Characteristics of  

HUD-Assisted Renters and 

Their Units in 2013

July 2017

Characteristics of 

HUD-Assisted Renters and 

Their Units in 2013 

Prepared for 

U.S. Department of Housing & Urban Development 

Office of Policy Development & Research 

Prepared by 

Frederick J. Eggers 

Econometrica, Inc. 

July 2017

Contents 

Executive Summary ..................................................................................................................... iv 

HUD Programs .......................................................................................................................... iv 

Location and Unit Size .............................................................................................................. iv 

Householder and Household Characteristics ............................................................................. vi 

Unit Quality and Tenant Satisfaction ....................................................................................... viii 

Introduction ................................................................................................................................... 1 

HUD Rental Assistance Programs .............................................................................................. 1 

Organization of the Report and Data Tables .............................................................................. 3 

Source of the Data ....................................................................................................................... 4 

The Big Picture .............................................................................................................................. 5 

Location and Key Unit Characteristics ...................................................................................... 8 

Regional and Metropolitan Location .......................................................................................... 8 

Year Structure Built .................................................................................................................. 10 

Number of Bedrooms ................................................................................................................ 10 

Householder Characteristics ...................................................................................................... 12 

Race and Ethnic Origin of Householder ................................................................................... 12 

Age of Householder .................................................................................................................. 13 

Education of Householder ........................................................................................................ 14 

Years in Same Unit ................................................................................................................... 16 

Household Characteristics ......................................................................................................... 19 

Household Income .................................................................................................................... 19 

Income Sources ......................................................................................................................... 20 

Household Composition ........................................................................................................... 21 

Household Size and Overcrowding .......................................................................................... 23 

Households With a Disabled Member ...................................................................................... 24 

Housing Cost as Percent of Income .......................................................................................... 25 

Unit Quality and Tenant Satisfaction ....................................................................................... 27 

Structure Type ........................................................................................................................... 27 

Equipment Failures ................................................................................................................... 28 

Selected Deficiencies ................................................................................................................ 29 

Indices of Physical Problems .................................................................................................... 30 

Tenant Satisfaction ................................................................................................................... 31 

Recent Movers .......................................................................................................................... 32 

Detailed Summary Tables .......................................................................................................... 35 

References .................................................................................................................................... 48 

i 

Tables and Figures 

Table 2-1: Trends in HUD-Assisted Rental Housing, Relative to Need ........................................ 6 

Table 2-2: Trends in HUD-Assisted Housing by Program Type .................................................... 6 

Figure 2-1. Renters—Eligibility and Housing Assistance .............................................................. 7 

Table 3-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Region, 2013 ............................................. 8 

Table 3-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Metropolitan/Nonmetropolitan Status, 

2013................................................................................................................................................. 9 

Table 3-3: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Region and by 

Metropolitan/Nonmetropolitan Status ............................................................................................ 9 

Table 3-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Year Built, 2013 ..................................... 10 

Table 3-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Bedrooms, 2013 ................... 11 

Table 3-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Number of Bedrooms .. 11 

Table 4-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Race and Ethnicity of Householder,  

2013............................................................................................................................................... 12 

Table 4-2: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Race and Ethnicity of 

Householder .................................................................................................................................. 13 

Table 4-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Age of Householder, 2013 ...................... 14 

Table 4-4: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Age of Householder .... 14 

Table 4-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Education Attainment of Householder by 

Race and Ethnicity, 2013 .............................................................................................................. 15 

Table 4-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Householder Years in Unit by Race, 

Ethnicity, and Elderly and Disability Status, 2013 ....................................................................... 16 

Table 4-7: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Years in Unit by 

Householder .................................................................................................................................. 18 

Table 5-1: Median Income of Households by Assistance Status, 2013 ........................................ 19 

Table 5-2: Trends in Median Income of Households by Assistance Status ................................. 20 

Table 5-3: Income Sources for Renter Households by Assistant Status and by Elderly/ 

Nonelderly, 2013........................................................................................................................... 21 

Table 5-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition, 2013 ............... 22 

Table 5-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Children in Household,  

2013............................................................................................................................................... 23 

Table 5-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition ... 23 

Table 5-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Size and the Incidence of 

Overcrowding, 2013 ..................................................................................................................... 24 

Table 5-8: Distribution of HUD-Assisted Housing by Disability Status of Members, 2013 ....... 24 

ii 

 Table 5-9: Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to Income,  

2013............................................................................................................................................... 25 

Table 5-10: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to 

Income........................................................................................................................................... 26 

Table 6-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Structure Type, 2013 .............................. 27 

Table 6-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Breakdowns in Housing Systems,  

2013............................................................................................................................................... 28 

Table 6-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Selected Deficiencies, 2013 .................... 29 

Table 6-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems, 2013 ........ 30 

Table 6-5: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical 

Problems ....................................................................................................................................... 31 

Table 6-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Tenant Ratings as Best or Worst, 2013 .. 32 

Table 6-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Percent of Recent Movers, 2013 ............. 32 

Table 6-8: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Key Reasons 

Given for Move, 2013 ................................................................................................................... 33 

Table 6-9: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Comparison of 

Current and Previous Home and Neighborhood, 2013 ................................................................. 34 

Summary Table 1. 2013 Structural Characteristics ...................................................................... 36 

Summary Table 2. 2013 Householder Characteristics .................................................................. 38 

Summary Table 3. 2013 Household Characteristics ..................................................................... 40 

Summary Table 4. 2013 Unit Conditions ..................................................................................... 43 

Summary Table 5. 2013 Tenant Opinions .................................................................................... 44 

iii 

Executive Summary 

The 2013 American Housing Survey (AHS) included a supplemental survey of rental units 

receiving subsidies from programs administered by the U.S. Department of Housing and Urban 

Development (HUD). In addition, the U.S. Census Bureau used addresses provided by HUD to 

identify other units in its regular AHS sample that are subsidized by HUD. Together, the 2013 

AHS contain 4,490 assisted sample units. This report uses information on those units to 

characterize the 4.5 million rental units assisted by HUD in 2013. 

The 2011 AHS also contained the supplement survey of assisted units and address matches that 

had previously been done for the 1989, 1991, 1993, 2007, 2009, and 2011 AHS surveys. This 

report uses information from these previous efforts to analyze how the HUD-assisted rental 

stock has changed over the past three decades. Because separate reports are available for all 

but the 2007 effort, this Executive Summary focuses on the characteristics of the HUD-assisted 

units and households in 2013, highlighting occasionally how HUD rental assistance has 

evolved. 

HUD Programs 

Since 1937, HUD and its predecessor agencies have run a number of rental subsidy programs. 

These programs fall into two broad categories— project-based assistance and  tenant-based assistance. In project-based assistance, the subsidy goes to the housing unit, and households apply for admission to those units. Public housing is the oldest of these programs. In this report, we group the other project-based programs into one category, privately owned project-based. In 

tenant-based assistance, households apply for the subsidy and then search for a unit that will 

accept the subsidy. The Housing Choice Voucher program is the tenant-based assistance 

program. 

In 2013, the United States had 40.2 million renter households. According to the AHS, 18.9 

million of these households qualified based on income for assistance through one of HUD’s 

rental assistance programs. Combined, public housing, housing choice vouchers, and privately 

owned HUD-assisted housing served 4.5 million households, 23.8 percent of those eligible. 

During the 1991-to-2013 period, the number of renter households grew from 33.3 million to 40.2 

million, an increase of 21 percent. Over the same period, the number of households eligible for 

housing assistance increased by 16 percent, although the number of HUD-assisted units 

increased by only 11 percent. Therefore, the percentage of the eligible households receiving 

assistance fell from 24.9 percent in 1991 to 23.8 percent in 2013. 

During the 1991-to-2013 period, the number of HUD-assisted units increased by roughly 

400,000, but the program mix changed dramatically. The voucher program’s share grew from 

28.3 percent in 1991 to 46.8 percent in 2013. The privately owned assisted share fell from 43.3 

to 30.2 percent, and the public housing share fell from 28.4 to 22.9 percent. 

The shift in program mix proceeded smoothly throughout the period. The number of eligible 

households fluctuated more, notably increasing by 1.6 million households between 2009 and 

2011 before falling by 1.0 million by 2013. 

Location and Unit Size 

This report is interested mainly in who receives HUD assistance and in the assistance provided. 

More than one-half of the 2013 assisted units are project-based units, and the percentage of 

iv 

project-based units was higher in previous years. Project-based units are clumps of capital in specific locations that last many years. Who receives assistance is dependent on where the 

programs operate and the types of units provided. 

When compared with either all renter households or all renter households eligible for assistance (including those already assisted), HUD assistance in 2013 was more concentrated in the 

Northeast and less concentrated in the West. Only 19 percent of all renters and 20 percent of 

eligible renters lived in the Northeast, but 28 percent of HUD-assisted housing was in the 

Northeast. In 2013, the West contained 28 percent of all renters and 25 percent of eligible renters but only 18 percent of HUD-assisted households. The shares of HUD-assisted renters in the 

Midwest and South are similar to the geographic distributions of all renter households and all 

income-eligible renter households. 

The regional distribution of public housing, the oldest HUD-assisted housing program, drives 

this imbalance. Public housing authorities also administer most vouchers, the newest HUD 

program. The voucher program has a regional distribution that is close to that of all renter 

households but still has a higher percentage in the Northeast and a lower percentage in the West. 

Overall, HUD-assisted housing is more concentrated in metropolitan areas and less concentrated 

in nonmetropolitan areas than either all renter households or all income-eligible renter 

households. Within metropolitan areas, HUD-assisted housing is more concentrated in central 

cities and less concentrated in suburbs than either all renter households or all income-eligible renter households. The central city-suburb disparity is most pronounced in public housing, but 

the privately owned housing programs also exhibit this imbalance. Once again, the voucher 

program presents the distribution closest to that of all renter households or all income-eligible renter households. 

Despite the growth in the voucher program, the overall distribution of HUD-assisted housing has 

changed little in the past 24 years. The percentage of assisted housing in suburbs has increased slightly, accompanied by a slight decrease in the percentage in central cities. The percentage 

outside of metropolitan areas has declined over time. 

The number of bedrooms in an assisted unit determines the size of the household that can be 

served. Overall, HUD-assisted housing has a higher percentage of one-bedroom units and a 

lower percentage of two-bedroom units than the percentage among all renter households or all 

income-eligible renter households. This disparity is sharpest among privately owned subsidized 

housing and probably results from a focus on elderly households among several of the programs 

in this category (including both older Section 202 direct loans with project-based Section 8 

assistance and newer Section 8 capital grant project built after 1990) and from the preferences of developers in the regular Section 8 program. Public housing displays a similar distribution of 

unit sizes but to a lesser degree. Not surprisingly, the bedroom distribution among voucher units closely resembles the distribution among all renters. 

The combined bedroom distribution for all three HUD-assisted housing programs has definitely 

shifted over time. The percentage of units with three or four or more bedrooms increased from 

24 percent in 1989 to 28 percent in 2013 despite a decline in the number of large families. The 

percentage of one-bedroom units decreased slightly from 39 to 38 percent. 

v 

Householder and Household Characteristics 

The Census Bureau characterizes some households using data on all household members, 

providing information, for example, on household size, the presence or absence of children, or 

family status. For other characteristics, such as age or race, the Census Bureau takes these 

characteristics from one individual, the householder. The householder is any responsible member 

of the household who is competent to answer questions about the household. The next few 

paragraphs start with householder characteristics and then move on to household characteristics. 

The percentage of HUD-assisted units with Black householders in 2013 was 43.5 percent, 

although the percentage of all income-eligible renter households with Black householders was 

26.8 percent. The differentials were greatest for the public housing and voucher programs, where Black householders occupied 46.8 and 46.3 percent of units, respectively. With respect to 

ethnicity, the percentage of all HUD-assisted households with Hispanic householders is smaller 

than the percentage of income-eligible households with Hispanic householders. 

The percentage of households with Black householders rose sharply in 2009; the percentage of 

units with Hispanic householders rose between 1993 and 2003, reflecting in part the rising 

Hispanic share of the population. 

Combined, HUD-assisted housing programs were serving households with elderly householders 

at a rate greater than their share of the population of income-eligible renter households (28.0 

versus 18.8 percent). The percentage of households with elderly householders was particularly 

high among units in privately owned subsidized housing (46.3 percent). The voucher program 

served elderly people at a rate similar to their share of income-eligible renter households (16.9 

percent). As the relative importance of the voucher program increased over time, the share of all HUD-assisted units with elderly householders fell relatively steadily from 35 percent in 1989 to 28 percent in 2013. 

Because housing assistance is not an entitlement, one might expect households receiving 

assistance to be reluctant to move if moving means giving up assistance. Approximately 15 

percent of public housing households have householders who lived in the unit for more than 13 

years compared with 9.8 percent among income-eligible renter households. The voucher 

program has the most turnover; for example, only 9.5 percent of householders have lived in their units more than 13 years, roughly the same as all income-eligible householders. Among all 

households, the differences in turnover across race and ethnicity are minor, but elderly 

householders and householders with a disabled person in the household display lower turnover. 

The same patterns are apparent among householders in the assisted housing programs, with one 

exception. In all three assisted programs, Black alone householders have higher turnover than 

White alone householders. 

Because the AHS reports data on years in units for assisted units in 5-year intervals, one can 

compare only the 1993, 2003, and 2013 studies; turnover was less in 2013 than in either 1993 or 

2003; that is, fewer householders have moved in within the past 3 years and more have lived in 

their units for 13 years or more. 

Eligibility for assisted housing is based primarily on household income. In 2013, the median 

income of all renters nationally was $30,200, based on AHS data. Households in HUD programs 

had median incomes substantially less than that of all renters. The median income of voucher 

recipients was 39.4 percent of that for all eligible renters, although the ratios were even less in vi 

public housing (35.8 percent) and privately owned subsidized housing (34.1 percent). 

Individually, HUD programs generally serve households from the lower end of the distribution 

of renter households. 

HUD-assisted households differ substantially from other households in how they obtain their 

income. Only 38.1 percent of HUD-assisted households have wage and salary income compared 

with 53.0 percent of income-eligible renter households and 71.8 percent of all renters. Among 

elderly households, the percentage receiving social security income differs little between assisted renters and either eligible renters or all renters. However, the percentage of elderly households receiving income from private pensions or survivor benefits varies by assistance status. Only 

15.5 percent of elderly assisted households receive income from these sources compared with 

19.8 percent among eligible renters and 29.2 percent among all renters. The income source 

information reinforces the inference drawn from the median income ratios that HUD programs 

serve the poorer of the poor. For example, 11.6 percent of HUD-assisted households reported 

receiving welfare compared with 9.4 percent of income-eligible households and 4.0 percent of all renter households. In addition, 52.6 percent of HUD-assisted households reported receiving food 

stamps compared with 34.0 percent of income-eligible households and 16.7 percent of all renter 

households. 

Household composition provides further evidence that HUD-assisted housing programs serve a 

clientele different from the typical renter household. In 2013, 26.5 percent of renter households consisted of married couple households, and the percentage among all income-eligible renter 

households was 19.8 percent, whereas the percentage across HUD programs ranged between 9.6 

and 11.6 percent. With the exception of the privately owned housing program, HUD-assisted 

housing serves households with children at a higher rate than their share of the population. 

Overall, 43.0 percent of assisted households have children compared with 35.5 percent of all 

renter households. Nearly one-half of voucher households contain children under 18. In addition, the percentage of households with three or more children is higher in public housing (11.6 

percent) and the voucher program (14.4 percent) than among all income-eligible renter 

households (10.9 percent). 

Despite observed program differences and the change in program mix over time, there has been 

virtually no change during the past 24 years in the type of households served by all three HUD 

programs combined. 

HUD-assisted housing serves households with one or more disabled members at a rate (37.8 

percent) substantially higher than the rate among either income-eligible renter households (25.9 

percent) or all renter households (17.5 percent). The privately owned assisted housing programs 

contained the highest percentage of households with a disabled member, 42.9 percent. 

Finally, rent-to-income ratio data from the 2013 AHS clearly illustrate why housing assistance is needed. Among income-eligible renter households, 61 percent have excessive rent burdens; that 

is, ratios greater than 40 percent. Excessive rent burdens affect 36 percent of HUD-assisted 

households, a rate less than that for all renter households (39 percent). By the same rent-to-

income measure, the HUD-assisted housing programs have made housing more affordable for 

clients. Nearly 60 percent of all HUD renter households have ratios less than or equal to 34 

percent compared with 22 percent for income-eligible renters. 

vii 

Unit Quality and Tenant Satisfaction 

HUD and the Census Bureau use AHS data to construct two indices of physical problems—one 

reports the incidence of severe physical problems, and one reports the incidence of moderate 

physical problems. On the index of severe physical problems, HUD-assisted housing has a 

slightly lower incidence of problems than units occupied by all income-eligible households but a higher incidence than all occupied rental units. On the index of moderate physical problems, 

HUD-assisted housing has a lower incidence than either all income-eligible renters or all renters. 

Within HUD-assisted housing, public housing units have the highest incidence of both severe 

physical problem and moderate physical problems.  

When we examine specific unit deficiencies, we find that HUD-assisted units have rates of 

occurrence that are similar to those among all eligible renters but slightly higher in general than among all renters. 

The AHS has a series of questions that focuses on breakdowns in various housing systems. For 

four of the seven reported system breakdowns (no working flush toilets, public sewage disposal 

breakdowns, heating equipment breakdowns, and leaking water from inside unit), the incidence 

of problems was higher for HUD-assisted units as a group than for all eligible renters and all 

renters. The differences are small. In general, households in privately owned subsidized units 

report a lower incidence of problems than households in other assisted programs, although 

households in public housing report the highest incidence. However, voucher recipients report 

the highest incidence of problems with fuses and circuit breakers. 

The AHS asks respondents to rate their structures and neighborhoods on a scale from 1 to 10, 

where 10 is considered the best. Households receiving HUD assistance consistently gave their 

units a 10 more frequently than either all income-eligible renter households or all renter 

households. The 10 rating was given most frequently by households in privately owned 

subsidized units. The worst rating of 1 was also more common among HUD-assisted households, 

but the differences in percentages are small. Public housing tenants had the highest percentage of 1 ratings. 

Although assisted households overall were more likely to rate their neighborhoods a 10 than 

either income-eligible renters or all renters, public housing households were the least likely of all groups to do so, and 4.6 percent of public housing tenants gave their neighborhoods the worst 

rating. 

When asked to compare their current unit with their previous home, recent mover respondents in 

HUD-assisted units were more likely to rate the HUD-assisted unit as better and less likely to 

rate the HUD-assisted unit as worse than their previous unit. When asked to compare their 

current neighborhood with their previous neighborhood, recent mover respondents in HUD-

assisted units were more likely to rate their current neighborhoods as better than their previous neighborhoods. 

viii 

1. Introduction 

This report is the sixth in a series of reports providing information on the size, composition, and quality of the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)-assisted housing 

stock and the characteristics of its occupants (Casey, 1992, 1997; McGough, 1997; HUD, 

2008). 1 These reports are intended for the use of policymakers, analysts, and proponents of housing assistance for low-income households. HUD obtains this information by identifying 

assisted households that are also surveyed in the biennial national American Housing Survey 

(AHS). 

The 2013 data reported here represent assisted households and units in all 50 states and the 

District of Columbia but exclude households and units in Puerto Rico, Guam, and the Virgin 

Islands, which are not included in the AHS. The 2013 data are a statistically valid description of assisted households. These data are available only for the United States as a whole, with simple tabulations for the four census regions. Because of sample limitations, data are not available for states or smaller areas. 

In this report, we compare HUD-assisted households with all income-eligible renters using the 

same AHS survey data set. Another series of HUD-produced reports and data sets focuses only 

on assisted households using information gleaned from administrative records. These reports and 

databases have been published under the series title  Picture of Subsidized Households  and are posted at http://www.huduser.org/datasets/assthsg.html.  

HUD Rental Assistance Programs 

HUD rental housing assistance for low-income families and individuals falls into three basic 

categories. 

1.  Conventional public housing (hereafter referred to as  public housing). 

2.  Section 8 Housing Choice Vouchers (hereafter referred to as  voucher). 

3.  Privately owned assisted housing (hereafter referred to as  privately owned housing). 

Public housing consists of housing developments owned by local public housing authorities 

(PHAs) or Indian housing authorities; HUD makes payments to the authorities to cover the 

development, rehabilitation, and operating costs of the housing units. Housing units in these 

developments are then rented to selected low-income families and individuals at below-market 

rents. Because the HUD payments cover the development and maintenance of the project, public 

housing is referred to as  project based. The amount of rent low-income families pay is generally a fraction (30 percent) of their income. New tenants can select from vacant and available units 

owned and operated by the local authorities. Tenants must live in units owned by the local 

housing authority. 

The Section 8 Housing Choice Voucher program involves selected low-income households 

searching for housing units of their choice in the private rental market. After the housing unit is located and approved by the local housing authority, a subsidy payment is made to the private-sector landlord on behalf of the tenant household. The program is designed so that the out-of-

pocket amount that tenants pay is 30 percent of the household’s income, if the housing unit rents 1 The 2011 report is being revised using improved matched data. 

1 

for less than the Fair Market Rent, or FMR, established by HUD for the area and household size. 

Families are given the choice of renting units that are more expensive, but tenants then pay 30 

percent of their income plus the difference between the higher rent and the payment standard. 

Because the payment is made on behalf of the tenant and the payment follows the tenant 

household if the household decides to move, the Section 8 voucher program is referred to as 

tenant-based assistance. 

The third program category consists of privately owned projects containing housing units that are rented to low-income households at subsidized rents. HUD provides assistance to encourage the 

development of affordable housing. The following HUD programs are included in this third 

category—Rent Supplement, Section 221(d)(3) Below Market Interest Rate, Section 202 

Supportive Housing for the Elderly, Project-Based Section 8, Moderate Rehabilitation, and some 

other smaller programs. Data on tenants in privately owned housing may not be altogether 

comparable with data on public housing tenants or voucher recipients. The public housing and 

voucher programs are deeply subsidized, with nearly all tenants paying income-based tenant 

rents. Only about three-fourths of the households in privately owned housing pay income-based 

tenant rents. The other tenants pay rents that do not vary by income; the project is subsidized 

through initial financing without additional subsidy, and the rents are uniformly reduced for all tenants. For these units, individual household income determines only eligibility, not the amount by which the rent is reduced. As a consequence, about one-fourth of tenants in privately owned 

housing may pay differing proportions of their income for rent and also may differ in other 

characteristics from the other assisted tenants. 

Income-eligible renters are those households that would qualify for admission to assisted 

housing because their income is within the HUD-determined income limit of 50 percent or less 

of Median Family Income for their area, adjusted for family size. In HUD terminology, these 

households are “very-low-income renters” and are eligible for assisted housing based on 

income  alone. 2 Another term used in the report is “worst case households.” “Worst case needs” 3 means renters who do not receive federal assistance, who have incomes below 2 All families with incomes below 50 percent of HUD-adjusted Median Family Income generally are eligible for housing assistance. The number of income-eligible families is a lower bound to the total number of eligible families, because other families with higher incomes (up to 80 percent of median income) are eligible if they also  meet additional (nonincome) criteria. These additional criteria include being displaced from certain HUD-assisted projects, having been previously assisted, being nonpurchasing tenants in certain homeownership programs, or meeting public housing agency-specified criteria. 

3 Reports presenting estimates of worst case needs households have been submitted to Congress since 1991. HUD’s previous reports to Congress are  Priority Problems and “Worst Case” Needs in 1989 (June 1991, HUD-1314-PDR); The Location of Worst Case Needs in the Late 1980s (December 1992, HUD-1387-PDR);  Worst Case Needs for Housing Assistance in the United States in 1990 and 1991 (June 1994, HUD-1481-PDR);  Rental Housing Assistance at a Crossroads: A Report to Congress on Worst Case Housing Needs (March 1996);  Rental Housing Assistance—

The Crisis Continues (April 1998);  Rental Housing Assistance—The Worsening Crisis: A Report to Congress on Worst Case Housing Needs (March 2000);  A Report on Worst Case Housing Needs in 1999: New Opportunity Amid Continuing Challenges, Executive Summary (January 2001);  Trends in Worst Case Needs for Housing, 1978–1999 

(December 2003);  Affordable Housing Needs: A Report to Congress on the Significant Need for Housing (December 2005);  Affordable Housing Needs 2005: Report to  Congress (May 2007);  Housing Needs of Persons With Disabilities: Supplemental Findings to the  Affordable Housing Needs 2005 Report;  Worst Case Housing Needs 2007: A Report to Congress (May 2010);  Worst Case Housing Needs 2009: A Report to Congress (February 2011); 2 

50 percent of Median Family Income in their area, as adjusted by HUD, and who pay more than one-half their income for rent and utilities or live in severely substandard housing. 4 

Readers should be aware that not all housing assistance programs are identified in this report. 

Other renter households are receiving housing assistance from U.S. Department of Agriculture 

(USDA) programs or state or local rental assistance programs. Estimates indicate that in fiscal 

year 2004, about 464,000 units were available under the Rural Housing Service (formerly known 

as the Farmers Home Administration) Section 515 Rental Assistance Program. About 264,000 of 

the available units received deep subsidies under the Section 521 Rental Assistance Program. 

The report also does not include units available for occupancy under the Department of 

Treasury’s Low-Income Housing Tax Credit program; from 1987 through 2013, 40,502 projects 

containing 2.6 million units were placed in service for low-income households (those with 

incomes less than 60 percent of local Area Median Income; HUD, 2016). Some of these tax 

credit units may also receive HUD or USDA subsidies. 

Organization of the Report and Data Tables 

The Bigger Picture through the Unit Quality and Tenant Satisfaction sections of the report 

contain short topical tables with accompanying commentary. These topical tables are derived 

from five detailed summary tables contained in the Detailed Summary Tables section. The 

structure of these sections follows the organization of the five detailed tables. 

•  The Bigger Picture section uses information from all eight matched surveys to track the 

growth of HUD-assisted housing from 1989 to 2013. 

•  The Location and Key Unit Characteristics section examines where HUD-assisted units are 

located, when they were built, and how many bedrooms they contain; it is based on Summary 

Table 1. 

•  The Householder Characteristics section and Summary Table 2 look at the characteristics of 

householders. 

•  The Household Characteristics section and Summary Table 3 summarize the composition 

and financial characteristics of households. 

•  The Unit Quality and Tenant Satisfaction section and Summary Tables 4 and 5 summarize 

the condition of units and tenants’ opinions of their units and neighborhoods. 

•  Detailed Summary Tables. 

Worst Case Housing Needs 2011: Report to Congress (August 2013);  Worst Case Housing Needs: 2015 Report to Congress (April 2015). These publications are available online at http://www.huduser.org.  

4 A unit is severely substandard if it has any of five physical problems: (1) lacks complete plumbing, (2) is uncomfortably cold for 24 hours or more in the winter due to frequent heating equipment breakdowns, (3) has no electricity or three specified electrical problems, (4) has any five of six serious maintenance problems, and (5) the public areas of the apartment building have four serious maintenance problems. For more detail, see “Appendix A: Definitions and Questionnaire,  American Housing Survey for the United States,  Current Housing Reports H150,” 

U.S. Department of Commerce, Bureau of the Census and U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

3 

Each topical table contains information for six categories of renter households: all HUD-assisted households, public housing tenants, voucher recipients, tenants in privately owned subsidized 

units, all income-eligible households, and all renter households. The five detailed tables in the Detailed Summary Tables section contain two additional renter household categories: all 

unassisted, income-eligible renters and unassisted renters identified as having worst case needs. 

Source of the Data 

The national AHS collects detailed information on housing units and their occupants every  

2 years. Unfortunately, although this large sample contains many assisted units, it has been 

impossible to determine reliably, using the self-reported data of the AHS, which units are HUD-

assisted units. In earlier reports, HUD undertook two complementary manual matching efforts to 

overcome this difficulty. One involved a manual matching of AHS renter respondents’ addresses 

with a list of addresses HUD developed for public housing and privately owned assisted housing 

projects. In the second match, which focused on voucher recipients, Census Bureau data 

collectors compared names and addresses of AHS-sampled renters in an area with the records 

that local housing authorities kept for voucher recipients. 

Since the earlier reports, HUD has developed information on basic tenant demographic and 

financial characteristics and limited data on unit characteristics from program administrative 

records. In particular, the Public and Indian Housing Information Center (PIC) provides data for the public housing and voucher programs, and the Tenant Rental Assistance Certification System 

(TRACS) provides data for privately owned housing. Some differences exist between data from 

program administrative systems and similar information from the AHS. PIC and TRACS were 

designed to be 100-percent reporting systems and not scientific samples; thus, when reporting 

falls substantially below 100 percent, the results will not be wholly accurate. In addition, the small samples available for program data from the AHS will result in variability of results. Users should therefore make comparisons across different data systems with great caution. 

For this report and the 2011 report, specialists at the Census Bureau matched records from the 

AHS and the two HUD administrative record systems using computerized matching algorithms 

and techniques. These matching techniques use information on the AHS and HUD records, 

including first name, last name, date of birth, and detailed addresses (street number, street name, street direction/location [for example, North, South, Northwest, Southeast]), unit or apartment 

number, city, state, and ZIP Code) to match households. 

This 2013 report and the forthcoming 2011 report also utilize a special oversample of public 

housing and privately owned subsidized units that was conducted as a part of the 2013 AHS. 

4 

2. The Big Picture 

HUD spends approximately $40 billion a year on assisted housing (Weicher, 2012). 5 The matched AHS sample used in this report provides important information on how these 

expenditures affected American households in 2013. Before reviewing the data, we call the 

reader’s attention to three factors that are crucial for interpreting the data. 

•  Unlike Medicaid, Food Stamps, and Temporary Assistance to Needy Families, assisted 

housing is not an entitlement; that is, not every household that meets the eligibility 

requirements for assisted housing will receive housing assistance. Some households receive 

help, although others are placed on waiting lists. Such variations mean that the “who is 

helped” question is particularly relevant. In other words, individually, and as a group, do the 

assisted housing programs overserve some populations and underserve others? 

•  HUD delivers housing assistance through agents. PHAs administer public housing, PHAs 

and state agencies administer the voucher program, and private developers and landlords 

administer the privately owned housing programs. The motivations of these agents and where 

and when they function greatly affect how these programs operate. 

•  Two of the three major categories of HUD-assisted housing—public housing and privately 

owned, project-based housing—provide assisted housing by first producing the housing. 

Housing units are clumps of capital and land that have long life spans. As a result, the 

location and type of units produced determine who will be served for years to come. 

HUD and the Census Bureau have matched administrative data on assisted housing with eight 

AHS surveys (1989, 1991, 1993, 2003, 2007, 2009, 2011, and 2013). Including this document, 

the results of those matches have been presented in five reports (Casey, 1992, 1997; McGough, 

1997; HUD, 2008). 6 

AHS data depict how housing assistance has evolved during the 24 years between the 1989 

match and the 2013 match. During the 1991-to-2013 period, the number of renter households 

grew from 33.3 million to 40.2 million, an increase of 21 percent. 7 During the same time period, the number of households eligible for housing assistance increased by 16 percent, although the 

number of HUD-assisted units increased by only 11 percent. The percentage of the eligible 

households receiving assistance fell from 24.9 percent in 1991 to 22.5 percent in 2011, before 

rising to 23.8 percent in 2013. 

The financial crisis and recession that began in 2007 caused a sharp increase in the number of 

renter households and an even sharper increase in the number of renter households with incomes 

that qualify them for housing assistance. Most of the decline in the percentage of eligible 

households receiving assistance occurred during the 2007-to-2011 period. The number of eligible 

renter households declined by approximately 1 million between 2011 and 2013, resulting in the 

observed increase in the percentage of eligible households being served (Table 2-1).  

5 See Table 4-4. 

6 Reports on the 2009 and 2011 matches are planned for 2017. 

7 The percentages reported in this and the following two sentences are based on the 1991-to-2013 period. In 1991, the Census Bureau revised the AHS weights to reflect information from the 1990 Census. This change corrected an over count of the housing stock in the 1989 AHS of more than a million units. Adjustments to the weights in 2003 

and 2013 for subsequent censuses did not reveal any major problems in housing stock counts. 

5 

Table 2-1: Trends in HUD-Assisted Rental Housing, Relative to Need 

AHS Survey Year  Al  Renters (000s) 

Al  Eligible 

Al  HUD-Assisted  Percent of Eligible 

Renters (000s) 

(000s) 

Assisted (%) 

1989 

33,767 

13,808 

4,070 

29.5 

1991 

33,351 

16,194 

4,036 

24.9 

1993 

33,472 

15,795 

4,054 

25.7 

2003 

33,604 

16,576 

4,280 

25.8 

2007 

35,032 

16,494 

4,273 

25.9 

2009 

35,378 

18,233 

4,426 

24.3 

2011 

38,814 

19,737 

4,168 

21.1 

2013 

40,202 

18,856 

4,490 

23.8 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

During the 1989-to-2013 period, the number of HUD-assisted units increased by roughly 

400,000 units, but program mix changed dramatically. The voucher program’s share grew from 

26 percent in 1989 to 47 percent in 2013, although the shares of public housing and privately 

owned assisted housing each declined by approximately 10 percentage points. Because of 

differences in the way these programs are structured, one could expect to see big changes in how HUD housing assistance affects American households during this period (Table 2-2). 

Table 2-2: Trends in HUD-Assisted Housing by Program Type 

Tenants in 

AHS Survey Year  Al  HUD-Assisted  Tenants in Public 

Voucher 

(000s) 

Housing (%) 

Recipients (%) 

Privately Owned 

Housing (%) 

1989 

4,070 

33.4 

26.0 

40.5 

1991 

4,036 

28.4 

28.3 

43.3 

1993 

4,054 

28.1 

29.6 

42.3 

2003 

4,280 

25.6 

42.1 

32.4 

2007 

4,273 

23.5 

45.1 

31.4 

2009 

4,426 

22.6 

46.8 

30.6 

2011 

4,168 

23.7 

48.7 

27.7 

2013 

4,490 

22.9 

46.8 

30.2 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Figure 2-1 explains how HUD-assisted housing fits into the overall rental housing market. In 2013, the U.S. housing market had 40,202,000 renter households; 18,856,000 of these households were 

eligible on the basis of income for HUD assistance. HUD programs served 4,490,000 of the 

eligible households (23.8 percent), leaving 14,366,000 eligible households without any HUD 

housing assistance; of these, 7,935,000 were judged to have worst case housing needs. The 

voucher program helped 2,103,000 households; another 1,357,000 households lived in privately 

owned, project-based housing, and public housing provided housing to 1,030,000 households. 8  

8 As in previous reports, HUD provided the Census Bureau with estimates of the number of HUD-assisted units by program. The Census Bureau used these estimates to adjust the weights of the matched units so that the weighted counts matched program totals. 

6 

Figure 2-1. Renters—Eligibility and Housing Assistance 

7 

3. Location and Key Unit Characteristics 

Three factors greatly influence whom the HUD-assisted housing programs serve and what type 

of housing is provided. The factors are what agents choose to work with HUD to provide 

housing assistance, where these agents are located, and what their objectives are. For this reason, we begin the analysis with information on the location of HUD-assisted housing and the types of 

units provided. This section summarizes information found in Summary Table 1. 

Regional and Metropolitan Location 

When compared with either all renter households or all renter households eligible for assistance (including those already assisted), the HUD programs as a group are more concentrated in the 

Northeast and less concentrated in the West. Only 19 percent of all renters and 20 percent of 

eligible renters live in the Northeast, but 28 percent of HUD-assisted housing is in the Northeast. 

In 2013, the West contained 28 percent of all renters and 25 percent of eligible renters but 18 

percent of HUD-assisted households. The share of HUD-assisted renters found in the Midwest 

and South is similar to the geographic distributions of all renter households and all income-

eligible renter households (Table 3-1). 

 Table 3-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Region, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Regions 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Northeast 

27.8 

35.8 

24.3 

27.0 

20.9 

19.0 

Midwest 

21.6 

19.4 

19.1 

27.2 

20.1 

18.0 

South 

32.9 

36.4 

32.8 

30.4 

34.3 

33.7 

West 

17.7 

8.4 

23.8 

15.3 

24.7 

28.4 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The regional distribution of public housing, the oldest HUD-assisted housing program, drives 

this imbalance. Vouchers, the newest HUD program, are also administered mostly by PHAs. The 

voucher program has a regional distribution that is close to that of all renter households but still has a higher percentage in the Northeast and a lower percentage in the West. The overall regional imbalance is a function of the age of the programs. Communities in the Northeast created active 

PHAs in the early years of the public housing program, whereas PHAs in the West became more 

active in the years when HUD moved toward voucher assistance. During this period, the nation’s 

population also shifted toward the West. Similar patterns appear in the metropolitan/ 

nonmetropolitan distribution of HUD-assisted housing. 

Overall, the proportion of HUD-assisted housing in metropolitan areas and nonmetropolitan 

areas matches the proportion of all renter households or all income-eligible renter households. 

Within metropolitan areas, HUD-assisted housing is more concentrated in central cities and less 

concentrated in suburbs than either all renter households or all income-eligible renter 

households. The central city/suburb disparity is most pronounced in public housing, but the 

privately owned housing programs also exhibit this imbalance. Once again, the voucher program 

presents the distribution closest to that of all renter households or all income-eligible renter households. Table 3-2 does not include similar programs administered by USDA’s Rural 

Housing Service or Rural Development programs. 

8 

Table 3-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Metropolitan/Nonmetropolitan Status, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Metropolitan/ 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher  Privately 

Eligible 

Al  

Nonmetropolitan Areas 

Assisted 

Public 

Recipients  Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Inside metropolitan 

statistical areas 

87.4 

84.1 

89.5 

87.5 

88.1 

87.5 

In central cities 

55.2 

61.8 

52.4 

49.5 

47.2 

47.8 

In suburbs 

32.2 

22.2 

37.2 

37.9 

40.9 

39.7 

Outside metropolitan 

statistical areas 

12.6 

16.0 

10.5 

12.5 

11.9 

12.5 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

In The Big Picture section, we called attention to the shifting importance of the voucher program in HUD’s overall housing assistance between 1989 and 2013. Despite the growth in the voucher 

program, the overall distribution of HUD-assisted housing has changed little in the past 24 years. 

There has been a slight increase in the percentage of assisted housing in suburbs, accompanied 

by a slight decrease in the percentage in central cities. The percentage outside of metropolitan areas has declined over time. 

Of course, the distribution of all renters and eligible renters has also changed over time. The 

previously mentioned shift in the proportion of assisted housing from central city to suburbs and the observed decline outside of metropolitan areas followed similar changes in broader renter 

populations. Between 1989 and 2013, the proportion of assisted housing in suburbs grew from 26 

to 32 percent, although the proportion of all renter households grew from 38 to 40 percent; the 

proportion of assisted housing outside of metropolitan areas fell from 16 to 13 percent, although the proportion of all renters fell from 16 percent to 12 percent (Table 3-3). 

Table 3-3: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Region and by 

Metropolitan/Nonmetropolitan Status 

Al  HUD-Assisted 

AHS Survey Year 

Renters/Location  1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Northeast 

28 

24 

27 

28 

28 

28 

28 

28 

Midwest 

22 

22 

22 

22 

22 

22 

19 

22 

South 

34 

37 

35 

34 

32 

32 

32 

33 

West 

16 

17 

15 

17 

18 

18 

20 

18 

Inside metropolitan 

statistical areas 

84 

81 

82 

87 

86 

86 

84 

87 

In central cities 

58 

53 

56 

54 

52 

52 

54 

55 

In suburbs 

26 

27 

26 

33 

34 

34 

30 

32 

Outside 

metropolitan 

16 

19 

18 

13 

14 

14 

16 

13 

statistical areas 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Note: The tables in this document that describe trends during all eight matched data studies report percentages as whole percentages, whereas the tables describing characteristics of HUD programs in 2013 report percentages to one-tenth of a percentage point. The published matched data for 1989, 1991, and 1993 are available only as whole percentages, so the data for subsequent years are rounded to whole percentages. 

9 

Year Structure Built 

Public housing and HUD’s privately owned subsidized housing programs work by creating new 

rental units and then filling these units with eligible households. The types of units built 

determine what types of families are served. PHAs and private developers, with HUD approval, 

choose what type of units to construct or renovate, and that choice is based on their objectives and the needs at the time when building takes place. Decisions made at one point in time become 

frozen in housing capital. This fact was impressed on the author by a visit in the mid-1990s to an unassisted, HUD-insured project in the suburbs outside Minneapolis and Saint Paul. The project 

was constructed in the early 1970s to accommodate all the baby boomers entering the job market 

and consisted entirely of one-bedroom units; after experiencing declining demand, the project 

was being renovated at the time of his visit to serve a family market (Table 3-4). 

Table 3-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Year Built, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Year Built 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

1949 and earlier 

19.5 

15.0 

27.7 

10.3 

25.2 

23.9 

1950–1969 

21.7 

35.0 

20.4 

13.6 

21.8 

20.9 

1970–1984 

38.5 

36.4 

28.0 

56.4 

31.1 

28.4 

1985 or later 

20.3 

13.7 

24.0 

19.7 

22.0 

26.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Public housing began in 1937, and 15.5 percent of public housing units were built before 1950. 

More than 70 percent of public housing units were built between 1950 and 1985 when HUD 

restructured its housing assistance programs to favor the voucher approach. The privately owned 

housing programs were most active between 1965 and 1985; 57.4 percent of these units were 

constructed between 1970 and 1984. The 9.6 percent of privately owned units reportedly built 

before 1950 results from a combination of rehabilitating older buildings for use as assisted 

housing and errors on the part of AHS respondents in identifying the year built. 

Because the voucher program can use any rental units in the stock if their owners are willing to participate, its distribution by year built closely matches the distribution of all renter households. 

Number of Bedrooms 

The number of bedrooms in an assisted unit determines the size of the household that can be 

served. Overall, HUD-assisted housing has a higher percentage of one-bedroom units than the 

percentage among all renter households or all income-eligible renter households and a lower 

percentage of two-bedroom units. This disparity is sharpest among privately owned subsidized 

housing and probably results from a focus on elderly households among several of the programs 

in this category (including both older Section 202 direct loans with project-based Section 8 

assistance and newer Section 8 capital grant projects built after 1990) and the preferences of 

developers in the regular Section 8 program. Public housing displays a similar distribution of 

unit sizes but to a lesser degree. Not surprisingly, the bedroom distribution among voucher units closely resembles the distribution among all renters. The voucher program has the highest 

10 

percentage of units with three or four or more bedrooms among the HUD-assisted programs, probably reflecting the fact that vouchers can also be used to rent single-family rentals including townhouses or rowhouses; these percentages are actually higher than the percentage among 

income-eligible renter households (Table 3-5). 

Table 3-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Bedrooms, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Number of 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Bedrooms 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Efficiency 

1.3 

1.9 

0.4 

2.1 

2.2 

1.7 

One 

37.7 

37.8 

25.1 

57.1 

31.6 

26.9 

Two 

33.2 

33.5 

37.7 

25.9 

39.1 

39.2 

Three 

22.3 

21.7 

28.7 

12.7 

21.0 

24.6 

Four or more 

5.5 

5.0 

8.0 

2.1 

6.1 

7.6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The combined bedroom distribution for all three HUD-assisted housing programs has definitely 

shifted over time. The percentage of units with three or four or more bedrooms has increased 

from 24 percent in 1989 to 28 percent in 2013 despite a decline in the number of large families. 

The percent of one-bedroom units decreased slightly from 39 percent to 38 percent (Table 3-6). 

Table 3-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Number of Bedrooms 

Percent of 

Al  HUD-Assisted Renters 

Units by 

Number of 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Bedrooms 

Efficiency 

5 

5 

4 

3 

3 

1 

2 

1 

One 

39 

40 

38 

38 

40 

37 

35 

38 

Two 

32 

33 

35 

33 

30 

31 

34 

33 

Three 

20 

20 

19 

22 

22 

23 

24 

22 

Four or 

more 

4 

3 

4 

4 

4 

7 

6 

6 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

With this background on where HUD programs function and the types of units they provide, we 

will examine whom the programs serve in the Householder Characteristics and Household 

Characteristics sections. In the Unit Quality and Tenant Satisfaction section, we will discuss the quality of housing provided and tenant satisfaction; the Unit Quality and Tenant Satisfaction 

section will include information on the type of structure. More detailed information on location and other unit characteristics can be found in Summary Table 1. 

11 

4. Householder Characteristics 

The Census Bureau characterizes some households using data on all household members, 

providing information, for example, on household size, the presence or absence of children, or 

family status. For other characteristics, such as age or race, the Census Bureau takes these 

characteristics from one individual, the householder. The householder is any responsible member 

of the household who is competent to answer questions about the household. 9 In a traditional household with a father, a mother, and children, the householder could be either the father or 

mother. This section draws information from Summary Table 2. 

Race and Ethnic Origin of Householder 

The percentage of HUD-assisted units with Black householders in 2013 was 43.5 percent, 

although the percentage of all income-eligible renter households with Black householders was 

26.8 percent. The differentials were greatest for the public housing and voucher programs, in 

which Black householders occupied 46.8 and 46.3 percent of units, respectively. One possible 

explanation for public housing is its high concentration in central cities. Privately owned 

subsidized units, however, have the smallest differential (36.8 versus 26.8 percent), and these 

units are also disproportionally concentrated in central cities (Table 4-1). 

Table 4-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Race and Ethnicity of Householder, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Race and Ethnic 

Tenants in 

Total 

Origin of 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Householder 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

White alone 

48.5 

46.0 

46.6 

53.4 

64.4 

70.4 

Black alone 

43.5 

46.8 

46.3 

36.8 

26.8 

21.0 

Other races alone 

or multiple races 

8.0 

7.2 

7.2 

9.9 

8.8 

8.7 

Hispanic (of any 

race) 

17.4 

21.3 

17.1 

14.9 

22.9 

19.4 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

With respect to ethnicity, the percentage of all HUD-assisted households with Hispanic 

householders is smaller than the percentage of income-eligible households with Hispanic 

householders. 

Table 4-2 traces how the racial and ethnic distribution of HUD-assisted renters has changed over time. Unfortunately, the results from the 1989, 1991, and 1993 surveys are not strictly 

comparable with those from the 2003, 2007, 2009, and 2013 surveys because HUD and other 

9 The Census Bureau defines the householder as follows: “The householder is the first household member listed on the questionnaire who is an owner or renter of the sample unit and is 18 years or older…. If no one meets the full criteria, the age requirement is relaxed to 14 years or older before the owner/renter requirement. Where the respondent is one of several unrelated persons who all could meet the criteria, the interviewer will select one of them to be … the householder. The householder is not necessarily the one answering the survey questions.” 

12 

federal agencies changed how they collect data on race in 2001. Prior to that year, survey respondents were forced to choose between four racial groups or an “other” category. Starting in 2001, respondents could choose more than one racial category. Thus, “other” in the later surveys consists of those who reported two or more races, and White is really White alone after 2001. 

Table 4-2: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Race and Ethnicity of 

Householder 

Percent of Al  HUD-

AHS Survey Year 

Assisted Renters by 

Race and Ethnic 

Origin of 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Householder 

White  

54 

61 

54 

54 

52 

48 

49 

49 

Black  

40 

35 

40 

40 

41 

46 

44 

44 

Other races 

6 

4 

6 

6 

7 

6 

7 

8 

Hispanic (of any race) 

10 

10 

10 

18 

15 

17 

18 

17 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Despite this qualification, the numbers tell an interesting story. The percentage of households 

with Black householders rose sharply in 2009, long after the change in the race question. The 

percentage of units with Hispanic householders rose between 1993 and 2003, reflecting in part 

the rising Hispanic share of the population. The change in the race question did not directly 

affect the collection of data on ethnicity. 

Age of Householder 

Combined HUD-assisted housing programs were serving households with elderly householders 

at a rate greater than their share of the population of income-eligible renter households (28.0 

versus 18.8 percent). The percentage of households with elderly householders was particularly 

high among units in privately owned subsidized housing (46.3 percent). Only the voucher 

program served elderly people at a rate similar to their share of income-eligible renter 

households (16.9 percent). 

The share of households with householders under 35 years old is less in all three HUD programs 

than their share of income-eligible renter households. The voucher program has a higher 

proportion of households with householders between 35 and 64 years old than the share of such 

households in the overall renter population, 58.6 compared with 48.8 percent. Only 31.1 percent 

of households in privately owned subsidized units were in this age range (Table 4-3). 

The median age data highlight how the privately owned subsidized housing programs have 

concentrated on serving an elderly population. The median age in these programs is 62 years 

compared with 51 in public housing and 47 in the voucher program. 

As the relative importance of the voucher program increased over time, the share of all HUD-

assisted units with elderly householders has fallen nearly steadily from 35 percent in 1989 to 28 

percent in 2013 (Table 4-4). 

13 

Table 4-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Age of Householder, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Age of 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Householder 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Under 35 

24.7 

28.0 

24.6 

22.5 

34.2 

38.4 

35 to 64 

47.3 

45.3 

58.6 

31.1 

47.1 

48.8 

65 or older 

28.0 

26.6 

16.9 

46.3 

18.8 

12.8 

Median age  

NA 

51 

47 

62 

NA 

40 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Notes: The tables in this document were created using the Table Creator tool available for 2013 American Housing Survey on the Census Bureau website. The “all assisted renters” and “total eligible renters” 

numbers were calculated by combining two or more other categories and therefore “medians” are not available for these categories. 

Table 4-4: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Age of Householder 

AHS Survey Year 

Al  HUD-Assisted 

Renters/Age of 

Householder 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Under 35 

29 

31 

34 

29 

24 

27 

28 

25 

35 to 64 

36 

33 

34 

43 

48 

45 

47 

47 

65 or older 

35 

36 

32 

28 

28 

28 

25 

28 

Median age (in years) 

50 

50 

44 

48 

50 

49 

NA 

NA 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = 

data not available. 

Education of Householder 

The last two columns in Table 4-5 emphasize the link between education and income. Income-

eligible renter households are much less educated than all renter households. Among income-

eligible renter households, 27.0 percent had householders without high school degrees compared 

with 17.3 percent among all renter households; 38.5 percent of income-eligible households have 

householders with education beyond the high school level compared with 52.2 percent among all 

renter households. Because of this important linkage, we present data on educational attainment 

by race and ethnicity. 

The high school graduation rates are low in all three HUD programs (63.5 percent in public 

housing, 70.2 percent in the voucher program, and 65.1 percent in privately owned housing) 

compared with 73.0 percent among all income-eligible renter households and 82.7 percent 

among all renter households. These results are consistent with the finding in the Household 

Characteristics section that HUD-assisted households have lower incomes than income-eligible 

renter households overall. 

14 

Table 4-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Education Attainment of Householder by Race and Ethnicity, 2013 

HUD-Assisted Renters Tenants in  Total 

Educational Attainment of 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher  Privately  Eligible 

Al  

Householder by Race and Ethnicity  Assisted  Public  Recipients  Owned  Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Less than 9th grade—all households 

10.5 

11.9 

8.4 

12.7 

9.5 

5.8 

White alone 

14.1 

14.1 

13.5 

15.0 

11.5 

6.7 

Black alone 

5.2 

8.3 

3.0 

6.4 

4.2 

3.1 

Other races 

17.5 

21.6 

10.6 

23.1 

10.8 

5.7 

Hispanic 

23.5 

18.7 

22.6 

30.2 

24.5 

18.6 

9th to 12th grade, no diploma—all 

households 

22.3 

24.6 

21.3 

22.2 

17.5 

11.5 

White alone 

20.7 

20.7 

21.2 

19.9 

17.1 

11.0 

Black alone 

24.8 

28.4 

22.7 

25.5 

20.5 

14.8 

Other races 

18.7 

25.7 

13.2 

20.9 

11.2 

7.2 

Hispanic 

26.2 

26.9 

25.6 

26.2 

24.5 

18.5 

High school graduation (includes 

equivalency)—all households 

36.8 

37.8 

36.1 

37.2 

34.5 

30.5 

White alone 

35.9 

41.1 

32.4 

37.2 

33.5 

30.0 

Black alone 

38.8 

35.7 

39.5 

40.7 

38.2 

34.9 

Other races 

31.2 

27.0 

39.1 

24.6 

30.6 

24.4 

Hispanic 

28.7 

33.8 

29.5 

21.8 

29.7 

30.7 

More than high school graduation—all 

households 

30.3 

25.7 

34.1 

27.9 

38.5 

52.2 

White alone 

29.2 

23.8 

32.9 

27.9 

37.9 

52.4 

Black alone 

31.2 

27.6 

34.8 

27.5 

37.1 

47.2 

Other races 

32.3 

23.0 

38.4 

30.6 

47.4 

62.7 

Hispanic 

21.7 

20.5 

22.6 

21.3 

21.3 

32.3 

High school graduate—all households 

67.1 

63.5 

70.2 

65.1 

73.0 

82.7 

White alone 

65.2 

65.0 

65.3 

65.1 

71.3 

82.4 

Black alone 

70.0 

63.3 

74.3 

68.1 

75.3 

82.1 

Other races 

63.5 

50.0 

77.5 

55.2 

78.0 

87.1 

Hispanic 

50.4 

54.3 

52.1 

43.1 

51.0 

63.0 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

When the educational attainment data are disaggregated by race or ethnicity, the patterns are 

similar among the White alone and Black alone populations. Among the Hispanic population, the 

level of educational attainment among householders in HUD-assisted housing is virtually the 

same as the education attainment among the income-eligible group, with the exception of 

Hispanic householders in privately owned assisted housing. This difference may result from the 

more elderly population in privately owned assisted housing. One puzzling finding is the very 

15 

low educational attainment among other race householders in public housing, in which only 50.0 

are high school graduates. When one separates “other race” into its constituent parts—American 

Indian, Asian, Pacific Islander, two or more races—the public housing distribution is very 

similar to that of the voucher program, which has a much larger percentage of high school 

graduates, 77.5 percent. This discrepancy should not be given too much attention, as it is based on only 74 other race householders in the public housing sample. 

Years in Same Unit 

Because housing assistance is not an entitlement, one might expect households receiving assistance to be reluctant to move if moving means giving up assistance. Table 4-6 supports that presumption. 

The bolded rows report the percentages for all householders, regardless of race, ethnicity, age, or disability. Householders who have lived in the unit fewer than 4 years constitute 60.7 percent of income-eligible renter households, compared with 45.7 percent in public housing, 49.5 percent 

among voucher recipients, and 44.1 percent in privately owned housing. Approximately 15 

percent of public housing households have householders who have lived in the unit for more than 

13 years compared with 9.8 percent among income-eligible renter households. Both income-

eligible renters and all renters show shorter tenancies than assisted households. 

 Table 4-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Householder Years in Unit by Race, Ethnicity, and Elderly and Disability Status, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Years in Unit, 2013 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately  Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

0 to 3—Al  householders 

47.0 

45.7 

49.5 

44.1 

60.7 

65.6 

White alone 

45.1 

40.0 

48.5 

43.2 

60.8 

66.0 

Black alone 

50.3 

46.1 

56.3 

48.0 

60.2 

63.9 

Other races 

41.1 

44.6 

52.4 

34.6 

57.0 

66.9 

Hispanic 

44.3 

40.2 

53.1 

38.6 

60.9 

62.7 

Under 65 

53.5 

52.0 

56.7 

51.9 

67.1 

70.0 

Over 65 

30.4 

28.5 

27.9 

38.1 

33.1 

36.2 

Without a disabled person 

50.9 

51.0 

55.2 

48.4 

63.8 

68.0 

With a disabled person 

40.5 

37.0 

46.7 

38.6 

51.5 

54.4 

4 to 8—Al  householders 

28.6 

26.3 

28.7 

30.1 

21.5 

19.9 

White alone 

28.3 

22.1 

30.8 

30.2 

21.4 

19.8 

Black alone 

28.0 

19.7 

29.2 

29.4 

22.1 

20.8 

Other races 

32.7 

23.2 

35.0 

31.6 

18.7 

18.6 

Hispanic 

29.8 

24.7 

31.2 

36.1 

22.4 

22.1 

Under 65 

28.9 

27.2 

30.0 

30.4 

20.8 

19.2 

Over 65 

27.7 

23.7 

32.6 

27.8 

24.3 

24.6 

Without a disabled person 

27.7 

25.1 

29.3 

30.0 

21.1 

19.5 

With a disabled person 

29.8 

27.8 

32.4 

30.4 

22.5 

21.8 

16 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Years in Unit, 2013 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately  Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

9 to 13—Al  householders 

12.4 

12.7 

12.3 

12.2 

8.0 

6.7 

White alone 

13.8 

11.6 

15.0 

13.8 

7.9 

6.6 

Black alone 

10.3 

9.5 

11.5 

7.8 

7.7 

6.7 

Other races 

14.8 

14.3 

9.8 

19.5 

8.7 

7.1 

Hispanic 

10.5 

12.3 

11.3 

8.4 

7.8 

7.4 

Under 65 

9.8 

11.0 

10.4 

8.3 

6.4 

5.7 

Over 65 

18.9 

17.9 

27.9 

11.4 

15.0 

13.7 

Without a disabled person 

10.7 

11.1 

11.7 

9.8 

6.9 

6.0 

With a disabled person 

14.9 

15.2 

15.8 

14.9 

11.1 

9.9 

More than 13—Al  

householders 

12.1 

15.2 

9.5 

13.7 

9.8 

7.8 

White alone 

12.7 

26.3 

5.7 

12.8 

9.9 

7.6 

Black alone 

11.4 

24.6 

2.9 

14.8 

10.0 

8.7 

Other races 

11.5 

17.9 

2.8 

14.3 

15.6 

7.4 

Hispanic 

15.4 

22.8 

4.5 

16.8 

8.9 

7.8 

Under 65 

7.8 

9.8 

2.9 

9.4 

5.7 

5.2 

Over 65 

23.1 

29.9 

11.7 

22.7 

27.6 

25.5 

Without a disabled person 

10.6 

12.7 

3.8 

11.9 

8.1 

6.5 

With a disabled person 

14.8 

20.0 

5.2 

16.1 

14.9 

13.9 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Note: The U.S. Census Bureau does not tabulate “years in unit”; rather, it reports the year the household moved into the unit in 5-year blocks. For 2013, the blocks include 2000–2004, 2005–2009, and 2010–

2013. This presentation translates into 0 to 3 years, 4 to 8 years, 9 to 13 years, and more than 13 years categories for years in unit. Because the size of the initial category depends on the survey year, the 2013 

results can be compared only with tabulations from the 2003 and the 1993 match studies. 

As one might expect, differences exist between the two assistance paradigms—the public housing 

and privately owned program in which the subsidy attaches to the unit and the voucher program in which the subsidy moves with the tenant. The voucher program has the most turnover; for 

example, only 9.5 percent of householders have lived in their units more than 13 years, roughly the same as all income-eligible householders. The voucher program does not match the turnover 

pattern among all renters probably because moving is expensive and voucher participants can carry their subsidies only to unit whose landlords will participate in the voucher program.  

The race, ethnicity, age, and disability breakouts are best understood by looking down the 

columns within each “years in unit” category. In the all renters and the income eligible columns, the differences across race and ethnicity are minor but elderly householders and householders 

with a disabled person in the household display lower turnover, that is, lower rates of short 

tenure (0–3 years) and higher rates of long tenures (more than 13 years.). 

17 

The same patterns are apparent among householders in the assisted housing programs, with one exception. In all three assisted programs, Black alone householders have higher turnover than 

White alone householders. 

Because of the way that the AHS collects data on years in units, one can compare only data 

across the 1993, 2003, and 2013 studies (see Table 4-7 note). Table 4-7 shows that turnover is 

less in 2013 than in either 1993 or 2003; that is, fewer householders have moved within the past 3 years and more have lived in their units for 13 years or more. 

Table 4-7: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Households by Years in Unit by 

Householder 

Years in Unit 

Al  HUD-Assisted Renters 

1993 (%) 

2003 (%) 

2013 (%) 

0 to 3 

53.8 

53.2 

47.0 

4 to 8 

25.6 

26.2 

28.6 

9 to 13 

11.8 

10.5 

12.4 

More than 13 

8.8 

10.1 

12.1 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Notes: More detailed information on householder characteristics can be found in Summary Table 2 in the Detailed Summary Tables section. Years in unit are derived from year-moved-in data. For assisted units, year moved in is reported in decade or one-half-decade intervals. For the 1993, 2003, and 2013 surveys, the first of these intervals corresponds to 0–3 years in units. For the 1991 and 2001 surveys, the first of these intervals corresponds to 0–1 year in unit. 

18 

5. Household Characteristics 

The Household Characteristics section describes key characteristics of HUD-assisted households, 

focusing primarily on characteristics that relate to need for housing assistance. This section 

draws on information from Summary Table 3. One should not expect significant year-to-year 

changes in the characteristics of HUD households or householders. Only new units and turnover 

among assisted units can alter the mix of households. In the 22 years covered by these studies, 

the number of assisted units has increased by only 11 percent, and the previous section showed 

that turnover is low. 

Household Income 

Eligibility for assisted housing is based primarily on household income. Eligibility is determined by comparing household income with Median Family Income in the locality; typically, a 

household is eligible if it earns less than 50 percent of the median income of families in that 

locality adjusted for family size. Within a group of lower-income households, HUD agents may 

in some circumstances look at additional criteria, such as being homeless or displaced, in 

prioritizing households for the limited number of units available at a given time. 

In 2013, the median income of all renters nationally was $30,200, based on AHS data. 

Households in HUD programs had median incomes substantially less than that of all renters. The 

median income of voucher recipients was 39.4 percent of that for all eligible renters, although 

the ratios were even lower in public housing (35.8 percent) and privately owned subsidized 

housing (34.1 percent). Individually the HUD programs are generally serving households from 

the lower end of the distribution of renter households. See Table 5-1. 

Table 5-1: Median Income of Households by Assistance Status, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Median 

Tenants in 

Total 

Household 

Al  HUD- 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Income 

Assisted 

Public 

Recipients  

Owned 

Renters  

Housing 

Housing  

Median 

household 

NA 

$10,800 

$11,900 

$10,284 

NA 

$30,200 

income 

Percent of all 

renter 

NA 

35.8 

39.4 

34.1 

NA 

100.0 

households 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Table 5-2 reveals no clear overall trend in how HUD-assisted housing programs functioned 

during the 1989-to-2013 period. The ratios of the median incomes of households served by the 

public housing and voucher programs to renter median income have remained relatively flat 

during the period, with the voucher ratio being higher than the public housing ratio. The ratio of median income in the privately owned assisted stock to the median income of all renters declined steadily from 1989 to 2009. During that period, the stock of privately owned assisted housing 

decreased by approximately 300,000. The Introduction noted that some components of the 

privately owned assisted rental stock had rents that could be greater than 30 percent of tenant 

19 

income. In recent years, particularly 1995 to 2005, many of these units—rent supplements, Section 236, and the old 202 program—left the programs, a fact that may explain the downtrend 

in the ratio of median incomes among households in the privately owned stock. 

Table 5-2: Trends in Median Income of Households by Assistance Status 

Group Median 

AHS Survey Year 

Income as Percent 

of Renter Median 

Income 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

All HUD-assisted 

41 

39 

38 

39 

36 

37 

NA 

NA 

Tenants in public 

housing 

37 

36 

35 

37 

33 

32 

37 

36 

Voucher recipients 

42 

39 

39 

40 

38 

42 

43 

39 

Tenants in privately 

owned housing 

43 

42 

40 

39 

37 

34 

37 

34 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = 

data not available. 

Income Sources 

HUD-assisted households differ substantially from other households in how they obtain their 

income. Only 38.1 percent of HUD-assisted households have wage and salary income compared 

with 53.0 percent of income-eligible renter households and 71.8 percent of all renters. 

Controlling for the age of the householders does not eliminate this difference, with 48.1 percent of assisted households with householders under 65 having wage and salary income compared 

with 62.2 percent among nonelderly eligible households and 79.0 percent among all nonelderly 

renters. 

Among elderly households, the percentage receiving social security income differs little between assisted renters and either eligible renters or all renters. However, the percentage of elderly 

households receiving income from private pensions or survivor benefits varies by assistance 

status. Only 15.5 percent of elderly assisted households receive income from these sources 

compared with 19.8 percent among eligible renters and 29.2 percent among all renters. 

The income source information reinforces the inference drawn from the median income ratios 

that HUD programs serve the poorer of the poor. For example, 11.6 percent of HUD-assisted 

households reported receiving welfare compared with 9.4 percent of income-eligible households 

and 4.0 percent of all renter households. In addition, 52.6 percent of HUD-assisted households 

reported receiving food stamps compared with 34.0 percent of income-eligible households and 

16.7 percent of all renter households. Controlling for the age of householders alters the observed percentages but not the difference between assisted renters and either all income-eligible renters or all renters. For example, 31.6 percent of elderly renters and 20.7 percent of nonelderly renters in assisted housing received supplement security income compared with 14.3 percent and 6.5 

percent respectively among all renter households (Table 5-3). 

20 

Table 5-3: Income Sources for Renter Households by Assistant Status and by Elderly/Nonelderly, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Income 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Al  

Sources 

Al  HUD- 

Public 

Recipients 

Privately 

Renters 

Renters 

Assisted (%)  Housing (%) 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

Wages and 

salaries 

38.1 

41.3 

44.0 

26.5 

53.0 

71.8 

Under 65 

48.8 

51.7 

50.1 

42.9 

62.2 

79.0 

Over 65 

10.7 

13.5 

13.8 

7.6 

13.4 

22.5 

Social security 

income 

31.4 

30.4 

23.4 

44.7 

22.9 

16.3 

Under 65 

12.8 

14.0 

12.8 

11.5 

9.2 

6.4 

Over 65 

79.3 

75.9 

75.6 

83.0 

82.5 

83.2 

Retirement or 

survivors 

6.0 

5.1 

4.9 

8.3 

5.3 

5.8 

pensions 

Under 65 

2.2 

1.6 

2.7 

1.6 

2.0 

2.3 

Over 65 

15.5 

14.6 

15.2 

16.1 

19.8 

29.2 

Supplemental 

security 

23.7 

24.0 

23.4 

24.0 

13.3 

7.5 

income 

Under 65 

20.7 

19.2 

21.1 

21.2 

12.0 

6.5 

Over 65 

31.6 

36.5 

34.6 

27.7 

18.8 

14.3 

Welfare 

11.6 

12.0 

12.9 

9.4 

7.5 

4.0 

Under 65 

13.7 

14.8 

13.7 

12.5 

8.3 

4.1 

Over 65 

6.4 

4.7 

9.0 

5.7 

4.1 

3.2 

Food stamps 

52.6 

55.4 

52.4 

50.7 

34.0 

16.7 

Under 65 

57.5 

58.7 

55.1 

62.0 

35.8 

16.5 

Over 65 

40.1 

46.7 

38.8 

38.1 

26.0 

18.1 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Household Composition 

Household composition provides further evidence that HUD-assisted housing programs serve a 

clientele different from the typical renter household. In 2013, 26.5 percent of renter households consisted of married couple households, and the percentage among all income-eligible renter 

households was 19.8 percent, whereas the percentage across all HUD programs ranged between 

9.6 and 11.6 percent. 

Combining the fourth (other female householder) and last (female householder) rows of Table 5-4 

provides some additional insight into whom HUD programs serve. Approximately 70 percent of 

HUD-assisted households are female headed compared with 53 percent among income-eligible 

households and 42 percent among all renter households. 

21 

Table 5-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Household 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Composition 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

Two-or-more-

person 

54.6 

56.9 

62.6 

40.4 

58.7 

63.8 

households 

Married couple 

families, no 

10.2 

11.6 

9.9 

9.6 

19.8 

26.5 

nonrelatives 

Other male 

householder 

4.2 

3.4 

5.1 

3.5 

8.9 

13.2 

Other female 

householder 

40.2 

42.0 

47.6 

27.3 

29.9 

24.0 

One-person 

households 

45.4 

43.1 

37.4 

59.6 

41.3 

36.2 

Male 

householder 

15.2 

15.3 

11.9 

20.3 

17.8 

18.2 

Female 

householder 

30.2 

27.8 

25.5 

39.3 

23.5 

18.1 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Finally, Table 5-4 reveals some important differences across HUD programs in the households 

served. Approximately one-half of all voucher recipient households were two-or-more-person, 

female-headed households (twice the rate among all renter households), although only 27.3 

percent of households in privately owned subsidized units were. In the previous section, we 

noted that the privately owned subsidized housing program served elderly households at a much 

higher rate than their share of the income-eligible renter household population. 

With the exception of the privately owned housing program, HUD-assisted housing serves 

households with children at a higher rate than their share of the population. Overall 43.0 percent of assisted households have children compared with 35.5 percent of all renter households. Nearly one-half of voucher households contain children under 18, although 28.2 percent of assisted 

households in privately owned housing have children. In addition, the percentage of households 

with three or more children is higher in the public housing (11.6 percent) and the voucher 

program (14.4 percent) than among all income-eligible renter households (10.9 percent). See 

Table 5-5. 

Despite the observed program differences and the noted change in program mix over time, there 

has been virtually no change during the past 24 years in the type of households served by all 

three HUD programs combined. All the rows in Table 5-6 appear to contain only random 

movements. 

22 

Table 5-5: Distribution of HUD-Assisted Housing by Number of Children in Household, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Number of 

Tenants in 

Tenants in 

Total 

Single Children 

Al  HUD- 

Public 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  Renters 

Under 18 Years  Assisted (%) 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing 

(%) 

None 

59.9 

61.5 

51.5 

71.8 

61.9 

65.6 

One 

15.8 

17.2 

17.7 

11.7 

14.6 

15.0 

Two 

12.9 

9.7 

16.5 

9.7 

12.6 

11.2 

Three 

7.6 

7.2 

9.6 

4.7 

7.0 

5.4 

Four 

2.1 

2.6 

2.3 

1.5 

2.7 

1.9 

Five 

1.0 

1.1 

1.5 

0.4 

0.8 

0.6 

Six or more 

0.7 

0.7 

1.0 

0.2 

0.3 

0.2 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Table 5-6: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Composition 

Household Composition 

AHS Survey Year 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Two-or-more-person 

households 

57 

56 

58 

54 

53 

55 

58 

55 

Married couple families, 

no nonrelatives 

13 

15 

13 

11 

10 

9 

11 

10 

Other male householder 

4 

4 

3 

2 

4 

3 

5 

4 

Other female householder 

39 

36 

42 

41 

40 

42 

42 

40 

One-person households 

43 

44 

42 

46 

47 

45 

42 

45 

Male householder 

10 

13 

13 

14 

13 

13 

14 

15 

Female householder 

33 

32 

29 

32 

34 

33 

28 

30 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Household Size and Overcrowding 

The AHS data on household size highlights the differences among the HUD programs. Overall, 

HUD-assisted households have a household size distribution similar to that of all income-eligible renter households but with slightly more smaller households. Assisted households include a higher percentage of one-person households (45.4 versus 41.3 percent) and a lower percentage of two-to-four-person households (45.7 versus 47.6 percent). Households with five or more persons account 

for 8.8 percent of HUD-assisted households and 11.1 income-eligible households (Table 5-7). 

Taken individually, the programs have sharply different household size distributions. The 

privately owned housing program has by far the highest percentage of one-person households; 

public housing also has a high percentage of one-person households. The voucher program has 

the highest percentage of large (five-or-more-person) households. 

23 

Table 5-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Household Size and the Incidence of Overcrowding, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Household 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Voucher 

Al  Renters 

Size 

Al  HUD- 

Privately 

Eligible 

Assisted (%) 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters (%) 

(%) 

Housing (%) 

(%) 

Housing (%) 

One person 

45.4 

43.1 

37.4 

59.6 

41.3 

36.2 

Two to four 

persons 

45.7 

48.4 

50.8 

35.7 

47.6 

53.8 

Five or more 

persons 

8.8 

8.4 

11.7 

4.6 

11.1 

9.9 

Overcrowded 

2.8 

2.6 

3.3 

2.1 

5.1 

4.1 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

One problem that assisted housing is intended to address is overcrowded housing conditions. For 

purposes of this report, an overcrowded house is defined as one in which more persons live in the households than the units have rooms. Nationally, 4.1 percent of renter households were 

overcrowded in 2013. Overcrowding was more prevalent among income-eligible renter 

households, where 5.1 percent were overcrowded. 

HUD-assisted households experienced less overcrowding than either income-eligible households 

or all renter households. Among HUD-assisted households, overcrowding was highest among 

voucher households (3.3 percent), which also had a higher percentage of larger households 

(11.7 percent). 

Households With a Disabled Member 

Table 5-8 shows that HUD-assisted housing serves households with one or more disabled 

members at a rate (37.8 percent) substantially higher than the rate among either income-eligible renter households or all renter households. Income-eligible renter households were more likely 

than a typical renter household to contain a disabled member, 25.9 percent compared with 17.5 

percent. The privately owned assisted housing programs contained the highest percentage of 

households with a disabled member, 42.9 percent. 

Table 5-8: Distribution of HUD-Assisted Housing by Disability Status of Members, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Households by 

Total 

Tenants in 

Tenants in 

Al  

Disability Status 

Al  HUD- 

Voucher 

Eligible 

Public 

Privately 

Renters 

of Members 

Assisted 

Recipients 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

With a disabled 

member 

37.8% 

38.2% 

34.3% 

42.9% 

25.9% 

17.5% 

Without a disabled 

member  

61.7% 

61.7% 

65.1% 

56.4% 

73.4% 

81.7% 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

24 

Housing Cost as Percent of Income 

The primary objective of assisted housing is to make decent housing affordable for needy 

households. The traditional measure of affordability is the ratio of monthly housing costs to 

monthly household income, where housing costs include both rent and utility expenses. A ratio 

of 0.3 is generally considered acceptable, although a ratio greater than 0.4 is considered 

excessive (Eggers and Moumen, 2008). 

The rent-to-income data from the 2013 AHS clearly illustrated why housing assistance is needed. 

Among income-eligible renter households, 61 percent have excessive rent burdens; that is, ratios greater than 40 percent. Excessive rent burdens affect 36 percent of HUD-assisted households, a 

rate less than that for all renter households (39 percent). See Table 5-9. 

Table 5-9: Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to Income, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Total 

Monthly Housing Cost- Al  HUD-  Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Al  

to-Income Ratio 

Assisted 

Public 

Recipients 

Privately 

Renters  Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Owned 

(%) 

(%) 

(%) 

Housing (%) 

Less than 20% 

11 

14 

10 

12 

4 

18 

40% or more 

36 

30 

44 

30 

61 

37 

Median rent burden 

NA 

30 

39 

30 

NA 

33 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = data not available. 

Note: The bottom row in this table is the median of the individual ratios of housing cost to income, not a ratio of medians. 

By the same rent-to-income measure, the HUD-assisted housing programs have made housing 

more affordable for their clients. Nearly 60 percent of all HUD renter households have ratios less than or equal to 34 percent compared with 22 percent for income-eligible renters. 10 

In all previous analyses of HUD-assisted housing using AHS data, Table 5-9 has generated 

unnecessary confusion. The AHS data on how HUD programs function appear to be at odds with 

program rules. Since the early 1980s, HUD has  generally  required tenants to contribute 30 

percent of their income toward rent and related expenses. No such uniformity exists in Table 5-9. 

According to AHS data, a number of households in each of the HUD programs spend 

considerably less than 30 percent, and a number spend considerably more than 30 percent. 

The reported results should not be considered surprising. For one thing, HUD rules allow for 

some variation around 30 percent. As noted previously, approximately one-quarter of households 

in privately owned subsidized housing do not pay rent based on the 30 percent of income 

requirement. Another important exception applies to the voucher program, in which recipient 

households are allowed to rent units more expensive than the payment standard if the households 

incur all the added rental costs. Finally, public housing also enables PHAs to establish minimum rent contributions that can exceed 30 percent of income for families with very small incomes. 

10 Derived from Table 3 in the Detailed Summary Tables section. 

25 

Second, one should never expect the AHS data collection process to correspond to the process by which HUD agents collect information on tenant incomes and set tenant rents. The HUD-mandated process is more formal and detailed and is focused solely on determining program 

eligibility and setting tenant rent. HUD agents require households to present collaborating 

information on income. The AHS collects data on income and rent within an instrument that also 

gathers information on other household characteristics and unit and neighborhood characteristics. 

The AHS interview may be separated by as much as a year from the income recertification 

process carried out by HUD agents. Measurement errors, misreporting, and month-to-month 

variation in both income and housing-related expenses affect both HUD agents and the AHS. 

A recent HUD-funded study showed the rent-to-income ratio can vary significantly between 

surveys for the same household and demonstrated how normal variation and measurement error 

might account for a large portion of the survey-to-survey variation (Eggers and Moumen, 2010). 

Table 5-10 examines how the median rent-to-income ratio varied over time among various 

components of the rental housing stock. The numbers in Table 5-10 are all medians, meaning 

that one-half of the renters in that category had ratios less than or equal to the reported ratio and one-half had ratios greater than or equal to the reported ratio. 

Table 5-10: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Ratio of Housing Costs to 

Income 

Median Monthly 

AHS Survey 

Housing Cost-to-

Income Ratio 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

All HUD-assisted 

30 

31 

29 

32 

34 

35 

NA 

NA 

Tenants in public 

housing 

30 

30 

29 

27 

30 

35 

30 

30 

Voucher recipients 

32 

34 

32 

40 

39 

40 

39 

39 

Tenants in privately 

owned housing 

30 

31 

28 

32 

31 

30 

32 

30 

Total income-

eligible renters 

39 

36 

38 

81 

51 

52 

NA 

NA 

Al  renters 

28 

27 

28 

30 

33 

34 

35 

33 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. NA = Data not available. 

Note: More detailed information on household characteristics can be found in Summary Table 3 in the Detailed Summary Tables section. 

For all renter households as a group, the ratio of rent to income increased steadily from 1991 

until 2013, when it declined slightly. Among income-eligible renters, more than one-half of the 

group began to experience excessive rent burdens of more than 40 percent sometime between 

1993 and 2003, and remained greater than one-half through 2009, the most recent year for which 

a median for this group is available. 11 Throughout the six periods for which comparable data are available, the median ratios in each of the HUD programs were substantially less than the median reported for all income-eligible renter households. Finally, consistent with the special voucher exception, the voucher program had the highest median ratio among the HUD programs in all 

eight periods.  

11 The 81 percent median rent burdens for all eligible households in 2003 seems an anomaly. 

26 

6. Unit Quality and Tenant Satisfaction 

The preceding two sections show that HUD-assisted housing programs serve households that, for 

the most part, have substantially lower incomes than all renter households and serve elderly 

households, female-headed households, and larger households at a rate higher than their share of all either income-eligible renter or all renter households. HUD-assisted households experience 

lower rent-to-income ratios than all income-eligible households. This section examines the 

quality of the housing provided in the assisted housing programs. The section presents 

information from Summary Tables 4 and 5; it also reports some information found in Summary 

Table 1. 

Structure Type 

Structure type can affect quality of life, but households differ in what they consider the most 

desirable structure type. Elderly people and small renter households generally favor units in 

garden or highrise apartments that are safe and low maintenance, although households with 

children generally favor single-family units, either detached or attached (for example, 

townhouses). See Table 6-1. 

Table 6-1: Distribution of HUD-Assisted Housing by Structure Type, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Tenants in 

Total 

Tenants in 

Al  

Structure Type 

Voucher 

Privately  Eligible 

Al  HUD- 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters  Renters 

Assisted (%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Single-family 

21.6 

16.6 

33.5 

6.8 

29.3 

35.5 

Detached 

14.8 

6.2 

26.8 

2.7 

23.3 

29.0 

Attached 

6.8 

10.4 

6.8 

4.1 

6.1 

6.4 

2 to 4 units 

21.9 

28.8 

24.8 

12.3 

21.0 

19.1 

5 to 9 units 

14.4 

13.4 

12.9 

17.3 

13.6 

12.5 

10 to 19 units 

10.5 

7.4 

11.4 

11.3 

11.5 

11.9 

20 to 49 units 

9.3 

8.8 

7.0 

13.3 

9.1 

8.4 

50 or more units 

21.1 

24.6 

7.9 

39.0 

10.9 

8.8 

Manufactured/mobile 

home or trailer 

1.2 

0.5 

2.4 

0.0 

4.6 

3.9 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

In 2013, structure type varied markedly across HUD-assisted housing programs. Large buildings 

(10 or more units) dominated the privately owned subsidized program (63.6 percent) and, to a 

lesser extent, public housing (40.8 percent). The voucher program, on the other hand, had a 

distribution of structure types that has an even higher distribution of units in housing with four or fewer units than the distribution of units occupied by all renter households (58.3 versus 54.5 

percent) reflecting the fact that vouchers can be used to access single family housing that rents at or below the voucher payment standard. 

27 

Equipment Failures 

The AHS collects detailed information about deficiencies in individual sample units. A series of questions focuses on breakdowns in various housing systems. Although one should be careful 

about drawing conclusions from small differences in 1 survey year, some interesting patterns 

appear in Table 6-2. 

Table 6-2: Distribution of HUD-Assisted Housing by Breakdowns in Housing Systems, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Breakdowns in 

Al  HUD-  Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Housing Systems 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Equipment failures in last 3 months 

Water supply 

stoppage 

3.6 

5.2 

2.6 

3.9 

3.6 

3.6 

Flush toilet—none 

working 

3.9 

5.9 

2.7 

4.2 

3.6 

2.9 

Public sewage 

disposal 

1.8 

1.6 

2.0 

1.6 

1.6 

1.4 

breakdowns 

Electric fuse and 

circuit breaker 

6.1 

6.3 

6.9 

4.8 

7.0 

7.3 

failures 

Heating equipment 

breakdown last 

4.0 

5.0 

3.7 

3.8 

3.2 

2.7 

winter 

Water leakage 

Leakage from 

inside structure 

10.8 

12.9 

11.0 

9.1 

9.3 

9.4 

Leakage from 

outside structure 

6.8 

6.0 

8.0 

5.6 

7.8 

7.4 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

For four of the reported system breakdowns (no working flush toilets, public sewage disposal 

breakdowns, heating equipment breakdowns, and leaking water from inside unit), the incidence 

of problems was higher for HUD-assisted units as a group than for all rental units. In three of the four categories (leaking water from inside the unit being the exception), the incidence of 

problems among total eligible renters was intermediate between assisted renters and all renters. 

The differences are small from a substantive perspective, but the sample sizes are large enough 

for some (for example, heating equipment breakdowns) to qualify as statistically significant. 

For problems with fuses and circuit breakers, the highest incidence appears among all renters and was smallest among renters in privately owned assisted units. For leakages from outside the 

structure, the highest incidence is among voucher units and the lowest incidence among units in 

privately owned assisted housing. The leakages from outside results are not surprising given the high percentage of voucher households living in detached single-family detached structures and 

the concentration of privately owned assisted units in large structures (see Table 6-1). 

28 

In general, households in privately owned subsidized units report a lower incidence of problems than households in other assisted programs, although households in public housing report the 

highest incidence. However, voucher recipients report the highest incidence of problems with 

fuses and circuit breakers. Differences in structure type probably account for some of the 

variation across program types. For example, privately owned assisted housing frequently serves 

elderly households in small units, although the voucher program frequently serves larger 

households in single-family structures. Single-family structures are more likely to have multiple bathrooms and therefore less likely to have no working toilets. 

Selected Deficiencies 

When we examine specific unit deficiencies, we find that HUD-assisted units have rates of 

occurrence that are similar to those among all eligible renters but slightly higher in general than among all renters. Except for exposed wiring, Table 6-3 of selected deficiencies shows the 

highest incidence of deficiencies in public housing, but the differences are substantively small. 12 

For three of the five deficiencies, the incidence among voucher recipients and households in 

privately owned subsidized units is less than the incidence among all income-eligible renter 

households. 

Table 6-3: Distribution of HUD-Assisted Housing by Selected Deficiencies, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Selected 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Deficiencies 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Signs of mice in last 

12 months 

10.0 

12.2 

9.7 

8.8 

9.5 

8.3 

Holes in floors 

1.8 

2.6 

1.6 

1.5 

2.0 

1.4 

Open cracks or holes 

(interior) 

7.8 

10.4 

8.0 

5.5 

7.4 

6.2 

Broken plaster or 

peeling paint (interior) 

3.8 

6.5 

3.0 

2.9 

3.4 

2.6 

Exposed wiring 

2.1 

2.0 

2.3 

1.8 

2.5 

2.0 

Rooms without electric 

outlets 

1.9 

2.6 

1.8 

1.6 

2.3 

2.0 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

12 Because of the large samples, some of the differences across programs are statistically significance, for example, the difference between public housing and privately owned assisted housing with respect to open cracks and holes. 

29 

Indices of Physical Problems 

HUD and the Census Bureau use AHS data to construct two indices of physical problems—one 

reports the incidence of severe physical problems, and one reports the incidence of moderate 

physical problems. 13 Over time the structure of the indices and the variables used to construct them have changed. 14, 15 

On the index of severe physical problems, HUD-assisted housing has a slightly lower incidence 

of problems than units occupied by all income-eligible households but a higher incidence than all occupied rental units. On the index of moderate physical problems, HUD-assisted housing has a 

lower incidence than either all income-eligible renters or all renters. Within HUD-assisted 

housing, public housing units have the highest incidence of both severe physical problem and 

moderate physical problems (Table 6-4). 

Table 6-4: Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Physical Problems 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Severe physical 

problems 

3.5 

4.1 

3.3 

3.3 

3.6 

2.9 

Moderate physical 

problems 

5.9 

7.3 

5.8 

5.0 

7.3 

6.2 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Because the definitions of severely inadequate and moderately inadequate have changed over 

time, one cannot use the indices to see whether the adequacy of HUD-assisted housing has 

improved or worsened. However, one can use the indices to assess whether HUD-assisted 

housing has improved or worsened relative to other rental housing. Because a unit cannot be 

13 A unit is considered  severely inadequate if any of the following criteria apply: (1) unit does not have hot and cold running water; (2) unit does not have a bathtub or shower; (3) unit does not have a flush toilet; (4) unit shares plumbing facilities; (5) unit was cold for 24 hours or more and more than two breakdowns of the heating equipment have occurred that lasted longer than 6 hours; (6) electricity is not used; (7) unit has exposed wiring, not every room has working electrical plugs, and the fuses have blown more than twice; (8) unit has five or six of the following structural conditions: (a) unit has had outside water leaks in the past 12 months, (b) unit has had inside water leaks in the past 12 months, (c) unit has holes in the floor, (d) unit has open cracks wider than a dime, (e) unit has an area of peeling paint larger than 8 by 11 inches, (f) rats have been seen recently in the unit. A unit is considered moderately inadequate room if the unit has not been identified as being severely inadequate and meets one of the following conditions: (1) there have been more than two breakdowns of the toilet that lasted longer than 6 hours; (2) the main heating equipment is unvented heaters burning kerosene, gas, or oil; or (3) the unit is lacking complete kitchen facilities. 

14 The definition changed with the 2009 AHS. See the AHS Codebook Interactive Tool at 

https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/tech-documentation/codebooks.html.  

15 For a discussion of the index of severe physical problems and what deficiencies cause units to be classified as severely inadequate, see Eggers and Moumen (2013). 

30 

classified as both severely inadequate and moderately inadequate, Table 6-5 reports the percentage of units that are either severely inadequate or moderately inadequate for a given 

survey. 

Table 6-5: Trends in the Distribution of HUD-Assisted Housing by Indices of Physical Problems Severe or 

AHS Survey Year 

Moderate 

Physical 

1989 

1991 

1993 

2003 

2007 

2009 

2011 

2013 

Problems 

All HUD-assisted 

10 

10 

7 

8.8 

9.0 

9.7 

10.8 

9.4 

Tenants in public 

housing 

12 

14 

12 

10.0 

8.7 

15.4 

14.0 

11.4 

Voucher recipients 

13 

11 

9 

8.6 

8.4 

9.6 

9.8 

9.0 

Tenants in 

privately owned 

7 

6 

4 

8.1 

10.1 

5.8 

9.7 

8.3 

housing 

Total income-

eligible renters 

16 

13 

10 

12.2 

11.3 

11.0 

12.0 

10.9 

Al  renters 

12 

11 

10 

10.6 

9.9 

9.2 

9.8 

9.1 

AHS = American Housing Survey. HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Note: In previous tables using all eight surveys, we have not reported percentages to one-tenth of a percentage point because that level of precision is not available for the first three surveys. Because of the smallest of the percentages, we use tenths of a percentage point in this table for the surveys when that level of precision was available. 

Prior to the change in definitions of inadequacy in 2009, the percentage of units that were either severely inadequate or moderately inadequate was lower among HUD-assisted units as group 

than among all rental units and markedly lower than the percentage among units occupied by all 

income-eligible renter households. In 2009, 2011, and 2013, HUD-assisted units still have a 

lower incidence of inadequacy than units occupied by income-eligible households, but their 

incidence is higher than that of all occupied rental units. 

Previous research has shown that inadequacy is not a persistent characteristic (Eggers, 2013) for occupied units as a group, but there has been no study of the persistence of inadequacy among 

HUD-assisted households. 

Tenant Satisfaction 

The AHS asks respondents to rate their structure and their neighborhood on a scale from 1 to 10, where 10 is considered the best. Households receiving HUD assistance consistently gave their 

units a 10 more frequently than either all income-eligible renter households or all renter 

households. The 10 rating was given most frequently by households in privately owned 

subsidized units. The worst rating of 1 was also more common among HUD-assisted households, 

but the differences in percentages are small. Public housing tenants had the highest percentage of 

“worst” ratings (Table 6-6). 

31 

Table 6-6: Distribution of HUD-Assisted Housing by Tenant Ratings as Best or Worst, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Overal  Opinion 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Structure 

10 (best) 

29.4 

27.3 

27.8 

33.5 

24.1 

21.0 

1 (worst) 

1.7 

2.5 

1.6 

1.3 

1.4 

0.9 

Neighborhood 

10 (best) 

25.0 

21.8 

24.5 

28.2 

24.2 

22.9 

1 (worst) 

3.4 

4.6 

2.9 

3.2 

2.0 

1.3 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

Although assisted households overall were more likely to rate their neighborhoods a 10 than 

either income-eligible renters or all renters, public housing households were the least likely of all groups to do so, and 4.6 percent of public housing tenants gave their neighborhood the worst 

rating. 

Recent Movers 

The AHS gathers additional information on households in which the respondent has moved into 

the unit during the past year. In the Householder Characteristics section, we saw that 

householders tended to remain in assisted units much longer than householders in income-

eligible households or all renters. The same pattern holds when we look at recent movers. Recent mover households occupy only 22.6 percent of HUD-assisted units compared with 34.2 percent 

of all renter households (Table 6-7). 

Table 6-7: Distribution of HUD-Assisted Housing by Percent of Recent Movers, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Recent Mover 

Tenants in  Voucher  Privately  Eligible 

Al  

Households 

Al  HUD- 

Public 

Recipients  Owned 

Renters 

Renters 

Assisted (%)  Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Respondent moved 

during past year 

22.6 

22.2 

24.1 

20.7 

32.6 

34.2 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

The AHS asks a detailed series of question about why recent-mover respondents moved into the 

units. Table 6-8 discusses some key reasons given by respondents; Summary Table 5 reports all 

the reasons given. 

32 

Table 6-8: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Key Reasons Given for Move, 2013 

HUD-Assisted Renters  Tenants in  Total 

Tenants in 

Al  

Reasons for Moving 

Al  HUD- 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Displaced  

5.3 

3.2 

3.9 

8.9 

6.0 

4.9 

New job, closer to job, 

17.3 

14.0 

17.4 

19.3 

28.0 

33.7 

school, and so on 

To establish own 

18.0 

23.1 

13.7 

21.5 

14.8 

13.2 

household 

Needed larger house 

12.5 

14.0 

15.1 

7.4 

10.8 

10.5 

or apartment 

Wanted better home 

11.1 

8.6 

11.4 

12.2 

9.7 

8.9 

Change from owner to 

0.0 

0.0 

0.7 

1.1 

0.6 

1.0 

renter 

Wanted lower rent or 

10.9 

12.9 

11.8 

8.1 

6.8 

6.5 

maintenance 

Other housing-related 

8.0 

8.6 

7.9 

7.8 

6.9 

6.2 

reasons 

Other 

28.4 

28.5 

29.0 

28.5 

30.3 

27.5 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

“Displaced,” the first reason listed, means the recent mover was forced to leave the previous unit by private action, government action, fire, natural disaster, or eviction. Between 3 and 9 percent of recent movers were displaced across all the groups, and the percentages were lowest among 

public housing and voucher recent movers. One-third of respondents from the all renters group 

say their move result from a new job or transfer, a desire to be closer to an existing job or to a school, or another financial or employment reason. Among HUD-assisted households, 

respondents gave the location-related reasons at a much lower rate. 

With the exception of the “wanted lower rent or maintenance” category, recent mover 

respondents in all the groups gave the remaining reasons in roughly the same percentages. 

Reflecting the greater flexibility of tenant-based assistance, voucher respondents were the most likely to give an improved housing reason, namely “needed larger house or apartment.” 

When asked to compare their current units with previous homes, recent mover respondents in 

HUD-assisted units were more likely to rate the HUD-assisted unit as better and less likely to 

rate the HUD-assisted unit as worse than their previous units (Table 6-9). 

33 

Table 6-9: Distribution of Recent Movers Into HUD-Assisted Housing by Comparison of Current and Previous Home and Neighborhood, 2013 

HUD-Assisted Renters 

Comparison of 

Tenants in 

Total 

Current and 

Al  HUD-  Tenants in  Voucher 

Privately 

Eligible 

Al  

Previous Home and  Assisted 

Public 

Recipients 

Owned 

Renters 

Renters 

Neighborhood 

(%) 

Housing 

(%) 

Housing 

(%) 

(%) 

(%) 

(%) 

Current home 

Better 

47.6 

47.8 

46.2 

49.6 

44.5 

42.8 

Worse 

15.2 

13.4 

16.0 

15.2 

20.1 

20.0 

Current neighborhood 

Better 

40.5 

35.5 

43.4 

39.3 

37.3 

35.2 

Worse 

14.5 

19.9 

13.9 

11.9 

15.2 

14.8 

HUD = U.S. Department of Housing and Urban Development. 

When asked to compare their current neighborhoods with their previous neighborhoods, recent 

mover respondents in HUD-assisted units were more likely to rate their current neighborhood as 

better than their previous neighborhoods. Recent movers in public housing units were more 

likely to rate their neighborhood as worse. 

More detailed results on unit quality can be found in Summary Table 4 and on tenant satisfaction in Summary Table 5. 

34 

7. Detailed Summary Tables 

This section contains five tables that present detail information on eight sets of rental 

households. The five tables are— 

Summary Table 1: 2013 Structural Characteristics. 

Summary Table 2: 2013 Householder Characteristics. 

Summary Table 3: 2013 Household Characteristics. 

Summary Table 4: 2013 Unit Conditions. 

Summary Table 5: 2013 Tenant Opinions. 

The eight columns in each table contain counts by— 

1.  All assisted households. 

2.  Public housing tenants. 

3.  Voucher recipients. 

4.  Tenants in privately owned assisted housing units. 

5.  Eligible (income at or below 50 percent of Area Median Income) but not subsidized 

households. 

6.  All income-eligible renters. 

7.  Total renters. 

8.  Worst case needs households. 

Previous reports (1989, 1991, 1993, 2003, 2005, and 2009) contained special tabulation prepared 

by the Census Bureau. The 2011 and 2013 reports do not contain these Census Bureau 

tabulations because one can compute the equivalent information using the Census Bureau’s 

Table Creator. 16 

16 https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/data/interactive/ahstablecreator.html - 

?s_areas=a00000&s_year=n2015&s_tableName=Table1&s_byGroup1=a1&s_byGroup2=a1&s_filterGroup1=t1&s

_filterGroup2=g1.   35 

Summary Table 1. 2013 Structural Characteristics 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Privately Owned 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Housing 

Renters 

Renters 

All Renters  Households 

 Total units 

4,490 

1,030 

2,103 

1,357 

14,366 

18,856 

40,202 

7,935 

Number of units in structure 

One, detached 

663 

64 

563 

36 

3,722 

4,385 

11,666 

2,053 

One, attached 

305 

107 

142 

56 

838 

1,143 

2,586 

511 

2 to 4 

985 

297 

521 

167 

2,983 

3,968 

7,666 

1,572 

5 to 9 

645 

138 

272 

235 

1,913 

2,558 

5,009 

1,003 

10 to 19 

470 

76 

240 

154 

1,695 

2,165 

4,766 

957 

20 to 49 

419 

91 

148 

180 

1,294 

1,713 

3,389 

754 

50 or more 

949 

253 

167 

529 

1,102 

2,051 

3,555 

681 

Manufactured/mobile home or trailer 

55 

5 

50 

0 

819 

874 

1,565 

405 

Year structure built 

2010 to 2014 

24 

2 

13 

9 

148 

172 

503 

82 

2005 to 2009  

165 

25 

110 

30 

478 

643 

1,893 

309 

2000 to 2004 

192 

27 

125 

40 

558 

750 

2,094 

333 

1995 to 1999 

170 

30 

79 

61 

639 

809 

1,969 

356 

1990 to 1994 

145 

26 

65 

54 

468 

613 

1,469 

248 

1985 to 1989 

217 

31 

113 

73 

942 

1,159 

2,828 

553 

1980 to 1984 

441 

84 

107 

250 

960 

1,401 

2,706 

536 

1975 to 1979 

634 

102 

252 

280 

1,803 

2,437 

4,732 

930 

1970 to 1974 

653 

189 

229 

235 

1,374 

2,027 

3,998 

739 

1960 to 1969 

550 

213 

222 

115 

1,836 

2,386 

4,823 

980 

1950 to 1959 

426 

148 

208 

70 

1,291 

1,717 

3,576 

727 

1940 to 1949 

270 

86 

159 

25 

1,076 

1,346 

2,595 

601 

1930 to 1939 

184 

27 

136 

21 

811 

995 

2,088 

456 

1920 to 1929 

183 

18 

131 

34 

806 

989 

2,003 

435 

1919 or earlier 

239 

23 

156 

60 

1,176 

1,415 

2,924 

650 

Regions 

Northeast 

1,247 

369 

511 

367 

2,697 

3,944 

7,638 

1,581 

New England 

342 

69 

147 

126 

657 

999 

1,867 

356 

Middle Atlantic 

905 

300 

364 

241 

2,040 

2,945 

5,771 

1,225 

Midwest 

970 

200 

401 

369 

2,813 

3,783 

7,871 

1,428 

East North Central 

687 

140 

279 

268 

1,960 

2,647 

5,458 

1,014 

West North Central 

283 

60 

122 

101 

853 

1,136 

2,413 

414 

South 

1,478 

375 

690 

413 

4,996 

6,474 

14,272 

2,675 

South Atlantic 

729 

173 

338 

218 

2,519 

3,248 

7,394 

1,368 

East South Central 

313 

104 

116 

93 

790 

1,103 

2,245 

407 

West South Central 

436 

98 

236 

102 

1,687 

2,123 

4,633 

900 

West 

794 

87 

500 

207 

3,861 

4,655 

10,421 

2,252 

Mountain 

183 

27 

100 

56 

1,008 

1,191 

2,825 

558 

Pacific 

611 

60 

400 

151 

2,853 

3,464 

7,596 

1,694 

Metropolitan/nonmetropolitan areas 

Inside metropolitan statistical areas 

3,925 

866 

1,883 

1,176 

12,570 

16,495 

35,416 

7,039 

In central cities 

2,477 

637 

1,101 

739 

6,864 

9,341 

18,989 

3,958 

36 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Privately Owned 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Housing 

Renters 

Renters 

All Renters  Households 

  In suburbs 

1,448 

229 

782 

437 

5,706 

7,154 

16,427 

3,081 

Outside metropolitan statistical areas 

565 

165 

220 

180 

1,794 

2,359 

4,786 

895 

In micropolitan areas 

376 

88 

164 

124 

1,158 

1,534 

3,150 

581 

Outside micropolitan areas 

189 

77 

56 

56 

636 

825 

1,636 

314 

Number of bedrooms 

None 

57 

20 

9 

28 

357 

414 

688 

222 

One 

1,692 

389 

528 

775 

4,275 

5,967 

10,832 

2,350 

Two 

1,490 

345 

793 

352 

5,881 

7,371 

15,752 

3,167 

Three 

1,001 

224 

604 

173 

2,958 

3,959 

9,870 

1,719 

Four or more 

248 

51 

169 

28 

895 

1,143 

3,060 

477 

Number of complete bathrooms 

None 

10 

4 

4 

2 

143 

153 

235 

125 

One 

3,475 

912 

1,400 

1,163 

9,821 

13,296 

24,509 

5,223 

One and one-half 

487 

68 

275 

144 

1,364 

1,851 

4,181 

779 

Two or more 

515 

45 

423 

47 

3,039 

3,554 

11,277 

1,809 

37 

Summary Table 2. 2013 Householder Characteristics 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Privately Owned  Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Housing 

Renters 

Renters 

All Renters 

Households 

Total households 

4,490 

1,030 

2,103 

1,357 

14,366 

18,856 

40,202 

7,935 

Race and origin of householder 

White alone 

2,178 

474 

979 

725 

9,965 

12,143 

28,283 

5,432 

Non-Hispanic 

1,510 

293 

671 

546 

6,779 

8,289 

21,324 

3,746 

Hispanic 

669 

181 

309 

179 

3,187 

3,856 

6,959 

1,686 

Black alone 

1,954 

482 

973 

499 

3,093 

5,047 

8,434 

1,781 

Non-Hispanic 

1,883 

457 

939 

487 

2,898 

4,781 

7,973 

1,654 

Hispanic 

71 

25 

34 

12 

195 

266 

460 

127 

American Indian or Alaska Native 

70 

16 

36 

18 

222 

292 

486 

117 

alone 

Asian alone 

158 

30 

53 

75 

716 

874 

2,014 

412 

Pacific Islander alone 

8 

2 

4 

2 

76 

84 

188 

43 

Two or more races 

123 

26 

58 

39 

293 

416 

797 

150 

Hispanic or Latino (of any race) 

780 

219 

359 

202 

3,533 

4,313 

7,799 

1,897 

Age of householder 

Under 25 years old 

284 

100 

75 

109 

1,946 

2,230 

4,345 

1,109 

25 to 29 years old 

382 

82 

175 

125 

1,718 

2,100 

5,573 

873 

30 to 34 years old 

445 

106 

267 

72 

1,671 

2,116 

5,519 

873 

35 to 44 years old 

654 

120 

420 

114 

2,545 

3,199 

7,858 

1,435 

45 to 54 years old 

768 

165 

478 

125 

2,260 

3,028 

6,688 

1,261 

55 to 64 years old 

700 

182 

335 

183 

1,946 

2,646 

5,060 

1,094 

65 to 74 years old 

615 

145 

194 

276 

1,124 

1,739 

2,677 

633 

75 years old and over 

643 

129 

162 

352 

1,156 

1,799 

2,483 

658 

Educational attainment of the 

householder 

Less than 9th grade 

472 

123 

177 

172 

1,320 

1,792 

2,342 

686 

9th to 12th grade, no diploma 

1,002 

253 

448 

301 

2,297 

3,299 

4,611 

1,301 

High school graduate (includes 

1,654 

389 

760 

505 

4,852 

6,506 

12,269 

2,601 

equivalency) 

Additional vocational training 

183 

43 

89 

51 

491 

674 

1,373 

283 

Some college, no degree 

797 

171 

415 

211 

2,897 

3,694 

7,871 

1,612 

Associate’s degree 

277 

48 

168 

61 

976 

1,253 

3,290 

565 

Bachelor’s degree 

205 

34 

98 

73 

1,521 

1,726 

6,675 

865 

Graduate or professional degree 

82 

12 

36 

34 

504 

586 

3,144 

306 

Percent high school graduate or 

199 

64 

70 

65 

150 

349 

83 

75 

higher 

Percent bachelor’s degree or higher 

19 

5 

6 

8 

28 

47 

24 

15 

Citize  

nship of Householder 

Citizen of the United States 

4,231 

970 

1,993 

1,268 

11,953 

16,184 

35,193 

6,712 

Naturalized citizen of the United 

373 

64 

155 

154 

1,099 

1,472 

2,878 

597 

Not citizen of the United States 

258 

60 

110 

88 

2,413 

2,671 

5,010 

1,223 

38 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Privately Owned  Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Housing 

Renters 

Renters 

All Renters 

Households 

Year householder moved into unit 

2010 to 2014 

2,109 

471 

1,040 

598 

9,329 

11,438 

26,378 

5,288 

2005 to 2009 

1,283 

271 

604 

408 

2,768 

4,051 

8,008 

1,517 

2000 to 2004 

555 

131 

259 

165 

954 

1,509 

2,684 

488 

1995 to 1999 

232 

68 

84 

80 

498 

730 

1,268 

271 

1990 to 1994 

152 

34 

67 

51 

274 

426 

714 

147 

1985 to 1989 

64 

20 

16 

28 

182 

246 

410 

68 

1980 to 1984 

31 

9 

7 

15 

114 

145 

241 

47 

1975 to 1979 

25 

2 

13 

10 

75 

100 

177 

29 

1970 to 1974 

25 

12 

11 

2 

62 

87 

134 

37 

1960 to 1969 

9 

8 

1 

0 

54 

63 

101 

27 

1950 to 1959 

4 

4 

0 

0 

23 

27 

52 

6 

1940 to 1949 

0 

0 

0 

0 

19 

19 

23 

8 

1939 or earlier 

0 

0 

0 

0 

13 

13 

13 

3 

39 

Summary Table 3. 2013 Household Characteristics 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

 Total households 

4,490 

1,030 

2,103 

1,357 

14,366 

18,856 

40,202 

7,935 

Household composition 

Two-or-more-person households 

2450 

586 

1,316 

548 

8610 

11,060 

25637 

4624 

Married couple families, no nonrelatives 

457 

119 

208 

130 

3278 

3,735 

10659 

1607 

Under 25 years 

19 

7 

10 

2 

223 

242 

531 

94 

25 to 29 years 

17 

4 

11 

2 

453 

470 

1448 

217 

30 to 34 years 

50 

16 

31 

3 

520 

570 

1884 

233 

35 to 44 years 

83 

14 

41 

28 

820 

903 

2732 

419 

45 to 64 years 

142 

41 

76 

25 

928 

1,070 

3138 

481 

65 years and older 

145 

36 

39 

70 

335 

480 

926 

163 

Other male householder 

190 

35 

107 

48 

1489 

1,679 

5326 

767 

Under 45 years 

115 

18 

71 

26 

1019 

1,134 

3877 

509 

45 to 64 years 

61 

12 

29 

20 

395 

456 

1247 

224 

65 years and older 

15 

5 

8 

2 

76 

91 

203 

34 

Other female householder 

1803 

433 

1,000 

370 

3844 

5,647 

9651 

2251 

Under 45 years 

1227 

292 

656 

279 

2606 

3,833 

6614 

1547 

45 to 64 years 

479 

101 

316 

62 

972 

1,451 

2466 

558 

65 years and older 

97 

40 

28 

29 

264 

361 

571 

145 

One-person households 

2040 

444 

787 

809 

5756 

7,796 

14565 

3311 

Male householder 

683 

158 

250 

275 

2678 

3,361 

7308 

1512 

Under 45 years 

116 

28 

49 

39 

1254 

1,370 

3625 

704 

45 to 64 years 

317 

85 

137 

95 

986 

1,303 

2612 

556 

65 years and older 

252 

45 

65 

142 

439 

691 

1071 

252 

Female householder 

1356 

286 

537 

533 

3078 

4,434 

7257 

1799 

Under 45 years 

137 

30 

66 

41 

985 

1,122 

2583 

566 

45 to 64 years 

470 

108 

256 

106 

926 

1,396 

2285 

536 

65 years and older 

750 

149 

215 

386 

1167 

1,917 

2390 

697 

Number of persons in household 

One person 

2,040 

444 

787 

809.0 

5,756 

7,796 

14,565 

3311.0 

Two persons 

950 

260 

436 

254.0 

3,197 

4,147 

10,945 

1720.0 

Three persons 

658 

147 

375 

136.0 

2,051 

2,709 

6,179 

1127.0 

Four persons 

445 

92 

258 

95.0 

1,668 

2,113 

4,524 

899.0 

Five persons 

218 

55 

139 

24.0 

944 

1,162 

2,350 

477.0 

Six persons 

103 

21 

50 

32.0 

467 

570 

1,013 

259.0 

Seven persons or more 

76 

11 

58 

7.0 

284 

360 

626 

142.0 

Number of persons per room 

0.50 or fewer 

3,042 

684 

1,329 

1029 

8,527 

8,527 

25,581 

4830 

0.51 to 1.00 

1,323 

319 

704 

300 

4,883 

4,883 

12,972 

2595 

1.01 to 1.50 

118 

26 

65 

27 

812 

812 

1,412 

432 

1.51 or more 

7 

1 

5 

1 

143 

143 

237 

78 

Number of single children under 18 years 

None 

2,690 

633 

1,083 

974.0 

8,983 

11,673 

26,359 

5068.0 

40 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

One 

708 

177 

372 

159.0 

2,041 

2,749 

6,045 

1052.0 

Two 

578 

100 

346 

132.0 

1,794 

2,372 

4,518 

949.0 

Three 

340 

74 

202 

64.0 

985 

1,325 

2,175 

559.0 

Four 

96 

27 

49 

20.0 

417 

513 

781 

220.0 

Five 

47 

11 

31 

5.0 

112 

159 

230 

64.0 

Six or more 

30 

7 

20 

3.0 

35 

65 

94 

24.0 

Households with children 

Children in household with one adult or None 

1,096 

253 

592 

251 

1,752 

2,848 

3,909 

1,070 

Persons not spouse or children 

With relatives 

320 

89 

176 

55 

1,175 

1,495 

3,079 

620 

With nonrelatives 

208 

41 

121 

46 

2,008 

2,216 

6,974 

1,078 

Median household income 

NA 

10,800 

11,900 

10,284 

Median monthly housing costs (excludes no 

NA 

cash rent) 

Monthly housing costs as percentage of current 

income Less than 5% 

45 

11 

19 

15 

24 

69 

278 

0 

5 to 9% 

103 

26 

31 

46 

60 

163 

1,144 

7 

10 to 14% 

145 

49 

56 

40 

103 

248 

2,318 

1 

15 to 19% 

213 

62 

94 

57 

137 

350 

3,617 

13 

20 to 24% 

388 

124 

141 

123 

307 

695 

4,320 

22 

25 to 29% 

646 

162 

228 

256 

539 

1,185 

4,194 

28 

30 to 34% 

512 

103 

219 

190 

706 

1,218 

3,313 

28 

35 to 39% 

290 

67 

143 

80 

861 

1,151 

2,464 

19 

40 to 49% 

387 

61 

241 

85 

1,940 

2,327 

3,848 

52 

50 to 59% 

222 

56 

119 

47 

1,579 

1,801 

2,413 

1,430 

60 to 69% 

127 

11 

93 

23 

1,266 

1,393 

1,755 

1,199 

70 to 99% 

229 

45 

135 

49 

1,827 

2,056 

2,569 

1,704 

100% or more 

667 

132 

336 

199 

3,224 

3,891 

4,325 

3,057 

Zero or negative income 

219 

67 

95 

57 

937 

1,156 

1,581 

204 

No cash rent 

295 

53 

155 

87 

855 

1,150 

2,063 

170 

Median (excludes 2 previous lines) 

NA 

30 

39 

30 

NA 

NA 

33 

83 

Median (excludes 3 lines before medians) 

NA 

29 

34 

29 

NA 

NA 

30 

65 

Income sources of families and primary 

individuals 

Wages and salaries 

1,710 

425 

926 

359 

8,290 

10,000 

28,854 

4,396 

Self-employment  

129 

24 

74 

31.0 

852 

981 

3,061 

501.0 

Interest 

113 

22 

46 

45.0 

629 

742 

2,905 

350.0 

Dividends  

24 

7 

5 

12.0 

189 

213 

1,135 

128.0 

Rental income  

17 

7 

6 

4.0 

105 

122 

622 

61.0 

Social security or railroad retirement  

1,411 

313 

492 

606.0 

2,907 

4,318 

6,540 

1714.0 

Retirement or survivor pensions 

268 

53 

102 

113.0 

740 

1,008 

2,325 

438.0 

Supplementary security income (SSI) 

1,066 

247 

493 

326.0 

1,437 

2,503 

3,002 

929.0 

41 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

Child support or alimony 

365 

62 

226 

77.0 

756 

1,121 

2,020 

466.0 

Public assistance or public welfare 

523 

124 

272 

127.0 

889 

1,412 

1,609 

576.0 

Food stamp benefits 

2,362 

571 

1,103 

688.0 

4,042 

6,404 

6,731 

2650.0 

Food Stamps 

Income of $25,000 or less 

Household members received food stamps 

2,362 

571 

1,103 

688.0 

4,042 

6,404 

6,731 

2650.0 

Did not receive food stamps 

1,269 

259 

536 

474.0 

7,381 

8,650 

10,979 

4183.0 

Not reported 

185 

39 

98 

48.0 

838 

1,023 

1,272 

478.0 

 NA = data not available. 

42 

Summary Table 4. 2013 Unit Conditions 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Tenants in 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public Housing  Recipients  Privately Owned  Unassisted 

Needs 

Housing 

Renters 

Renters 

All Renters 

Households 

 Total households 

4,490 

1,030 

2,103 

1,357 

14,366 

18,856 

40,202 

7,935 

Equipment failures in last 3 months 

Water supply stoppage 

161 

54 

54 

53 

525 

686 

1,446 

296 

Flush toilet—none working 

174 

61 

56 

57 

509 

683 

1,160 

284 

Public sewage disposal breakdowns 

80 

16 

42 

22 

215 

295 

562 

129 

Electric fuse and circuit breaker 

275 

65 

145 

65 

1,036 

1,311 

2,953 

555 

failures 

Heating equipment breakdown last winter 

181 

52 

77 

52 

427 

608 

1,080 

321 

Water leakage 

Leakage from inside structure 

487 

133 

231 

123 

1,263 

1,750 

3,783 

734 

Leakage from outside structure 

307 

62 

169 

76 

1,172 

1,479 

2,994 

656 

Selected deficiencies 

Signs of rats in last 12 months 

52 

21 

22 

9 

230 

282 

461 

156 

Signs of mice in last 12 months 

449 

126 

204 

119 

1345 

1,794 

3343 

754 

Signs of rodents, not sure which kind, 

in last 12 months 

59 

15 

26 

18 

143 

202 

320 

70 

Holes in floors 

80 

27 

33 

20 

290 

370 

578 

173 

Open cracks or holes (interior) 

350 

107 

169 

74 

1054 

1,404 

2502 

663 

Broken plaster or peeling paint 

(interior) 

170 

67 

64 

39 

468 

638 

1031 

268 

No electrical wiring 

17 

4 

9 

4 

36 

53 

77 

22 

Exposed wiring 

93 

21 

48 

24 

378 

471 

814 

239 

Rooms without electric outlets 

86 

27 

37 

22 

352 

438 

802 

209 

Severe physical problems 

156 

42 

69 

45 

521 

677 

1,157 

521 

Plumbing 

74 

16 

32 

26 

339 

413 

725 

339 

Heating 

71 

24 

29 

18 

153 

224 

366 

153 

Electric 

7 

2 

5 

0 

21 

28 

40 

21 

Upkeep 

11 

1 

8 

2 

23 

34 

47 

23 

Hallways 

Moderate physical problems 

264 

75 

121 

68 

1,105 

1,369 

2,505 

549 

Plumbing 

18 

4 

8 

6 

72 

90 

147 

37 

Heating 

10 

2 

2 

6 

212 

222 

390 

98 

Upkeep 

69 

21 

38 

10 

266 

335 

545 

142 

Kitchen 

176 

48 

79 

49 

619 

795 

1,528 

312 

43 

Summary Table 5. 2013 Tenant Opinions 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

Total households 

4,490 

1,030 

2,103 

1,357 

14,366 

18,856 

40,202 

7,935 

Overal  opinion of structure 

1 (worst) 

77 

26 

34 

17 

188 

265 

368 

128 

2 

30 

8 

8 

14 

80 

110 

174 

54 

3 

65 

13 

33 

19 

184 

249 

399 

118 

4 

83 

23 

44 

16 

362 

445 

774 

197 

5 

401 

96 

209 

96 

1,255 

1,656 

2,942 

694 

6 

261 

56 

129 

76 

1,156 

1,417 

3,026 

624 

7 

643 

169 

304 

170 

2,335 

2,978 

7,231 

1,262 

8 

969 

206 

463 

300 

3,477 

4,446 

10,514 

1,912 

9 

462 

112 

209 

141 

1,430 

1,892 

4,550 

809 

10 (best) 

1,321 

281 

585 

455 

3,229 

4,550 

8,454 

1,775 

Not reported 

175 

40 

84 

51 

669 

844 

1,769 

362 

Overal  opinion of neighborhood 

1 (worst) 

153 

47 

62 

44 

227 

380 

525 

142 

2 

75 

26 

19 

30 

142 

217 

347 

92 

3 

101 

24 

43 

34 

251 

352 

569 

146 

4 

118 

31 

53 

34 

407 

525 

968 

200 

5 

474 

131 

222 

121 

1,382 

1,856 

3,281 

755 

6 

272 

59 

137 

76 

999 

1,271 

2,799 

555 

7 

611 

142 

289 

180 

2,084 

2,695 

6,076 

1,186 

8 

884 

189 

442 

253 

3,115 

3,999 

9,529 

1,665 

9 

473 

110 

222 

141 

1,567 

2,040 

4,995 

907 

10 (best) 

1,123 

225 

516 

382 

3,440 

4,563 

9,196 

1,876 

No neighborhood 

19 

2 

9 

8 

28 

47 

61 

9 

Not reported 

184 

43 

88 

53 

726 

910 

1,856 

403 

Respondent moved during past year 

887 

186 

431 

270 

5,013 

5,900 

13,447 

2,904 

Reasons for leaving previous unit 

Private displacement 

27 

4 

10 

13 

157 

184 

353 

113 

Owner to move into unit 

12 

0 

6 

6 

40 

52 

113 

25 

To be converted to condominium or 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

1 

0 

cooperative 

Closed for repairs 

3 

3 

0 

0 

2 

5 

9 

2 

Other 

12 

1 

4 

7 

113 

125 

227 

84 

Not reported 

0 

0 

0 

0 

2 

2 

2 

2 

Government displacement 

5 

1 

1 

3 

19 

24 

57 

16 

Government wanted building or land 

0 

0 

0 

0 

0 

0 

10 

0 

Unit unfit for occupancy 

1 

0 

1 

0 

5 

6 

7 

3 

Other 

4 

1 

0 

3 

14 

18 

41 

13 

Not reported 

0 

0 

0 

Disaster loss (fire, flood, and so on.) 

10 

0 

4 

6 

67 

77 

122 

45 

New job or job transfer 

24 

1 

6 

17 

326 

350 

1,666 

194 

44 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

To be closer to work/school/other 

50 

2 

39 

9 

727 

777 

1,868 

413 

Other, financial/employment related 

79 

23 

30 

26 

447 

526 

992 

256 

To establish own household 

160 

43 

59 

58 

715 

875 

1,772 

401 

Needed larger house or apartment 

111 

26 

65 

20 

529 

640 

1,412 

307 

Married 

0 

0 

2 

1 

44 

47 

154 

16 

Widowed, divorced, or separated 

11 

4 

5 

2 

98 

109 

294 

59 

Other family-/person-related reasons 

86 

19 

44 

23 

568 

654 

1,268 

322 

Wanted better home 

98 

16 

49 

33 

473 

571 

1,191 

285 

Change from owner to renter 

0 

0 

3 

3 

29 

35 

129 

22 

Change from renter to owner 

NA 

NA 

NA 

NA 

0 

0 

NA 

NA 

Wanted lower rent or maintenance 

97 

24 

51 

22 

307 

404 

869 

153 

Other housing-related reasons 

71 

16 

34 

21 

338 

409 

837 

209 

Evicted from residence 

5 

1 

2 

2 

62 

67 

121 

36 

Other 

133 

22 

64 

47 

688 

821 

1,638 

413 

Not reported 

22 

8 

10 

4 

135 

157 

343 

69 

Choice   of Present Home 

70

15

33

21

3,7

4,4

9,6

2,14

Financial reasons 

4 

5 

3 

6 

53 

57 

78 

3 

46

75 

25

13

2,5

2,9

7,5

1,54

Room layout/design 

2 

4 

3 

07 

69 

42 

2 

54

10

28

15

2,8

3,3

8,2

1,72

Size 

5 

8 

5 

2 

28 

73 

61 

1 

34

53 

19

99 

1,7

2,1

5,3

1,08

Exterior appearance 

6 

4 

58 

04 

36 

5 

31

58 

15

96 

1,5

1,8

4,8

961 

Yard/trees/view 

1 

7 

78 

89 

16 

28

59 

13

84 

1,5

1,8

4,8

964 

Quality of construction 

2 

9 

56 

38 

00 

31

67 

14

10

1,5

1,8

3,4

914 

Only one available 

5 

1 

7 

45 

60 

91 

42

71 

23

12

2,5

2,9

7,2

1,48

Neighborhood 

4 

0 

3 

02 

26 

65 

2 

58 

13 

19 

26 

398 

45

99

205 

Other 

6 

3 

46 

16 

22 

8 

232 

27

57

131 

Not reported 

8 

3 

Main R  eason for Choice of Present Home 

20

29 

10

63 

1,1

1,3

3,2

645 

Al  reported reasons equal 

0 

8 

02 

02 

77 

41

98 

17

13

2,0

2,5

5,0

1,16

Financial reasons 

0 

6 

6 

96 

06 

82 

7 

32 

6 

19 

7 

233 

26

81

160 

Room layout/design 

5 

1 

45 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

51 

5 

39 

7 

300 

35

93

193 

Size 

1 

8 

Exterior appearance 

2 

0 

0 

2 

23 

25 

48 

18 

2 

0 

2 

0 

43 

45 

16

25 

Yard/trees/view 

5 

Quality of construction 

0 

0 

0 

0 

24 

24 

46 

11 

48 

12 

23 

13 

268 

31

60

158 

Only one available 

6 

0 

43 

8 

26 

9 

274 

31

86

173 

Neighborhood 

7 

7 

26 

4 

10 

12 

250 

27

58

128 

Other 

6 

7 

71 

22 

28 

21 

399 

47

1,0

225 

Not reported 

0 

27 

Choice   of present neighborhood 

Convenient to job 

258 

64 

145 

49 

2,267 

2,525 

7,058 

1,309 

Convenient to friends or relatives 

453 

95 

213 

145 

2,595 

3,048 

6,824 

1,483 

Convenient to amenities 

408 

89 

198 

121 

2,473 

2,881 

7,076 

1,450 

Convenient to public transportation 

317 

71 

163 

83 

1,758 

2,075 

4,013 

1,050 

Good schools 

276 

65 

149 

62 

2,004 

2,280 

4,687 

1,195 

Other public services 

341 

85 

156 

100 

1,911 

2,252 

4,937 

1,093 

Looks/design of neighborhood 

321 

52 

172 

97 

1,989 

2,310 

5,985 

1,215 

House was most important 

consideration 

547 

100 

281 

166 

3,051 

3,598 

8,745 

1,850 

Other 

137 

37 

49 

51 

636 

773 

1,580 

347 

Not reported 

45 

15 

22 

8 

212 

257 

544 

122 

Main re ason for choice of present 

neighborhood 

Al  reported reasons equal 

187 

33 

81 

73 

936 

1,123 

2,698 

564 

Convenient to job 

58 

9 

44 

5 

814 

872 

2,779 

480 

Convenient to friends or relatives 

170 

27 

82 

61 

735 

905 

1,791 

413 

Convenient to amenities 

17 

5 

9 

3 

100 

117 

198 

58 

Convenient to public transportation 

26 

7 

13 

6 

108 

134 

365 

75 

Good schools 

4 

1 

2 

1 

76 

80 

183 

45 

Other public services 

62 

8 

33 

21 

270 

332 

712 

156 

Looks/design of neighborhood 

40 

14 

12 

14 

202 

242 

447 

106 

House was most important 

94 

14 

56 

24 

431 

525 

1,245 

258 

consideration 

Other 

99 

32 

31 

36 

485 

584 

1,032 

267 

Not reported 

76 

28 

32 

16 

334 

410 

811 

163 

46 

Tenants in 

All Assisted 

Tenants in 

Voucher 

Privately 

Eligible 

Total Eligible 

Worst Case 

Renters 

Public 

Unassisted 

Needs 

Housing 

Recipients 

Owned 

Renters 

All Renters 

Housing 

Renters 

Households 

Recent mover comparison to previous 

home  Better home 

422 

89 

199 

134 

2,201 

2,623 

5,749 

1,289 

Worse home 

135 

25 

69 

41 

1,051 

1,186 

2,686 

601 

About the same 

275 

52 

140 

83 

1,487 

1,762 

4,279 

857 

Not reported 

55 

20 

23 

12 

273 

328 

733 

156 

Recent mover comparison to previous 

neighborhood 

Better neighborhood 

359 

66 

187 

106 

1,839 

2,198 

4,732 

1,059 

Worse neighborhood 

129 

37 

60 

32 

765 

894 

1,994 

447 

About the same 

292 

55 

130 

107 

1,865 

2,157 

5,353 

1,087 

Same neighborhood 

47 

10 

24 

13 

234 

281 

599 

134 

Not reported 

61 

18 

31 

12 

309 

370 

769 

175 

 NA = data not available. 

47 

8. References 

Casey, Connie H. 1992.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1989. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy 

Development and Research. 

———. 1997.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1991. Washington, 

DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and 

Research. 

Eggers, Frederick J., and Moumen, Fouad. 2008. “Trends in Housing Costs: 1985–2005 and the 

30-Percent-of-Income Standard.” 

http://www.huduser.org/portal/publications/ahsrep/trends_inhousing.html.  

———. 2010. “Investigating Very High Rent Burdens Among Renters in the American Housing 

Survey.”  http://www.huduser.org/portal/publications/ahsrep/investing_veryhigh.html.  

———. 2013.  American Housing Survey: Housing Adequacy and Quality As Measured by the 

AHS. Report prepared for U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. Washington, DC: Econometrica, Inc. 

McGough, Duane T. 1997.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 1993. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy 

Development and Research. 

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).   2008.  Characteristics of HUD-Assisted Renters and Their Units in 2003. Washington, DC: U. S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

———. 2016. “Low-Income Tax Credit Housing Tax Credits.” 

http://www.huduser.org/portal/datasets/lihtc.html#data.  

Weicher, John C. 2012.  Housing Policy at a Crossroads.  Washington, DC: AEI Press. 

48 

Document Outline

Cover

Title Page

Contents

Tables and Figures

Executive Summary

HUD Programs

Location and Unit Size

Householder and Household Characteristics

Unit Quality and Tenant Satisfaction

1. Introduction

HUD Rental Assistance Programs

Organization of the Report and Data Tables

Source of the Data

2. The Big Picture

3. Location and Key Unit Characteristics

Regional and Metropolitan Location

Year Structure Built

Number of Bedrooms

4. Householder Characteristics

Race and Ethnic Origin of Householder

Age of Householder

Education of Householder

Years in Same Unit

5. Household Characteristics

Household Income

Income Sources

Household Composition

Household Size and Overcrowding

Households With a Disabled Member

Housing Cost as Percent of Income

6. Unit Quality and Tenant Satisfaction

Structure Type

Equipment Failures

Selected Deficiencies

Indices of Physical Problems

Tenant Satisfaction

Recent Movers

7. Detailed Summary Tables

8. References