, and many expressed being more comfortable doing so in person than doing so 

remotely.  

Focus group attendees believed that the housing counselors and educators at their local agency were 

vetted by the organization and, as a result, they felt more comfortable disclosing personal financial 

information. Sally, an attendee in Boston, credited the local agency and its housing counselors with 

enabling her to navigate the homebuying process, and ultimately, to purchase a home.  

So the in-person kind of got me connected with an organization and real people. And I don’t, I think without that I wouldn’t have, this wouldn’t have happened for me. 

Sally, Boston 

An attendee in Atlanta described his experience attending a homebuyer education workshop at a 

local agency. 

That [homebuyer education workshop leader] seemed to be fairly knowledgeable and they seem to work 

in a place that did this for a living, so I trusted their judgment. Whereas like over the phone, who knows who you are talking to. 

Elliot, Atlanta 

Focus group attendees expressed concern about the inability to ask questions as effectively if 

they completed the homebuyer education online and counseling over the telephone. An attendee, 

Peter, in Atlanta explained how he benefited from completing the homebuyer education 

workshop in person. 

100 

Just the interaction, you can—all the questions that you have, you can just get answers at the time. Not saying that you can’t do that online, but it is just—when someone is hands-on, you know, you can get a lot more information. 

Peter, Atlanta 

Alex, an attendee in Atlanta who did not take up services, spoke about his perceived limitations 

of completing the counseling over the telephone and expressed his preference for an in-person 

counseling session. He said that the face-to-face interaction would help him to ask questions and 

remember the answers.  

Why Remote? 

Focus group attendees assigned to be offered remote services had the ability to complete the 

online homebuyer education on their own time and at their own pace. This flexibility enabled 

them to complete the curriculum according to their schedules and time available.  

The telephone homebuyer counseling provided study participants with the opportunity to connect 

easily with a certified housing counselor over the phone. The personalized session appealed to 

participants who felt comfortable discussing their financial situations and homebuying process 

over the telephone. Most focus group attendees stated that scheduling this call was easy and 

convenient and provided the option of completing counseling at a time optimal to them, 

including morning and evening hours.  

Many focus group attendees reported completing services at home or at work, demonstrating the 

convenience of completing an online course while at home or scheduling a telephone call during 

a lunch break. A few focus group attendees explained that, had they been required to commute to 

complete services, they would have been less likely to follow through with them. 

In all the focus groups, attendees discussed the option of completing services either remotely or 

in person. Whereas study participants in the remote focus groups generally acknowledged the 

benefits of completing services in person, most were reluctant to give up the flexibility and 

convenience of remote services. Some remote study participants stated that they would remain 

with remote services if they had to choose again. One Boston attendee, Vinny, explained that he 

did not think “the difference in the experience [of in-person services] would have outweighed the 

convenience of the phone call.”  

A few attendees said they would consider in-person services if the agencies were nearby and if 

the workshop dates worked with their schedules. The Boston and Chicago focus groups 

discussed the possibility of mixing remote and in-person services, such as adding in-person 

“office hours” at a local housing counseling agency. These attendees generally stressed, 

however, that such options should be optional or flexible according to a person’s needs.   

Benefits of Services and Saving Money 

One of the purposes of conducting focus groups was to better understand how study participants 

perceive the benefits of completing homebuyer education and counseling. This section begins by 

reporting focus group attendees’ overall perceptions of the most important benefits of the services.  

101 

Focus group moderators asked whether the focus group attendees believed that the information 

they learned saved them money (or could have). The moderators asked those attendees who did 

not complete services whether they thought homebuyer education and counseling might have 

been beneficial and might have saved them money. Section 7.5.2 reports findings on that topic 

from the focus groups. 

Benefits of Services 

For the most part, focus group attendees cited stress relief and knowledge gained as the primary 

benefits they received or thought they could receive if they completed homebuyer education and 

counseling. Overwhelmingly, focus group attendees indicated that the homebuying process was 

stressful and complicated. Of the 64 focus group attendees, 36 used words associated with stress 

to describe their experience with the process, including “stressful,” “complicated,” “frustrating,” 

and “crazy.” Non-homebuyers used similar words to describe their perception of the homebuying 

process. Of focus group attendees who were recent homebuyers, more than 70 percent used 

words associated with stress and complexity to describe their experience.   

These study participants often explained that they did not believe their lenders or realtors had their 

best interests in mind, usually because they knew that these professionals made money from the 

homebuying process. Focus group attendees also described the conversations they had with family 

and friends who purchased homes, in which they were regularly warned about frustrating 

experiences and difficulties. The personal experiences of family members and friends informed many 

participants’ expectations of their own homebuying process. An attendee in Chicago stated— 

You know, my friends, colleagues, or whomever, they purchase homes and they say how incredibly 

stressful and how they ran into this process and this was wrong and this was wrong. And while the entire process is stressful, I believe that going through [homebuyer education and counseling] made it so that I was able to anticipate certain things that I would have no idea to anticipate. 

Jessica, Chicago 

During the focus groups, attendees explained that they believed one of the most meaningful 

benefits of completing homebuyer education and counseling was reducing the stress they felt 

from the homebuying process. Focus group attendees associated completing homebuyer services 

with gaining important knowledge that would help them navigate the process and enable them to 

better negotiate and manage their time and resources. Being able to speak the “language” and 

understand the essential terminology used throughout the homebuying process was valuable for 

study participants including included Charlie, from Chicago, who completed services remotely. 

The stress part for sure, I think. Because … that was basically why I took it upon myself to educate myself. Because it was just too stressful going through it and not knowing. And I think that’s what I think we’re all saying. At the beginning if we knew a lot of this stuff right from the outset, the whole thing would be so much less stressful. 

Charlie, Chicago 

Focus group attendees who completed homebuyer education and counseling expressed feeling 

more confident with the information they learned. About one-half of the focus group attendees 

who completed services used words such as “prepared,” “confident,” and “self-assured” to 

describe how they felt with their increased knowledge.  

102 

The focus groups also revealed how people’s behavior might have changed in response to 

participating in homebuyer education and counseling. Focus group attendees reported that the 

information they learned taught them how to use budgeting tools, revise their spending habits, 

take action to decrease their debt, and raise their credit scores. For Walter, an attendee in Dallas, 

the homebuyer education workshop he attended taught him about the importance of and process 

for paying off credit card debt. He indicated that this information enabled him to take control of 

his finances and prepared him to purchase a home when he decides the time is right. 

Well, that workshop gave me something: a bell went off in my head. When she was explaining paying 

more than what your payment is, if it ain’t but five dollars. Or taking the smallest bill that you have, paying it off, and then taking what you were paying on that bill and putting it on another bill to get that paid. That helped me, and I was real religious with that. And I did it. I mean, I surprised myself. Because 1 month I got a statement from the bank and I was surprised, I called and asked them, is this right? … It gave me a sense of assurance and self-confidence that, you know, had I just paid the payment once a month, I 

would probably be 20 years paying them cards off. And I did it in less than 2 years. In less than 2 years! 

Because it has been about a year and a half, almost 2 years since I went to that workshop. 

Walter, Dallas 

Focus group   attendees brought up feelings of concern when talking about the homebuying 

process and foreclosure. Among them, 14 attendees used the words “fear,” “scared,” or “worry” 

when they addressed issues that could affect them during the homebuying process. One attendee 

described family members who experienced foreclosure, expressed concern for his own 

situation, and completed services as a result. Another attendee, David in Chicago, described fear 

as his motivating factor for completing the homebuyer education and counseling. 

I think fear to the unknown is what I would say triggers people. Especially fear, if you show people how many foreclosures are out there, how many people are not able to afford, or saw surprises come up. I would say it would motivate them to do more research or study more or do other things. If it wasn’t 

because of the fear I would have probably not taken it. 

David, Chicago 

Another attendee in Chicago, Edwin, already had purchased a home when he completed services 

remotely. As a result, he said, the information he learned confirmed what he had researched on 

his own and would be useful the next time he goes through the home purchase process.  

Well, I know for me, it was definitely a good reinforcement of these things that I sort of pieced together from friends and sort of different articles online. And having that all in one place, so that now next time, when I go through the home process, because this time it was very disjointed. 

Edwin, Chicago 

Ten focus group attendees completed homebuyer education and counseling despite having 

already purchased a home. These attendees viewed the information they learned from the 

services as a long-term investment that they could draw from in the future if they chose to 

purchase another home.  

The homebuyer education and counseling gave us the idea of whether we should go for it right now or 

not. It is really telling us what the timing if we are not really prepared and if we don’t have enough credit or other issues … you know, maybe it is not the right time for us. So it is really helping us to make the decision of go or no go.  

Yang, Dallas 

103 

A few focus group attendees also credited the homebuyer education and counseling with helping 

them to decide whether to purchase a home at that time. Several focus group attendees made the 

explicit observation that homebuyer education and counseling can lead participants to the 

conclusion that they are not yet ready to purchase a home. Bianca in Chicago explained how she 

wanted to stay in her current neighborhood because of her daughter’s school but could not afford 

the type of house she wanted to buy in that neighborhood. She stated— 

I ran into a few things talking to her that made me realize that I probably need to just, you know, wait. 

Bianca, Chicago 

Bianca’s housing counselor reviewed her potential mortgage payment plus added expenses that 

she incurs through the month. After reviewing this information and thinking about how it would 

affect other circumstances in her life, such as her daughter’s education, she decided it would be 

best to wait to purchase a home.  

Saving Money 

Very few focus group attendees mentioned saving money as a primary benefit without being 

asked directly about it. To capture this information, moderators asked attendees, “Do you think 

homebuyer education and counseling can save you money? If yes, how?” Once asked, more than 

one-half of attendees agreed they believed completing services could or did save them money. 

Other focus group attendees did not comment.  

An attendee in Dallas said that his housing counselor provided personalized information about 

how to boost his credit score through managing the expenses on his credit cards differently. By 

following the counselor’s advice, the study participant experienced about a 70-point increase in 

his credit score. As a result, he said, he received a more favorable rate on his home loan and 

saved money. This participant has passed some of the information he learned in his counseling 

session on to his friends.  

I think this definitely saved both money and time. The time was, for me, maybe more important because learning all of the steps, like had I done all that separately trying to figure out all the information on my own, would have taken a lot of time and I would have wasted time with everything. Every step of the way. 

Doing things that were unnecessary or just not find the right place first. 

Kelly, Atlanta 

Many focus group attendees touched on the importance of having a more comprehensive 

understanding of the cost of the homebuying process. Homebuyer education and counseling 

provided these participants with critical information on how they would spend money before, 

during, and after purchasing a home.  

Focus group moderators probed attendees for examples of how they could save money from the 

information they learned from homebuyer education and counseling. In response, most focus 

group attendees discussed the benefit of learning about budgeting and credit. These participants 

said that, by being able to increase savings and improve their credit, they were in a better 

position get a lower interest rate on a loan.  

104 

For study participants with little knowledge of their credit scores, conversations with a housing 

counselor gave them more information about how to understand their credit, as well as advice on 

improving it. Andres, in Boston, explained how the knowledge he gained from homebuyer 

education and counseling helped his wife to build credit.   

I personally didn’t change, but there was enough information that my wife learned from me that she 

changed some of her habits. She got a new credit card, which, you know, she just didn’t have a lot of credit history before. And, you know, she doesn’t spend a whole lot on the credit card and what she does, she makes a purchase now and then, pays it off, and so now she actually has the history that she needed. 

Andres, Boston 

Learning about building credit was especially important for participants who recently moved to 

the United States and did not have a credit history. Attendees described differences in the home 

purchase processes in other countries and emphasized that homebuyer education and counseling 

improved their understanding of the importance of credit.  

After learning about building credit, another study participant chose to wait to purchase a home 

until she improved her credit score so she could get a better interest rate on a home loan. Yang, 

in Dallas, stated— 

For me, it is more on the preparation than process. The budgeting and credit is very helpful. Thing is that I am not originally from here. I didn’t have any credit history and that is a big issue when we are first looking to buy a house. My partner also, we don’t have any credit history… about a year before we look at a house … they were telling us our credit score is just too low to really—but we did have some cash there in the bank, so they say, “You can look at how you can improve your credit score” and stuff, so it is really more of an education process for us because we don’t know anything here. 

Yang, Dallas 

Although the study participants who attended the focus groups generally believed that 

homebuyer education and counseling would save them money, saving money was not the most 

valued aspect of services. Focus group attendees explained that the most beneficial aspects of 

completing homebuyer education and counseling were learning about the costs and reducing the 

stress associated with the homebuying process.  

Dissemination of Information 

Throughout the focus groups, attendees described the importance of the information provided 

through homebuyer education and counseling. These attendees had various thoughts and 

opinions, however, for when, how, and by whom this information should be provided to 

homebuyers. This section discusses these items. 

When Should Information Be Provided to Homebuyers? 

Focus group attendees were nearly unanimous that homebuyer education and counseling should 

be offered to homebuyers at the earliest point possible in the homebuying process. These 

attendees agreed that the point when prospective homebuyers apply for a home loan was too late.  

105 

One focus group attendee thought it likely that prospective homebuyers who sought preapproval 

for a loan had already researched the homebuying process and might not be interested in seeking 

out additional information. Several focus group attendees suggested that the basics of buying a 

home should be taught in high school or college.  

Who Should Provide Information About Homebuyer Education and Counseling to 

Homebuyers? 

Focus group attendees expressed mixed feelings about whom they would trust to provide 

homebuyer education and counseling. Some focus group attendees stated that they would trust 

their lender or their realtor to refer them to services, but others were skeptical about trusting 

those parties. Attendees in Atlanta explained— 

Arthur:  I personally would not trust it if it came from a realtor. I would trust it if it came from a lender more than a realtor.   

Elliot:  Mine was from a lender recommended. I trusted him more knowing that they had a vested interest in me being a good mortgagee. It is in their best interest for me to get a home that I can afford and to make all my payments and they get their x thousand hundred dollars, whatever it is, back rather than me foreclosing and then they might get 10 percent back. Whereas if I got from a realtor, I mean, they only—

they sell me houses and that is it, right?   

Focus group attendees who did not trust lenders noted it was because they believed loan officers 

wanted them to close on loans quickly and would often preapprove them for more money than 

they could afford. Other focus group attendees explained their mistrust toward realtors by stating 

that they believed their realtor was not thinking about their best interest and only wanted to earn 

the commission from the sale of a home.  

Some study participants explained that deciding whom to trust during the homebuying process 

needed to be based on the homebuyer’s judgment. Tamara, in Dallas, explained. 

Moderator:  What is the best way for first-time home buyers to find out this information?  

Tamara:  Probably through their realtor.  

Moderator:  Their realtor? 

Tamara:  Yes. If the realtor knows about this, you know they can refer their clients. And lenders also. I think those are the two best ways.  

Moderator:  So if a lender, say you went into a lender and you were like, “I am interested in buying my first home, I want to see how much I can qualify for” if the lender says, “Oh, okay, well why don’t you go to this bank and complete the education, or we have these classes,” like would you trust information coming 

from your lender? 

Tamara:  Well, yeah, that is kind of a challenge. Because they want your business, of course. I guess I would just look at the information and make a judgment myself. 

Several focus group attendees thought that HUD would be the best party to provide information 

about homebuyer education and counseling to prospective homebuyers. Many focus group 

attendees said that because HUD is a third party and not affiliated with a lender or realtor, it 

would provide trustworthy information. However, one focus group attendee in Dallas noted that 

some homebuyers might not know the acronym “HUD” and so using a name that homebuyers 

could recognize would be important.  

106 

A few focus group attendees talked about how some programs sponsored by the government 

only serve low-income people and thus homebuyers might screen themselves out because of the 

perceived program requirements.  

How Should Information Be Provided to Homebuyers? 

Study participants who took part in the focus groups had various ideas about how to convey 

information about homebuyer education and counseling to homebuyers, including 

advertisements on public radio, television, and websites such as Zillow. Other focus group 

attendees said that testimonials from homebuyers who had engaged in services with good effect 

and from homebuyers whose experience during the homebuying process had been negative 

might be compelling to prospective homebuyers.  

Regarding what topics might be most compelling to prospective homebuyers, focus group 

attendees suggested highlighting that homebuyer education and counseling could help save 

homebuyers money and avoid foreclosure. Evelyn, an attendee in Chicago said— 

I would put it out there to save money and prevent foreclosure. I would emphasize on those two. ’Cause you look at … so many people purchase homes and they lose their homes, you know, and they could 

have avoided all that just by being educated. 

Evelyn, Chicago 

Some focus group attendees worried that marketing the idea that homebuyer education and 

counseling could save homebuyers money might dissuade people from engaging in services. 

Attendees associated the phrase “saving you money” with distrust and believed others might, as 

well. Attendees described the many services that claim to save homebuyers money but likely do not.  

Two attendees of focus groups suggested making homebuyer education mandatory for 

homebuyers who sought a loan. An attendee in Chicago stated— 

If it was, if you made it seem like, man I’m gonna regret saying this, if you made it seem like, okay, “We’ll give you the loan or we’ll put you on … we’ll consider you for the loan but you have to take this class.” 

You make it mandatory. 

Chris, Chicago 

Experience of Study Enrollment 

During focus groups, attendees reflected on their study enrollment experience, sharing their 

thoughts on the process and their reasons for agreeing to participate in the study. A variety of 

factors played a role in focus group attendees’ decisions to accept the offer of being randomly 

assigned to receive counseling services or to be placed in a control group.  

Despite being at different points in the homebuying process, most focus group attendees said 

they viewed the study as a resource they could use to learn or verify information critical to 

homebuyers. Attendees from all focus group sites voiced concerns about having to disclose their 

personal and financial information, including during the enrollment phone call from the study 

team and in their homebuyer counseling session. The study’s affiliation with HUD, however, and 

certain study procedures alleviated the concerns of some participants.  

107 

Overall, focus group attendees reported that enrolling in the study was simple and that contact 

with the study team was positive. 

Study Enrollment Procedures 

An Atlanta attendee, Alex, said that the bank had told him that the study would be in touch with 

him, so the enrollment call was not “out of the blue.” A Dallas attendee, Yang, said something 

similar. She received a letter from her lender that the study would be contacting her about 

participating. She noted that this letter made her “pay more attention” and “take it seriously.” If 

the letter had been from a marketing company, she would have thrown it out. Another Atlanta 

attendee, Sandy, also remembered receiving a letter in the mail before the study team contacted 

her. She said that the letter made the study “very credible.”  

Affiliation With the U.S. Department of Housing and Urban Development 

A few Chicago attendees who completed homebuyer education and counseling said that they 

were driven to enroll in the study when they realized that the study was being conducted on 

behalf of HUD. Edwin was not interested in participating when he received the information from 

his lender. However, when he realized that the study was for HUD, he decided to participate 

because of the “trustability factor.” Charlie said he understood the “goal” of the study once he 

realized it was for HUD. Bianca also was more inclined to participate after realizing the study 

was for HUD. A Dallas attendee, Edgar, researched the study before enrolling and signed up 

after realizing it was for a government agency.  

Perceived Benefits of Participation 

Although focus group attendees were at different stages of the homebuying process, they chose 

to enroll in the study for similar reasons, perceiving the benefits for them of having more 

information. Those who were further along in the homebuying process wanted to confirm they 

were on the right track for achieving and sustaining homeownership. Those who were at an early 

stage when approached to enroll in the study believed they were not sufficiently knowledgeable 

about the homebuying process.  

Some focus group attendees were motivated to enroll because they were worried about “getting it 

wrong” or being taken advantage of. An Atlanta attendee compared the experience of buying a 

home to purchasing a car. Another Atlanta attendee said he had lost out on a home because he did 

not have enough information, so he enrolled in the study as he restarted his homebuying process.  

An Atlanta attendee who had recently purchased a home decided to enroll in the study because 

he considered buying a home an “investment” and hoped to buy again in the future. Arthur, 

another Atlanta attendee, was motivated to enroll in the study because he wanted more 

information and also planned to buy again in the future.  

I went with this study just because, you know, knowledge is power and just to know what you can do and maintain your home, like how much that is going to cost you or what you should do. Hopefully, I did the right things during the buying process; if not, maybe I will do it the next time I buy a home, like 10 to 20 

years down the road, or something like that. 

Arthur, Atlanta 

108 

Four attendees in different focus groups specifically described their participation in the study as a 

“win-win” situation. Others expressed similar sentiments, with six attendees noting they believed 

they were being paid to learn. A few attendees also explained that participating in the study felt 

“low risk” because they would be receiving study incentive payments even if the information or 

experience was not useful. A Dallas attendee, Yang, explained that going through with the study 

involved “no opportunity costs.” 

For some focus group attendees, the monetary benefit played a role in their decision to enroll in 

the study. Four participants enrolled specifically to receive the incentive payments. For another 

four study participants, the money was not the main factor in their decision to enroll, but they 

acknowledged that it played a secondary role. One Boston attendee, Sally, explained that the free 

services and incentive payments were useful because she was saving to purchase a home.  

The reason that I did it was because it was offered free and I was being paid for it and it helps… 

especially when you’re trying to, you know, scrape together a downpayment and whatever else. 

Sally, Boston 

Key Findings From the Focus Groups 

Overall, focus group attendees perceived some benefits and constraints for both in-person and 

remote services. Different modes of homebuyer education and counseling appealed depending on 

the study participant’s personal preferences, flexibility, and priorities.  

Factors in study participants’ decisions to engage in homebuyer education and counseling that 

are difficult to assess, even from focus groups, are peoples’ motivation and propensity to seek 

information. Whatever their specific circumstances, some participants simply were interested in 

gaining additional knowledge about the homebuying process and the steps involved along the 

way. These study participants were more likely to take up services than were participants who 

were not as interested in learning this information or who were not willing to make completing 

these services a priority in their busy schedules. 

Key focus group findings are—  

•  Focus group attendees cited increased knowledge and confidence about the homebuying 

process, terminology used, and long-term costs of homeownership as a result of completing 

homebuyer education and counseling. 

•  Focus group attendees believed that one of the most significant benefits of completing 

homebuyer education and counseling was reducing the stress they felt from the homebuying 

process by gaining helpful knowledge. Very few attendees mentioned saving money as a 

primary benefit without being asked directly about it.  

•  Focus group attendees associated face-to-face meetings with trust and familiarity. Of the 64 

focus group attendees, 43 highlighted the potential benefit of face-to-face interactions during 

homebuyer education and counseling (regardless of their assigned treatment group or their 

service completion status). Attendees mentioned that benefits of completing homebuyer 

education in person were the ability to ask questions, to learn from other prospective 

homebuyers, and to learn from industry professionals.  

109 

•  Focus group attendees’ level of engagement with the online homebuyer education curriculum 

decreased if they encountered information they already knew. Some attendees suggested 

being able to skip modules or being offered a pretest to determine what they already knew.  

•  Completing homebuyer counseling on the telephone appealed to most focus group attendees 

for its scheduling flexibility and convenience. For most of these attendees, this mode of 

counseling did not seem to create a significant time burden. Most of these attendees stated 

that scheduling the call with the housing counselor was easy and convenient and that they 

had the option of completing counseling at a time best for them, including morning and 

evening hours.  

•  Although the ability to complete homebuyer education and counseling remotely removed 

logistical barriers and improved access to services, some focus group attendees assigned to 

be offered remote services still said they had difficulty setting aside time to complete them. 

•  Although some 40 percent of focus group attendees had already purchased a house at the 

time of the focus group, those in this group who completed homebuyer education and 

counseling said the services provided them a clear picture of the homebuying process and 

reinforced the decisions they made. 

•  Focus group attendees (both those who did and did not complete services) mentioned that the 

timing of homebuyer education and counseling was important. They said that homebuyer 

education and counseling services should be provided during the initial stages of the 

homebuying process, before the prospective homebuyer had contacted a lender. 

110 

8.  Summary and Next Steps 

The Demonstration is designed to evaluate the effectiveness of homebuyer education and 

counseling services on low-, moderate-, and middle-income (LMMI) first-time homebuyers. It 

uses a randomized experimental design, the gold standard for evaluation. The Demonstration 

began enrollment in September 2013 and will follow study participants over 42 months 

(although the length of follow-up is subject to funding availability) to determine the impact of 

homebuyer education and counseling on a wide variety of outcomes related to homeownership 

preparedness and search; financial literacy, capability, and management; and homeownership 

sustainability. In this chapter we summarize the design and implementation of the Demonstration 

and describe plans for future analyses and reporting.  

Summary  

This report describes the Demonstration’s research questions and design, the homebuyer 

education and counseling intervention, and the Demonstration’s implementation. The report also 

presents baseline characteristics of LMMI prospective first-time homebuyers who enrolled in the 

study. It provides information about study participants’ take-up of the homebuyer education and 

counseling services. It also presents findings from focus groups for a small subset of study 

participants. 

The key takeaways from this report are summarized as follows. 

•   Successful Demonstration implementation.  The study team and HUD successfully recruited 

three national lenders, 63 local housing counseling agencies across 28 large metropolitan 

areas, and two national providers of remote homebuyer education and counseling services to 

participate in this landmark evaluation. The study then enrolled 5,854 LMMI prospective 

first-time homebuyers between September 2013 and January 2016 and randomly assigned 

them to three treatment groups that were offered remote (online education and telephone-

based counseling), in-person (group workshops and individual counseling), or a choice of 

remote or in-person homebuyer education and counseling services, and a control group that 

was not offered any services. 

•   Two modes of homebuyer education and counseling.  The Demonstration is designed to test 

two modes of homebuyer education and counseling: in-person services and remote services. 

Participants completing services in person attended homebuyer education workshops and 

counseling sessions offered by a housing counseling agency in their community. Study 

participants completing services remotely did so through online homebuyer education 

courses provided by eHome America and received telephone homebuyer counseling provided 

by ClearPoint.  

•   Homebuyer education and counseling service take up.  More than one-half (55 percent) of 

those study participants offered homebuyer education and counseling initiated services. The 

take-up rates varied according to the mode of the intervention. Whereas about two-thirds (63 

percent) of study participants who were offered remote homebuyer education and counseling 

had initiated those services, only about one-fourth (26 percent) of those who were offered in-

person homebuyer education and counseling had initiated them as of August 2016.  

111 

•   Measures to improve service take up. To increase service initiation and completion rates and 

improve the study’s chances to detect impacts of the intervention, the study team, in 

consultation with HUD and an expert panel, modified what had been the in-person treatment 

group to become a choice treatment group. Study participants assigned to the choice 

treatment group could choose how to access services, either remotely or in person.  

•   Focus groups indicate value in services, but logistical barriers prevented some from taking 

up services.  Study participants attending focus groups reported that they took up services 

because they knew the homebuying process would be complicated and they believed the 

information provided through homebuyer education and counseling would help them through 

the process. The reasons for not taking up services or not completing services tended to vary 

by service delivery mode. Those who had been referred to in-person homebuyer education 

and counseling services spoke about scheduling difficulties, the length of the course, and the 

agency’s location. Those who had been offered remote services cited competing priorities on 

their schedules and the length of the course. 

•   Diverse national sample of study participants.  The study sample is diverse in its 

sociodemographic characteristics. Study participants reported positive financial and savings 

behaviors at the time of enrollment. Those who already purchased a home had a more 

favorable financial profile than those in the earlier stages of the homebuying process. Study 

participants anticipated paying more for housing after home purchase than they paid for their 

pre-purchase housing arrangement. They prioritized three factors—the number of bedrooms 

and bathrooms, the extent of repairs needed, and neighborhood safety—in their housing search. 

•   Well positioned to produce causal estimates of intervention impacts.  Study participants were randomly assigned to a control group (which was not offered free homebuyer education and 

counseling services) or to a treatment group (which was offered either free remote services, 

free in-person services, or a choice of free remote or in-person services). Baseline balance 

testing indicates that baseline participant characteristics are balanced across the treatment and 

control groups, demonstrating that random assignment was performed in a valid manner. It 

also ensures that the study will be able confidently to interpret impact estimates as the causal 

effect of offering free homebuyer education and counseling. 

•    External validity of the study’s sample.  As the study sample includes a large number of 

participants of varied sociodemographic composition across 28 large metropolitan areas, the 

study findings will provide important evidence on the effectiveness of homebuyer education 

and counseling for a robust sample with characteristics that reflect a sizable share of the 

population of LMMI prospective first-time homebuyers. Homebuyer education and 

counseling inevitably will be mediated, however, by current market conditions, regardless of 

when the impacts are measured. Although this mediating effect should be kept in mind when 

translating findings to periods with markedly different market settings, the study findings 

represent experimental evidence that will provide critical evidence about the impacts of 

homebuyer education and counseling. 

Collectively, the information presented in this report serves as useful context for interpreting 

future findings on intervention impacts. In considering later interpretation of impacts, we 

highlight some cautions of which those following the study should be aware. They pertain to the 

study’s source of participants, the results’ generalizability, the types of homebuyer education and 

counseling, and the results’ meaning, as described here— 

112 

•   External validity.  Because the study sample was recruited through three large national 

lenders, it may not be representative of either the population of homebuyer education and 

counseling service recipients or the broader population of LMMI prospective first-time 

homebuyers. For instance, because study participants entered the study by way of their 

interactions with lenders, they tend to be further along in the homebuying process than are 

the typical pre-purchase clients that many housing counseling agencies serve. Furthermore, 

this study is specific to the credit and market environments in which it is conducted. These 

issues of the study’s external validity (the ability to generalize its results beyond the specific 

sample and setting) are explored in greater detail in chapter 5; later study reports will revisit 

these issues in interpreting results. 

•   Type of homebuyer education and counseling.  This study evaluates specific types of 

homebuyer education and counseling. We have argued that they are high-quality services, 

given that they adhere to national standards and are HUD approved. Findings, however, may 

not be generalizable to other types of programs (for example, foreclosure counseling) or to 

services provided by other types of agencies (for example, those that do not adhere to the 

National Industry Standards or are not approved by HUD). 

•   Interpreting impacts. The study’s intervention is the  offer of free homebuyer education and counseling services—that is, members of the treatment group gained free access to 

homebuyer education and counseling services, but they were not  required  to take up the 

services. As a result, the study can produce experimental impact estimates of being  offered 

free homebuyer education and counseling, which are not the same as the impact of  receiving 

or completing the services. That said, in addition to estimating the impact of offering 

services, later analyses will estimate the effect of taking up those services and of completing 

services, although those latter analyses will extend beyond the main experimental analysis. 

Next Steps 

Future reports will present analyses of the impacts of homebuyer education and counseling 

offered remotely and in person to LMMI prospective first-time homebuyers. The impact analyses 

will push forward understanding of the impacts of homebuyer counseling and education in the 

following ways.  

•   Estimate impacts on a wide range of outcomes. Future analyses will estimate the impact of 

homebuyer education and counseling on outcomes observed 12 and 42 months after study 

participants enrolled in the study. Future reports will present impacts on a range of outcomes 

related to homeownership preparedness and search; financial literacy, capability, and 

management; and homeownership sustainability.  

•   Understand the impacts of service delivery mode. The design permits analysis that will 

provide rigorous evidence on the impact of (1) in-person homebuyer education and 

counseling services; (2) remote homebuyer education and counseling services; and (3) the 

choice of in-person or remote services. In addition to assessing each service mode relative to 

its relevant control group, the study will also examine the service mode effects relative to one 

another. This analysis will measure the relative impacts of in-person versus remote services 

and choice versus remote services. Understanding the impacts of these alternative modes of 

homebuyer education and counseling is of central interest to both policymakers and the 

homebuyer education and counseling field. 

113 

•   Understand the impact of taking up the intervention’s services.  About 26 percent of those 

offered in-person services and about 63 percent of those offered remote services initiated 

services. The overall impact of the homebuyer education and counseling intervention (the 

offer  of free services) on the treatment groups is diluted by treatment group members who do 

not take up the offered homebuyer education and counseling services. The study will analyze 

the effect of the treatment on the treated (TOT) by following the conventional approach of 

assuming that those who did not take up the offer experienced none of its benefit. The TOT 

estimates will reveal the impacts on those who initiated services. Because of the differential 

take-up rates across the treatment groups, this analysis will be particularly policy relevant, as 

it may help with future design and delivery of the alternative modes of service. 

•   Understand the impacts of homebuyer education and counseling for subpopulations. The 

study will consider whether the intervention’s impacts vary for specific demographic and 

socioeconomic groups defined by characteristics such as education, income, and credit score. 

These analyses will provide deeper insights into how policymakers and homebuyer education 

and counseling practitioners can target services toward particular populations. 

•   Evaluate the role of “dosage” on impacts. Related to the impact of taking up the offer of 

services, the impact of homebuyer education and counseling on those who completed 

services will also be considered. Because impacts can be expected to be greater among 

treatment group members who completed services, analyses will examine the effectiveness of 

the intervention for treatment group members who completed homebuyer education, 

completed homebuyer counseling, or completed both homebuyer education and counseling. 

Although the planned method for this analysis relies on experimental data, the method 

requires additional assumptions to produce estimated dosage effects. The estimated dosage 

effects therefore will be interpreted as nonexperimental.   

Exhibit 8.1 summarizes the planned reports. The study plans to release an Interim Report in 

2018. That report will use 12-month follow-up survey and administrative data to document the 

short-term impacts of offering homebuyer education and counseling.  Contingent on funding,  the 

study also plans to release a Final Report in 2020, which will use 42-month follow-up survey and 

administrative data to document the long-term impacts of the intervention.  

Exhibit 8.1:  Future Study Products 

Release 

Report 

Topics Covered 

Data Sources 

Date 

Analysis of all 12-month outcomes and 

Lender loan and servicing data, Federal 

impacts, preliminary analysis of 

Interim 

Housing Administration data, credit 

2018 

alternative service delivery modes’ 

Report 

bureau data, 12-month follow-up survey 

impacts, preliminary subgroup analyses,  data, and service tracking data  

policy implications 

Analysis of long-term (42-month) 

Lender loan and servicing data, Federal 

outcomes and impacts, analysis of 

Final 

Housing Administration data, credit 

2020 

alternative service delivery modes’ 

Reporta 

bureau data, 42-month follow-up survey 

impacts, subgroup analyses, policy 

data, and service tracking data 

implications 

a Contingent on funding for the study’s 42-month survey and associated analyses and report. 

114 

Along with revealing whether homebuyer education and counseling can indeed improve 

outcomes for prospective homebuyers, the Interim and Final reports also will provide analyses 

on the relative effectiveness of in-person services, remote services, and the choice of in-person or 

remote services, as well as subgroup and dosage analyses.  

In light of the recent collapse of the U.S. housing market, understanding whether first-time 

homebuyer education and counseling can help improve outcomes for first-time homeowners is 

critical to policymakers and to private lenders. Indeed, homeownership has both potential 

benefits and risks, and homebuyer education and counseling are intended to help homebuyers 

reap the former and minimize the latter. In theory, homebuyer education and counseling should 

help consumers gain  knowledge and skills, which should lead to  more deliberate  behaviors and decisions regarding whether and when to purchase a home and in choosing homes and mortgages 

that are affordable and appropriate for their financial situations and lifestyles. Those more 

deliberate behaviors and decisions in turn may result in  favorable outcomes such as building 

good credit, making timely mortgage payments, building and protecting home equity, and 

accruing savings. 

This chain is intended to culminate in important longer-term goals related to sustainability of 

home ownership—avoiding mortgage delinquency or foreclosure and building family wealth—

and in better financial health overall.  

Although homebuyer education and counseling are widely available and heavily used, their 

benefits have been difficult to document. Approaches to homebuyer education and counseling 

also vary, and content and delivery mechanisms vary across programs and providers. Most 

programs are small in scale, offer a wide range of services to many clients, and have not been 

subjected to rigorous evaluation. 

As the first large-scale national experimental evaluation, the Demonstration attempts to fill this 

research void. With the enrollment phase now completed, this study has successfully laid the 

groundwork to become a foundational source of evidence for policymakers regarding the impacts 

of homebuyer education and counseling. 

115 

Appendix A: Previous Studies of Pre-purchase Homebuyer Education 

and Counseling 

A large number of studies have sought to validate empirically the benefits of pre-purchase 

homebuyer education and counseling. 1 Exhibit A.1 summarizes the evaluations published between 1995 and 2015. Of these 16 studies, 3 are descriptive, 12 are quasi-experimental (that is, 

they construct a counterfactual in order to estimate impact), and 1 uses an experimental 

evaluation design (but the analysis does not fully use the experimental design). The focus of this 

appendix is on the reports that have been released since 2010, because studies released between 

1995 and 2009 are covered in depth in a 2010 review (Collins and O’Rourke, 2011). However, 

this review does provide a brief overview of these earlier studies. 

This appendix considers 8 studies evaluating pre-purchase housing counseling that were released 

between 1995 and 2009. Of these studies, 1 describes postcounseling outcomes for individuals 

who received services, using a retrospective survey that captures a self-reported assessment of 

the changes in respondents’ behaviors and financial experiences (Carswell, 2009). The remaining 

7 studies from this period are considered quasi-experimental because they present a benchmark 

or counterfactual for the treated group’s postcounseling outcomes: outcomes measured either 

prior to counseling (Birkenmaier and Tyuse, 2005; Shelton and Hill, 1995) or for a comparison 

group of nontreated individuals (Archer et al., 2009; Hartarska and Gonzalez-Vega, 2005, 2006; 

Hirad and Zorn, 2002; Quercia and Spader, 2008). 2 Several of these quasi-experimental studies evaluated the impact of education and counseling on default rates (Hirad and Zorn, 2002; 

Hartarska and Gonzalez-Vega, 2005, 2006; Quercia and Spader, 2008), but findings were mixed. 

Hirad and Zorn found a favorable impact but only for classroom-based education and counseling. 

Hartarska and Gonzalez-Vega found that education and counseling decreased  overall default 

rates but increased strategic defaults. Meanwhile, Quercia and Spader found no effect of 

education and counseling on default rates. Other studies evaluated the impact of education and 

counseling services on prepayment rates (Hartarska and Gonzales-Vega, 2005; Quercia and 

Spader, 2008) and budgeting practices (Shelton and Hill, 1995). These studies suggest that 

services sometimes have favorable effects. However, all these early studies suffer from self-

selection bias. As a result, they cannot isolate the impact of the intervention from other factors 

that might drive prospective homebuyers to participate in education and counseling services.  

Since 2009, an additional 8 studies have evaluated pre-purchase education and counseling. 

Among these studies, 1 is descriptive (Turnham and Jefferson, 2012), 6 are quasi-experimental 

(Agarwal et al., 2010, 2014a, 2014b; Avila et al., 2013; Brown, 2015; Mayer and Temkin, 2013); 

and 1 uses an experimental design (Smith et al., 2014). Turnham and Jefferson (2012) described 

the experiences of participants in 15 agencies’ programs and observed that those who completed 

services had higher credit scores than those who did not and that almost no participants had a 

major negative mortgage event on record. These quasi-experimental studies, unlike their pre-

2010 predecessors, made additional attempts to address the issue that participants self-select into 

1   Although numerous studies have also evaluated the effectiveness of post-purchase or foreclosure counseling services, these studies are not included in this summary because they are less relevant to the study at hand. 

2   One study examined outcomes at the level of aggregate geographies (Archer et al., 2009), and so the members of the treated group are not strictly “individuals.” 

A- 1 

the intervention. For example, they employed matching techniques to create comparison groups 

of nontreated households that were otherwise similar on observable characteristics to those 

receiving counseling and education prior to receiving services (Agarwal et al., 2010; Mayer and 

Temkin, 2013). Some studies took advantage of variation in the timing and location of policies 

regarding pre-purchase education and counseling to attempt to control for selection bias 

(Agarwal et al., 2014a, 2014b; Avila et al., 2013; Brown, 2015). Although these more 

sophisticated analyses still allow for unobserved factors to potentially bias findings, their 

attempts to adjust for self-selection mean that their findings are more likely to isolate the effect 

of education and counseling services than the findings of the earlier studies.  

Overall, the results of these 2010-to-2015 quasi-experimental evaluations suggest that education and 

counseling have favorable effects on outcomes such as mortgage choice (Agarwal et al., 2014a) and 

mortgage performance (Agarwal et al., 2010; Avila et al., 2013; Brown, 2015; Mayer and Temkin, 

2013) for those exposed to treatment. Nonetheless, caution should be used in interpreting these 

results. For example, 2 of these studies evaluated the impact of a policy that required pre-purchase 

counseling only for riskier mortgage products or for borrowers with lower credit scores in certain 

neighborhoods (Agarwal et al., 2014a, 2014b). Although rates of subprime originations and default 

among subprime borrowers in neighborhoods subject to the mandatory requirement declined (the 

desired outcome), most of this decline was associated with (1) homebuyers avoiding the riskier 

products in order to avoid the required counseling and (2) subprime lenders exiting the market in 

neighborhoods subject to the requirement. As a result, the observed improvement in default rates is 

not necessarily a treatment effect of the counseling.  

The findings pertaining to mortgage performance are also limited. For example, in 2 studies, 

services were provided by a single agency (Agarwal et al., 2010; Brown, 2015), substantially 

limiting generalizability. The studies also report conflicting results. Agarwal et al. (2010) 

observed a reduction in mortgage default for borrowers who received services, but Brown (2015) 

did not. (In the latter study, among those who defaulted, borrowers who received treatment were 

less likely to experience foreclosure.) 

Of the studies that evaluated mortgage performance, 2 were national in scope (Avila et al., 2013; 

Mayer and Temkin, 2013). Mayer and Temkin (2013) evaluated homebuyer education and 

counseling services provided by NeighborWorks-affiliated organizations from 2007 to 2009. The 

study followed the loan outcomes of 18,258 homebuyers receiving services from a 

NeighborWorks organization for 2 years after purchase, relative to a matched comparison group 

of 56,298 otherwise similar borrowers not receiving services. The study found that borrowers 

who received pre-purchase services were one-third less likely to become 90 or more days 

delinquent than borrowers in the comparison group and that this effect held for both first-time 

and repeat borrowers. Although these results are promising, unobserved differences—if, for 

example, those receiving services were more self-motivated or received downpayment assistance 

tied to counseling—could affect the results. 

The other national study evaluated the impact of homebuyer education and counseling that was 

required as part of Freddie Mac’s Affordable Gold mortgage program from 2000 to 2007 or its 

Home Possible mortgage program from 2004 to 2008 (Avila et al., 2013). Pre-purchase 

education or counseling were required for most borrowers in these programs prior to 2006 and 

then became voluntary thereafter. The analysis tracked the loan performance of 35,777 

borrowers originating mortgages from 2000 to 2008, of whom 31,334 received education or 

counseling and 6,243 did not. The study found favorable effects of education and counseling. For 

A- 2 

example, delinquency rates of treated borrowers were 15 percent lower on average, with treated 

first-time homebuyers having 29 percent lower delinquency rates and repeat buyers having no 

improvement. However, additional analyses show that, although the effect was statistically 

significant and favorable during the 2005-to-2008 period, it was unfavorable during the earlier, 

2000-to-2004 period. Because the study lacked random assignment into treatment, it is difficult 

to disentangle the effect of the intervention from other differences in borrower characteristics 

over time (before and after the mandatory requirement) or from self-selection (when education 

and counseling became voluntary). Despite using a standard two-stage process of using statistical 

controls to account for selection to treatment and then analyzing the effects of getting treatment, 

unobserved factors are not accounted for and so may introduce bias in results. 

Finally, 1 study used an experimental design to examine the marginal impact of counseling 

compared with the impact of education alone (Smith et al., 2014). One group (the “control 

group”) was randomly assigned to receive a 2-hour education workshop, while the other group 

(the “treatment group”) was randomly assigned to receive both the education workshop and 

access to one-on-one counseling services. Although the study used an experimental design, the 

authors do not appear to report experimental impact estimates. When estimating the effect of 

one-on-one counseling, the authors compared the subset of treatment group members who 

participated in one-on-one counseling with a matched subset of the control group members with 

similar baseline characteristics. The authors found that treatment group members who completed 

counseling and their matched comparison group both realized improved credit scores and lower 

delinquency rates during a 5-year period. Treatment group members who completed counseling 

experienced a greater decline in delinquency rates than their comparison group counterparts. 

However, this comparison is not experimental because treatment group members who completed 

counseling likely differ systematically from the matched subgroup in unobservable ways that 

affect their later outcomes. 

Homebuyer education and counseling programs have been researched extensively, but prior 

studies have not overcome methodological challenges. Because the unmeasured characteristics 

of those engaging in services are very likely correlated—and quite highly—with their later 

financial outcomes, any quasi-experimental evaluation is limited in the conclusions it can draw. 

Furthermore, the idiosyncrasies of particular places—such as Florida counties or distressed 

Chicago neighborhoods—cannot provide a national picture of the potential effects of providing 

homebuyer education and counseling. Finally, although the existing literature includes one fully 

experimental evaluation, the analysis of those data does not make use of the experimental design. 

The authors’ failure to conduct such analysis suggests a possible flaw in either the design or its 

execution. Thus, the experimental design; large, national sample; and analysis plan of the First-

Time Homebuyer Education and Counseling Demonstration will fill important gaps in the 

research literature. The study is poised to provide critical evidence to the field regarding the 

effectiveness of homebuyer education and counseling services. 

A- 3 

Exhibit A.1:  Summary of 16 Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling Evaluations 

Classification and Description of 

Citation (alphabetically) 

Description of Intervention 

Key Findings 

Analysis Approach 

Agarwal, Sumit, Gene Amromin, 

Pre-purchase education and 

Quasi-experimental. Comparison 

Counseled homebuyers have 

Itzhak Ben-David, Souphala 

counseling provided during long 

of loan outcomes for 359 treated 

lower default rates at 12 and 

Chomsisengphet, and Douglas D. 

engagement periods (up to 2 years)  clients with outcomes from a 

18 months after purchase relative 

Evanoff. 2010. “Learning To Cope: 

by a single nonprofit organization. 

matched comparison group of 

to the matched comparison group, 

Voluntary Financial Education and 

16,677 nontreated homebuyers.  

controlling for borrower FICO score 

Loan Performance During a Housing 

and income, LTV ratio, and loan 

Crisis,”  American Economic Review 

type and interest rates. 

100 (2): 495–500. 

Agarwal, Sumit, Gene Amromin, 

Pre-purchase counseling required  Quasi-experimental. Analysis of 

Higher FICO score borrowers in 

Itzhak Ben-David, Souphala 

by legislation for certain loan 

about 40,000 borrowers 

treated ZIP Codes were less likely 

Chomsisengphet, and Douglas 

products and low-FICO-score 

purchasing homes, including 

to select the (riskier) mortgage 

Evanoff. 2014a. The Effectiveness of 

borrowers in particular Chicago 

2,802 households in the treated 

products that would have required 

Mandatory Mortgage Counseling: Can  ZIP Codes.  

ZIP Codes, of which more than 

counseling and avoided counseling 

One Dissuade Borrowers from 

1,200 were counseled. Compares  by making that choice. Counseling 

Choosing Risky Mortgages? NBER 

outcomes for borrowers in treated  had no statistically significant effect 

Working Paper No. 19920. 

ZIP Codes with outcomes for a 

on product selection among those 

Cambridge, MA: National Bureau of 

control group from similar ZIP 

who received counseling relative to 

Economic Research. 

Codes and a matched comparison  those who did not.  

group selected at the loan level. 

Agarwal, Sumit, Gene Amromin, 

Pre-purchase counseling required  Quasi-experimental. Analysis of 

Borrowers in treated ZIP Codes 

Itzhak Ben-David, Souphala 

by legislation for certain loan 

about 40,000 borrowers 

had higher credit scores and lower 

Chomsisengphet, and Douglas 

products and borrowers in 

purchasing homes, including 

LTV ratios. The study found no 

Evanoff. 2014b. “Predatory Lending 

particular Chicago ZIP Codes. 

2,802 households in the treated 

overall difference in default rates 

and the Subprime Crisis,”  Journal of 

ZIP Codes. Compares outcomes 

but a lesser likelihood of default 

Financial Economics 113 (1): 29–53. 

for borrowers in treated ZIP Codes  among subprime borrowers; 

DOI: 10.1016/j.jfineco.2014.02.008. 

with outcomes for a control group 

however, this finding is likely due 

from similar ZIP Codes and a 

to selection effects, because more 

matched comparison group 

than one-half of lenders quit 

selected at the loan level. 

lending altogether in these areas.   

A- 4 

Classification and Description of 

Citation (alphabetically) 

Description of Intervention 

Key Findings 

Analysis Approach 

Archer, Wayne, Stan Fitterman, and 

Pre-purchase education and/or 

Quasi-experimental. Comparison 

Indicator for jurisdictions with 

Marc T. Smith. 2009. “Real Estate 

counseling provided in specific 

of default rates based on timing of  required counseling suggests that 

Brokerage, Homebuyer Training, and  Florida jurisdictions. 

required counseling in various 

these jurisdictions have a higher 

Homeownership Sustainability for 

jurisdictions. Also includes an 

default rate. However, a large 

Housing Assistance Programs,” 

indicator for jurisdictions with and 

majority of jurisdictions required 

Family and Consumer Sciences 

without required counseling. 

counseling, and it is difficult to 

Research Journal 37 (4): 442–455. 

determine the direction of 

causality. 

Avila, Gabriela, Hoa Nguyen, and 

Pre-purchase education and/or 

Quasi-experimental. Comparison 

Homebuyers counseled from 

Peter Zorn. 2013. The Benefits of Pre- counseling provided to Freddie 

of loan performance for 

2005–2008 have lower 

Purchase Homeownership 

Mac “Affordable Gold” borrowers. 

35,777 loans, 31,334 of which 

delinquency rates than those who 

Counseling. Working paper. 

received counseling and 6,243 of 

did not receive counseling; 

http://www.freddiemac.com/news/blog/

which did not. 

however, no effect detected 

pdf/benefits_of_pre_purchase.pdf.  

among for those counseled from 

2001–2004. 

Birkenmaier, Julie and Sabrina W. 

Pre-purchase money management  Quasi-experimental. Analyzes pre- No statistically significant 

Tyuse. (2005). “Does Homeownership  counseling session provided by 

post credit score changes for 

difference in precounseling credit 

Education and Counseling (HEC) Help  one nonprofit organization. 

about 200 treated households.  

scores and credit scores measured 

Credit Scores?”  Journal of Social 

1 year after counseling. 

Service Research  32 (2): 81–103. 

Brown, Scott. 2015. “The Influence of  Pre-purchase education 

Quasi-experimental. Interrupted 

Borrowers receiving education had 

Homebuyer Education on Default and  requirement for Tennessee 

time series analysis, which 

statistically significantly lower rates 

Foreclosure Risk: A Natural 

Housing Finance Agency’s first-

considered borrowers served 

of foreclosure but not lower rates 

Experiment,”  Journal of Policy 

time homebuyer program.  

before and after the state’s 

of mortgage default. Experiences 

Analysis and Management 35 (1): 

education requirement was in 

of default were less likely to result 

145–172. 

place. Of 732 originated loans, 

in foreclosure among treated 

478 were control cases and 

borrowers.  

254 were treatment cases. 

Carswell, Andrew T. 2009. “Does 

Pre-purchase counseling and/or 

Descriptive. Posttest-only survey of  No variation in self-reported 

Housing Counseling Change 

education provided by 26 providers  1,720 counseled households (with  outcomes across the agencies 

Consumer Financial Behaviors? 

in Philadelphia.  

405 respondents; 23.5% response  providing counseling. Some loan 

Evidence from Philadelphia,”  Journal 

rate); also included analysis of 

features (LTV, payment relative to 

of Family and Economic Issues 30 (4): 

agency characteristics in 

income, and previous rent) were 

339–356. 

determining outcomes. 

associated with greater self-

reported difficulty paying the 

mortgage. 

A- 5 

Classification and Description of 

Citation (alphabetically) 

Description of Intervention 

Key Findings 

Analysis Approach 

Hartarska, Valentina, and Claudio 

Pre-purchase counseling offered 

Quasi-experimental. Comparison 

Counseling associated with likelier 

Gonzalez-Vega. 2005. “Credit 

by one nonprofit organization in six  group is noncounseled buyers 

prepayment and strategic default 

Counseling and Mortgage Termination  states for a bank’s CRA services 

from 1992–96 before counseling 

(1992–96). The study found is no 

by Low-Income Households.”  The 

and loan approval. Counseling was  was made mandatory. About 

statistically significant relationship 

Journal of Real Estate Finance and 

available in certain markets from 

1,300 households, of which nearly  among counseling, default, and 

Economics 30 (3): 227–243. 

1992 to 1996 and made mandatory  1,000 were provided treatment. 

prepayment after counseling was 

for all markets served in 1996. 

Outcomes are compared for 

made mandatory in 1996. 

counseled buyers to noncounseled 

buyers (1992–96) and all 

counseled buyers (1992–2000) to 

noncounseled buyers (1992–96). 

Hartarska, Valentina, and Claudio 

Pre-purchase counseling offered 

Quasi-experimental. About 

Counseled homebuyers were less 

Gonzalez-Vega. 2006. “Evidence on 

by one nonprofit organization in six  200 households, one-half of which  likely to default overall; however, the Effect of Credit Counseling on 

states for a bank’s CRA services 

were treated. Analysis of default 

they were more likely to default 

Mortgage Loan Default by Low-

and loan approval. 

behavior for loans originated 1992  under conditions of negative 

Income,”  Journal of Housing 

to 1995, observed in late 2000. 

equity. 

Economics 15 (1): 63–79. 

Hirad, Abdighani, and Peter Zorn. 

Pre-purchase counseling and/or 

Quasi-experimental. With a sample  The impact of counseling on 

2002. “Pre-purchase Homeownership  education, variation in mode (for 

of 39,318 loans, 1,238 were not 

default varies by mode, wherein 

Counseling: A Little Knowledge Is a 

example, telephone, home study, 

counseled and 38,080 received 

classroom-provided education is 

Good Thing.” In  Low-Income 

and face-to face) provided to 

counseling.  

associated with more favorable 

Homeownership: Examining the 

Freddie Mac “Affordable1 Gold” 

outcomes. 

Unexamined Goal, edited by Nicolas 

borrowers. 

P. Retsinas and Eric S. Belsky. 

Washington, DC: Brookings Institution 

Press: 146–174. 

Mayer, Neil S., and Kenneth Temkin. 

Pre-purchase education and 

Quasi-experimental. Comparison 

Counseled homebuyers—both 

2013.  Pre-Purchase Counseling 

counseling provided by 

of 18,258 treated homebuyers with  first-time and repeat—have lower 

Impacts on Mortgage Performance: 

NeighborWorks-affiliated 

a sample of 56,298 households 

delinquency rates within 2 years 

Empirical Analysis of NeighborWorks 

organizations. 

matched by credit score and other  after purchase.  

America’s Experience.  Washington, 

observable financial characteristics 

DC: NeighborWorks America. 

by Experian. 

http://neighborworks.issuelab.org/reso

urce/experian_report_2012.  

A- 6 

Classification and Description of 

Citation (alphabetically) 

Description of Intervention 

Key Findings 

Analysis Approach 

Quercia, Roberto, and Jonathan 

Pre-purchase counseling and/or 

Quasi-experimental. 

No detected effect on default rates. 

Spader. 2008. “Does Homeownership  education provided to homebuyers  2,688 borrowers, about 41% of 

In-person counseling was 

Counseling Affect the Prepayment and  participating in an affordable 

whom (1,102) received some form  associated with being more likely 

Default Behavior of Affordable 

mortgage program. 

of education or counseling, were 

to prepay and/or refinance in 

Mortgage Borrowers?”  Journal of 

compared with the 59% of the 

response to lower interest rates 

Policy Analysis and Management 27 

borrowers who did not receive 

whereas remote counseling did not 

(2): 304–325. 

treatment. Homebuyers completing  have that effect.  

in-person and remote counseling 

were also compared with one 

another. 

Shelton, Gladys G., and Octavia L. 

Pre-purchase education classes 

Quasi-experimental. Pretest-

Some improvement in budgeting 

Hill. 1995. “First-Time Homebuyers 

offered for 6 weeks in Georgia to 

posttest analysis of 

practices. 

Programs as an Impetus for Change in  prospective homebuyers. 

35 homebuyers who took up 

Budget Behavior,”  Journal of Financial 

services. 

Counseling and Planning 6: 83–91. 

Smith, Marvin M., Daniel Hochberg, 

Pre-purchase education and 

Experimental evaluation design 

Lower delinquencies on financial 

and William H. Greene. 2014.  The 

counseling from a single provider.  that used quasi-experimental 

obligations for treated participants 

Effectiveness of Pre-Purchase 

analysis. 898 individuals 

as compared with control group, 

Homeownership Counseling and 

randomized to receive the offer of  but selection bias may exist in 

Financial Management Skills.  

counseling, with 632 having 48-

presented findings because only 

Philadelphia, PA: Federal Reserve 

month follow-up data. The analysis  treatment group members who 

Bank of Philadelphia. 

uses a difference-in-difference 

attended counseling were included 

https://www.philadelphiafed.org/comm

approach to compare the control 

in analyses. 

unity-development/homeownership-

group with those who took up 

counseling-study/.  

services.  

Turnham, Jennifer, and Anna 

Pre-purchase education and 

Descriptive. Analyzed counseling 

Approximately one-third of 

Jefferson. 2012.  Pre-Purchase 

counseling provided by 

service data and credit reports 

participants purchased homes 

Counseling Outcome Study: Research   15 providers. 

about 573 participants 12 to 

within 18 months of services; 

Brief Housing Counseling Outcome 

18 months after pre-purchase 

purchasers were more likely to 

Evaluation.  Washington, DC: U.S. 

counseling. 

have completed counseling than 

Department of Housing and Urban 

nonpurchasers and to have higher 

Development. 

credit scores. Of purchasers, only 

https://www.huduser.gov/publications/

one had fallen at least 30 days 

pdf/pre_purchase_counseling.pdf.  

behind on mortgage payments and 

none had a major derogatory event 

on a mortgage account. 

CRA = Community Reinvestment Act. LTV = loan-to-value.

A- 7 

Appendix B: Data Sources 

This report uses seven types of data: (1) information on how participating lenders implemented 

customer recruitment; (2) data on referred customers’ study eligibility; (3) baseline survey results 

of enrolled participants; (4) credit report information on study participants; (5) service tracking 

data; (6) program information about participating housing counseling agencies; and (7) study 

participant focus group findings. We discuss each in this appendix. 

Lender Referral Information and Interviews 

On a weekly basis, each lender submitted a call-outcome report to the study team that 

documented the outcomes of the customer recruitment calls. The call outcome report provided 

the study team with data on the number of customers who were interested in learning more about 

the study, the number of customers who were not interested in learning more about the study, 

and the number of other results of the calls, such as incomplete conversations. 

Interviews with lenders documented the implementation of study recruitment calls to customers, 

including how well the call center teams answered questions about the study. We used this 

information to describe how lenders identified and contacted study-eligible customers and how 

this information was passed to the study team. 

Eligibility Assessment 

An eligibility assessment by the study team confirmed that each customer referred by participating 

lenders met the eligibility requirements for study participation. Prior to administering the study’s 

consent agreement to customers who were interested in the study, study interviewers verified that 

the customer met the definition of a first-time homebuyer, had not previously participated in 

homebuyer education or counseling services, had Internet and transportation access, and was 

willing to complete homebuyer education and counseling services if referred by the study. We used 

data from the eligibility assessment to describe the points at which referred customers screened out 

of study eligibility.  

Baseline Survey 

All customers who agreed to participate in the study completed a baseline survey after they were 

determined to be eligible for the study and completed the study’s consent agreement. The 

baseline survey was conducted over the telephone using Computer-Assisted Telephone 

Interviewing, or CATI, software. The baseline survey topics included questions on the stage in 

the home purchase process, preparation for home purchase, financial capability, mortgage 

knowledge, current housing status, budgeting and debts, and demographic characteristics. We 

used these data to describe the study participants for this report and to measure the equivalency 

of study participants assigned to different treatment arms.  

Credit Bureau Data 

Data provided to the study team by one of the national credit bureaus include the credit score of 

each study participant and a few other pieces of information from the credit files. During the 

enrollment period, the study team collected credit bureau data for every 2 months (for a total of 

B- 1 

13 credit bureau data pulls) to capture study participants’ baseline credit attributes. Collecting 

credit bureau data every 2 months during the enrollment period ensured that we captured a given 

study participant’s credit attributes 0 to 2 months prior to their enrollment in the study. In 

addition to these enrollment period credit data pulls, we plan to request credit bureau data every 

6 months during the follow-up period. Credit bureau data on housing outcomes and loan 

performance from these follow-up pulls will provide outcome measures for the impact analyses 

found in future reports. Note that all credit data pulls are soft pulls that are not recorded as a 

credit inquiry or otherwise affect study participants’ credit records. 

Counseling Agency Service Tracking Data 

The service tracking data provide a detailed record of the homebuyer education and counseling 

services provided to study participants. These data are the primary source of information on 

treatment take-up, intensity, and completion. The data were used in this report as one of the 

bases for the description of the study’s intervention, as well as the analysis of take-up of the 

intervention.  

Counseling Agency Site Visit Information 

Data collected through the housing counseling agencies’ staff interviews documented the study’s 

implementation procedures and activities conducted at each agency. In addition, these interviews 

gathered information on homebuyer education and counseling services offered to study 

participants at each agency. These data were used in this report as one of the bases for the 

description of the study’s intervention. 

Study Participant Focus Groups 

During the final 5 months of the enrollment period, the study team conducted 14 focus groups 

across four study sites. The focus groups explored participants’ progress toward home purchase 

and their interaction with the participating housing counseling agencies or remote education and 

counseling providers. Focus group participants included study participants assigned to treatment 

groups who had and who had not completed homebuyer education and counseling services. This 

report includes a chapter that summarizes the insights provided by the focus groups. 

B- 2 

Appendix C: Study Participant Recruitment and Enrollment 

C- 1 

Appendix D: HUD Letter to Potential Study Participants 

D- 1 

Appendix E: Study Brochure 

E- 1 

Appendix F: Study Participant Consent Agreement 

F- 1 

F- 2 

F- 3 

F- 4 

Appendix G: Study Participant Eligibility Assessment 

1.  So we can confirm you live in an eligible region, do you still live in the [insert] zip code? 

1.  Yes [If CATI2=1, Go to 1d. All others go to Q2] 

2.  No [Go to Q1a] 

3.   Don’t Know/Refused [Go to ineligible statement, screen out Q1 zip code don’t 

know/refused] 

1a. Okay, can you please tell me in which state do you currently live in? [CATI: List only 

these states in alphabetical order: AZ, CA, DC, DE, FL, GA, IL, IN, MA, MD, MI, 

MN, MO, NC, NH, NJ, NY, OR, PA, TX, VA, WA, WI, WV] 

1.  State selected [Go to Q1a1] 

2.   State not on list [Go to ineligible statement, screen out Q1a state don’t 

know/refused] 

3.   Don’t Know/Refused [Go to 1b] 

1a1. Thank you, please allow me a moment just to confirm that you live in an 

eligible region. What is the name of the county you live in? 

1.  County is in list [If CATI2=1, continue to 1b. All others go to Q2] 

2.  County is not in list [Go to ineligible statement, screen out Q1a1 

country not on list] 

3.  Don’t Know/Refused [Go to 1b] 

1b. Can you please tell me what your current zip code is? 

[Enter 5-Digit Zip, Range 00041–98687] 

99998 Don’t Know, 99999 Refused go to ineligible statement, screen out Q1b ZIP 

don’t Know/refused] 

1c. Thank you, please allow me a moment just to confirm that you live in an eligible 

region. 

Respondent Zip code: [Read in response from Q1b] 

1.  Yes, zip is in list [Go to Q2, if sample variable CATI2 =1 then go to 1D] 

2.  No, zip is not in list [Go to ineligible statement, screen out Q1b zip not in list] 

1d. Please think about the total amount of income that you and any coborrowers received 

in the last 12 months. Include income from all sources and think about the total 

amount before any taxes or deductions are removed. Was this amount over or under 

(Fill in AMI value) 

1.  Over (AMI value)—(Screen out 1d—over income) 

2.  Under or equal to (AMI value) 

G- 1 

3.  Don’t know/Refused—(Screen out 1d—don’t know/refused income) 

Thank you for confirming that information. The next questions will be about home ownership. 

2.  If you buy a home, will you be living in it as your primary residence? [If the property has 

multiple units, select yes if the respondent will be living in any of the units.]  

1.   Yes, it will be my primary residence [Go to 3] 

2.   No, I will be renting it to others/investment property/other [Screenout q2 no, go to 

ineligible statement] 

3.  (Vol) Don’t know [Go to ineligible statement] 

4.   (Vol) Refused [Go to ineligible statement] 

3. 

Have you ever owned a home before?  

1.   Yes [Go to 3a] 

2.   No [Go to 4] 

3.   (Vol) Don’t know [Go to 3a] 

4.   (Vol) Refused [Go to 3a] 

3a. Have you owned a home at any time in the past 3 years? 

1.   Yes [Go to 3b]  

2.   No [Go to 4] 

3.   (Vol) Don’t know [Go to 3b] 

4.   (Vol) Refused [Go to 3b] 

3b. Are you planning to purchase a home with another person who will be named on the 

loan and share ownership and financial responsibility for the home you may buy? 

1.  

Yes [Ask 3c] 

2.   No [Screenout Q3b no, go to ineligible statement] 

3.   (Vol) Don’t know [Screenout Q3b don’t know, go to ineligible statement] 

4.  (Vol) Refused [Screenout Q3b refused, go to ineligible statement] 

3c. Has that person owned a home in the past three years? 

1.   Yes [Screenout Q3c yes, go to ineligible statement] 

2.   No [Screenout Q3c has eligible co-borrower, go to ineligible statement] 

3.   (Vol) Don’t know [Screenout Q3c don’t know, go to ineligible statement] 

4.   (Vol) Refused [Screenout Q3c refused, go to ineligible statement] 

The next question asks about whether you have already completed a homebuyer education 

course. This does not include any online searches or reading that you have done on your own. 

Please listen carefully to our description of a homebuyer education course.  

A homebuyer education course usually includes about 8 hours of educational instruction 

provided in a group workshop or through an online course. Many homebuyer education courses 

G- 2 

also include a one-on-one counseling session with a certified housing counselor in person or over 

the telephone. 

4. Have you previously participated in a homebuyer education course prior to this study? 

1.   Yes [Go to 4A] 

2.   No [Go to 5] 

3.   Don’t know [Go to 5] 

4.   Refused [Go to ineligible statement] 

4a. How much time did you spend in the homebuyer education course?  

1.  30 minutes or less [Go to 5] 

2.  More than 30 minutes [Go to ineligible statement] 

3.  Don’t know—Probe: Was it more than 30 minutes? [Go to ineligible 

statement] 

4.  Refused [Go to ineligible statement] 

5. Some mortgage loans and down payment assistance programs require applicants to complete a 

homebuyer education course prior to receiving the loan. Aside from this study, have you 

applied for a loan or down payment assistance program that will require you to complete a 

homebuyer education course? 

1.  Yes [Go to ineligible statement] 

2.  No [Go to 6] 

3.  Don’t know [Go to 6]  

4.  Refused [Go to ineligible statement] 

6.  As part of this study, you may be asked to review written educational materials. We offer 

study materials in both English and Spanish. Are you more comfortable reading materials 

written in English or in Spanish? [If yes to both English and Spanish, ask for their preference.] 

1.   English [Go to 7] 

2.   Spanish [Go to 7] 

3.   No to both/other [Screenout Q6 no, go to ineligible statement] 

4.   (Vol) Don’t know [Screenout Q6 don’t know, go to ineligible statement] 

5.   (Vol) Refused [Screenout Q6 refused, go to ineligible statement] 

7.  Do you have regular access to a computer and the internet to receive email and to review 

online educational materials?  

1.   Yes [Go to 8] 

2.   No [Screenout Q7 no, go to ineligible statement] 

3.   (Vol) Don’t know [Screenout Q7 don’t know, go to ineligible statement] 

4.   (Vol) Refused [Screenout Q7 refused, go to ineligible statement] 

G- 3 

8. As part of this study, you may be asked to participate in homebuyer education and counseling 

services at a local counseling agency. Do you have a car that you could use to travel to a 

counseling agency in your area?  

1.   Yes [Go to eligible statement, go to 8b] 

2.   No [Go to 8a] 

3.   Depends [Go to 8a] 

4.   (Vol) Don’t know [Go to 8a] 

5.   (Vol) Refused [Go to 8a] 

8a. Do you have reliable access to transportation options to travel to and from a 

counseling agency in your area? [IF NECESSARY: We won’t know the exact location 

of the counseling agency until you are assigned to one of the three research groups 

after this call. Please do your best to tell us whether you would be able to get to and 

from most neighborhoods within 15 miles of where you live.] 

1.   Yes [Go to 8b] 

2.   No [Screenout Q8a no, go to ineligible statement] 

3.   (Vol) Don’t know [Screenout Q8a don’t know, go to ineligible statement] 

4.   (Vol) Refused [Screenout Q8a refused, go to ineligible statement] 

8b. [If yes to 8 or 8a] The homebuyer education and counseling sessions offered through 

the study together take about 6 to 10 hours to complete. You may be asked to 

complete them either online and over the phone or by attending sessions at a local 

agency in your area. If asked, would you be willing to complete these activities?  

1.  Yes [Go to8d] 

2.  No [Go to 8c] 

3.   (Vol) Don’t know [Use prompt; if still don’t know, go to 8c] 

4.   (Vol) Refused [Go to 8c] 

[If don’t know, prompt: Homebuyer education and counseling provides 

information useful to first-time homebuyers and to new homeowners. It includes a 

one-on-one session with a counselor who can answer your specific questions. 

Completing all of these services will take about 6 to 10 hours to complete. If 

asked, would you be willing to complete these services?]  

8c. What is the main reason that you are not interested in the homebuyer education and 

counseling? Would you say that: 

[Read list] 

1.  6-10 hours is too much time [Screenout unwilling to complete services, go 

to ineligible statement] 

2.  You are too busy right now to complete any counseling [Screenout 

unwilling to complete services, go to ineligible statement] 

3.  You don’t want to have to drive to a local agency [Screenout unwilling to 

complete services, go to 8e] 

G- 4 

4.  You are not interested in the information provided by homebuyer 

education and counseling services [Screenout unwilling to complete 

services, go to ineligible statement] 

5.  Something else [Screenout unwilling to complete services, go to ineligible 

statement] 

6.  Don’t know [Screenout unwilling to complete services, go to ineligible 

statement] 

7.  Refused [Screenout unwilling to Complete Services, Go to Ineligible 

statement] 

8d. [IF 8b=1] We also want to know whether you would prefer to complete the 

homebuyer education and counseling sessions [Randomize: a. in person at a housing 

counseling agency in your area or b. remotely over the Internet and telephone.] 

[Match randomization order: a. Completing the sessions in person at a local agency 

means that you would be asked to attend a homebuyer workshop and a one-on-one 

session with a housing counselor at a local agency in your area. b. Completing the 

sessions remotely means that you would be asked to complete homebuyer education 

over the Internet and a one-on-one session with a housing counselor over the 

telephone.] If given the choice, would you prefer to complete the homebuyer 

education and counseling [Match randomization order: a. in person or b. over the 

Internet and telephone]? 

1.  In person [Go to eligible statement] 

2.  Online and telephone [Go to eligible statement] 

3.  Refused [Go to ineligible statement] 

[If  don’t know or  no preference, prompt: We would like you to choose an option even if you don’t have a strong preference. Would you rather complete 

the homebuyer education and counseling services online and over the 

telephone or in person at a local agency?] 

 8e. [IF 8c=3] I understand you would rather not complete the counseling services in 

person. If you were given the choice and could complete the sessions remotely, 

meaning you would be asked to complete homebuyer education over the Internet and 

a one-on-one session with a housing counselor over the telephone, would you be 

willing to complete these services? 

1.  Yes [Go to eligible statement] 

2.  No [Screenout unwilling to complete services, go to ineligible statement] 

3.  Refused [Screenout unwilling to complete services, go to ineligible 

statement] 

G- 5 

[If  don’t know or  no preference, prompt: Completing all of the services will still take between 6 and 10 hours but you would be able to do them at your 

convenience. If asked, would you be willing to complete these services?]  

ELIGIBLES CONCLUDING STATEMENT: 

Based on your answers, you meet all the requirements to participate. Congratulations! Let 

me tell you more about this important study!  

INELIGIBLES CONCLUDING STATEMENT: 

Thank you. Based on your answers, your situation does not meet all the requirements for 

this study. But thank you for your interest. Goodbye.  

G- 6 

Appendix H: Study Participant Baseline Survey 

The First-Time Homebuyer Education and Counseling Demonstration 

Baseline Survey 

I am required to tell you again that the questions in this survey have been reviewed by the Office of 

Management and Budget (OMB) under the Paperwork Reduction Act of 1995 OMB control # 2528-0293, 

expiration date 3/31/2016. (IF NECESSARY: 12 U.S.C. 1701z-2(g)). That means that the federal 

government has reviewed and approved these survey questions. 

We’d like to ask you some questions about yourself and if applicable, the people you might be buying a 

house with. Your answers to all questions will be kept confidential to the full extent provided by the 

Privacy Act of 1974 (IF NECESSARY: 5 U.S.C. 552a), Records Maintained on Individuals, unless that 

information implies that you or someone else is at risk of being hurt. Your name will not be linked with your answers.  

Answering the questions will take about 25 minutes. Please stop me at any time if you have questions.  

Section A: Home and Loan Search 

First, I would like to ask you a few questions about your home and loan search process. 

A1.  

Have you started the process of searching for a home to purchase? 

1. Yes 

2. No [Skip to A2b] 

3. Already purchased 

4. (Vol) Don’t know [Skip to A2] 

5. (Vol) Refused [Skip to A2] 

A1a. How many weeks ago did you start the search process? 

AW: How many weeks did the housing search process last? 

1. Gave response: ___________________ [# in weeks] [Range 1-97, round to the 

nearest week] 

2. (Vol) Don’t know 

3. (Vol) Refused 

A2.  

Have you used a real estate agent to search for homes? 

AW: Did you use a real estate agent to search for homes? 

1. Yes  

2. No 

3. (Vol) Don’t know 

4. (Vol) Refused 

A2b.   Have you looked at home listings that show what properties are available? For example, 

you might have searched listings online, in the newspaper or through a real estate agent. 

H- 1 

AW: Did you look at home listings that show what properties are available? For example, you 

might have searched listings online, in the newspaper or through a real estate agent. 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

[If A1=No, skip to A4, else continue] 

A3.  

A3a.   Have you signed a purchase agreement for a home?  

[If already purchased home, skip to A3d.] 

1. Yes [Skip to A3d] 

2. No 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

A3b.   Have you made an offer on a home? 

1. Yes  

2. No [Skip to A3f] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to A3f] 

4. (Vol) Refused [Skip to A3f] 

A3c.   If you’ve made more than one offer, think about your most recent offer. Was the offer 

accepted, rejected, or is it still outstanding? 

1. Accepted 

2. Rejected 

3. Outstanding 

4. (Vol) Don’t know  

5. (Vol) Refused 

A3d.   A home inspection is an examination of the physical structures and systems of a house, to 

identify any problems or needed repairs. Have you had the home inspected? 

AW: A home inspection is an examination of the physical structures and systems of a 

house, to identify any problems or needed repairs. Before you purchased your home, did 

you have the home inspected? 

1. Yes 

2. No [Skip to A3g] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to A3g] 

4. (Vol) Refused [Skip to A3g]  

H- 2 

A3e.   How did you find the home inspector?  

1. Realtor 

2. Lender 

3. Friends/family 

4. Online listings 

5. Phone book/newspaper 

6. Other [Specify]__________________________ 

7. (Vol) Don’t know 

8. (Vol) Refused 

A3f.  

Have you visited any homes? 

[If already purchased a home, skip to A3g.] 

1. Yes 

2. No [Skip to A4] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to A4] 

4. (Vol) Refused [Skip to A4] 

A3g.   How many homes have you visited? 

AW: Before you purchased your home, how many homes did you visit? 

1. Gave response: ___________________Homes [Range = 1-97] 

2. (Vol) Don’t know 

3. (Vol) Refused 

A4.  

For each of the following home features, please tell me whether the feature is very important, 

important, somewhat important, or not at all important to you in selecting a home.  

AW: For each of the following home features, please tell me whether the feature was very 

important, important, somewhat important, or not at all important to you in selecting a home. 

5. 

3. 

4. Not At 

(Vol) 

1. Very 

2. 

Somewhat 

All 

Don’t 

6. (Vol) 

Features 

Important  Important 

Important 

Important  Know  Refused 

A4a.  The number of 

bedrooms and 

bathrooms 

A4b.  The total square 

footage 

A4c.  The yard or 

landscaping 

A4d.  The home’s repair 

needs  

A4e. The age of the home 

A5.  

For each of the following neighborhood features, please tell me whether the feature is very 

important, important, somewhat important, or not at all important to you in selecting a home. 

AW: For each of the following neighborhood features, please tell me whether the feature was 

very important, important, somewhat important, or not at all important to you in selecting a home. 

H- 3 

4. Not At 

5. (Vol) 

1. Very 

2. 

3. Somewhat 

All 

Don’t 

6. (Vol) 

Features 

Important 

Important 

Important 

Important 

Know 

Refused 

A5a.  School quality 

A5b.  Safety 

A5c.  Convenient 

location for work 

A5d.  Convenient 

location for 

leisure activities 

A5e. Close to public 

transportation 

A5f. Neighborhood 

appearance and 

amenities 

A6.  

What is the most important home or neighborhood feature to you in selecting a home? 

AW: What was the most important home or neighborhood feature to you in selecting a home? 

1. The number of bedrooms and bathrooms 

2. The total square footage 

3. Age of the home 

4. The yard or landscaping 

5. The home’s repair needs 

6. School quality 

7. Safety 

8. Convenient public transportation options 

9. Convenient location for work 

10. Convenient location for leisure activities 

11. Neighborhood appearance and amenities 

12. Other [Specify]_______________ 

13 (Vol) Don’t know 

14. (Vol) Refused 

A7.  

Now think about [Insert name of lender]. Where did you hear about this lender?  

1. This is where I bank 

2. Friends/family 

3. Online search 

4. Real estate agent 

5. Mortgage broker 

6. Another lender 

7. Advertisement/newspaper 

8. Counseling agency 

9. Local non-profit 

10. Church 

11. Other [Specify]____________ 

12 (Vol) Don’t know 

13. (Vol) Refused 

H- 4 

A8.  

Did you contact any other lenders or brokers for mortgage loan information? 

1. Yes  

2. No [Skip to A11] 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused  

A9.  

Have you applied for prequalification or submitted a mortgage loan application with any lender or 

broker? [Prompt: This includes both the lender that told you about the study and any other lenders 

you have contacted.] 

AW: Before purchasing your home, did you apply for prequalification or submit a mortgage loan 

application with any lender or broker? [Prompt: This includes both the lender that told you about 

the study and any other lenders you have contacted.] 

1. Yes 

2. No [Skip to B1 Intro] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to B1 Intro] 

4. (VOL) Refused [Skip to B1 Intro] 

A10.   Have any of these applications been denied? 

AW: Were any of these applications denied? 

1. Yes (At least one application has been denied) [Skip to B1 Intro] 

2. No (None of the applications have been denied) [skip to B1 Intro] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to B1 Intro] 

4. (Vol) Refused [Skip TO B1 Intro] 

A11.   Prior to contacting this lender, did you search for information about the mortgage loans available through other lenders or brokers? 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

Section B: Preparation for Home Purchase 

B1 Intro. Now, I would like to ask you a few questions about your preparation for home purchase. 

AW: Now, I would like to ask you a few questions about your preparations for home purchase and your 

current situation in your new house.  

B1.  

Now think about your plans for the future. If you purchase a home, how many years do you think 

you will live in it?  

AW: Now think about your plans for the future. How many years do you think you will live in the 

home you have most recently purchased?  

H- 5 

(Prompt: If you don’t know, please give us your best guess.)  

1. Less than 1 year 

2. 1 to 5 years 

3. 6 to 10 years 

4. 11-20 years 

5. More than 20 years 

6. (Vol) Don’t know  

7. (Vol) Refused 

B2.  

How much do you expect to pay for the home, in terms of total purchase price? If you haven’t 

chosen a home, please give us your best guess of what the purchase price will be. [If respondent 

is unsure, prompt: Your best estimate is fine.] 

AW: When you were looking at homes, how much did you expect to pay for your home? [If 

respondent is unsure, prompt: Your best estimate is fine.] 

1. Gave response:___________________[Range: 1-999,999+] 

2. Don’t know [Skip to B2b] 

3. Refused [Skip to B3] 

B2a. To confirm, you said ___________________. Did I get that right?  

1.  Yes [Skip to B3] 

2.  No [Go back to B2] 

B2b. If you are unsure how much you expect to pay for your home in terms of purchase price, 

will it be…  

AW: If you were unsure how much you paid for your home in terms of purchase price, was it … 

1. Less than $50,000 

2. $50,000 to less than $100,000 

3. $100,000 to less than $150,000 

4. $150,000 to less than $200,000 

5. $200,000 to less than $250,000 

6. $250,000 to less than $300,000 

7. $300,000 to less than $350,000 

8. $350,000 to less than $400,000 

9. $400,000 or greater 

10. Don’t know 

11. Refused 

B3.  

How much do you currently have available for a down payment? Include money from all 

sources—including a co-borrower or any assistance you may receive. ___________________ 

[If respondent is unsure, prompt: Your best estimate is fine.] 

AW: At the time of the purchase of your home, how much did you have available for a down 

payment? Include money from all sources—including a co-borrower or any assistance you may 

have received. 

1. Gave response:______ [Range 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know [Skip to B3b] 

3. (Vol) Refused [Skip to B4] 

H- 6 

B3a. To confirm, you said ___________________. Did I get that right?  

1.  Yes [Skip to logic before B4] 

2.  No [Go back to B3] 

B3b. If you are unsure of how much you currently have available for a down payment, is it…. 

AW: If you are unsure of how much you had available for a down payment, was it…. 

1. Less than $5,000 

2. $5,000 to less than $10,000 

3. $10,000 to less than $15,000 

4. $15,000 to less than $20,000 

5. $20,000 to less than $30,000 

6. $30,000 to less than $40,000 

7. $40,000 or greater 

8. (Vol) Don’t know 

9. (Vol) Refused 

[If B3 = 0 skip to B6] 

B4.  

Does this amount include any money from family or friends?  

AW: Did this amount include any money from family or friends?  

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know 

4. (Vol) Refused 

B5.  

Does the amount include any money from a grant or down payment assistance program? 

AW: Did the amount include any money from a grant or down payment assistance program? 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

B6.  

How much are you willing to spend each month for your monthly housing expenses? This 

amount should include all of your housing-related costs such as mortgage payment, property 

taxes, homeowners insurance, and homeowner association dues. It should not include utilities like 

water, trash, or electricity. 

AW: When you were looking at houses, how much were you willing to spend each month for 

your monthly housing expenses? This amount should include all of your housing-related costs 

such as mortgage payment, property taxes, homeowners insurance, and homeowner association 

dues. It should not include utilities like water, trash, or electricity. 

1. Gave response:_____________________[Range: 0-9,999] 

2. (Vol) Don’t know [Skip to C1 Intro] 

3. (Vol) Refused [Skip to C1 Intro] 

H- 7 

B6a. 

To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1.  Yes 

2.  No [Go back to B6] 

Section C: Financial Capability 

C1 Intro: Next, I would like to ask you a few questions about your financial experiences. 

C1. 

For each of the following statements, please tell me whether you strongly disagree, disagree, 

agree, or strongly agree with the statement.  

5. 

1. 

4. 

(Vol) 

Strongly 

2. 

3. 

Strongly 

Don’t 

6. (Vol) 

Statements 

Disagree 

Disagree 

Agree 

Agree 

Know 

Refused 

C1a.   I occasionally overdraw my 

checking account. 

C1b.  I occasionally don’t have 

enough money to cover all 

of my bills at the end of the 

month. 

C1c.   I usually have enough 

savings set aside to cover 

three months of expenses. 

C1d.  I’ve tried to figure out how 

much I need to save for 

retirement.  

C1e.   I never use payday lenders. 

C1f.   I usually pay my credit card 

balance in full to avoid 

interest charges. 

C1g.  I usually shop around when 

choosing a new credit card. 

C1h.  I know how to correct 

inaccurate information in 

my credit report.  

C1i.   I trust banks with my 

money.  

C1j.     I expect home prices in 

my area to decrease this 

year.  

H- 8 

Section D: Mortgage Knowledge 

D1 Intro: Now, I would like to ask you a few questions about different mortgage options. For each 

statement I read, tell me whether it is a true statement or a false statement. 

D1.  

The interest rate on a mortgage loan is the same thing as the annual percentage rate (APR).  

1. True 

2. False 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

D2.  

A home equity loan is secured by your house. 

1. True 

2. False 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

D3.  

When you first get a mortgage loan, only a small portion of your monthly payment, if any, 

reduces the amount you owe. Most of your monthly payment is applied to interest.  

1. True 

2. False 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

D4.  

The loan officer is legally obligated to tell you if you qualify for a different loan product that has 

a lower cost.  

1. True 

2. False 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

Section E: Current Housing Arrangements 

E1 Intro: The following questions ask about your current living situation. 

AW: The following questions ask about your living situation prior to the purchase of your house. 

E1.  

Do you rent the place where you live? 

AW: During the time right before you purchased your home, did you rent the place where you 

lived? 

1. Yes  

2. No [Skip to E1d] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to E1d] 

4. (Vol) Refused [Skip to E1d] 

H- 9 

E1a.  

How much do you spend each month on rent? (Note: If respondent is in a housing 

situation where respondent is paying rent with someone, this question asks for the amount 

of money that only the respondent pays each month for rent.) 

AW: How much did you spend each month on rent? (Interviewer Note: If respondent was 

in a housing situation where respondent was paying rent with someone, this question asks 

for the amount of money that only the respondent paid each month for rent.) 

1. Gave response:___________[Range: 1-9,999+]  

2. (Vol) Don’t know (Skip to E1b) 

3. (Vol) Refused (Skip to E1b)   

E1aa. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No [Go back to E1a] 

E1b.  

Utilities include things like gas, electricity, water, and trash removal. They don’t include 

things like cable TV, internet, or telephone. How much do you spend each month on 

utilities? Do not include any utilities that are included in your rent.  

AW: Utilities include things like gas, electricity, water, and trash removal. They don’t 

include things like cable TV, internet, or telephone. How much did you spend each 

month on utilities in your living arrangement prior to purchasing your home? Do not 

include any utilities that were included in your rent. 

1. Gave response: _________________[Range: 0-9,999+]  

2. (Vol) Don’t know (Skip to E1c) 

3. (Vol) Refused (Skip to E1c) 

E1ba. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No[Go back to E1b] 

E1c.  

How many bedrooms does your rental unit have?  

AW: How many bedrooms did your rental unit have?  

1. One bedroom [Skip to E1e] 

2. Two bedrooms [Skip to E1e] 

3. Three bedrooms [Skip to E1e] 

4. Four or more bedrooms [Skip to E1e] 

5. Studio [Skip to E1e] 

6. (Vol) Don’t know [Skip to E1e] 

7. (Vol) Refused [Skip to E1e] 

H- 10 

E1d.  

What is your current housing status? [Do not read list] 

AW: What was your housing status prior to the purchase of your home? 

1. Living at a family member’s house 

2. Living at a friend’s house 

3. A military setting (base, camp, deployment or combat zone) 

4. Educational institution (residential college, dorm) 

5. Hotel/motel 

6. Subsidized housing 

7. Homeless living situation (shelter) 

8. Institutional facility (mental health, substance abuse) 

9. Correctional facility/jail or detention center 

10. Other 

11. (Vol) Don’t know  

12. (Vol) Refused 

[Note: if respondents report status 8 or 9, clarify the respondent’s living situation. Respondents living in institutional facilities should be excluded from the study. IRB rules regarding special protections for 

vulnerable populations apply.] 

[Ask if E1d = 8 or 9] 

E1da. To confirm, you currently live in a(n) [Insert answer from E1d]. Did I get that right? 

AW: To confirm, you lived in a(n) [Insert answer from E1d]. Did I get that right? 

1.  Yes [Terminate call. Disposition as screenout E1d] 

2.  No [Go back to E1d] 

E1e. Thinking in general about your current housing situation, how would you rate your level of 

satisfaction? Would you say you are…? 

AW: Thinking in general about your housing situation before you purchased your home, how would you 

rate your level of satisfaction? Would you say you were… 

1. Very satisfied with your current housing situation 

2. Satisfied with your current housing situation 

3. Unsatisfied with your current housing situation 

4. Very unsatisfied with your current housing situation 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

E2.  

How many people currently live with you, NOT including yourself? 

AW: Before you purchased your home, how many people lived with you, NOT including 

yourself? 

1. Gave response: ___________________ [number of people, Range: 0-10+] 

2. Don’t know  

3. Refused 

E3.  

Do you currently own property either in the U.S. or in another country? Include properties like a 

home, rental property, mobile home, land, or other real estate. 

H- 11 

AW: Other than the home you purchased, do you currently own property either in the U.S. or in 

another country? Include properties like a home, rental property, mobile home, land, or other real 

estate. 

1. Yes  

2. No [Skip to E4] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to E4] 

4. (Vol) Refused [Skip to E4] 

E3a. 

Is the property in the United States? 

1. Yes  

2. No [Skip to E4] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to E4] 

4. (Vol) Refused [Skip to E4] 

E3b. 

Is the property a home, mobile home, rental property, or vacant piece of land? [Select all 

that apply. If more than one property, respondent should answer only for properties 

located in the US] 

1. Home 

2. Mobile home 

3. Rental 

4. Vacant 

5. Other [Specify]_____________ 

6. (Vol) Don’t know  

7. (Vol) refused 

E4. Have you ever previously lost a home or other property through foreclosure? 

1. Yes  

2. No [Go to F1 Intro]  

3. (Vol) Don’t know [Go to F1 Intro]  

4. (Vol) Refused [Go to F1 Intro] 

E4a. What year did the foreclosure happen? 

1. Gave response: ______________ (year, Range 1920-2013) 

2. Don’t know  

3. Refused 

H- 12 

Section F: Budgeting and Debts 

F1 Intro: Next, I would like to ask you a few questions about different sources of income you may receive.  

F1.  

Please think about the total income you have available to pay your monthly mortgage payment 

each month. If you expect to have co-borrowers on your loan, think about the total for yourself 

and the co-borrowers. 

AW: Please think about the total income you have available to pay your monthly mortgage 

payment each month. If you have co-borrowers on your loan, think about the total for yourself 

and the co-borrowers. 

Thinking about the last year, does this income include: 

1. Yes  2. No 

3. 

4. 

(Vol) 

(Vol) 

Don’t 

Refuse 

Know 

a.  Income from self-employment where you work 

for yourself and not through an employer. 

b.  Wages or salary from a job 

c.  Rent or other income from an investment 

property 

d.  Interest, dividend, or other investment income 

e.  Child support payments, alimony, or 

maintenance payments 

f.  Social Security retirement or disability benefits 

g.  Other pensions or retirement income 

h.  Public assistance or Earned Income Tax Credit 

benefits 

i.  Unemployment benefits 

j.  Veterans’ benefits 

k.  Other income 

F2.  

What is the total amount of income that you and any co-borrowers received in the last 12 months? 

Include income from all sources and tell me the total amount before any taxes or deductions are 

removed. [If respondent is unsure prompt: Your best estimate is fine.] 

1. Gave response $ ______________________[Range: 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know [Skip to F2B] 

3. (Vol) Refused [Skip to F4] 

F2a. To confirm, you said ___________________. Did I get that right?  

1. 

Yes [Skip to F3] 

2. 

No [Go back to F2] 

H- 13 

F2b. If you are unsure of this total income that you and any co-borrowers received in the last 12 

months, was it……. 

1. Less than $10,000 

2. $10,000 to less than $25,000 

3. $25,000 to less than $40,000 

4. $40,000 to less than $55,000 

5. $55,000 to less than $70,000 

6. $70,000 to less than $85,000 

7. $85,000 to less than $100,000 

8. $100,000 or greater 

9. (Vol) Don’t know [Skip to F4] 

10. (Vol) Refused [Skip to F4] 

F3. 

Does this amount include income from anyone other than yourself? 

1. Yes  

2. No [Skip to F4] 

3. (Vol) Don’t know [Skip to F4] 

4. (Vol) Refused [Skip to F4] 

F3a.  

Thinking only about your own income, what is the total amount of income you received 

in the last 12 months? Tell me the total amount before any taxes or deductions are 

removed. [If respondent is unsure prompt: Your best estimate is fine.] [CATI: F3a cannot 

be greater than F2 or F2b] 

1. Gave response $ ______________________[Range: 0-999,999+] 

2. Don’t know [Skip to F3c] 

3. Refused [Skip to F4] 

F3b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right?  

1. 

Yes [Skip to F4] 

2. 

No [Go back to F3a] 

F3c. 

If you are unsure of your total amount of income received in the last 12 months, was it…. 

1. Less than $10,000 

2. $10,000 to less than $25,000 

3. $25,000 to less than $40,000 

4. $40,000 to less than $55,000 

5. $55,000 to less than $70,000 

6. $70,000 to less than $85,000 

7. $85,000 to less than $100,000 

8. $100,000 or greater 

9. (Vol) Don’t know 

10. (Vol) Refused 

H- 14 

F4.  

A budget is a spending plan for your monthly household expenses. Do you have a 

budget? 

1. Yes 

2. No [go to F7] 

3. (Vol) Don’t know [go to F7] 

4. (Vol) Refused [go to F7] 

F5.  

About how often do you compare the budget to your actual spending?  

1. Often 

2. Sometimes 

3. Rarely 

4. Never 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

F6.  

Thinking back on the past year, about how often were you able to stick to your budget?  

1. Often 

2. Sometimes 

3. Rarely 

4. Never 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

F7.  

Being short of money means that you brought in less money than you spent and had to do 

something to get through the month, like using credit cards, taking money out of savings, or 

borrowing money. Over the past year, how often were you short of money?  

1. Often 

2. Sometimes 

3. Rarely 

4. Never 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

F8.  

Saving money means spending less than you earn, and putting the extra money aside for 

retirement, education, or to build a financial cushion. About how often do you save money?  

1. Often 

2. Sometimes 

3. Rarely 

4. Never 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

H- 15 

F9.  

Do you currently have a checking account? 

1. Yes 

2. No (Skip to F10) 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F10) 

4. (Vol) Refused (Skip to F10) 

F9a. How much money do you currently have in checking accounts? Please round to the nearest 

100. [Prompt: If you have more than one checking account, please tell us the total amount in 

these accounts. Answer must end in 00]  

1. Gave response______________[Range: 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know (Skip to F10) 

3. (Vol) Refused (Skip to F10) 

F9b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1.  Yes 

2.  No [Go back to F9a] 

F10.  

Do you currently have a savings account? 

1. Yes 

2. No (Skip to F11) 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F11) 

4. (Vol) Refused (Skip to F11) 

F10a. How much money do you currently have in savings accounts? Please round to the nearest 

100. [Prompt: If you have more than one savings account, please tell us the total amount in 

these accounts. Answer must end in 00]  

1. Gave response______________[RANGE: 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know (Skip to F11) 

3. (Vol) Refused (Skip to F11) 

F10b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No [Go back to F10a] 

F11.  

Do you currently have any retirement accounts, like 401(k) or 403(b) accounts, IRAs, or other 

pension accounts? 

1. Yes 

2. No (Skip to F12) 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F12) 

4. (Vol) Refused (Skip to F12) 

H- 16 

F11a. How much money do you currently have in such accounts? 

1. Gave response_____________[Range: 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know (Skip to F12) 

3. (Vol) Refused (Skip to F12) 

F11b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No [Go back to F11a] 

F12.  

Aside from your savings accounts and retirement accounts, do you currently have any other 

money market accounts, certificates of deposit, mutual funds, stocks, or brokerage accounts? 

1. Yes 

2. No (Skip to F13) 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F13) 

4. (Vol) Refused (Skip to F13) 

F12a. How much money do you currently have in such accounts? 

1. Gave response______________[Range: 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know (Skip TO F13) 

3. (Vol) Refused (Skip TO F13) 

F12b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No [Go back to F12a] 

F13.  

Do you have any other source of savings that would be available if you lost your job or had a 

financial emergency? For example, this might include savings at home or savings with others 

who are keeping it safe. 

1. Yes 

2. No (Skip to F14) 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F14) 

4. (Vol) Refused (Skip to F14) 

F13a. About how much would be available? 

1. Gave response_________________[Range 0-999,999+] 

2. (Vol) Don’t know (Skip to F14) 

3. (Vol) Refused (Skip to F14) 

F13b. To confirm, you said ___________________. Did I get that right? 

1. 

Yes 

2. 

No [Go back to F13a] 

H- 17 

F14.  

To confirm, your responses include a total of __________ in savings and investments. Does that 

sound about right? [Insert sum of F9a + F10a + F11a + F12a + F13a] 

1. Yes (Skip to F15) 

2. No 

3. (Vol) Don’t know (Skip to F15) 

4. (Vol) Refused (Skip to F15) 

F14a. What is the total amount across all of these accounts? 

F15.  

Now pretend that you have already purchased a home. If you started having financial problems 

and could not pay all of your bills, which bill would you pay first?  

AW: As a recent homeowner, if you started having financial problems and could not pay all of 

your bills, which bill would you pay first? 

1. Credit card  

2. Utilities (gas, electricity, water, etc.) 

3. Car payment 

4. Mortgage 

5. Student loan 

6. Health insurance 

7. Other [Specify_________________] 

8. (Vol) Don’t know  

9. (Vol) Refused 

F16. Do you currently have health insurance coverage? 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

F17. Is there anyone else in your household—such as a spouse, child, or other dependent—who currently 

does NOT have health insurance coverage? 

1. Yes 

2. No  

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused 

H- 18 

Section G: Learning and Planning Preferences  

G1.  

I now have some questions about your general preferences and experiences. For each of the 

following statements, please tell me whether you strongly disagree, disagree, agree, or strongly 

agree with the statement.  

1. 

4. 

5. (Vol) 

Strongly 

2. 

3. 

Strongly 

Don’t 

6. (Vol) 

Statements 

Disagree  Disagree  Agree 

Agree 

Know 

Refused 

G1a.  As a student, I enjoyed 

going to school. 

G1b. I usually spend a lot of time 

researching and planning 

for large purchases 

G1c. It is easy for me to stick to 

and accomplish my goals 

G1d.  I am pretty good at math 

G2.  

For the next question, please imagine that you will be getting a payment and have options for 

when to receive the money.  

G2a.   Would you rather get 40 dollars now or 50 dollars a month from now?  

1. 40 dollars now 

2. 50 dollars a month from now [Skip to H1 Intro] 

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused [Skip to H1 Intro] 

G2b.   Would you rather get 40 dollars now or 80 dollars a month from now? 

1. 40 dollars now 

2. 80 dollars a month from now  

3. (Vol) Don’t know  

4. (Vol) Refused  

Section H: Demographics 

H1 Intro: Finally, I would like to ask a few questions about your personal characteristics. 

H1.  

To confirm for demographic purposes, what is your gender?  

1. Male 

2. Female 

3. Transgender 

4. (Vol) Refused 

H- 19 

H2.  

Which of the following best describes your current marital status?  

AW: At the time you purchased your home, which of the following best describes your marital 

status? 

1. Married 

2. Living with an unmarried partner 

3. Divorced 

4. Separated 

5. Widowed 

6. Single never married 

8. (Vol) Don’t know  

9. (Vol) Refused 

H3.  

How many people, not counting yourself, would live with you if you bought a home?  

AW: How many people, not counting yourself, live with you in your home? 

1. Gave response: ________(people) Range = 0-10 [If zero, skip to H5] 

2. (Vol) Don’t know [Skip to H5] 

3. (Vol) Refused [Skip to H5] 

H4.  

How many of these people are under the age of 18?  

1. Gave response: ________(people) = 0-10 

2. (Vol) Don’t know  

3. (Vol) Refused 

H5.  

Are you currently employed full time or part time? [If no, read codes 3-6. If self-employed or 

hours vary, ask whether he/she would typically work more than 30 hours per week.] 

AW: At the time you purchased your home, were you currently employed full time or part time? 

1. Full-time employment (30+ hours per week) 

2. Part-time employment (1-29 hours per week) 

3. Unemployed and looking for work 

4. Not working/Homemaker/Retired 

5. Student 

6. Other (Specify)_____ 

7. (Vol) Don’t know 

8. (Vol) Refused 

H6.  

[If H3 minus H4 = 1-10] Of the other adults in your household that would live with you, how 

many are not employed full time or part time?  

AW: [IF H3 minus H4 = 1-10] Of the other adults in your household that live with you, how 

many were not employed full time or part time before the purchase of your home?  

1. Gave response: _____________ [Range: 0-10] 

2. (Vol) Don’t know 

3. (Vol) Refused 

H- 20 

H7.  

Are you or any adult household members veterans of the U.S. Armed Services? 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t know 

4. (Vol) Refused 

H8.  

What is the highest level of education that you have completed? 

1. Less than a high school diploma 

2. High school diploma 

3. Some college but no degree 

4. 2 year degree 

5. 4 year degree 

6. Graduate/professional degree 

7. (Vol) Don’t know  

8. (Vol) Refused 

H10.   Do you consider yourself to be of Hispanic or Latino origin? 

1. Yes 

2. No 

3. (Vol) Don’t KNOW  

4. (Vol) Refused 

H11.   What race do you consider yourself to be? You may indicate more than one.  

1. American Indian/Alaska Native 

2. Asian 

3. Black or African American 

4. Native Hawaiian or Other Pacific Islander 

5. White 

6. Other race (Specify)__________ 

7. (Vol) Don’t know 

8. (Vol) Refused 

Section I: Contact Information 

CI1. Thank you very much for your time. We are almost done. We will be sending you a check for $30 

within the next four weeks. To make sure we send your check to the correct address, we would like to 

confirm your home address, as well as a mailing address if it differs from your home one. This 

information will be kept strictly confidential. May I please have/verify your full name and home address?  

1. 

Gave response 

2.  

(Vol) Don’t know 

3.  

(Vol) Refused 

H- 21 

CI1a. We would like to contact you for follow-up study activities in about a year as mentioned in the 

consent process. May I please have/verify your full name and home address so we can mail you a 

letter before we begin the next survey in about a year?  

1. 

Gave response 

2. 

(Vol) Do not contact me for follow-up surveys [Skip to CB1] 

3. 

(Vol) Don’t know [Skip TO C13] 

4. 

(Vol) Refused [Skip TO C13] 

First Name ______________________________________ Middle Initial ________  

Last Name ________________________________________ 

Suffix____________________________________ 

Address ____________________________________ 

City _________________________ 

State 

Zip Code __________ 

CI1b. Is this address the same as your mailing address? 

1. 

Yes [Skip to CI3] 

2. 

No [Ask CI2] 

CI2. May I please have your mailing address?  

Address ____________________________________ 

City _________________________ 

State 

Zip Code __________ 

CI3. May I please have a preferred phone number for contacting you in the future?  

_______________________  

1.  Gave response 

2.  (Vol) Do not contact me for follow-up surveys [Skip to CB1] 

3.  (Vol) Don’t know [Skip to C15] 

4.  (Vol) No/Refused [Skip to C15] 

CI3a. Is this a home, cell, or work number?  

1.  Home [Skip to CI4] 

2.  Cell [Skip to CI4] 

3.  Work 

H- 22 

CI3b. Is there an extension associated with that phone number? 

1. Gave response 

2. No 

3. (Vol) Don’t know 

4. (Vol) Refused 

CI4 May I please have an additional phone number for contacting you in the future?  

1. Gave response 

2. (Vol) Don’t know [Skip to C15] 

3. (Vol) No/Refused [Skip to C15] 

CI4a. Is this a home, cell, or work number?  

1. Home [Skip to CI5] 

2. Cell [Skip to CI5] 

3. Work 

CI4b. Is there an extension associated with that phone number? 

1. Gave response 

2. No 

3. (Vol) Don’t know 

4. (Vol) Refused 

CI5. May I please have an email address 

______________________________ [Check For Proper 

Formatting (must include @, .com, .org, .net, etc.)] 

CI6. As part of this study, we will be contacting you for follow-up study activities as mentioned in the consent process. Which of the following ways do you preferred to be contacted? 

1. Preferred phone number provided 

2. Email 

3. Text message [If study participants select text message, please inform them that 

standard text messaging rates apply.] 

4. Other (Specify)_____________________________________ 

5. (Vol) Don’t know 

6. (Vol) Refused 

CI7. As part of this study, in approximately 12 months we will be conducting a follow-up telephone 

survey. To ensure we will be able to get in touch with you, we would like to collect information for some friends or relatives who do not live with you and will know how to contact you in the future. 

1. Gave response [Go to CI7a] 

2. (Vol) Don’t know [Go to CI7r] 

3. (Vol) Refused [Go to CI7r] 

H- 23 

CI7r. I understand, the information we collect will only be used to contact your friends or relatives if we are having trouble reaching you in the future. Your experiences are unique and cannot be replaced by 

other homebuyers and we want to be sure we include you in this study. Could I please collect information for friends or relatives who know how to contact you in the future? 

1. Gave response [Go to CI7a] 

2. (Vol) Don’t know [Go to CB1] 

3. (Vol) Refused [Go to CB1] 

Contact #1 

CI7a. First and Last Name of additional contact   

CI7b. Additional contact’s relationship to you 

CI7c. Email of additional contact [Check for proper formatting (must include @, .com, .org, .net, 

etc.)] 

CI7d. Address of additional contact _______________________________________________ 

CI7e. Preferred phone number of additional contact 

CI7f. Phone number type: [home/cell/work]__________________________________________ 

CI7g. Additional phone number of additional contact 

CI7h. Phone number type: [home/cell/work] 

Contact #2  

CI8a. Name of additional contact __________________________________________________ 

CI8b. Additional contact’s relationship to you 

CI8c. Email of additional contact [Check for proper formatting (must include @, .com, .org, .net, 

etc.)] 

CI8d. Address of additional contact 

CI8e. Preferred phone number of additional contact 

CI8f. Phone number type: [home/cell/work] 

CI8g. Additional phone number of additional contact 

CI8h. Phone number type: [home/cell/work] 

H- 24 

Contact #3  

CI9a. Name of additional contact 

CI9b. Additional contact’s relationship to you 

CI9c. Email of additional contact [Check for proper formatting (must include @, .com, .org, .net, 

etc.)] 

CI9d. Address of additional contact 

CI9e. Preferred phone number of additional contact 

CI9f. Phone number type: [home/cell/work] 

CI9g. Additional phone number of additional contact 

CI9h. Phone number type: [home/cell/work] 

Now I just have a few more questions and we are finished. 

CB1. How many other people do you plan to buy your home with? Here we are talking about people who 

will share ownership and financial responsibility for the home you may buy. In other words, these are 

individuals who will also be named on the home loan. They may or may not currently live with you. We 

will refer to these individuals as “co-borrowers.” 

AW: How many other people did you buy your home with? Here we are talking about people who will 

share ownership and financial responsibility for the home you may buy. In other words, these are 

individuals who will also be named on the home loan. They may or may not currently live with you. We 

will refer to these individuals as “co-borrowers.” 

1.  Gave response: Number of co-borrowers ______  

Range: 0-3 [If zero skip to SS1, else continue] 

2. (Vol) Don’t know yet [Go TO SS1] 

3. (Vol) Refused [Go TO SS1] 

CB2. What is the first and last name of each co-borrower you plan to purchase a home with and what is 

his/her relationship to you? [Collect co-borrower information for as many listed in CB1.] 

AW: What is the first and last name of each co-borrower you purchased a home with and what is his/her 

relationship to you? [Collect co-borrower information for as many listed in CB1.] 

1.  Co-borrower #1: First Name: _______________Last Name: ___________________ 

Suffix_____________________________ 

Relationship: Spouse/Domestic Partner/Other Relative/Other Non-Relative/Birth Child/Other 

2.  Co-borrower #2: First Name: _______________ 

Last Name: ___________________ 

Suffix_____________________________ 

Relationship: Spouse/Domestic Partner/Other Relative/Other Non-Relative/Birth Child/Other 

3.  Co-borrower #3: First Name: _______________ 

Last Name: ___________________ 

Suffix_____________________________ 

Relationship: Spouse/Domestic Partner/Other Relative/Other Non-Relative/Birth Child/Other

H- 25 

Appendix I: Welcome to the Study Materials 

Appendix I includes: 

-  Control group random assignment notification letter 

-  Remote group random assignment notification letter 

-  Choice group—remote preference random assignment notification letter 

-  Choice group—in-person preference random assignment notification letter 

-  Step-by-step instructions for completing eHome America’s online homebuyer 

education curriculum 

-  Handout for local counseling agencies participating in the study (example study site: 

Boston) 

I-  1 

I-  2 

I-  3 

I-  4 

I-  5 

I-  6 

I-  7 

I-  8 

I-  9 

I- 10 

I- 11 

I- 12 

I- 13 

I- 14 

I- 15 

Appendix J: Focus Group Recruitment and Implementation 

A total of 64 study participants took part in 14 focus groups. The focus groups were arranged 

according to study participant treatment group and completion of services. In Atlanta, Chicago, 

and Dallas, the four groups consisted of— 

•  Study participants who were assigned to and completed remote services.  

•  Study participants who were assigned to remote services but did not complete them.  

•  Study participants who were assigned to and completed in-person services.  

•  Study participants who were assigned to in-person services but did not complete them.  

In Boston, the study team hosted two focus groups—  

•  Study participants who completed remote services or in-person services.  

•  Study participants who were assigned to either in-person or remote services but did not 

complete them. 

The study team originally had planned to conduct 12 focus groups in three cities. When the 

number of study participants who attended the groups was lower than expected, a fourth city 

(Boston) was added, with two additional groups. 

After the selection of focus group locations, lists of potential focus group participants were 

generated for each location, with sufficient numbers to fill slots of 8 to 12 people per group. 

Once the study team generated lists of potential recruits for focus group participants, a letter was 

sent to notify them of the opportunity to participate in the focus group and to explain its purpose. 

The letter included information about the $60 incentive that would be offered to cover the 

participants’ time and transportation.  

After several days, the study team called the study participant to assess his or her interest in and 

eligibility for participating in a focus group. After confirming a participant’s interest in joining 

the focus group, the study team administered a brief eligibility and assignment assessment.  

The study team then assigned participants to focus groups and provided them the date, time, and 

location for their assigned group. A follow-up email provided the same information, as did a 

reminder telephone call a few days prior to the focus group.  

Members of the study team conducted the focus groups, and they were recorded for transcription. 

The study team read transcripts to identify an initial set of themes, organized based on the 

study’s research questions. The study team translated these themes into a codebook in NVivo 

software, a program designed to identify and catalogue each time a theme is mentioned. The 

study team then conducted analysis of the focus groups using NVivo. 

J-  1 

Appendix K: Works Cited 

Advisory Council for the National Industry Standards for Homeownership Education and 

Counseling (Advisory Council). 2013.  National Industry Standards for Homeownership 

Education and Counseling: Guidelines and Code of Ethics Reference Guide. Washington, DC: 

Advisory Council for the National Industry Standards for Homeownership Education and 

Counseling .  http://www.homeownershipstandards.com/Uploads/NISStdsGuidelines_LR_North 

Capitol_FINAL.pdf.  

Agarwal, Sumit, Gene Amromin, Itzhak Ben-David, Souphala Chomsisengphet, and Douglas D. 

Evanoff. 2010. “Learning To Cope: Voluntary Financial Education and Loan Performance 

During a Housing Crisis,”  American Economic Review 100 (2): 495–500. 

Agarwal, Sumit, Gene Amromin, Itzhak Ben-David, Souphala Chomsisengphet, and Douglas 

Evanoff. 2014a. The Effectiveness of Mandatory Mortgage Counseling: Can One Dissuade 

Borrowers From Choosing Risky Mortgages? NBER Working Paper No. 19920. Cambridge, 

MA: National Bureau of Economic Research.  

———. 2014b. “Predatory Lending and the Subprime Crisis,”  Journal of Financial Economics 

113 (1): 29–53. DOI: 10.1016/j.jfineco.2014.02.008. 

Archer, Wayne, Stan Fitterman, and Marc T. Smith. 2009. “Real Estate Brokerage, Homebuyer 

Training, and Homeownership Sustainability for Housing Assistance Programs,”  Family and 

Consumer Sciences Research Journal 37 (4): 442–455. 

Avila, Gabriela, Hoa Nguyen, and Peter Zorn. 2013. The Benefits of Pre-Purchase 

Homeownership Counseling. Working paper. 

http://www.freddiemac.com/news/blog/pdf/benefits_of_pre_purchase.pdf.  

Barron, John, and Michael E. Staten. 2012. Is Technology-Enhanced Credit Counseling as 

Effective as In-Person Delivery? Working Paper No. 2012-WP-05. Terre Haute, IN: Networks 

Financial Institute, Indiana State University. 

http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2088917.  

Belsky, Eric S., Christopher E. Herbert, and Jennifer H. Molinksy, eds. 2014.  Balancing Access, 

Affordability, and Risk After the Housing Crisis.  Cambridge, MA: Joint Center for Housing 

Studies of Harvard University. 

Birkenmaier, Julie, and Sabrina W. Tyuse. 2005. “Does Homeownership Education and 

Counseling (HEC) Help Credit Scores?”  Journal of Social Service Research 32 (2): 81–103. 

Brown, Scott. 2015. “The Influence of Homebuyer Education on Default and Foreclosure Risk: 

A Natural Experiment,”  Journal of Policy Analysis and Management 35 (1): 145–172. 

Carswell, Andrew T. 2009. “Does Housing Counseling Change Consumer Financial Behaviors? 

Evidence From Philadelphia,”  Journal of Family and Economic Issues 30 (4): 339–356. 

Collins, J. Michael, and Collin O’Rourke. 2011. Homeownership Education and Counseling: Do 

We Know What Works?   Research Institute for Housing America Research Paper No. 1102. 

http://ssrn.com/abstract=1823429.   

eHome America. n.d. “America’s Premier Online Homebuyer Education.” 

http://www.firsttimehomebuyerstudy.com/.  

K- 1 

Fannie Mae. 2016. “Selling Guide: Fannie Mae Single Family.” 

https://www.fanniemae.com/content/guide/selling/b3/5.1/01.html.   

Federal Housing Finance Agency (FHFA). n.d. “FHFA Housing Price Index Adjusted for 

Inflation.” Data retrieved from http://research.stlouisfed.org.  

Federal Reserve Bank of New York. n.d. “FAQs: MBS Purchase Program.” 

https://www.newyorkfed.org/markets/mbs_faq.html.  

Freddie Mac. n.d. “30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States.” Data retrieved 

from research.stlouisfed.org. 

Glaeser, Edward L., and Jesse M. Shapiro. 2003. “The Benefits of the Home Mortgage Interest 

Deduction.”  http://www.nber.org/chapters/c11534.pdf.  

Goodman, Laurie, Ellen Seidman, Jim Parrott, Sheryl Pardo, Jun Zhu, Wei Li, Bing Bai, Karan 

Kaul, Maia Woluchem, Alyssa Webb, and Alison Rincon. 2016.  Housing Finance at a Glance: 

A Monthly Chartbook: March 2016.  Washington, DC: Urban Institute. 

Goodman, Laurie, Ellen Seidman, Jim Parrott, Jun Zhu, Wei Li, Bing Bai, Pamela Lee, Taz 

George, Maia Woluchem, and Alison Rincon. 2014.  Housing Finance at a Glance: A Monthly 

Chartbook: April 2014.  Washington, DC: Urban Institute. 

Gubits, Daniel, Brooke Spellman, Lauren Dunton, Scott Brown, and Michelle Wood. 2013. 

Family Options Study: Interim Report. Prepared for the U.S. Department of Housing and Urban 

Development, Office of Policy Development and Research. Cambridge, MA: Abt Associates, in 

partnership with Vanderbilt University. 

Hancock, Diana, and Wayne Passmore. 2011. “Did the Federal Reserve’s MBS Purchase 

Program Lower Mortgage Rates?”  Journal of Monetary Economics  58 (5): 498–514. 

Hart Research Associates. 2014.  How Housing Matters: The Housing Crisis Continues To Loom 

Large in the Experiences and Attitudes of the American Public.  Chicago: MacArthur Foundation. 

https://www.macfound.org/media/files/How_Housing_Matters_2014_FINAL_REPORT.pdf.  

Hartarska, Valentina, and Claudio Gonzalez-Vega. 2005. “Credit Counseling and Mortgage 

Termination by Low-Income Households,”  The Journal of Real Estate Finance and Economics 

30 (3): 227–243. 

———. 2006. “Evidence on the Effect of Credit Counseling on Mortgage Loan Default by Low-

Income,”  Journal of Housing Economics 15 (1): 63–79.  

Herbert, Christopher E., Daniel T. McCue, and Rocio Sanchez-Moyano. 2013. Is 

Homeownership Still an Effective Means of Building Wealth for Low-Income and Minority 

Households? (Was It Ever?) Working Paper No. HBTL-06. Cambridge, MA: Joint Center for 

Housing Studies of Harvard University. 

Hirad, Abdighani, and Peter Zorn. 2002. “Pre-purchase Homeownership Counseling: A Little 

Knowledge Is a Good Thing.” In  Low-Income Homeownership: Examining the Unexamined 

Goal, edited by Nicolas P. Retsinas and Eric S. Belsky. Washington, DC: Brookings Institution 

Press: 146–174. 

K- 2 

Isaacs, Julia. 2012.  The Ongoing Impact of Foreclosures on Children.  Social Genome Project 

Research, No. 36. Washington, DC: The Brookings Institution. 

http://www.brookings.edu/~/media/research/files/papers/2012/4/18-foreclosures-children-

isaacs/0418_foreclosures_children_isaacs.pdf.  

Joint Center for Housing Studies of Harvard University (JCHS). 2015.  America’s Rental Housing: 

Expanding Options for Diverse and Growing Demand.  Cambridge, MA: Joint Center for Housing 

Studies of Harvard University. 

http://www.jchs.harvard.edu/sites/jchs.harvard.edu/files/americas_rental_housing_2015_web.pdf.  

Kingsley, G. Thomas, Robin Smith, and David Price. 2009.  The Impacts of Foreclosures on 

Families and Communities. Washington, DC: Urban Institute. 

Li, Wei, and Laurie Goodman. 2015.  Americans’ Debt Styles by Age and Over Time. 

Washington, DC: Urban Institute. 

———. 2016.  Comparing Credit Profiles of American Renters and Owners. Washington, DC: 

Urban Institute. 

Mayer, Neil S., and Kenneth Temkin. 2013.  Pre-Purchase Counseling Impacts on Mortgage 

Performance: Empirical Analysis of NeighborWorks America’s Experience.  Washington, DC: 

NeighborWorks America. http://neighborworks.issuelab.org/resource/experian_report_2012.  

National Association of Home Builders (NAHB). 2013. “What Home Buyers Really Want.” 

http://www.nahb.org/en/research/housing-economics/special-studies/what-home-buyers-want-

2013.aspx.   

National Association of Realtors®. 2014. Median Sales Price of Existing Homes© 

[HOSMEDUSM052N] data retrieved from FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis, May 18. 

https://research.stlouisfed.org/fred2/series/HOSMEDUSM052N.  

NeighborWorks America. 2010.  Realizing the American Dream: A Manual for Homebuyers,  

4th ed. Washington, DC: NeighborWorks America.  

Pradhan, Archana. 2016. “Credit Availability Trends: Underwriting Cautious but Loosening 

Slightly.” Credit Availability Trends.  https://www.corelogic.com/blog/authors/archana-

pradhan/2016/03/credit-availability-trends.aspx.  

Quercia, Roberto, and Jonathan Spader. 2008. “Does Homeownership Counseling Affect the 

Prepayment and Default Behavior of Affordable Mortgage Borrowers?”  Journal of Policy 

Analysis and Management 27 (2): 304–325.  

Reid, Carolina. 2013. To Buy or Not To Buy? Understanding Tenure Preferences and the 

Decision-Making Processes of Lower-Income Households .  Working Paper No. HBTL-14. 

Cambridge, MA: Joint Center for Housing Studies of Harvard University. 

http://www.jchs.harvard.edu/sites/jchs.harvard.edu/files/hbtl-14.pdf.  

Rohe, William M., and Mark Lindblad. 2013. Reexamining the Social Benefits of 

Homeownership After the Housing Crisis .  Working Paper No. HBTL-04. Cambridge, MA: Joint 

Center for Housing Studies of Harvard University. 

http://www.jchs.harvard.edu/sites/jchs.harvard.edu/files/hbtl-04.pdf.  

Shelton, Gladys G., and Octavia L. Hill. 1995. “First-Time Homebuyers Programs as an Impetus 

for Change in Budget Behavior,”  Journal of Financial Counseling and Planning 6: 83–91. 

K- 3 

Smith, Marvin M., Daniel Hochberg, and William H. Greene. 2014.  The Effectiveness of Pre-

Purchase Homeownership Counseling and Financial Management Skills.  Philadelphia, PA: 

Federal Reserve Bank of Philadelphia.  https://www.philadelphiafed.org/community-

development/homeownership-counseling-study/.  

Taylor, Heather, and Jing Fu. 2015. “Characteristics of Home Buyers.”  Housing Economics 

Special Studies. 

Theodos, Brett, Margaret Simms, Mark Treskon, Christina Stacy, Rachel Brash, Dina Emam, 

Rebecca Daniels, and Juan Collazos. 2015.  An Evaluation of the Impacts and Implementation 

Approaches of Financial Coaching Programs.  Washington, DC: Urban Institute. 

http://www.urban.org/sites/default/files/alfresco/publication-pdfs/2000448-An-Evaluation-of-

the-Impacts-and-Implementation-Approaches-of-Financial-Coaching-Programs.pdf.   

Tsai, Alexander C. 2015. “Home Foreclosure, Health, and Mental Health: A Systematic Review 

of Individual, Aggregate, and Contextual Associations,”  PLoS ONE 10 (4): e0123182. 

DOI:10.1371/journal.pone.0123182. http://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC4388711/.  

Turnham, Jennifer, and Anna Jefferson. 2012.  Pre-Purchase Counseling Outcome Study: 

Research Brief Housing Counseling Outcome Evaluation.  Washington, DC: U.S. Department of 

Housing and Urban Development. 

https://www.huduser.gov/publications/pdf/pre_purchase_counseling.pdf.  

U.S. Bureau of the Census. n.d. “Monthly Supply of Houses in the United States.” Data retrieved 

from http://research.stlouisfed.org.   

U.S. Bureau of Labor Statistics. n.d. “Current Population Survey, Unemployment Rate by 

Educational Attainment, 25 to 34 years.” Data retrieved from http://research.stlouisfed.org.  

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). 2014  Quarterly Report to 

Congress on FHA Single-Family Mutual Mortgage Insurance Fund Programs. FY 2014 Q1. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development. 

———. 2015. Quarterly Report to Congress on FHA Single-Family Mutual Mortgage Insurance 

Fund Programs. FY 2015 Q1. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban 

Development. 

K- 4 

U.S. Department of Housing and Urban Development

Office of Policy Development and Research

Washington, DC 20410-6000

January 2017

Document Outline

Cover

Acknowledgments 

Disclaimer

Foreword

Contents

List of Exhibits

Executive Summary

Experimental Evaluation Design

The Intervention

Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample

Take-up of Homebuyer Education and Counseling Services

Conclusion

1. Introduction

Background

Study Overview

Data Sources 

Study Timeline

Report Objectives

Organization of This Report

2. Research Questions and Evaluation Design

Research Questions and Study Outcomes

Intervention Logic 

Experimental Evaluation Design

Initial Study Design: Control Plus Remote and In-Person Treatment Groups

Modified Design: Control Group Plus Remote and Choice Treatment Groups 

Impact Analysis

3. The Intervention: In-Person and Remote Homebuyer Education and Counseling

National Industry Standards for Homeownership Education and Counseling

In-Person Homebuyer Education and Counseling Services

Agency Selection and Recruitment

In-Person Housing Counseling Agencies

In-Person Homebuyer Education Workshops

In-Person Homebuyer Counseling

Remote Homebuyer Education and Counseling Services

Agency Selection and Recruitment 

Online Homebuyer Education Through eHome America

Telephone Homebuyer Counseling Through ClearPoint

The Study’s Training and Monitoring of Agencies 

Comparison of In-Person and Remote Services

4. Participant Recruitment, Enrollment, and Random Assignment

Study Participant Recruitment 

Identification and Recruitment of Study-Eligible Customers

Step 1: Lenders Identify Study-Eligible Customers

Step 2: Lenders Mail Introductory Letters to Study-Eligible Customers

Step 3: Lenders Call Study-Eligible Customers

Step 4: Lenders Provide Contact Information on Customers to the Study Team

Study Participant Enrollment

Step 1: Mailing a Preenrollment Packet

Step 2: Verifying Customers’ Identities

Step 3: Conducting the Eligibility Assessment

Questions Added During Enrollment

Questions Screening out Customers

Step 4: Collecting Informed Consent

Step 5: Administering the Baseline Survey 

Random Assignment

Process

Materials

Compensation

5. Baseline Characteristics and Representativeness of the Sample

The Study Sample at Baseline

Sociodemographic Characteristics and Stage in the Homebuyer Process

Financial Capability 

Housing Arrangements, Preferences, and Expectations

Baseline Balance Testing

External Validity of the Study’s Sample 

External Validity and Housing and Credit Market Conditions

Employment Trends 

External Validity and the Study Sample

Comparison With Renters

Comparison With First-Time Homeowners

Comparison With the Population of Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling Clients

6. Take-up Rates and Service Tracking Data

Treatment Group Take-up Rates

Intensity of Education and Counseling Service Received

Duration and Completion of Services

Homebuyer Education

Homebuyer Counseling

Time to Complete Services

Action Items and Goals Set for Clients of Counseling Sessions

Encouraging Study Participants To Take Up Homebuyer Education and Counseling Services

Incentive Payments for Initiating and Completing Services

Outreach to Study Participants

Outreach 1: Random Assignment Referral Calls

Outreach 2: Post–Random Assignment Outreach

Outreach 3: Outreach by Housing Counseling Agencies 

In-Person Housing Counseling Agencies

Remote Housing Counseling Agencies

Outreach 4: Post–Housing Counseling Agency Outreach 

Outreach 5: Long-Term Outreach

7. Focus Groups

Prior Knowledge About Homebuyer Education and Counseling

Homebuyer Education and Counseling 

Content of Homebuyer Education 

In-Person Homebuyer Education Workshops

Online Homebuyer Education

Experiences With Homebuyer Education

Content of Homebuyer Counseling

In-Person Counseling

Telephone Counseling

Experiences With Homebuyer Counseling

Obstacles and Challenges to Completing Homebuyer Education and Counseling

In-Person Services

Scheduling Experiences and Preferences

Distance to a Local Agency

Cancelled Sessions

Agency Language Options

Remote Services

Preferences Expressed by Participants

Why Face to Face?

Why Remote?

Benefits of Services and Saving Money

Benefits of Services

Saving Money

Dissemination of Information

When Should Information Be Provided to Homebuyers?

Who Should Provide Information About Homebuyer Education and Counseling to Homebuyers?

How Should Information Be Provided to Homebuyers?

Experience of Study Enrollment

Study Enrollment Procedures

Affiliation With the U.S. Department of Housing and Urban Development

Perceived Benefits of Participation

Key Findings From the Focus Groups

8. Summary and Next Steps

Summary 

Next Steps

Appendix A: Previous Studies of Pre-purchase Homebuyer Education and Counseling

Appendix B: Data Sources

Lender Referral Information and Interviews

Eligibility Assessment

Baseline Survey

Credit Bureau Data

Counseling Agency Service Tracking Data

Counseling Agency Site Visit Information

Study Participant Focus Groups

Appendix C: Study Participant Recruitment and Enrollment

Appendix D: HUD Letter to Potential Study Participants

Appendix E: Study Brochure

Appendix F: Study Participant Consent Agreement

Appendix G: Study Participant Eligibility Assessment

Appendix H: Study Participant Baseline Survey

Appendix I: Welcome to the Study Materials

Appendix J: Focus Group Recruitment and Implementation

Appendix K: Works Cited

Back cover