Rent Burden in the 

Housing Choice 

Voucher Program

Multi-Disciplinary

Research Team

U.S. Department of Housing and Urban Development  |  Office of Policy Development and Research

Rent Burden in the Housing Choice Voucher Program 

Multi-Disciplinary Research Team 

U.S. Department of Housing and Urban Development 

Office of Policy Development and Research 

October 2017 

Submitted by 

Economic Systems Inc. 

Falls Church, Virginia 

Prepared by 

Casey J. Dawkins, Ph.D. 

Jae Sik Jeon, Ph.D. candidate 

University of Maryland 

About MDRT 

PD&R developed the Multidisciplinary Research Team (MDRT) vehicle to manage a team of qualified researchers. Researchers are selected for their expertise to produce an array of high quality, short-turnaround research. MDRT researchers use a variety of HUD and external data sources to answer research questions relating to HUD’s priority policies and strategic goals. 

Disclaimer 

The contents of this report are the views of the contractor and do not necessarily reflect the views or policies of the U.S. Department of Housing and Urban Development or the U.S. government. 

  ii 

Contents 

Executive Summary ....................................................................................................................... iv 

Introduction ..................................................................................................................................... 1 

Background ..................................................................................................................................... 2 

Data and Methods ........................................................................................................................... 4 

Findings........................................................................................................................................... 5 

Conclusion .................................................................................................................................... 32 

References ..................................................................................................................................... 35 

Appendix ....................................................................................................................................... 36

  iii 

Executive Summary 

The Housing Choice Voucher (HCV) program, the nation’s largest tenant-based rental assistance program, is designed to reduce housing cost burdens for qualifying low-to-moderate income households. For those participating in the HCV program, the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) awards housing assistance payments (HAPs) through local public housing agencies (PHAs) that cover the difference between 30 percent of a household’s adjusted gross income and a payment standard that reflects the cost of renting a standard quality housing unit. In theory, HCV recipients should not spend more than 40 percent of their income on rent while participating in the program, yet research finds that many HCV participants still experience housing cost burdens in excess of this threshold. Some evidence suggests that the scarcity of affordable rental housing in areas where HCV participants desire to live may be one factor contributing to higher housing cost burdens. Other possible explanations include variable income streams that do not keep pace with adjustments to HAPs, poor program compliance monitoring on the part of local PHAs, or rising utility costs that are not offset by utility allowances. 

This report examines trends in housing cost burden for HCV participants between the years of 2003 and 2015. We examine cross-sectional data in each of these years and conduct a cohort analysis of those participants who initially leased a unit in 2003 or 2008. We find that housing cost burdens for HCV participants have risen since 2003, and the year-to-year changes in housing cost burden roughly approximate trends in the recent housing market cycle. Housing cost burdens have been particularly high for those earning the lowest incomes. Households headed by females, nonelderly persons, non-Hispanic Black persons, and persons without a disability were more likely than other households to exhibit severe housing cost burdens. 

Participants living in larger single-family homes have experienced higher cost burdens than those living in other housing types. These trends have played out unevenly across geography. Housing cost burdens have been highest in the South. During the housing boom, rural areas saw the highest housing cost burdens. When the market fell into decline, cost burdens fell in all areas, but as the market began to recover, severe cost burdens rose in metropolitan areas, due largely to the relative increase in housing cost burdens within suburban areas. Residential segregation and the limited availability of good neighborhoods offering units for HCV participants at affordable rents also shape housing cost burdens. During an era when insufficient affordable housing is being built and affordable rental units are becoming more scarce, much of the housing cost burden faced by HCV participants is attributable to renting units above local payment standards, combined with changes in income that do not keep pace with rising rents. 

  iv 

Introduction 

The housing cost burdens of U.S. renters are reaching historic highs. According to JCHS (2016), the number of households spending more than 30 percent of their income on rent rose by 3.6 

million between 2008 and 2014, and the number of households spending more than 50 percent of their income on rent rose to a record high of 11.4 million. According to U.S. Department of Housing and Urban Development’s (HUD’s) 2015  Worst Case Housing Needs  report, of the approximately 40.3 million U.S. renters in 2013, 24 percent are severely housing cost burdened, spending more than 50 percent of their income on rent. These high housing cost burdens fall most heavily on renters who earn the lowest incomes. Of those earning less than 30 percent of the Area Median Family Income, 62 percent are severely cost-burdened (Steffen et al., 2015: table A-1A). 

The Housing Choice Voucher (HCV) program, the nation’s largest tenant-based rental assistance program, is designed to alleviate these high housing cost burdens for qualifying low-to-moderate income households, while also expanding housing choice in a wider variety of neighborhoods that offer beneficial economic and social opportunities. For those participating in the HCV 

program, HUD awards housing assistance payments (HAPs) through local public housing agencies (PHAs) that cover the difference between 30 percent of a household’s adjusted gross income and a payment standard that reflects the cost of renting a standard quality housing unit (McClure, 2005). 

This report examines trends in housing cost burden for HCV participants between the years of 2003 and 2015. We examine cross-sectional data in each of these years and conduct a cohort analysis of households that initially leased up in 2003 and 2008. Our research aims to identify the household, housing unit, and geographic factors associated with housing cost burdens in the HCV program and provide policy recommendations for ways to reduce the prevalence of high housing cost burden among HCV-assisted renters. The report begins with a discussion of relevant literature addressing housing cost burden in the HCV program, followed by a more detailed discussion of the data and methods, a discussion of findings pertaining to seven specific research questions, and a conclusion that summarizes the findings and policy implications. 

  1 

Background 

Although the HCV program is designed to lower the cost of rental housing for participating households, some evidence suggests that many HCV participants still face high housing cost burdens. McClure (2005) found that 38 percent of HCV participants in 2002 spent more than 31 

percent of their income on rent and utilities, and 17 percent spent more than 40 percent of their income on rent. Williamson (2011) examined data from a sample of about 38,000 households residing in Florida’s Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) properties and found that about 35 percent of LIHTC residents receiving vouchers spent more than 30 percent of household income on rent. Leopold et al. (2015) conducted a more recent (2013) analysis of HUD 

administrative data and find that 42 percent of HCV recipients earning extremely low incomes spent more than 30 percent of income on rent. This 42 percent was highest among all HUD’s programs, including the Moderate Rehabilitation program, project-based Section 8, other multifamily programs, and public housing. 

Because HCV program rules prohibit participating households from spending more than 40 

percent of their income on rent at initial lease up, why do so many HCV participants still face high housing cost burdens? Many households choose to spend as much as 40 percent of their income on rent to obtain housing that is higher quality, larger, or in more desirable neighborhoods. 

If higher cost burdens are associated with improved neighborhood quality, then a HCV 

recipient’s realization of these benefits may be a positive policy outcome. Even short-term gains in access to certain local public goods, such as high-quality schools, may yield long-term gains in a child’s future economic opportunities and well-being. However, if these initially higher cost burdens persist or rise over time, as rents rise relative to household incomes, households may be unable to remain in the neighborhood to take advantage of beneficial neighborhood amenities. 

Because there is no cap on the percentage of income that can be spent on housing costs after initial lease up, HCV participants are at risk of incurring higher housing cost burdens over time if rents increase or if utilities rise above the HUD utility allowance. Furthermore, some HCV 

participants may lose their jobs or experience a decline in income after initial lease up even if rents remain stable. Although HUD adjusts tenant payments upon annual reexaminations, these adjustments may not keep pace with changes in income if income streams vary from month to month. 

Certain types of households may be more likely to incur higher housing cost burdens than others. 

McClure (2005) found that among all HCV recipients, housing cost burden is particularly high for single-parent female-headed households, larger families with children (who need larger units), and recipients with extremely low incomes. It is possible that low-income families with children are more strongly “tied” to location, due to reliance on local social networks for social support and financial assistance (Dawkins, 2006). Likewise, non-White households may experience housing market discrimination, limiting their ability to move to adjust housing costs. 

This latter explanation is consistent with McClure’s (2005) finding that households headed by African-Americans are more likely than other households to spend more than 40 percent of their income on rent. 

  2 

Supply-side conditions may also influence households’ ability to reduce housing cost burdens on residential mobility. Pendall (2000) found that households receiving tenant-based rental assistance are more concentrated in distressed neighborhoods when those neighborhoods have a higher concentration of rental housing, despite such households’ tendency to avoid neighborhoods with very low rents. Another factor is landlords’ reluctance to participate in the HCV program. Unless states or localities have adopted legislation prohibiting the discrimination against those receiving tenant-based assistance, landlords’ participation in the HCV program is voluntary, and many landlords choose not to participate due to perceived administrative barriers or other considerations (Freeman, 2011). Local land use regulations substantially restrict the development of affordable rental units for moderate-income workers by ensuring that developers profit only by constructing luxury housing. White et al. (2016) show, however, that development of economical, unsubsidized rental housing is feasible by presenting a case study of how Sarasota and Manatee Counties in Florida accommodated cost-effective design standards and streamlined approval processes. 

Additional factors may be due to local PHAs’ discretionary decisions on setting local preferences for admission and enforcing compliance with HUD program rules. Local PHAs may also prioritize admission to households that are more or less likely to incur higher housing cost burdens over time. The Quality Housing and Work Responsibility Act of 19981 (QHWRA) expanded the discretionary authority of local PHAs and set threshold requirements for the incomes of those newly admitted to HUD programs. Since 1998, PHAs have been required to ensure that 75 percent of new voucher holders have incomes no greater than 30 percent of the Area Median Income (AMI) and that all households spend no more than 40 percent of income on housing costs at the time of lease up. Beyond these requirements, PHAs have substantial discretion to prioritize assistance to different types of households. Some PHAs place priority on housing those recipients who are in greatest need, whereas others place emphasis on those most able to move to achieve greater self-sufficiency (Devine et al., 2000). Dawkins (2007) found that, since the enactment of QHWRA, PHAs increasingly have been admitting smaller families headed by older adults and fewer extremely low-income female-headed households with children, thus signaling a trend away from the types of households identified by McClure (2005) who are most likely to incur high housing cost burdens. 

1 Pub. L. 105–276, Title V. 

  3 

Data and Methods 

This research relies on administrative data from HUD’s Public and Indian Housing Information Center, or PIC, system to examine trends in HCV housing cost burden between 2003 and 2015. 

The data are assembled from tenant-level databases collected from the HUD-50058 Family Report form completed by local PHAs. 

We assemble two primary databases for the analyses. The first database is a set of cross-sectional household-level files for each year between 2003 and 2015. These files (one for each year) include the last household record available for each household in each year for all households that have successfully leased up during or prior to the year in question. Using these databases, we examine trends in housing cost burden over time for all HCV-assisted households and households classified by various household, housing unit type, and geographic characteristics. 

For those participating in the HCV program in the most recent period (2015), we also examine the marginal effect of each of these characteristics, holding the others constant, on the odds of an HCV household experiencing a housing cost burden. 

We also construct two longitudinal files of households that leased up in 2003 and 2008. For each of these longitudinal files, we follow households over time, appending observations on rental spells for each year after initial lease up until either 2015 or the year in which the household exits from the HCV program. Using these two longitudinal databases, we examine the duration of housing cost burden, emphasizing factors associated with different housing cost burden trajectories. The findings section is organized according to more specific research questions. 

We define housing cost burden as the ratio of the family’s total contribution to housing payments (gross rent minus the household’s HAP) to the household’s total annual adjusted gross income. 

Gross rent is equal to the contract rent plus utility allowance. HAP is defined as the lower of gross rent or the payment standard minus the total tenant payment (TTP). We use the terms  rent burden and  housing cost burden interchangeably throughout the report to reflect the percentage of income spent on rental housing costs. We categorize housing cost burdens into the following cost burden categories: no cost burden (spending 30 percent or less of income on housing costs), moderate cost burden (spending 31 to 40 percent of income on housing costs), high cost burden (spending 41 to 50 percent of income on housing costs), and severe cost burden (spending 51 

percent of income or higher on housing costs). The so-called “30 percent rule” is a standard threshold level of housing cost burden that can be traced to the Brooke Amendment to the 1968 

Housing and Community Development Act. Because HCV recipients are required to spend no more than 40 percent of income on housing on lease up, we use the 40-percent threshold to define a second housing cost burden threshold. The 50-percent threshold corresponds to HUD’s definition of severe cost burden in its  Worst Case Housing Needs reports. Households with zero income, those that receive project-based vouchers, and those that receive HCVs from Moving to Work PHAs are excluded from the analyses. Appendix table A1 displays the number of HCV 

households included and excluded from the analyses. 

  4 

Findings 

The discussion of research findings is organized according to seven specific research questions. 

The first three questions are addressed using the cross-sectional household-level files for each year between 2003 and 2015, with some analyses emphasizing only the cross-sectional file for the most recent year (2015). To address the fourth question, we rely on a subset of households from the cross-sectional files that exited the program between 2003 and 2015. The final three research questions are addressed using the two longitudinal files of households that leased up in 2003 and 2008. 

How has the prevalence of housing cost burden changed over time? 

To address this question, we calculate housing cost burden for each year (2003 through 2015) for each of the housing cost burden categories defined in the previous section. Figure 1 displays, for each year, the total number of HCV households spending 30 percent or less of their income on rent, 31 percent or more of income on rent, between 31 and 40 percent of income on rent, between 41 and 50 percent of income on rent, 51 percent or more of income on rent, and the total number of households. Figure 2 displays the percentage of households falling into each of these housing cost burden categories by year. (The tables used to construct each of these and subsequent figures are provided in the appendix). 

Although the total number of HCV-assisted households remained essentially flat during the 2003-to-2015 period (see appendix table A2), the number of cost-burdened HCV households has increased 52 percent from 517,665 in 2003 to 786,958 in 2015 (The number of cost-burdened households reached a high of 811,315 in 2014 but fell slightly in 2015). As a share of total HCV 

households in each year, those experiencing any level of cost burden increased by 13 percentage points, those experiencing moderate cost burdens increased by 7 percentage points, those experiencing high cost burdens increased by 3 percentage points, and those experiencing severe cost burdens increased by 4 percentage points. 

The year-to-year change in housing cost burden roughly corresponds to the recent housing market boom-and-bust cycle and subsequent economic depression. The share of HCV households experiencing housing cost burdens rose to a peak of 46 percent of households in 2006, with a steady decline during the housing bust period. As the housing market began to recover, the share of cost-burdened HCV households rose again, to a higher peak of 48 percent in 2014. 

These trends likely reflect larger housing market dynamics. Rental prices peaked in 2007, steadily declined from 2007 through 2010, and have risen since (JCHS, 2016). DiPasquale and Murray (2017) found that between 1970 and 2010, incomes fell for renters in all but the highest income quintile. Between 2000 and 2010, incomes for renters in the lowest income quintile fluctuated, falling by 12 percent between 2000 and 2005, rising by 7 percent between 2005 and 2008, and falling again by 6 percent between 2008 and 2010. These larger trends roughly correspond to the housing cost burden trends displayed in figures 1 and 2, suggesting that increased rental affordability temporarily lowered housing cost burdens for HCV households during the housing bust. 

  5 

Figure 1. HCV Households by Extent of Housing Cost Burden, 2003–2015 

1,200,000

1,000,000

lds 800,000

eho

ous

CV H 600,000

f Hr obe 400,000

Num

200,000

0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

No cost burden (30% or Less)

Cost burden (31% or More)

Moderate cost burden (31% - 40%)

High cost burden (41% - 50%)

Severe cost burden (51% or more)

HCV = Housing Choice Voucher. 

Figure 2. Proportion of HCV Households With Specified Housing Cost Burden, 2003–2015 

100%

90%

80%

Severe cost burden

(51% or more)

70%

ds 60%

High cost burden

(41% - 50%)

seholou 50%

CV H

Moderate cost

 H of

burden (31% - 40%)

40%

%

30%

No cost burden

(30% or Less)

20%

10%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

HCV = Housing Choice Voucher. 

  6 

What factors are associated with the prevalence of housing cost burden in the HCV 

program? Has the prevalence of more severe housing cost burdens changed over time across different locations and types of HCV households? 

To address these questions, we classify households experiencing various housing cost burden levels into the following categories: 

•  Household characteristics (length of program participation, household size, female-headed household status, elderly status of household head, disability status of household head, presence of children, TTP relative to the HUD minimum rent threshold ($50), household income, source of income, race, and ethnicity). 

•  Housing unit type (number of bedrooms, structure type, year built). 

•  Geography (U.S. Census region; metropolitan and rural location; central city, suburb, or rural location; census tract poverty rate; census tract minority (non-White) percentage; census tract vacancy rate; and census tract median rent). 

Tables 1 through 3 display, for those households participating in the HCV program in the most recent year (2015), the total number of HCV households, total number experiencing any cost burden, and total number experiencing a severe cost burden, along with corresponding row and column percentages. 

Tables A4 through A9 in the appendix display trends in the “Row percent” column (percentage of households within a given category that are cost burdened or severely cost burdened) across years. Figures 3 through 9 graphically display selected trends from tables A4 through A9 that differ significantly from the cross-sectional findings displayed in tables 1 through 3. We begin with a discussion of the prevalence of housing cost burdens and severe housing cost burdens by various household characteristics. 

We might expect those with shorter HCV program durations to be more likely to rely on HCV 

assistance to address temporary conditions of housing instability, perhaps induced by short-term job loss or changes in family status compared with long-term program participants who may be more heavily dependent on housing assistance to cover rent payments. As displayed in table 1, the length of program participation has little relation to the prevalence of any housing cost burden, but those with longer program durations are more likely to exhibit severe cost burdens. 

In 2015, participants who had been in the HCV program for 10 years or longer were more than twice as likely to exhibit a severe cost burden than those who had been in the program for less than 1 year. 

  7 

Table 1. HCV Households by Household Characteristics and Severity of Housing Cost Burden, 2015 

Total HCV 

Any Cost Burden  

Severe Cost Burden  

Households 

(31% or More) 

(51% or More) 

Number 

Column 

Column 

Column 

% 

Number  Row 

% 

% 

Number  Row 

% 

% 

1,728,756    

786,958 

46 

144,402 

8 

 Le  ngth of HCV program participation 

< 1 year 

273,747 

16 

124,040    45 

16 

12,783   

5 

9 

  1–4.9 years 

404,783 

23 

182,949 

45 

23 

31,310 

8 

22 

  5–9.9 years 

472,076 

27 

217,149 

46 

28 

42,417 

9 

29 

  10 years or more 

577,939 

33 

262,707 

45 

33 

57,869 

10 

40 

Household size 

1 member 

704,952 

41 

322,973    46 

41 

51,493   

7 

36 

  2 members 

362,151 

21 

178,586 

49 

23 

35,242 

10 

24 

  3 members 

286,987 

17 

130,676 

46 

17 

27,460 

10 

19 

  4 members  

195,379 

11 

83,422 

43 

11 

17,805 

9 

12 

  5 or more members 

179,287 

10 

71,301 

40 

9 

12,402 

7 

9 

Presence of children  

No children 

937,003 

54 

431,441    46 

55 

70,532   

8 

49 

  Children 

791,753 

46 

355,517 

45 

45 

73,870 

9 

51 

Household head gender  

Male 

330,182 

19 

135,650    41 

17 

17,868   

5 

12 

  Female 

1,398,519 

81 

651,272 

47 

83 

126,522 

9 

88 

Household head age  

Nonelderly 

1,332,946 

77 

623,043    47 

79 

124,544   

9 

86 

  Elderly 

395,810 

23 

163,915 

41 

21 

19,858 

5 

14 

Household head disability status 

Nondisabled 

1,234,653 

71 

558,666    45 

71 

116,908   

9 

81 

  Disabled 

494,103 

29 

228,292 

46 

29 

27,494 

6 

19 

Income 

$5,000 or less 

161,699 

9 

105,101    65 

13 

64,256    40 

44 

  $5,001–$10,000 

503,440 

29 

223,834 

44 

28 

44,896 

9 

31 

  $10,001–$15,000 

453,546 

26 

196,352 

43 

25 

23,462 

5 

16 

  More than $15,000 

610,071 

35 

261,671 

43 

33 

11,788 

2 

8 

Income (as percent of AMI) 

10% or less 

196,882 

11 

120,295    61 

15 

70,873    36 

49 

  11–30% 

1,053,181 

61 

452,725 

43 

58 

67,702 

6 

47 

  31–50% 

392,432 

23 

178,963 

46 

23 

5,436 

1 

4 

  51–80% 

78,384 

5 

33,523 

43 

4 

258 

0 

0 

  More than 80% 

5,512 

0 

778 

14 

0 

3 

0 

0 

Primary source of income  

Wages 

523,356 

30 

226,586    43 

29 

25,138   

5 

17 

  Government 

1,205,072 

70 

560,069 

46 

71 

118,990 

10 

83 

TTP 

$50 or less 

74,152 

4 

68,248    92 

9 

44,867    61 

31 

  More than $50 

1,654,604 

96 

718,710 

43 

91 

99,535 

6 

69 

Race/ethnicity 

White, not Hispanic 

584,128 

34 

256,052    44 

33 

34,228   

6 

24 

  Black, not Hispanic 

778,144 

45 

377,683 

49 

48 

77,107 

10 

53 

  Asian/Pacific Islands, 

not Hispanic 

40,776 

2 

16,874 

41 

2 

3,740 

9 

3 

  Native American, not 

Hispanic 

11,131 

1 

4,863 

44 

1 

821 

7 

1 

  More than one race, 

not Hispanic 

15,468 

1 

6,500 

42 

1 

1,153 

7 

1 

   Hispanic, any race 

297,856 

17 

124,517 

42 

16 

27,276 

9 

19 

AMI = Area Median Income. HCV = Housing Choice Voucher. TTP = total tenant payment. 

  8 

As graphically displayed in figure 3, the relationship between length of program participation and severity of cost burden has changed over time. Until 2006, the length of program participation had little relation to the severity of cost burden, but afterwards, participants who had been in the program for longer periods of time were more likely to experience severe cost burdens, particularly after 2011. These trends likely reflect the combination of program rules and household choices to consume slightly more expensive housing on initial lease up. If households spend up to the program limit of 40 percent of income in their first HCV-subsidized home and rents rise over time or household incomes fall, the incidence of severe cost burden would rise, particularly for participants who stay in the program but do not move to less expensive housing. 

Figure 3. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Length of Program Participation, 2003–2015 

12%

11%

10%

9%

8%

ds

7%

seholou 6%

CV H 5%

 H of% 4%

3%

2%

1%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

< 1 year in HCV program

1 - 4.9 years in HCV program

5 - 9.9 years in HCV program

10 years or more in HCV program

HCV = Housing Choice Voucher. 

We may also expect housing cost burden to vary with household size and the presence of children, because larger families may require larger, more expensive homes. Table 1 does not fully support this conjecture, as smaller households are slightly more likely to experience a housing cost burden, and moderately sized households (two to three persons) are the most likely household size group to experience a severe housing cost burden. Figure 4 suggests that this relationship has changed over time. Until about 2011, single-person households were less likely than larger households to exhibit severe housing cost burdens. Afterwards, the relationship still holds, but four-person households became less likely to experience a severe housing cost burden as compared with other household size groups. Regarding the influence of various demographic 9 

characteristics, households headed by females, nonelderly persons, non-Hispanic Black persons, and persons without a disability are more likely to exhibit severe housing cost burdens. These demographic differences generally held across the entire analysis period. 

Figure 4. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Household Size, 2003–2015 

12%

11%

10%

9%

8%

ds

7%

seholou 6%

CV H H 5%

 of% 4%

3%

2%

1%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

1 household member

2 household members

3 household members

4 household members

5 or more household members

HCV = Housing Choice Voucher. 

The higher incidence of severe housing cost burden among households headed by nondisabled persons is somewhat unexpected, given evidence that those with disabilities often face more severe constraints in the housing market (Souza et al., 2011). In 2015, approximately 29 percent of households in the sample are headed by those with a disability. It is possible that households with disabled heads rely on more steady income support streams, even if fixed, and live in units that are not as likely to increase in price. This finding deserves further exploration in future research. 

Table 1 points to significant differences in cost burden by income, with lower income households exhibiting much higher cost burdens. As of 2015, the majority of HCV households in the sample (61 percent) had incomes between 11 and 30 percent of AMI. 11 percent had incomes less than 10 percent of AMI, and the remainder had incomes more than 30 percent of AMI. 

Among those with incomes less than 10 percent of AMI, 61 percent experienced a housing cost burden, and 36 percent experienced a severe housing cost burden. Also, among those earning $5,000 or less, 65 percent experienced a housing cost burden, and 40 percent experienced a severe housing cost burden. 

  10 

Figure 5 examines the prevalence of severe housing cost burden by income over time. The gap in severe housing cost burdens between those with incomes of 10 percent or less of AMI and those with incomes of more than 80 percent of AMI has grown over time, from 35 percentage points in 2003 to 47 percentage points in 2015. It is notable that in all years but 2003, more than 20 

percent of those with incomes of 10 percent or less of AMI experienced cost burdens of 51 

percent or higher, a level of cost burden that is inconsistent with HCV program rules. 

Figure 5. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Income as a Percentage of AMI, 2003–2015 

40%

35%

30%

ds 25%

seholou 20%

CV H H 15%

 of%

10%

5%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

Income 10% or less AMI

Income 11% - 30% AMI

Income 31% - 50% AMI

Income 51% - 80% AMI

Income more than 80% AMI

AMI = Area Median Income. HCV = Housing Choice Voucher. 

Table 1 also suggests that households relying on government sources of income are more likely to exhibit cost burdens and severe cost burdens (households are classified into a given income source category if 50 percent or more of income is attributable to that source). Although government sources of income may be more stable than income from wages, these findings suggest that government transfer payments are inadequate to offset rising rents. 

Table 2 displays the prevalence of housing cost burden and severe housing cost burden by various structural characteristics of the housing units where HCV households reside. Although HAPs are adjusted for family size and number of bedrooms, households may choose to consume larger homes than their HAP is designed to cover. Likewise, rents may be proportionately higher for multifamily apartments with more bedrooms if the supply of homes large enough to 11 

accommodate large families is limited. We find that the prevalence of housing cost burdens and severe housing cost burdens is highest among those living in larger single-family homes. We do not find a significant relationship between cost burden and age of the structure, although those living in the oldest housing units (100 years or older) exhibit lower cost burdens than those living in newer housing units. 

Table 2. HCV Households by Housing Unit Characteristics and Severity of Housing Cost Burden, 2015 

Total HCV 

Any Cost Burden  

Severe Cost Burden  

Households 

(31% or More) 

(51% or More) 

Number 

Column 

Column 

Column 

% 

Number 

Row 

% 

% 

Number  Row 

% 

% 

1,728,756  

   786,958  

46 

144,402  

8 

 N  

umber of bedrooms 

0 bedrooms 

26,853 

2    7,386   

28   

1    1,369 

5   

1 

  1 bedroom 

463,328 

27  172,835 

37 

22 

18,161 

4 

13 

  2 bedrooms 

628,606 

36  312,808 

50 

40 

52,521 

8 

36 

  3 bedrooms 

490,954 

28  234,493 

48 

30 

57,615 

12 

40 

  4 or more bedrooms 

119,015 

7 

59,436 

50 

8 

14,736 

12 

10 

Structure type 

Single-family 

 1,008,653 

58  501,260   

50 

64

98,378 

10

68

  Multifamily 

635,699 

37  254,939 

40 

32 

40,286 

6 

28 

  Other (mfg. home) 

84,403 

5 

30,758 

36 

4 

5,737 

7 

4 

Years since home built  

< 10 years 

137,616 

8    61,701   

45 

8 

9,586 

7 

7 

  10–19.9 years  

240,674 

14  110,503 

46 

14 

19,231 

8 

13 

  20–29.9 years 

156,572 

9 

75,742 

48 

10 

14,417 

9 

10 

  30–39.9 years 

263,809 

15  125,476 

48 

16 

23,534 

9 

16 

  40–49.9 years 

267,814 

15  117,552 

44 

15 

21,155 

8 

15 

  50–99.9 years 

529,898 

31  243,112 

46 

31 

46,704 

9 

32 

   100 years or more 

131,933 

8 

52,681 

40 

7 

9,738 

7 

7 

HCV = Housing Choice Voucher. 

Figure 6 suggests that the prevalence of severe housing cost burden by structure type has varied over time. In all years between 2003 and 2015, those living in single-family homes have consistently been more likely to exhibit severe housing cost burdens, even though the percentage of HCV households living in single-family homes has declined from 64 percent in 2003 to 58 

percent in 2015. Over the same period, the percentage of households living in multifamily homes increased from 33 to 37 percent, and the percentage living in other housing types has increased from 3 to 5 percent. 

Even though very few HCV households live in other housing types (primarily manufactured housing), the prevalence of severe housing cost burden among these households has declined since 2005. It is possible that these trends reflect changing dynamics in the affordability of manufactured homes available for rent by HCV households. This trend deserves further exploration in future research. 

  12 

Figure 6. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Structure Type, 2003–2015 

14%

12%

10%

ds

seholou 8%

CV H H of 6%

%

4%

2%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

Single-family

Multifamily

Other (mfg. home)

HCV = Housing Choice Voucher. 

Table 3 displays the prevalence of housing cost burden and severe housing cost burden by various geographic characteristics. Housing cost burdens are most prevalent in the South and least prevalent in the Northeast. Many large manufacturing centers in the Northeast have been slow to recover from the recent housing market crisis, so housing prices in these areas are likely lower than in the South, which has been quick to recover. 

Table 3 also examines differences in the severity of cost burden across central city, suburban, and rural areas. Metropolitan areas are defined as Core Based Statistical Areas (CBSAs), including metropolitan and micropolitan areas. Central cities include the CBSAs’ principal cities, suburbs include all portions of the metropolitan area that are outside of central cities, and rural areas include all areas that are outside of metropolitan areas. Those living in metropolitan areas were slightly more likely to experience severe housing cost burdens in 2015. Within metropolitan areas, those living in the suburbs were slightly more likely to exhibit severe housing cost burdens than those living in central cities. 

  13 

Table 3. HCV Households by Geographic Characteristics and Severity of Housing Cost Burden, 2015 

Total HCV 

Any Cost Burden  

Severe Cost Burden  

Households 

(31% or More) 

(51% or More) 

Number  Column 

Column 

Column 

% 

Number  Row 

% 

% 

Number  Row 

% 

% 

 H  

CV   households 

1,728,756 

786,958 

46 

 144,402  

8 

Ge  

ography 

Region 

Northeast 

421,878 

25 

161,529 

38

21

28,698 

7 

20

    Midwest 

324,082 

19 

156,247 

48 

20 

23,884 

7 

17 

    South 

583,601 

34 

291,899 

50 

38 

56,207 

10 

40 

    West 

374,377 

22 

168,083 

45 

22 

31,324 

8 

22 

   Metropolitan 

Metropolitan 

1,527,645 

88 

695,150 

46

88

132,278 

9 

92

    Nonmetropolitan/

rural 

201,111 

12 

91,808 

46 

12 

12,124 

6 

8 

   Central city 

Central city 

738,361 

43 

337,032 

46

43

60,294 

8 

42

    Suburb 

920,865 

53 

418,899 

45 

53 

79,795 

9 

55 

     Rural 

69,530 

4 

31,027 

45 

4 

4,313 

6 

3 

 C  

ens us tract characteristics  

Median rent per month 

Less than $400 

14,696 

1 

5,846 

40

1 

1,804 

12

1 

    $400–$800 

709,735 

41 

318,074 

45 

41 

50,788 

7 

35 

    More than $800 

995,830 

58 

459,584 

46 

59 

90,889 

9 

63 

   Vacancy rate 

Less than 5% 

316,022 

18 

143,037 

45

18

26,743 

8 

19

    5–8% 

334,416 

19 

153,315 

46 

20 

27,775 

8 

19 

    Greater than 8% 

1,071,973 

62 

488,268 

46 

62 

89,259 

8 

62 

   Poverty rate 

10% or less 

336,225 

20 

161,971 

48

21

28,365 

8 

20

    11–20% 

552,868 

32 

257,325 

47 

33 

44,196 

8 

31 

    More than 20% 

833,742 

48 

365,409 

44 

47 

71,234 

9 

50 

   Minority percentage 

20% or less 

365,094 

21 

166,167 

46

21

21,168 

6 

15

    20–40% 

300,062 

17 

140,054 

47 

18 

21,593 

7 

15 

      More than 40% 

1,057,701 

61 

478,489 

45 

61 

101,037 

10 

70 

HCV = Housing Choice Voucher. 

Figure 7 suggests that the differences in severity of cost burden across central city, suburban, and rural areas have fluctuated over time. During the housing boom, rural areas saw the highest housing cost burdens. When the national housing market and economy fell into decline, cost burdens fell in all areas, but as the housing market began to recover, severe cost burdens rose again in metropolitan areas, due primarily to the relative increase in housing cost burdens within suburban areas. The geographic mobility of HCV households may have also played a role in shaping these trends, as HCV households increasingly suburbanized over the analysis period. 

Between 2003 and 2015, the proportion of HCV households living in central cities declined from 53 percent to 43 percent; the proportion living in suburban areas increased from 33 percent to 53 

percent; and the proportion living in rural areas declined from 14 to 4 percent. 

  14 

Figure 7. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Central City, Suburb, or Rural Location, 2003–2015 

12%

10%

ds 8%

seholou

CV H 6%

 H of%

4%

2%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

Central City

Suburb

Rural

HCV = Housing Choice Voucher. 

We also examined the severity of housing cost burden by various characteristics of the census tracts where HCV households reside. The thresholds used to define breakpoints for each census tract category are based on McClure (2005), who examined similar census tract characteristics for the 2000-to-2002 period, just prior to our analysis period. Table 3 suggests that housing cost burden varies according to census tract characteristics, and the relationships differ by severity of cost burden. Households living in census tracts with higher median rents, lower poverty rates, and a smaller percentage of minority residents were more likely to exhibit housing cost burdens. 

Households exhibiting severe cost burdens were more likely to live in census tracts with low median rents and a high percentage of minority residents. 

Figures 8 and 9 examine trends in severe housing cost burden by median rents and census tract minority percentage. Across all years, households living in census tracts with the lowest median rents were the most likely to exhibit severe cost burdens, although the gap between the most expensive and least expensive census tracts has narrowed since 2006. Until 2005, the differences in prevalence of severe housing cost burden by census tract minority percentage were small, but over time, those living in census tracts with a larger minority percentage have become increasingly more likely to experience severe cost burdens, and the differences in severe cost burden between neighborhoods with low and high minority percentages have increased over time. The next section explores these findings in more detail. 

  15 

Figure 8. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Census Tract Median Rent, 2003–2015 

14%

12%

10%

ds

sehol 8%

ou

CV H H 6%

 of%

4%

2%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

Tract median rent below $400 per month

Tract median rent $400 to $800 per month

Tract median rent above $800 per month

HCV = Housing Choice Voucher.  

Figure 9. Prevalence of Severe Housing Cost Burden by Census Tract Minority Percentage, 2003–2015 

14%

12%

10%

ds

sehol 8%

ou

CV H H 6%

 of%

4%

2%

0%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Year

Tract minority % 20 or less

Tract minority % between 20 and 40

Tract minority % more than 40

HCV = Housing Choice Voucher. 

  16 

What factors increase the odds of a HCV household experiencing housing cost burden? 

The analysis in the previous section examined the influence of each household, housing unit, and geographic factor on the prevalence of housing cost burden in isolation. It is more useful to examine the marginal contribution of each of these factors while simultaneously controlling for the influence of other factors. To address this issue, we estimate two logistic regression models. 

Logistic regressions are models that are used to explain the factors associated with outcomes that are binary in nature. We estimate models that account for the factors associated with being cost-burdened or not and models that account for the factors associated with being severely cost-burdened or not. Independent variables for these models include the various household, housing unit, and geographic factors used to address research question 2. We estimate these models for the most recent period for which data are available (2015). Appendix table A10 provides a description of the variables used in the regression model. We begin with a discussion of the logistic regression coefficients displayed in table 4. 

We find that the length of program participation is negatively associated with the odds of having any cost burden but positively associated with the odds of having a severe housing cost burden. 

These effects are small and generally consistent with the descriptive evidence presented in the previous section. Households most likely to suffer housing cost burdens include those without children, those headed by females, those with nonelderly household heads, those without disabled household heads, those headed by non-White household heads, those headed by Hispanic household heads, those dependent on government sources of income, and those earning lower incomes. Households earning the lowest incomes (10 percent or less of AMI) are 1.4 times as likely to experience a housing cost burden and 3.9 times as likely to experience a severe housing cost burden as those earning 51 to 80 percent of AMI. 

Consistent with the descriptive evidence examined in the previous section, households living in larger single-family units are more likely to experience a housing cost burden. The effect of the number of bedrooms on the odds of a severe housing cost burden is 1.8 times greater than the effect of number of bedrooms on the odds of any housing cost burden. Although households living in newer units are more likely to experience housing cost burdens, the magnitude of this effect is small compared with the effect of other housing unit characteristics. These findings should be confirmed with additional research that examines HCV use in different housing types. 

We also find evidence of significant geographic variation in the odds of experiencing a housing cost burden. Consistent with the evidence presented in the previous section, households living in the South are more likely to experience a housing cost burden than those living in other regions. 

In contrast to the evidence in the previous section, households living in central cities are more likely to experience a housing cost burden, compared with those living in suburban areas. The evidence presented in table 4 also suggests that the influence of census tract characteristics on housing cost burden changes when controlling for other determinants of housing cost burden. We find that households living in census tracts with higher median rents, lower vacancy rates, and lower poverty rates are more likely to experience a housing cost burden, although these census tract-level effects are small compared to the influence of other factors. 

  17 

Table 4. Factors Associated With the Odds of Any Housing Cost Burden and Severe Housing Cost Burden, 2015 (Base Model) 

Category/Explanatory Variable 

Any Cost Burden 

Severe Cost Burden 

Household characteristics 

Length of participation 

– 0.000**  *

0.000**  *

  Household size 

– 0.281*** 

– 0.448*** 

  Children 

– 0.211*** 

– 0.221*** 

  Female 

0.117*** 

0.172*** 

  Elderly 

– 0.268*** 

– 0.622*** 

  Disabled 

– 0.086*** 

– 0.481*** 

  Income at 10% or less than AMI 

2.298*** 

7.028*** 

  Income at 11–30% of AMI 

1.644*** 

5.033*** 

  Income at 31–50% of AMI 

1.744*** 

3.440*** 

  Income at 51–80% of AMI 

1.596*** 

1.806*** 

  Primarily wage 

– 0.145*** 

– 0.376*** 

  Non-White 

0.079*** 

0.087*** 

  Hispanic 

0.041*** 

0.137*** 

Housing unit type 

Bedroom 

0.456**  *

0.817**  *

  Single-family 

0.338*** 

0.300*** 

  Building age 

– 0.000*** 

– 0.000*** 

Geography 

Midwest 

0.333**  *

0.170**  *

  South 

0.391*** 

0.394*** 

  West 

0.227*** 

0.219*** 

  Central city 

0.114*** 

0.120*** 

  Suburb 

0.029*** 

– 0.060*** 

Neighborhood characteristics 

Tract median rent 

0.000**  *

0.001**  *

  Tract vacancy 

– 0.005*** 

– 0.006*** 

  Tract poverty 

– 0.004*** 

– 0.003*** 

   Tract minority 

– 0.001*** 

0.002*** 

Constant 

– 2.648*** 

– 9.537*** 

 N  

umber of observations 

1,697,242   

1,697,242   

Wald chi-square 

88,679.65*** 

183,413.74*** 

Pseudo  R 2 

0.044 

0.234 

***  p < 0.01. **  p < 0.05. *  p < 0.1. 

AMI = Area Median Income. 

Notes: Income more than 80% of AMI is omitted. Northeast is omitted. Rural is omitted. 

Estimates of the impact of census tract minority percentage are comparable to those discussed in the previous section. In the descriptive analysis, census tract percentage of minority residents was not clearly related to the prevalence of any cost burden, but census tracts with a larger minority 18 

percentage had a higher prevalence of severe cost burden, and the differences in severe cost burden between neighborhoods with low and high minority percentages have increased over time. 

Taken together, the evidence suggests that some household characteristics, particularly race and income, possibly interact in more complex ways with geographic characteristics to shape housing cost burdens. For example, the housing cost burdens of non-White households living in neighborhoods with higher non-White percentages may reflect the influence of racial segregation on non-White households’ housing options. To examine this conjecture, we examine the interaction between income, race, and census tract characteristics in table 5. 

Table 5 suggests that residential segregation by race and income has an impact on the prevalence and severity of housing cost burden. Among non-White persons with the lowest household incomes (income 10 percent or less of AMI), higher census tract poverty rates do not significantly reduce cost burden despite the lower housing prices found in high-poverty areas. For non-White persons earning higher incomes, living in a high-poverty census tract lowers housing cost burden, and the magnitude of this effect increases with household income. 

This finding is expected, because higher income households face a potentially larger housing cost savings from living in neighborhoods likely to exhibit lower housing costs. 

We also find that higher income non-White persons are more likely than White persons to experience a cost burden when living in census tracts with a higher percentage of non-White residents. The impact of census tract median rents on the cost burden experienced by non-White households is statistically significant in most models, but the magnitude of this effect is very small. 

Taken together, these findings suggest that reductions in residential segregation by race and income segregation may improve housing affordability for HCV households, even if local rents change in response to household mobility. These results should be confirmed by a general equilibrium analysis that examines the simultaneous interaction among housing supply, household demand, and household mobility. 

What are the income and cost burden levels of families at the time of their last recertification before exiting the program? 

To address this question, we calculate the average housing cost burden upon entering and exiting the HCV program, for a subset of households from the cross-sectional files that exited the program between 2003 and 2015. As table 6 indicates, households’ cost burdens, income, and rent differ little from program entry to exit, although rent and incomes have increased slightly, and exit is associated with a slightly higher cost burden. In a separate analysis not discussed in this report, we also examined housing cost burden by income at the time of last recertification before exiting the program. That analysis revealed that 65 percent of households experiencing housing cost burdens at the time of exit had extremely low incomes, and 97 percent of households with severe housing cost burdens upon exit had extremely low incomes. 

  19 

Table 5. Factors Associated With the Odds of Any Housing Cost Burden and Severe Housing Cost Burden, 2015 (Income, Race*Census Tract Characteristics Interactions) Category/Explanatory Variable 

Any Cost 

Severe Cost 

Burden 

Burden 

Household characteristics 

Length of participation 

– 0.000*** 

0.000*** 

  Household size 

– 0.283*** 

– 0.449*** 

  Children 

– 0.208*** 

– 0.222*** 

  Female 

0.119*** 

0.178*** 

  Elderly 

– 0.264*** 

– 0.619*** 

  Disabled 

– 0.082*** 

– 0.466*** 

  Income at 10% or less than AMI 

2.235*** 

7.371*** 

  Income at 11–30% of AMI 

1.647*** 

5.314*** 

  Income at 31–50% of AMI 

1.739*** 

3.704*** 

  Income at 51–80% of AMI 

1.533*** 

2.129*** 

  Primarily wage 

– 0.144*** 

– 0.379*** 

  Non-White 

0.089*** 

0.477*** 

  Hispanic 

0.058*** 

0.116*** 

Housing unit type 

Bedroom 

0.457*** 

0.818*** 

  Single-family 

0.340*** 

0.305*** 

  Building age 

– 0.000*** 

– 0.000*** 

Geography 

Midwest 

0.337*** 

0.162*** 

  South 

0.395*** 

0.388*** 

  West 

0.230*** 

0.209*** 

  Central city 

0.125*** 

0.115*** 

  Suburb 

0.038*** 

– 0.062*** 

Neighborhood characteristics 

Tract median rent 

0.000*** 

0.001*** 

  Tract vacancy 

– 0.004*** 

– 0.004*** 

  Tract poverty 

– 0.002*** 

– 0.001*** 

   Tract minority 

– 0.002*** 

0.002*** 

Interaction terms (Race x income x neighborhood characteristics) 

  Non-White x income at 10% or less than AMI x tract median rent 

– 0.000*** 

– 0.000*** 

  Non-White x income at 10% or less than AMI x tract vacancy 

0.014*** 

0.014*** 

  Non-White X income at 10% or less than AMI x tract poverty 

0.000 

0.000 

  Non-White X income at 10% or less than AMI x tract minority 

0.002*** 

– 0.003*** 

  Non-White X income at 11–30% of AMI x tract median rent 

0.000*** 

– 0.000*** 

  Non-White X income at 11–30% of AMI x tract vacancy 

– 0.004*** 

– 0.019*** 

  Non-White X income at 11–30% of AMI x tract poverty 

– 0.002*** 

– 0.005*** 

  Non-White X income at 11–30% of AMI x tract minority 

0.001*** 

0.002*** 

  Non-White X income at 31–50% of AMI x tract median rent 

0.000*** 

– 0.000* 

  Non-White X income at 31–50% of AMI x tract vacancy 

– 0.005*** 

– 0.037*** 

  Non-White X income at 31–50% of AMI x tract poverty 

– 0.006*** 

– 0.014*** 

  Non-White X income at 31–50% of AMI x tract minority 

0.001*** 

0.006*** 

  Non-White X income at 51–80% of AMI x tract median rent 

0.000*** 

– 0.000 

  Non-White X income at 51–80% of AMI x tract vacancy 

– 0.002 

– 0.047*** 

  Non-White X income at 51–80% of AMI x tract poverty 

– 0.011*** 

– 0.022** 

  Non-White X income at 51–80% of AMI x tract minority 

0.004*** 

0.010*** 

Constant 

– 2.674*** 

– 10.019*** 

Number of observations 

1,697,242 

1,697,242 

Wald chi-square 

90,313.88*** 

181,904.79*** 

Pseudo  R 2 

0.045 

0.236 

***  p < 0.01. **  p < 0.05. *  p < 0.1. 

AMI = Area Median Income. 

Notes: Income more than 80% of AMI is omitted. Northeast is omitted. Rural is omitted.  

  20 

Table 6. Descriptive Statistics for Households Upon HCV Program Entry and Exit Number of households that received a voucher between 2003 and 2015 

 3,993,848  

Number of households that exited the program between 2003 and 2015 

 1,964,144  

Average length of program participation (years) 

 4.7  

Average gross rent at beginning of the voucher contract ($) 

 864.41  

Average income at beginning of the voucher contract ($) 

 13,359.82  

Average cost burden at beginning of the voucher contract (%) 

34.6% 

Average gross rent at last recertification before program exit ($) 

 876.06  

Average income at last recertification before program exit ($) 

 15,236.34  

Average cost burden at last recertification before program exit ($) 

35.2% 

HCV = Housing Choice Voucher. 

Tracking cohorts of voucher households over time, what was the duration of housing cost burden, and what were the potential causes of increased housing cost burden? 

To address this research question and those that follow, we construct a longitudinal cohort-level file of HCV households that initially leased up in the year 2003 and track each household from this initial lease-up year until 2015 or exit from the program. We also construct a similar cohort-level file for HCV households that initially leased up in the year 2008 and track these households until 2015 or exit from the program. Two cohort years were chosen to determine if the dynamics of housing cost burden differ for those entering the program during the housing market upswing relative to the period immediately following the housing market bust. We construct a longitudinal file for households with multiple years of participation in the HCV program to examine how housing cost burdens have changed over time. To examine the duration and causes of increased housing cost burden (changes in income versus changes in rent), we examine tables that display, across different year-to-year periods, the percentage change in annual income versus the percentage change in gross rent, separately for households whose cost burden level increased (positive change in cost burden) and households whose cost burden level decreased (negative change in cost burden) over year-to-year periods. 

Table 7 is based on the longitudinal cohort of HCV participants that initially leased up in 2003. 

Shown in table 7 are percentage changes in gross rent and annual income for households experiencing different cost burden trajectories (positive versus negative changes in cost burden). 

Households are further differentiated by their housing cost burden status at the end of each year. 

Table 8 displays the same information for the longitudinal cohort of HCV participants that initially leased up in 2008. Rent and income were calculated in 2015 dollar values using CPI-U 

city average series for all items, not seasonally adjusted, provided by the U.S. Bureau of Labor Statistics. 

  21 

Table 7. Percent Change in Housing Cost Burden for HCV Households by Change in Rent and Change in Income (Leased Up in 2003) 

Year 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2015 

 HC  

V households that leased up in 2003 

  153,500  129,272  113,266  100,383  90,786  82,077  76,456  71,630  66,734  62,750  58,986  55,423 

Mean rent burden (%) 

34.7 

35.8 

36.2 

35.3 

34.6 

34.9 

35.1 

35.6 

35.9 

36.4 

37.1 

36.6 

Mean gross rent ($) 

1,007 

1,013 

1,027 

1,047 

1,053 

1,091 

1,096 

1,087 

1,083 

1,085 

1,084 

1,100 

Mean income ($) 

13,324 

13,732 

14,120 

14,444  14,286  14,620  14,416  14,017  13,982  14,110  14,178  14,627 

HCV households that reduced rent burden 

63,642 

43,854 

44,781 

47,751  44,594  35,941  28,260  25,227  27,501  27,145  25,051  24,525 

Change in rent burden (%) 

– 6.3 

– 8.4 

– 9.5 

– 10.1 

– 8.3 

– 7.0 

– 8.4 

– 8.5 

– 7.2 

– 7.2 

– 7.3 

– 9.9 

Change in gross rent (%) 

– 1.0 

– 2.5 

– 1.1 

– 0.6 

– 1.3 

2.1 

– 1.6 

– 2.7 

– 2.1 

– 1.4 

– 1.6 

– 0.3 

Change in income (%) 

110.3 

138.0 

134.4 

150.6 

114.0 

139.5 

174.4 

68.6 

45.7 

99.5 

90.0 

202.8 

No rent burden 

45,660 

29,319 

30,600 

32,216  32,561  26,352  18,879  16,635  17,889  17,890  16,019  14,511 

Change in rent burden (%) 

– 5.2 

– 6.5 

– 7.2 

– 8.0 

– 6.1 

– 4.9 

– 6.2 

– 6.3 

– 5.0 

– 5.3 

– 5.0 

– 7.5 

Change in gross rent (%) 

– 0.8 

– 2.5 

– 1.0 

– 0.5 

– 1.1 

2.4 

– 1.2 

– 2.5 

– 1.8 

– 1.0 

– 1.2 

0.0 

Change in income (%) 

122.8 

108.7 

115.9 

179.4 

94.3 

79.5 

190.1 

85.3 

47.9 

90.7 

56.7 

247.0 

Rent burden 

17,982 

14,535 

14,181 

15,535  12,033 

9,589 

9,381 

8,592 

9,612 

9,255 

9,032  10,014 

Change in rent burden (%) 

– 9.2 

– 12.2 

– 14.4 

– 14.5  – 14.2 

– 12.8  – 12.9  – 12.6  – 11.4  – 11.0  – 11.3  – 13.5 

Change in gross rent (%) 

– 1.4 

– 2.5 

– 1.2 

– 0.8 

– 1.8 

1.4 

– 2.3 

– 3.3 

– 2.7 

– 2.0 

– 2.2 

– 0.9 

Change in income (%) 

78.5 

197.2 

174.2 

90.9 

167.3 

304.4 

142.9 

36.3 

41.8 

116.4 

149.0 

138.7 

Severe rent burden 

736 

1,034 

1,182 

1,336 

1,125 

912 

906 

973 

1,104 

1,130 

1,206 

1,298 

Change in rent burden (%) 

– 17.2 

– 16.5 

– 16.6 

– 15.9  – 15.9 

– 14.5  – 14.9  – 14.7  – 12.6  – 12.4  – 12.5  – 14.7 

Change in gross rent (%) 

– 0.3 

– 2.3 

– 0.9 

0.4 

1.0 

2.0 

– 1.6 

– 2.9 

– 1.8 

– 1.5 

– 1.9 

– 1.1 

Change in income (%) 

163.2 

97.2 

372.1 

41.2 

156.4  1,055.0 

34.1 

43.3 

35.0 

57.0 

66.6 

790.3 

HCV households that increased rent burden 

63,105 

54,247 

41,944 

33,341  28,978  30,597  28,635  26,856  29,225  26,084  25,579  22,894 

Change in rent burden (%) 

16.0 

17.4 

19.5 

16.5 

14.5 

14.5 

15.3 

15.9 

13.4 

15.0 

16.0 

13.7 

Change in gross rent (%) 

2.9 

3.0 

5.3 

8.1 

4.3 

7.1 

2.3 

0.8 

1.0 

1.2 

1.1 

3.0 

Change in income (%) 

7.7 

6.5 

6.8 

5.0 

3.0 

7.2 

1.6 

0.6 

3.4 

2.7 

3.0 

4.4 

No rent burden 

28,839 

24,148 

15,446 

15,841  14,860  15,275  14,234  11,587  14,872  11,899  10,521  11,239 

Change in rent burden (%) 

0.3 

0.9 

1.0 

1.4 

0.7 

0.5 

0.7 

0.2 

0.8 

0.2 

0.3 

0.2 

Change in gross rent (%) 

0.5 

1.4 

3.8 

4.5 

1.8 

4.4 

0.8 

– 1.1 

– 0.3 

– 0.1 

0.0 

1.4 

Change in income (%) 

16.8 

13.0 

14.0 

12.2 

9.5 

13.9 

8.3 

9.8 

11.1 

9.1 

9.2 

11.9 

Rent burden 

34,266 

30,099 

26,498 

17,500  14,118  15,322  14,401  15,269  14,353  14,185  15,058  11,655 

Change in rent burden (%) 

29.1 

30.6 

30.3 

30.1 

29.0 

28.6 

29.7 

27.9 

26.5 

27.5 

27.0 

26.7 

Change in gross rent (%) 

4.9 

4.2 

6.2 

11.4 

7.0 

9.7 

3.9 

2.1 

2.4 

2.3 

1.9 

4.5 

Change in income (%) 

0.0 

1.3 

2.5 

– 1.4 

– 3.9 

0.6 

– 5.1 

– 6.4 

– 4.5 

– 2.7 

– 1.3 

– 2.8 

Severe rent burden 

6,185 

5,793 

5,403 

3,803 

2,830 

2,962 

3,085 

3,288 

3,087 

3,273 

3,512 

2,687 

Change in rent burden (%) 

97.3 

89.7 

82.0 

78.9 

82.3 

83.4 

87.0 

76.7 

73.0 

69.8 

69.8 

69.1 

Change in gross rent (%) 

4.4 

2.2 

3.9 

6.1 

4.7 

7.6 

2.0 

0.4 

1.5 

1.0 

0.9 

2.9 

Change in income (%) 

– 32.1 

– 23.8 

– 22.2 

– 28.0  – 31.5 

– 26.5  – 25.9  – 26.2  – 26.5  – 19.9  – 20.7  – 23.4 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  22 

Table 8. Percent Change in Housing Cost Burden for HCV Households by Change in Rent and Change in Income (Leased Up in 2008) Year 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2015 

 HCV households that leased up in 2008 

145,861 

128,713 

115,139 

103,651 

94,974 

87,304 

80,201 

Mean rent burden (%) 

34.8 

35.1 

35.6 

35.8 

36.1 

36.8 

36.2 

Mean gross rent ($) 

967 

986 

989 

993 

1,001 

1,005 

1,025 

Mean income ($) 

13,273 

13,257 

13,060 

13,181 

13,423 

13,562 

14,057 

HCV households that reduced rent burden 

65,619 

48,858 

41,371 

42,736 

41,960 

36,407 

35,809 

Change in rent burden (%) 

– 7.0 

– 9.1 

– 9.0 

– 8.0 

– 7.8 

– 7.6 

– 9.8 

Change in gross rent (%) 

2.2 

– 1.4 

– 2.5 

– 1.9 

– 1.1 

– 1.5 

– 0.1 

Change in income (%) 

98.9 

111.2 

112.1 

144.4 

36.7 

196.3 

471.0 

No rent burden 

46,762 

32,322 

27,163 

27,371 

28,041 

23,548 

21,752 

Change in rent burden (%) 

– 5.8 

– 7.3 

– 7.1 

– 6.0 

– 5.9 

– 5.4 

– 7.5 

Change in gross rent (%) 

2.3 

– 1.2 

– 2.3 

– 1.6 

– 0.8 

– 1.1 

0.3 

Change in income (%) 

91.6 

145.4 

123.2 

143.7 

31.0 

191.9 

226.1 

Rent burden 

18,857 

16,536 

14,208 

15,365 

13,919 

12,859 

14,057 

Change in rent burden (%) 

– 9.9 

– 12.6 

– 12.7 

– 11.5 

– 11.7 

– 11.5 

– 13.4 

Change in gross rent (%) 

1.8 

– 1.8 

– 2.8 

– 2.4 

– 1.6 

– 2.1 

– 0.7 

Change in income (%) 

116.9 

44.6 

90.9 

145.7 

48.3 

204.2 

850.1 

Severe rent burden 

623 

1,026 

1,154 

1,346 

1,368 

1,348 

1,523 

Change in rent burden (%) 

– 16.9 

– 16.7 

– 16.7 

– 14.7 

– 14.2 

– 13.1 

– 15.2 

Change in gross rent (%) 

3.0 

– 1.4 

– 2.0 

– 1.8 

– 1.4 

– 1.5 

– 0.9 

Change in income (%) 

447.6 

128.9 

42.4 

357.3 

50.4 

56.0 

784.5 

HCV households that increased rent burden 

57,583 

48,008 

44,296 

44,607 

38,470 

38,232 

32,733 

Change in rent burden (%) 

16.9 

16.9 

17.7 

14.5 

15.7 

16.0 

13.6 

Change in gross rent (%) 

5.7 

3.0 

1.5 

1.1 

1.6 

1.2 

3.2 

Change in income (%) 

7.2 

3.0 

0.8 

2.4 

2.7 

2.1 

5.3 

No rent burden 

25,842 

22,003 

17,907 

21,817 

17,068 

15,906 

15,698 

Change in rent burden (%) 

0.2 

0.9 

0.7 

1.0 

0.3 

0.2 

0.3 

Change in gross rent (%) 

3.4 

1.2 

– 0.1 

– 0.4 

0.2 

0.0 

1.7 

Change in income (%) 

16.9 

12.2 

10.8 

9.4 

10.6 

9.8 

12.9 

Rent burden 

31,741 

26,005 

26,389 

22,790 

21,402 

22,326 

17,035 

Change in rent burden (%) 

30.5 

30.5 

29.2 

27.4 

27.9 

27.1 

25.9 

Change in gross rent (%) 

7.6 

4.5 

2.6 

2.5 

2.7 

2.0 

4.6 

Change in income (%) 

– 0.8 

– 4.8 

– 5.9 

– 4.2 

– 3.6 

– 3.5 

– 1.7 

Severe rent burden 

5,892 

5,071 

5,275 

4,550 

4,525 

4,836 

3,592 

Change in rent burden (%) 

100.3 

97.3 

89.4 

82.1 

78.3 

75.8 

73.3 

Change in gross rent (%) 

6.1 

3.1 

1.4 

1.5 

1.4 

1.0 

3.0 

Change in income (%) 

– 36.3 

– 31.8 

– 30.6 

– 30.3 

– 24.8 

– 23.8 

– 26.1 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  23 

Tables 7 and 8 reveal additional insights into the dynamics of housing cost burden. Across most periods, households that reduced their housing cost burden saw small percentage declines in rent along with much larger percentage increases in income. Note that between 2014 and 2015, households that saw reductions in rent burden saw an average income increase of more than 200 

percent compared with rent declines of less than 1 percent. Comparatively, households that saw increases in rent burden experienced declines or small increases in income that were not large enough to offset proportionately larger increases in rent. Of particular importance, households that experienced increased housing cost burden and became or remained severely cost burdened at the end of each period experienced large decreases in income (more than 20 percent in every period) while also experiencing an increase in rent. These trends are roughly the same for those that entered the HCV program in 2008. 

Taken together, tables 7 and 8 suggest that changes in income play a proportionately larger role than changes in rent in altering a household’s housing cost burden trajectory. This is an important finding, because it suggests that adjustments to HAPs on annual reexaminations may not be sufficiently keeping pace with changing housing cost burdens. This finding also suggests that housing options that also improve households’ access to employment prospects and earning potential can foster large gains in housing affordability, even if rents are higher in those locations, as long as tenant rent is not increased proportionally to rising income. This finding also suggests that policy arenas that typically lie outside the domain of housing, such as workforce development, can go a long way toward lowering housing cost burden for HCV 

recipients. 

Are there typical, longitudinal trajectories of housing cost burdens experienced by individual HCV households or clusters of households, and are such trajectories associated with length of program participation?  

This analysis relies on the same 2003 and 2008 cohort files used to address research question 5. 

For this analysis, we construct indicators of whether, in a given year, a household has moved since the previous year. This analysis enables us to compare the longitudinal trajectories of renters who remained in their existing dwellings with those of renters who moved from their initial dwelling. We also examine the trajectories since initial lease up of renters who exit the program. These files are used to calculate several descriptive statistics. 

For all households, we calculate— 

•  Average total duration (years). 

•  Average duration in rent burden (years), separately for all households and households that have ever experienced a rent burden. 

•  Average duration in severe rent burden (years), separately for all households and households that have ever experienced a rent burden. 

•  Percentage that are rent burdened at beginning of the voucher contract. 

•  Percentage that are severely rent burdened at beginning of the voucher contract. 

•  Percentage that are rent burdened at least 1 year. 

  24 

•  Percentage that are severely rent burdened at least 1 year. 

•  Percentage that are rent burdened consecutively during the voucher contract. 

•  Percentage that are severely rent burdened consecutively during the voucher contract. 

For the subsample of households that exited the HCV program during the analysis period, we also calculate— 

•  Percentage that are rent burdened at the time of last recertification before exiting the program. 

•  Percentage that are severely rent burdened at the time of last recertification before exiting the program. 

For the subsample of households that moved at least once during the analysis period, we also calculate— 

•  Average number of moves. 

•  Percentage that reduced rent burden upon mobility. 

•  Percentage that reduced rent burden upon mobility and became not burdened. 

•  Percentage that reduced severe rent burden upon mobility and became not burdened. 

•  Percentage that reduced severe rent burden upon mobility and became burdened. 

•  Percentage that increased rent burden upon mobility. 

•  Percentage that became rent burdened upon mobility. 

•  Percentage that became severely rent burdened upon mobility. 

•  Percentage that increased rent burden upon mobility and became severely rent burdened. 

Table 9 reports each of these longitudinal statistics for the two cohorts of HCV participants: households that initially leased a unit in 2003 and households that initially leased a unit in 2008. 

We report separate statistics for households that exited the program before 2015 and households that moved from their initial residential location. 

On average, households that initially leased a unit in 2003 participated in the HCV program for about 6 years. Households that leased up in 2008 participated for about 5 years, although this shorter duration likely reflects the shorter observational period for the 2008 cohort. Despite these differences, both cohorts exhibit an average rent-burden duration of about 2 years and spend less than 1 year on average in a severely cost-burdened state. Among the HCV households that have ever experienced any rent burden, those entering the program in 2003 spend an average of about 4 years in a rent-burdened state, and those entering the program in 2008 spend an average of about 3 years in a rent-burdened state. 

  25 

Table 9. Longitudinal Statistics for HCV Households, 2003 and 2008 Cohorts 

Leased  Leased 

Category/Explanatory Variable 

a Unit 

a Unit 

in 2003  in 2008 

Al  HCV households 

204,213  176,949 

Average total duration (years) 

6.3 

5.3 

  Average duration in rent burden (years) 

2.4 

2.1 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

3.7 

3.3 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.4 

0.3 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

2.1 

1.9 

  Percent rent burdened at beginning of the voucher contract 

37.3 

39.6 

     Percent severely rent burdened at beginning of the voucher contract 

3.1 

3.0 

  Percent rent burdened at least 1 year 

64.3 

62.8 

     Percent severely rent burdened at least 1 year 

18.0 

16.3 

  Percent rent burdened consecutively during the voucher contract 

16.4 

17.3 

      Percent severely rent burdened consecutively during the voucher contract 

0.9 

0.7 

Al  HCV households who exited the program 

121,132 

82,526 

Average total duration (years) 

4.5 

3.4 

  Average duration in rent burden (years) 

1.8 

1.4 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

2.8 

2.4 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.3 

0.2 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

1.7 

1.5 

  Percent rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

42.9 

40.9 

Percent severely rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

6.2 

5.8 

Al  HCV households who moved since initial lease up 

39,092 

30,348 

Average number of moves 

1.4 

1.3 

  Average total duration (years) 

9.3 

6.8 

  Average duration in rent burden (years) 

3.7 

2.9 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

4.4 

3.6 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.6 

0.5 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

2.2 

1.8 

  Percent who reduced rent burden upon mobility 

42.5 

42.2 

Average change in income upon mobility ($) 

1,026 

990 

   Percent who reduced rent burden upon mobility and became not burdened 

(burden ≥ no burden) 

15.4 

15.9 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became not 

burdened (severe burden ≥ no burden) 

2.3 

2.4 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became 

burdened (severe burden ≥ burden) 

3.6 

3.4 

  Percent who increased rent burden upon mobility 

45.5 

45.5 

Average change in income upon mobility ($) 

506 

389 

   Percent who became rent burdened upon mobility (no burden ≥ burden) 

21.8 

21.4 

Percent who became severely rent burdened upon mobility (no burden ≥ 

severe burden) 

1.0 

1.0 

   Percent who increased rent burden upon mobility and became severely 

   burdened (burden ≥ severe burden) 

1.4 

1.4 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  26 

Although more than 60 percent of households experience no cost burden upon entering the HCV 

program, a substantial share (37 percent in 2003 and 40 percent in 2008) experience some level of cost burden, and about 3 percent experience severe cost burdens. Because program rules preclude households from spending more than 40 percent of their income on rent at the time of lease up, this latter percentage suggests that either some PHAs are not adequately monitoring compliance with the program rules or some HCV households spend more on utilities beyond what their utility allowance covers. 

Across most statistics, the differences between the 2003 and 2008 cohort are small, which suggests that overall housing market conditions had little influence on the trajectory of those entering the program at different points in the housing market cycle. Given this, the remainder of this discussion focuses on the 2003 cohort, for which we have data over a longer observational period. For these households, 64 percent experienced a cost burden of at least 1 year, and 16 

percent experienced cost burdens throughout their duration of tenure in the HCV program. 

Notably, 18 percent of households experienced at least 1 year of severe cost burden. 

The middle portion of table 9 examines similar trajectories for households that exited the program to determine if length of program participation plays a role in the trajectories observed. Households that exit the HCV program tend to spend less time in a cost-burdened state, but, as a ratio of the total average duration spent in the program, those that exit spend about the same average proportion of time in a rent-burdened state as all HCV households (38 percent). Of those that exit the program, about 43 percent are cost burdened upon exiting the program, and 6 percent are severely cost burdened. This percentage is twice as high as the percentage of those that enter the program and incur a severe cost burden upon initially leasing a unit. 

The bottom portion of table 9 describes various transitions between different levels of cost burden upon residential mobility. The most noteworthy finding is that, among the 39,092 (19 

percent) of households that leased up in 2003 and moved at some point later in their HCV tenure, households were more likely to transition from not experiencing a cost burden to experiencing it upon mobility (22 percent), compared with initially experiencing a cost burden but no longer experiencing it upon mobility (15 percent). This finding suggests that households that move may be more likely to do so in order to occupy larger units or units in more expensive neighborhoods. 

Again, income changes seem to play an important role in reducing housing cost burden upon mobility. Among households with rent burden that declined upon mobility, the average change in income was more than $1,000. 

Do households accept high housing cost burdens to maintain stability in a unit? 

Households may accept high rent burdens to live in high-amenity neighborhoods that are closer to work, particularly if few housing options in the surrounding housing market offer comparable amenities at a lower cost. To examine how households’ acceptance of higher cost burdens upon initial lease up influences their cost burden trajectories over time, while also examining the impact of housing options in the surrounding market, we calculate similar longitudinal statistics to those used to address question 6, emphasizing how households’ trajectories differ with respect to: (1) initially renting a unit above or below the local payment standard, (2) the Fair Market 27 

Rent (FMR) for the surrounding area, and (3) the percentage of census tracts where HCV 

households reside where median rents are above the FMR. Whereas the second variable controls for the average level of housing costs within the region, the third variable reflects the range of neighborhoods where HCV households can use their voucher without likely having to pay a rent that is higher than the payment standard. Due to the small number of census tracts in many rural counties, the second variable is calculated only for households living in U.S. metropolitan areas (Core Based Statistical Areas, including metropolitan and micropolitan areas). 

To determine how households’ longitudinal trajectories are influenced by the decision to initially live in a more expensive housing unit, table 10 displays the same longitudinal information from the previous analysis, focusing on the comparison between households initially renting a unit above the payment standard and households initially renting a unit at or below the payment standard. Because no large differences emerged in findings between the 2003 and 2008 cohorts, table 10 focuses only on the 2003 cohort. Appendix table A11 displays comparable information for the 2008 cohort. 

It is useful to further elaborate on the significance of the comparison between households renting units above and below the payment standard. If gross rent is equal to or lower than the payment standard, then rent burden is simply equal to total tenant payment divided by income. In this case, TTP is usually equal to 30 percent of a household’s adjusted monthly income, so the rent burden would be 30 percent or below in this case, regardless of the level of the payment standard. However, if rent increases at the same time that income declines, and after the change, rent becomes higher than the payment standard, HCV households might experience an increase in rent burden, because the HAP is not sufficient to reduce a household’s cost burden to 30 

percent. If gross rent is higher than the payment standard, rent burden is equal to ([gross rent – 

payment standard + TTP] / income). If rent increases and income declines, rent burden will always increase unless the payment standard is set higher than the newly increased rent. These relationships suggest that the level of the payment standard interacts with income and rent to jointly influence housing cost burden. 

Approximately 36 percent (73,045) of households initially leasing a unit in 2003 leased a unit with a rent above the payment standard. Of these households, 95 percent were cost-burdened upon lease up, and 43 percent remained cost-burdened throughout the analysis period. By comparison, only 5 percent of households leasing a unit below the payment standard were cost-burdened upon lease up, and only 2 percent of these households experienced housing cost burden throughout the analysis period. Households leasing a unit above the payment standard also exhibited longer cost burden durations, were more likely to exhibit severe cost burdens, and were more likely to exhibit a cost burden upon exiting the program. Households initially living in in a high-cost unit were also more likely to exhibit a lower cost burden upon residential mobility. An interesting comparison is how initially living in high-cost versus low-cost units affects changes in cost burden state for households that move. Whereas households living in low-cost units were more likely to transition from not having a cost burden to having one upon mobility, those living in high-cost units were more likely to transition from having a cost burden to not having one. 

These trends suggest that HCV households are sensitive to housing cost and will adjust housing to the extent possible to reduce their cost burdens. 

  28 

Table 10: Longitudinal Statistics by Initial Rent Payment, 2003 HCV Cohort 

Rent ≤ 

Rent > 

Category/Explanatory Variable 

Payment  Payment 

Standard  Standard 

Al  HCV households 

131,168 

73,045 

Average total duration (years) 

6.4 

6.1 

  Average duration in rent burden (years) 

1.7 

3.8 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

3.4 

3.9 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.4 

0.5 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

2.1 

2.1 

  Percent rent burdened at beginning of the voucher contract 

5.3 

94.7 

     Percent severely rent burdened at beginning of the voucher contract 

2.6 

4.1 

  Percent rent burdened at least 1 year 

46.1 

97.0 

     Percent severely rent burdened at least 1 year 

15.4 

22.6 

  Percent rent burdened consecutively during the voucher contract 

1.7 

42.7 

      Percent severely rent burdened consecutively during the voucher contract 

0.6 

1.4 

Al  HCV households who exited the program 

75,808 

45,324 

Average total duration (years) 

4.6 

4.4 

  Average duration in rent burden (years) 

1.1 

2.9 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

2.6 

3.0 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.2 

0.3 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

1.7 

1.8 

  Percent rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

24.9 

73.0 

Percent severely rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

5.0 

8.4 

Al  HCV households who moved since initial lease up 

25,853 

13,239 

Average number of moves 

1.4 

1.4 

  Average total duration (years) 

9.3 

9.1 

  Average duration in rent burden (years) 

3.0 

5.2 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

3.9 

5.2 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.6 

0.7 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

2.2 

2.2 

  Percent who reduced rent burden upon mobility 

37.7 

51.8 

Average change in income upon mobility ($) 

1,059 

974 

   Percent who reduced rent burden upon mobility and became not burdened 

(burden ≥ no burden) 

11.2 

23.7 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became not 

burdened (severe burden ≥ no burden) 

2.3 

2.4 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became 

burdened (severe burden ≥ burden) 

2.7 

5.2 

  Percent who increased rent burden upon mobility 

47.5 

41.5 

Average change in income upon mobility ($) 

620 

254 

   Percent who became rent burdened upon mobility (no burden ≥ burden) 

24.6 

16.2 

Percent who became severely rent burdened upon mobility (no burden ≥ 

severe burden) 

1.3 

0.4 

   Percent who increased rent burden upon mobility and became severely 

   burdened (burden ≥ severe burden) 

1.3 

1.7 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  29 

Table 11 examines how conditions in the surrounding housing market influence household trajectories over time. We examine two indicators of housing market conditions: FMR for the surrounding metropolitan housing market and the percentage of census tracts within the surrounding metropolitan area where HCV households reside that have median rents above the FMR. Again, due to the similarity in results between the 2003 and 2008 cohort, table 11 

emphasizes only results for the 2003 cohort. Refer to Appendix table A12 for comparable results for the 2008 cohort. 

The proportion of HCV households experiencing a cost burden upon lease up and the proportion of HCV households that are rent burdened throughout their participation in the HCV program are inversely associated with FMR. This counterintuitive finding is likely explained by the relatively higher cost burdens found in rural areas over the majority of the analysis period. 

The second set of columns in table 11 focuses in those living in metropolitan and micropolitan areas only, placing emphasis on the degree of choice across neighborhoods in those areas. 

Generally, HCV recipients living in metropolitan areas with fewer census tracts with median rents below the FMR are more likely to be cost-burdened at the beginning of the voucher contract, cost-burdened at least 1 year, cost-burdened consecutively throughout the contract period, and cost-burdened when leaving the HCV program. Affordable housing choice also plays a role in households’ mobility over time. Whereas 17,067 households living in areas with greater choice moved since lease up, only 10,314 households living in areas with fewer choices moved since lease up. Taken together, these results point to the importance of neighborhood options in helping HCV households to alleviate housing cost burdens. 

  30 

Table 11: Longitudinal Statistics for HCV Households That Leased a Unit in 2003 (Market Characteristics) 

FMR 

Percent of Tracts With 

Rents Above FMR 

 C  

ategory/Explanatory Variable 

< 600  600–850 

> 850 

< 40%  40–55%  > 55% 

All HCV households 

81,107 

62,827 

58,976  72,246 

56,373  59,096 

Average total duration (years) 

5.1 

6.4 

7.8 

7.0 

6.5 

5.7 

  Average duration in rent burden (years) 

2.2 

2.6 

2.5 

2.4 

2.5 

2.6 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

3.3 

3.9 

4.0 

3.8 

3.8 

3.6 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.3 

0.4 

0.5 

0.5 

0.4 

0.4 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

   ever experienced severe rent burden only) 

2.0 

2.1 

2.3 

2.3 

2.1 

2.0 

  Percent rent burdened at beginning of the voucher contract 

46.2 

34.2 

28.6 

29.1 

33.6 

48.9 

  Percent severely rent burdened at beginning of the voucher 

contract 

3.9 

2.6 

2.5 

3.6 

1.9 

3.3 

  Percent rent burdened at least 1 year 

65.9 

64.4 

62.5 

60.6 

63.1 

70.8 

  Percent severely rent burdened at least 1 year 

16.1 

19.0 

19.4 

19.1 

17.6 

18.2 

  Percent rent burdened consecutively during the voucher 

contract 

23.9 

13.8 

8.8 

11.2 

13.6 

22.9 

  Percent severely rent burdened consecutively during the 

   voucher contract 

1.4 

0.6 

0.5 

0.9 

0.5 

1.1 

All HCV households who exited the program 

60,214 

36,586 

23,509  37,940 

30,048  40,208 

Average total duration (years) 

4.1 

4.7 

5.6 

5.0 

4.7 

4.3 

  Average duration in rent burden (years) 

1.8 

1.8 

1.7 

1.7 

1.8 

1.9 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

2.7 

3.0 

3.0 

3.0 

2.9 

2.8 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.2 

0.3 

0.3 

0.3 

0.2 

0.3 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

      ever experienced severe rent burden only) 

1.7 

1.8 

1.9 

1.9 

1.7 

1.7 

Percent rent burdened at the time of last recertification 

before exiting the program 

48.4 

40.8 

32.4 

36.4 

40.3 

49.7 

  Percent severely rent burdened at the time of last 

   recertification before exiting the program 

6.5 

6.2 

5.7 

6.3 

5.7 

6.5 

All HCV households who moved since initial lease-up 

13,406 

13,579 

11,890  17,067 

9,849  10,314 

Average number of moves 

1.5 

1.5 

1.4 

1.5 

1.4 

1.5 

  Average total duration (years) 

8.5 

9.3 

10.1 

9.6 

9.2 

8.9 

  Average duration in rent burden (years) 

3.7 

4.0 

3.4 

3.4 

3.8 

4.2 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

4.3 

4.7 

4.3 

4.2 

4.6 

4.7 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.6 

0.7 

0.6 

0.7 

0.6 

0.6 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

   ever experienced severe rent burden only) 

2.1 

2.2 

2.2 

2.3 

2.1 

2.1 

  Percent who reduced rent burden upon mobility 

41.4 

43.6 

42.5 

41.4 

42.9 

44.1 

Average change in income upon mobility ($) 

1,007 

1,109 

925 

1,040 

945 

1,072 

   Percent who reduced rent burden upon mobility and became 

not burdened (burden -> no burden) 

15.5 

16.5 

14.2 

14.6 

15.6 

16.7 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and 

became not burdened (severe burden -> no burden) 

2.3 

2.4 

2.3 

2.4 

2.2 

2.4 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and 

became burdened (severe burden -> burden) 

3.5 

4.2 

2.9 

3.2 

3.6 

4.4 

  Percent who increased rent burden upon mobility 

44.8 

46.6 

45.4 

45.4 

44.9 

46.7 

Average change in income upon mobility ($) 

412 

647 

428 

488 

560 

498 

   Percent who became rent burdened upon mobility (no burden 

-> burden) 

21.1 

24.4 

19.8 

20.5 

22.4 

23.9 

  Percent who became severely rent burdened upon mobility 

(no burden -> severe burden) 

1.3 

1.0 

0.8 

1.3 

0.8 

0.9 

  Percent who increased rent burden upon mobility and 

   became severely burdened (burden -> severe burden) 

1.9 

1.3 

1.1 

1.7 

0.8 

1.5 

FMR = Fair Market Rent. HCV = Housing Choice Voucher. 

Note: Rural areas excluded in calculation of percentage of tracts with rents above FMR. 

  31 

Conclusion 

We conclude with a recap of the report’s most important findings. 

Findings 

•   The percentage of HCV households experiencing a housing cost burden has fluctuated 

over time.  

The number and share of HCV households experiencing a housing cost burden has 

increased since 2003, and the year-to-year trend in HCV cost burden roughly corresponds to the recent housing market boom/bust cycle. Despite this overall trend, when we compare households that lease up during the housing market upswing with those that lease up during the bottom of the housing market cycle, longitudinal trajectories are remarkably similar for these two cohorts. The difference between cross-sectional comparisons across years and the longitudinal findings suggests that households are slow to adjust to changing housing market conditions, once a unit has been secured. A lack of housing choice in neighborhoods where units can be rented below the FMR reduces the likelihood that households will move for the purpose of reducing housing costs. 

•   HCV housing cost burdens persist over time and are not always reduced by residential 

mobility.  

Among households entering the program in 2003, 64 percent experienced a cost burden of at least 1 year, 16 percent experienced cost burdens throughout their duration of tenure in the HCV program, and 18 percent experienced at least 1 year of severe cost burden. 

Households that moved from their initial neighborhoods were more likely to become cost burdened than to eliminate cost burden on mobility. On the other hand, households initially living in high-cost units were more likely to transition from having a cost burden to not having one. These findings suggest that, although some households that move may be more likely to do so in order to consume larger units or units in more expensive neighborhoods, HCV households are sensitive to housing cost and will adjust housing to the extent possible to reduce their cost burdens. 

•   The prevalence of housing cost burden declines dramatically with income.  

The gap in housing cost burden between those earning the highest and lowest incomes has grown over time. Generally speaking, changes in income play a proportionately larger role than changes in rent in explaining these trends. Across most periods studied, households that reduced their housing cost burden saw small percentage declines in rent, along with much larger percentage increases in income. Comparatively, households that saw increases in rent burden experienced declines or small increases in income that were not large enough to offset proportionately larger increases in rent. These trends are roughly the same for those that entered the HCV program in 2008, suggesting that housing market dynamics played a less significant role in shaping the long-term dynamics of households’ cost burden trajectories. 

  32 

•   The prevalence and severity of housing cost burden varies by length of program 

participation, household composition, and demographic characteristics.  

By 2015, households that had been in the HCV program for longer periods of time were more likely to have more severe cost burdens. Across most years, single-person 

households were less likely than larger households to exhibit severe housing cost burdens. Households headed by females, nonelderly persons, non-Hispanic Black 

persons, and persons that did not have a disability were more likely to exhibit severe housing cost burdens. 

•   Households living in larger single-family homes are more likely to exhibit housing cost 

burdens than those living in other types of housing.  

By 2015, 12 percent of those living in homes with three or more bedrooms experienced a severe cost burden, whereas only 5 percent of those living in studio apartments experienced a severe cost burden. The prevalence of cost burden was highest for households living in single-family homes, second highest for those living in multifamily homes, and lowest for those living in other housing types. In all years, households living in single-family homes have consistently been more likely to exhibit severe housing cost burdens, even though the percentage of HCV households living in single-family homes has declined over time. 

•   The geography of housing cost burden is uneven.  

Housing cost burdens have been most prevalent in the South and least prevalent in the Northeast. Trends in rural areas relative to central cities and suburban areas fluctuated over the analysis period. During the housing boom, rural areas saw the highest housing cost burdens. When the market fell into decline, cost burdens fell in all areas, but as the market began to recover, severe cost burdens rose in metropolitan areas, due largely to the relative increase in housing cost burdens within suburban areas. Trends at the census tract level have also varied over time. Across all years, households living in census tracts with the lowest median rents were the most likely to exhibit severe cost burdens, although the gap between the most expensive and least expensive census tracts has narrowed since 2006. Until 2005, the differences in prevalence of severe housing cost burden by census tract minority percentage were small, but over time, households living in census tracts with a larger minority percentage have experienced an increasingly higher incidence of severe cost burden, and the differences in severe cost burden between neighborhoods with low and high minority percentages have increased over time. Our findings also suggest that residential segregation by race and income shape the prevalence and severity of housing cost burden. 

•   Payment standards play an important role in shaping households’ housing cost burden 

trajectories.  

Local PHAs have discretionary authority to set payment standards at 90 to 110 percent of FMR, but payment standards above 110 percent of FMR must be approved by HUD. If FMRs rise, PHAs may elect not to change payment standards as long as the payment standard remains between 90 and 110 percent of the FMR. Since households must cover the proportion of rent that lies above the payment standard, failing to adjust payment standards to reflect rising market rents may place an undue housing cost burden on low-

  33 

income voucher recipients. We find that renting a unit above the payment standard is strongly associated with the prevalence of housing cost burden. Those leasing a unit above the payment standard exhibited longer cost burden durations, were more likely to exhibit severe cost burdens, and were more likely to exhibit a cost burden upon exiting the program.  

•   Housing markets that provide greater affordable housing choice enable HCV 

households to reduce housing cost burdens over time.  

HCV recipients living in metropolitan areas with fewer affordable neighborhoods are more likely to be cost-burdened at the beginning of the voucher contract, cost-burdened at least 1 year, cost-burdened consecutively throughout the contract period, and cost-burdened when leaving the HCV program. Affordable housing choice also plays a role in households’ mobility over time. Whereas 17,067 households living in areas with greater choice moved since lease up, only 10,314 households living in areas with fewer choices moved since lease up. These trends appear to interact with metropolitan levels of racial segregation. Taken together, these results point to the importance of local government policies that encourage affordable rental housing development and neighborhood options in helping HCV households to alleviate housing cost burdens. 

  34 

References 

Dawkins, Casey J. 2006. “Are Social Networks the Ties That Bind Families to Neighborhoods?” 

Housing Studies 21 (6): 867–881. 

———. 2007. “Income Targeting of Housing Vouchers: What Happened After the Quality Housing and Work Responsibility Act?”  Cityscape 9 (3): 69–94. 

Devine, Deborah J., Barbara A. Haley, Lester Rubin, and Robert W. Gray. 2000.  The Uses of Discretionary Authority in the Tenant-Based Section 8 Program: A Baseline Inventory of Issues, Policy, and Practice. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

DiPasquale, Denise, and Michael P. Murray. 2017. “The Shifting Demand for Housing by American Renters and Its Impact on Household Budgets: 1940–2010,”  Journal of Regional Science 57 (1): 3–27. 

Freeman, Lance. 2011.  The Impact of Source of Income Laws on Voucher Utilization and Locational Outcomes.  Assisted Housing Research Cadre Report. Washington, DC: U.S. 

Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

Joint Center for Housing Studies of Harvard University (JCHS). 2016.  The State of the Nation’s Housing. Cambridge, MA: President and Fellows of Harvard College. 

Leopold, Josh, Liza Getsinger, Pamela Blumenthal, Katya Abazajian, and Reed Jordan. 2015. 

The Housing Affordability Gap for Extremely Low-Income Renters in 2013.  Washington, DC: Urban Institute. 

McClure, Kirk. 2005. “Cost Burden in the Housing Choice Voucher Program,”  Cityscape 8 (2): 5–20. 

Pendall, Rolf. 2000. “Why Voucher and Certificate Users Live in Distressed Neighborhoods,” 

Housing Policy Debate 11 (4): 881–910. 

Souza, Maria Teresa, Robert A. Collinson, Marge Martin, Barry L. Steffen, David A. 

Vandenbroucke, and Yung-Gann David Yao. 2011.  2009 Worst Case Housing Needs of People With Disabilities.  Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development, Office of Policy Development and Research. 

Steffen, Barry L., George R. Carter, Marge Martin, Danilo Pelletiere, David A. Vandenbroucke, and Yunn-Gann David Yao. 2015.  Worst Case Housing Needs 2015 Report to Congress. 

Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research. 

White, Tom, Charlie Wilkins, and Edward J. Pinto. 2016.  Economical Rental Housing by Design for Communities that Work. Washington, DC: American Enterprise Institute International Center on Housing Risk. 

Williamson, Anne R. 2011. “Can They Afford the Rent? Resident Cost Burden in Low Income Housing Tax Credit Developments,”  Urban Affairs Review 47 (6): 775–799. 

  35 

Appendix 

Table A1. HCV Households Included and Excluded From Analyses 

HCV Households Excluded 

Total Included (TBV recipients with income  

Year 

From Analyses 

above $0 administered by non-MTW agencies) 

2003 

418,627 

1,613,348 

2004 

442,032 

1,602,917 

2005 

503,394 

1,589,316 

2006 

577,068 

1,675,208 

2007 

535,958 

1,709,899 

2008 

532,131 

1,740,256 

2009 

533,377 

1,733,080 

2010 

501,353 

1,741,422 

2011 

463,472 

1,750,422 

2012 

420,299 

1,746,608 

2013 

452,187 

1,707,830 

2014 

456,106 

1,705,190 

2015 

481,036 

1,728,756 

HCV = Housing Choice Voucher. MTW = Moving to Work. TBV = tenant-based voucher. 

Table A2. HCV Households by Extent of Housing Cost Burden, 2003–2015 

No Cost 

Any  

Moderate  

High  

Severe 

Burden  

Cost Burden 

Cost Burden 

Cost Burden  

Cost Burden 

Year  (30% or Less)  (31% or More) 

(31–40%) 

(41–50%) 

(51% or More) 

Total 

2003 

 1,095,683  

 517,665  

 360,794  

 78,500  

 78,371  

1,613,348  

2004 

 1,011,929  

 590,988  

 400,695  

 95,364  

 94,929  

1,602,917  

2005 

 904,844  

 684,472  

 447,381  

 117,583  

 119,508  

1,589,316  

2006 

 909,791  

 765,417  

 496,044  

 134,108  

 135,265  

1,675,208  

2007 

 999,470  

 710,429  

 473,754  

 116,054  

 120,621  

1,709,899  

2008 

 1,095,772  

 644,484  

 435,053  

 101,988  

 107,443  

1,740,256  

2009 

 1,066,702  

 666,378  

 440,855  

 110,858  

 114,665  

1,733,080  

2010 

 1,070,330  

 671,092  

 444,345  

 109,283  

 117,464  

1,741,422  

2011 

 1,033,761  

 716,661  

 460,935  

 123,229  

 132,497  

1,750,422  

2012 

 986,171  

 760,437  

 490,866  

 130,585  

 138,986  

1,746,608  

2013 

 952,359  

 755,471  

 472,499  

 136,247  

 146,725  

1,707,830  

2014 

 893,875  

 811,315  

 499,697  

 149,189  

 162,429  

1,705,190  

2015 

 941,798  

 786,958  

 505,710  

 136,846  

 144,402  

1,728,756  

HCV = Housing Choice Voucher. 

Table A3. Proportion of HCV Households With Specified Housing Cost Burden, 2003–2015 

No 

Any  

Moderate  

High  

Severe 

Cost Burden  

Cost Burden  

Cost Burden 

Cost Burden  

Cost Burden 

Year 

(30% or Less) 

(31% or More) 

(31–40%) 

(41–50%) 

(51% or More) 

2003 

67.91% 

32.09% 

22.36% 

4.87% 

4.86% 

2004 

63.13% 

36.87% 

25.00% 

5.95% 

5.92% 

2005 

56.93% 

43.07% 

28.15% 

7.40% 

7.52% 

2006 

54.31% 

45.69% 

29.61% 

8.01% 

8.07% 

2007 

58.45% 

41.55% 

27.71% 

6.79% 

7.05% 

2008 

62.97% 

37.03% 

25.00% 

5.86% 

6.17% 

2009 

61.55% 

38.45% 

25.44% 

6.40% 

6.62% 

2010 

61.46% 

38.54% 

25.52% 

6.28% 

6.75% 

2011 

59.06% 

40.94% 

26.33% 

7.04% 

7.57% 

2012 

56.46% 

43.54% 

28.10% 

7.48% 

7.96% 

2013 

55.76% 

44.24% 

27.67% 

7.98% 

8.59% 

2014 

52.42% 

47.58% 

29.30% 

8.75% 

9.53% 

2015 

54.48% 

45.52% 

29.25% 

7.92% 

8.35% 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  36 

Table A4. Percent of HCV Households Experiencing Any Housing Cost Burden 

(31 Percent or More) by Household Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 Ho  usehold  

 characteristics 

Length of HCV program participatio  

n

  < 1 year 

37.8 

43.8 

49.0 

48.2    44.4    41.0    41.9    41.8    42.7    45.9    44.6    47.4    45.3 

  1–4.9 years 

32.7 

38.5 

44.8 

47.4 

42.4 

37.7 

39.4 

39.6 

42.4 

45.0 

45.2 

48.4 

45.2 

  5–9.9 years 

26.7 

32.3 

40.4 

45.3 

41.6 

36.6 

38.0 

38.0 

40.4 

43.2 

44.2 

47.5 

46.0 

  10 years or more 

24.2 

28.2 

34.5 

38.4 

35.7 

32.3 

34.1 

34.7 

38.3 

41.1 

43.2 

47.1 

45.5 

  Household size 

  1 member 

30.8    34.6    38.1    39.1    35.5    32.1    33.4    33.8    36.5    39.8    43.5    47.5    45.8 

  2 members 

34.3 

39.0 

45.6 

48.2 

43.8 

39.4 

41.0 

41.6 

44.0 

46.8 

48.1 

51.7 

49.3 

  3 members 

33.2 

38.7 

46.0 

49.6 

45.5 

40.2 

41.9 

41.7 

44.3 

46.5 

44.9 

47.8 

45.5 

  4 members  

30.9 

36.5 

45.1 

49.5 

45.0 

39.4 

41.2 

40.8 

42.9 

44.8 

42.5 

45.3 

42.7 

  5 or more 

members 

30.4 

36.2 

45.1 

49.8 

45.9 

40.1 

41.4 

40.5 

42.5 

44.0 

39.8 

41.8 

39.8 

  Presence of children 

  No children 

30.8 

34.6    38.8    40.5    36.7    33.3    34.5    35.0    37.7    40.8    44.0    47.8    46.0 

  Children 

33.0 

38.5 

46.4 

50.0 

45.7 

40.4 

42.1 

41.9 

44.2 

46.5 

44.5 

47.3 

44.9 

  Household head gender  

  Male 

29.1 

32.5    36.9    38.5    34.4    30.6    31.7    32.0    34.3    36.7    39.0    42.6    41.1 

  Female 

32.7 

37.8 

44.3 

47.2 

43.0 

38.4 

39.9 

39.9 

42.4 

45.1 

45.4 

48.7 

46.6 

  Household head age  

  Nonelderly 

33.3 

38.4    45.2    48.1    43.9    39.1    40.7    40.8    43.2    45.8    45.8    49.0    46.7 

  Elderly 

26.3 

29.5 

33.5 

35.2 

31.6 

28.3 

29.1 

29.4 

32.0 

34.8 

38.6 

42.6 

41.4 

  Household head disability status  

  Nondisabled 

31.8 

36.6 

43.2    46.0    41.9    37.3    38.7    38.8    41.2    43.6    43.9    47.2    45.2 

  Disabled 

32.8 

37.6 

42.7 

45.0 

40.7 

36.4 

37.8 

38.0 

40.3 

43.5 

45.1 

48.6 

46.2 

  Income 

  $5,000 or less 

  45.3    51.2    59.5    61.4    58.6    55.3    57.1    58.8    61.3    63.2    64.1    66.7    65.0 

  $5,001–$10,000 

30.8 

35.3 

40.4 

42.8 

38.7 

33.9 

35.3 

35.2 

37.9 

41.2 

42.5 

46.1 

44.5 

  $10,001–$15,000 

30.9 

35.8 

41.8 

43.5 

38.7 

34.2 

35.5 

35.7 

38.3 

40.8 

42.0 

45.6 

43.3 

  More than $15,000 

28.3 

33.2 

41.1 

45.5 

41.6 

36.9 

38.3 

37.9 

39.8 

41.8 

41.7 

45.0 

42.9 

  Income (as percent of AMI) 

  10% or less 

41.6 

46.9 

57.0    60.4    57.5    52.8    54.0    54.7    56.9    58.9    59.7    62.9    61.1 

  11–30% 

30.1 

34.8 

40.3 

42.7 

38.5 

34.0 

35.3 

35.3 

37.8 

40.5 

41.5 

45.0 

43.0 

  31–50% 

32.6 

38.0 

44.2 

47.3 

43.0 

38.1 

39.6 

39.6 

41.9 

44.5 

44.6 

47.8 

45.6 

  51–80% 

26.2 

30.5 

37.7 

40.9 

38.2 

35.4 

36.7 

37.0 

39.2 

41.1 

42.4 

45.0 

42.8 

  More than 80% 

7.1 

8.5 

12.0 

10.7 

9.7 

10.9 

11.2 

10.2 

10.3 

11.3 

11.7 

14.8 

14.1 

  Primary source of income  

  Wages 

30.7 

35.8 

42.6    46.4    42.2    36.7    38.2    37.8    39.7    42.1    41.9    45.3    43.3 

  Government 

32.7 

37.4 

43.3 

45.3 

41.2 

37.2 

38.5 

38.8 

41.4 

44.1 

45.1 

48.5 

46.5 

  TTP 

  $50 or less 

  65.1    72.1    83.9    86.6    86.6    84.5    85.8    87.5    89.4    89.8    91.0    92.3    92.0 

  More than $50 

30.2 

34.9 

41.0 

43.9 

39.6 

35.0 

36.4 

36.3 

38.7 

41.4 

42.1 

45.5 

43.4 

  Race/Ethnicity 

  White, not Hispanic 

34.5    39.3    43.9    44.8    40.1    36.2    37.4    37.6    38.9    41.2    41.6    45.0    43.8 

  Black, not Hispanic 

31.6 

37.3 

45.3 

49.6 

46.0 

40.5 

42.6 

42.6 

44.9 

47.5 

47.5 

51.1 

48.5 

  Asian/Pacific 

Islands, not 

Hispanic 

29.2 

28.0 

32.7 

36.8 

35.2 

31.0 

31.2 

31.1 

34.3 

36.3 

39.4 

42.9 

41.4 

  Native American, 

not Hispanic 

34.3 

39.2 

45.5 

46.8 

42.1 

38.6 

39.3 

39.9 

41.0 

42.3 

42.0 

44.5 

43.7 

  More than one 

race, not Hispanic 

37.9 

41.1 

46.0 

46.3 

44.6 

41.8 

40.3 

38.2 

42.4 

43.8 

43.3 

46.6 

42.0 

  Hispanic, any race 

27.4 

31.1 

37.2 

40.1 

35.3 

31.2 

31.7 

31.2 

35.6 

38.7 

41.7 

44.2 

41.8 

AMI = Area Median Income. HCV = Housing Choice Voucher. TTP = total tenant payment. 

  37 

Table A5. Percent of HCV Households Experiencing Severe Housing Cost Burden 

(51 Percent or More) by Household Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 Ho  usehold  

 characteristics 

Length of HCV program participatio  

n

  < 1 year 

4.6 

5.3 

6.1 

5.5    5.0    4.7    5.1    4.8    5.2    5.0    5.5    4.9    4.7 

  1–4.9 years 

5.4 

6.5 

8.3 

9.0 

7.6 

6.3 

6.8 

7.0 

7.9 

8.1 

8.3 

9.1 

7.7 

  5–9.9 years 

4.6 

5.6 

7.6 

8.8 

7.9 

6.7 

7.1 

7.2 

8.0 

8.4 

8.9 

10.0 

9.0 

  10 years or more 

4.1 

5.0 

6.7 

8.0 

7.3 

6.5 

6.9 

7.2 

8.1 

8.7 

9.7 

11.1 

10.0 

  Household size 

  1 member 

3.6    4.4    5.3    5.6    5.0    4.4    4.6    4.8    5.6    6.1    7.2    8.2    7.3 

  2 members 

5.2 

6.2 

8.0 

8.5 

7.5 

6.7 

7.2 

7.8 

8.6 

9.1 

10.1 

11.1 

9.7 

  3 members 

5.8 

7.2 

9.1 

9.8 

8.6 

7.6 

8.3 

8.2 

9.2 

9.7 

10.0 

10.9 

9.6 

  4 members  

5.5 

6.8 

9.1 

9.9 

8.6 

7.4 

8.1 

8.4 

9.1 

9.3 

9.6 

10.8 

9.1 

  5 or more 

members 

5.2 

6.5 

8.6 

9.8 

8.4 

7.0 

7.5 

7.1 

8.1 

8.1 

7.4 

7.9 

6.9 

  Presence of children 

  No children 

3.5 

4.3    5.4    5.8    5.2    4.6    4.8    5.1    5.9    6.4    7.5    8.5    7.5 

  Children 

5.8 

7.1 

9.2 

9.9 

8.6 

7.5 

8.3 

8.4 

9.2 

9.6 

9.8 

10.7 

9.3 

  Household head gender  

  Male 

2.9 

3.5    4.5    4.9    4.3    3.8    3.8    4.0    4.6    4.8    5.4    6.1    5.4 

  Female 

5.3 

6.4 

8.1 

8.7 

7.6 

6.7 

7.2 

7.3 

8.2 

8.7 

9.3 

10.3 

9.0 

  Household head age  

  Nonelderly 

5.4 

6.6    8.4    9.0    7.9    6.9    7.5    7.7    8.6    9.1    9.7    10.7    9.3 

  Elderly 

2.2 

2.7 

3.4 

3.9 

3.3 

2.9 

2.9 

3.0 

3.4 

3.7 

4.7 

5.6 

5.0 

  Household head disability status  

  Nondisabled 

5.5 

6.8 

8.6    9.2    8.0    7.1    7.6    7.8    8.7    9.2    9.7    10.7    9.5 

  Disabled 

2.8 

3.5 

4.5 

5.1 

4.5 

3.9 

4.1 

4.1 

4.7 

5.0 

5.8 

6.6 

5.6 

  Income 

  $5,000 or less 

  21.4    25.3    32.3    34.6    32.8    30.2    32.1    32.9    35.5    37.3    38.7    41.6    39.7 

  $5,001–$10,000 

3.9 

5.1 

6.8 

8.1 

7.1 

6.0 

6.5 

6.4 

7.3 

7.9 

8.9 

10.1 

8.9 

  $10,001–$15,000 

1.5 

2.1 

3.3 

4.1 

3.6 

3.1 

3.4 

3.5 

4.0 

4.3 

5.1 

6.1 

5.2 

  More than $15,000 

0.4 

0.7 

1.2 

1.7 

1.4 

1.2 

1.3 

1.4 

1.6 

1.7 

2.0 

2.4 

1.9 

  Income (as percent of AMI) 

  10% or less 

19.5 

23.0 

30.6    33.7    31.7    28.2    29.3    29.4    31.4    32.9    34.4    37.8    36.0 

  11–30% 

3.0 

3.9 

5.3 

6.0 

5.2 

4.3 

4.5 

4.5 

5.2 

5.5 

6.5 

7.6 

6.4 

  31–50% 

0.5 

0.8 

1.1 

1.3 

1.1 

0.9 

0.9 

1.0 

1.1 

1.2 

1.6 

2.0 

1.4 

  51–80% 

0.1 

0.2 

0.3 

0.4 

0.3 

0.2 

0.3 

0.3 

0.3 

0.3 

0.4 

0.5 

0.3 

  More than 80% 

0.2 

0.1 

0.1 

0.2 

0.1 

0.1 

0.0 

0.1 

0.1 

0.1 

0.1 

0.1 

0.1 

  Primary source of income  

  Wages 

2.4 

3.0 

3.9    4.4    3.7    3.1    3.4    3.5    3.8    4.0    4.8    5.7    4.8 

  Government 

6.0 

7.3 

9.2 

9.8 

8.6 

7.5 

7.9 

7.9 

8.9 

9.4 

10.0 

11.1 

9.9 

  TTP 

  $50 or less 

  35.7    41.6    52.2    55.5    54.2    50.9    53.0    53.7    56.4    58.0    59.1    61.9    60.5 

  More than $50 

3.1 

4.0 

5.3 

5.9 

5.0 

4.2 

4.6 

4.6 

5.3 

5.6 

6.2 

7.1 

6.0 

  Race/Ethnicity 

  White, not Hispanic 

4.0    4.8    5.9    6.2    5.3    4.7    4.9    4.8    5.4    5.7    6.0    6.6    5.9 

  Black, not Hispanic 

5.7 

7.1 

9.2 

10.2 

8.9 

7.7 

8.4 

8.6 

9.5 

9.8 

10.4 

11.7 

9.9 

  Asian/Pacific 

Islands, not 

Hispanic 

3.3 

3.8 

5.4 

7.2 

6.4 

5.6 

5.6 

5.5 

6.7 

7.3 

8.6 

9.7 

9.2 

  Native American, 

not Hispanic 

4.6 

5.5 

7.6 

7.9 

7.3 

6.1 

6.9 

7.0 

7.5 

7.4 

8.4 

8.2 

7.4 

  More than one 

race, not Hispanic 

6.7 

7.6 

9.0 

8.1 

7.6 

6.9 

6.7 

6.4 

7.5 

7.7 

7.7 

8.7 

7.5 

  Hispanic, any race 

5.0 

5.8 

7.3 

7.9 

6.7 

5.9 

6.0 

6.2 

7.5 

8.0 

9.4 

10.1 

9.2 

AMI = Area Median Income. HCV = Housing Choice Voucher. TTP = total tenant payment. 

  38 

Table A6. Percent of HCV Households Experiencing Any Housing Cost Burden 

(31 Percent or More) by Housing Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 H  

ousing unit ty  

pe  

Number of bedrooms   

0  

18.7   20.6    22.8   22.5   20.1   17.7   17.9   17.2    18.0    20.0   23.4    27.1    27.5 

    1  

24.2  26.7  30.0  30.1  26.2  22.9  23.1  22.8 

24.8 

27.5  31.6  36.7  37.3 

    2  

35.1  40.1  46.2  48.7  44.2  39.4  41.2  41.8 

44.5 

47.6  49.1  52.5  49.8 

    3  

33.7  39.8  48.1  52.7  48.7  43.4  45.5  45.3 

47.7 

50.0  48.1  50.6  47.8 

    4 or more  

39.0  44.7  54.7  61.6  58.5  52.5  53.8  53.2 

55.0 

56.6  52.8  54.3  49.9 

   Structure type 

Single-

family 

36.2  41.8  48.1  51.8  48.0  42.7  44.1  43.8 

46.7 

49.7  49.2  52.1  49.7 

    Multifamily 

23.6  26.5  32.9  34.3  29.6  26.6  28.2  28.9 

32.6 

35.6  38.3  42.5  40.1 

    Other  

(mfg. home)  39.4  44.9  47.8  46.0  41.8  37.2  38.3  39.9 

27.7 

27.2  28.2  32.2  36.4 

   Years since home built  

< 10  

38.0  42.6    48.0   49.9   45.1   39.9   41.5   41.7    43.7    46.5   45.8    48.5    44.8 

    10–19.9  

36.0  40.4  46.7  47.5  42.4  37.7  39.2  39.7 

42.1 

45.3  45.7  48.6  45.9 

    20–29.9  

33.7  38.8  45.2  48.0  43.3  38.5  40.3  41.7 

44.7 

47.8  49.1  51.8  48.4 

    30–39.9  

29.9  34.1  40.1  42.2  38.5  34.8  36.8  37.9 

40.8 

44.0  45.7  49.4  47.6 

    40–49.9  

30.6  34.4  41.6  45.1  40.5  36.0  36.9  36.6 

38.9 

40.9  42.7  46.3  43.9 

    50–99.9  

29.9  35.3  41.9  45.5  41.9  37.8  39.1  38.9 

41.2 

43.3  43.5  47.3  45.9 

    100 or more  26.2  31.2  37.6  39.4  35.8  31.5  32.6  30.6 

32.4 

34.6  35.5  39.2  39.9 

    HCV = Housing Choice Voucher. 

Table A7. Percent of HCV Households Experiencing Severe Housing Cost Burden 

(51 Percent or More) by Housing Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 H  

ousing unit type 

Number of bedrooms   

0  

3.3    3.7    4.8    4.9    4.3    3.7    3.8    3.3    3.8    4.0    4.4    5.1    5.1 

    1  

2.0 

2.2 

2.7 

2.7 

2.3 

2.0 

2.0 

2.0 

2.4 

2.5 

3.1 

3.8 

3.9 

    2  

5.1 

6.1 

7.5 

7.7 

6.7 

5.8 

6.1 

6.3 

7.1 

7.4 

8.4 

9.4 

8.4 

    3  

6.5 

8.1  10.5  11.7  10.3 

9.1 

9.9  10.1 

11.3 

11.9 

12.5  13.7  11.7 

    4 or more  

7.2 

9.0  12.7  15.1  13.5  11.3  12.1  11.9 

13.3 

14.0 

13.8  15.1  12.4 

   Structure type 

  Single-family 

5.7    7.0    8.9    9.8    8.6    7.4    8.0    8.1    9.2    9.8    10.4    11.4    9.8 

  Multifamily 

3.1 

3.7 

4.9 

5.0 

4.3 

3.9 

4.0 

4.3 

5.0 

5.3 

6.1 

7.0 

6.3 

Other  

  (mfg. home) 

5.7 

7.1 

7.7 

7.5 

6.6 

5.9 

6.5 

6.4 

5.0 

4.5 

5.1 

6.2 

6.8 

Years since home built  

< 10  

5.7 

6.6    8.1    8.3    7.0    6.1    6.6    6.8    7.6    7.9    8.2    8.7    7.0 

    10–19.9  

5.4 

6.5 

8.3 

8.5 

7.0 

6.3 

6.6 

6.6 

7.4 

7.9 

8.3 

9.2 

8.0 

    20–29.9  

5.4 

6.5 

8.2 

8.5 

7.6 

6.6 

7.1 

7.2 

8.1 

8.6 

9.6  10.6 

9.2 

    30–39.9  

4.4 

5.3 

6.9 

7.3 

6.6 

6.0 

6.5 

6.9 

7.7 

8.3 

9.2  10.2 

8.9 

    40–49.9  

4.5 

5.6 

7.3 

8.1 

6.9 

6.0 

6.4 

6.5 

7.4 

7.6 

8.3 

9.1 

7.9 

    50–99.9  

4.3 

5.5 

7.2 

8.2 

7.2 

6.3 

6.8 

7.1 

8.0 

8.3 

8.8  10.0 

8.8 

    100 or more 

4.5 

5.6 

6.8 

7.1 

6.3 

5.3 

5.6 

5.1 

5.6 

6.1 

6.7 

7.7 

7.4 

    HCV = Housing Choice Voucher.

  39 

Table A8. Percent of HCV Households Experiencing Any Housing Cost Burden (31 Percent or More) by Geographic Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 Ge ography 

Region 

Northeast 

  24.8    29.4    35.5    37.7    34.3    30.7    29.8    27.6    29.2    30.8    31.3    36.1    38.3 

    Midwest 

34.5 

40.8 

46.8 

49.8 

47.1 

42.1 

43.9 

44.9 

47.3 

50.0 

50.0 

51.9 

48.2 

    South 

36.0 

41.5 

47.4 

50.4 

46.6 

39.9 

42.4 

41.9 

45.0 

48.4 

48.9 

52.7 

50.0 

    West 

32.0 

35.2 

42.4 

44.9 

38.2 

36.1 

38.0 

40.8 

43.1 

45.4 

47.4 

49.6 

44.9 

   Metropolitan 

Metropolitan 

  30.1    34.9    42.0    45.5    41.2    36.6    38.0    38.0    40.3    43.0    44.2    47.7    45.5 

    Nonmetropolitan/rural 

41.1 

46.0 

48.3 

46.6 

43.8 

39.9 

41.3 

42.4 

45.1 

47.3 

44.6 

47.0 

45.7 

   Central city 

Central city 

  30.2    34.1    41.7    45.6    42.6    39.6    40.5    39.7    41.7    42.4    43.3    47.2    45.5 

    Suburb 

29.4 

34.7 

41.7 

45.2 

40.2 

34.5 

36.2 

36.6 

39.1 

44.7 

45.5 

48.2 

45.6 

    Rural 

45.7 

51.4 

52.3 

49.3 

43.8 

39.8 

41.3 

42.5 

45.6 

46.1 

43.0 

45.8 

44.6 

Census tract characteristics  

Median rent per month 

Less than $400 

  33.0    39.3    41.5    42.7    41.0    36.8    36.8    36.5    39.2    38.3    37.7    40.4    39.8 

    $400–$800 

35.8 

41.8 

46.6 

47.9 

43.0 

37.6 

39.2 

39.6 

42.4 

45.3 

44.2 

47.1 

44.8 

    More than $800 

29.1 

33.2 

40.8 

44.5 

40.6 

36.7 

38.0 

37.8 

40.1 

42.6 

44.5 

48.1 

46.2 

   Vacancy rate 

Less than 5% 

  30.1    33.7    40.4    43.0    38.2    35.1    36.7    37.3    39.1    41.8    43.8    47.3    45.3 

    5–8% 

31.8 

36.1 

42.6 

45.3 

40.4 

36.6 

37.8 

38.4 

40.7 

42.4 

44.1 

47.7 

45.8 

    Greater than 8% 

32.5 

37.9 

44.2 

47.1 

43.1 

37.8 

39.2 

39.0 

41.7 

44.6 

44.6 

47.7 

45.5 

   Poverty rate 

10% or less 

  36.0    40.4    47.0    50.8    47.1    42.8    44.1    43.6    45.4    46.5    47.7    50.7    48.2 

    11–20% 

33.6 

38.5 

44.4 

46.7 

42.2 

37.7 

39.2 

39.3 

42.1 

45.0 

46.0 

49.1 

46.5 

    More than 20% 

28.0 

33.0 

39.6 

41.9 

37.1 

32.5 

33.8 

34.3 

36.8 

41.5 

41.8 

45.4 

43.8 

   Minority percentage 

20% or less 

  37.9    43.2    47.9    48.8    44.1    40.0    41.7    41.8    43.9    46.2    45.0    47.4    45.5 

    20–40% 

35.3 

40.4 

46.1 

48.3 

43.9 

39.0 

40.2 

39.7 

42.1 

45.6 

45.6 

48.9 

46.7 

    More than 40% 

27.7 

32.2 

39.7 

43.5 

39.4 

34.7 

36.1 

36.2 

39.0 

42.2 

43.7 

47.4 

45.2 

 HC V = Housing Choice Voucher. 

  40 

Table A9. Percent of HCV Households Experiencing Severe Housing Cost Burden (51 Percent or More) by Geographic Characteristics 

Year 

2003  2004  2005  2006  2007  2008  2009  2010  2011  2012  2013  2014  2015 

 Ge ography 

Region 

Northeast 

  3.7    4.6    5.7    6.4    5.7    5.1    4.8    4.4    4.9    5.1    5.5    6.5    6.8 

    Midwest 

4.6 

5.9 

7.6 

8.2 

7.5 

6.4 

6.9 

7.2 

8.0 

8.3 

8.5 

9.0 

7.4 

    South 

6.4 

7.6 

9.3 

9.6 

8.5 

7.3 

8.1 

7.8 

8.9 

9.5 

10.4 

11.5 

9.6 

    West 

3.6 

4.4 

6.4 

7.1 

5.6 

5.0 

5.6 

6.9 

7.6 

8.0 

8.9 

9.8 

8.4 

   Metropolitan 

Metropolitan 

  4.6    5.7    7.4    8.2    7.2    6.3    6.7    6.9    7.7    8.1    8.8    9.9    8.7 

    Nonmetropolitan/rural 

6.2 

7.2 

8.2 

7.7 

6.2 

5.7 

5.9 

5.9 

6.9 

7.0 

6.8 

7.0 

6.0 

   Central city 

Central city 

  4.2    5.2    7.1    8.0    7.3    6.6    6.9    6.6    7.6    7.9    8.6    9.7    8.7 

    Suburb 

4.7 

5.9 

7.5 

8.3 

7.2 

6.1 

6.6 

7.1 

7.8 

8.1 

8.8 

9.6 

8.2 

    Rural 

6.2 

7.3 

7.9 

7.0 

6.1 

5.6 

5.9 

5.9 

6.9 

7.1 

7.0 

7.1 

6.2 

Census tract characteristics  

Median rent per month 

Less than $400 

  6.3    8.3    8.8    8.9    11.6    11.0    10.4    10.5    11.6    12.4    12.4    13.2    12.3 

    $400–$800 

5.4 

6.5 

7.8 

7.8 

7.0 

6.1 

6.5 

6.6 

7.4 

7.8 

7.9 

8.4 

7.2 

    More than $800 

4.2 

5.3 

7.2 

8.1 

7.0 

6.1 

6.6 

6.8 

7.6 

8.0 

9.0 

10.3 

9.1 

   Vacancy rate 

Less than 5% 

  3.8    4.7    6.3    7.0    6.0    5.3    5.7    6.1    6.8    7.3    8.3    9.4    8.5 

    5–8% 

4.4 

5.4 

7.0 

7.6 

6.6 

5.8 

6.2 

6.5 

7.1 

7.4 

8.2 

9.3 

8.3 

    Greater than 8% 

5.2 

6.3 

7.9 

8.4 

7.6 

6.5 

7.0 

7.0 

7.9 

8.4 

8.8 

9.6 

8.3 

   Poverty rate 

10% or less 

  4.7    5.8    7.7    8.8    7.7    6.7    7.1    6.9    7.7    8.0    8.7    9.8    8.4 

    11–20% 

4.7 

5.7 

7.2 

7.6 

6.6 

5.8 

6.3 

6.4 

7.3 

7.7 

8.4 

9.3 

8.0 

    More than 20% 

4.8 

5.9 

7.4 

7.8 

7.0 

6.1 

6.5 

6.9 

7.8 

8.1 

8.7 

9.6 

8.5 

   Minority percentage 

20% or less 

  4.6    5.6    6.8    7.0    6.1    5.4    5.8    5.6    6.3    6.6    6.5    6.7    5.8 

    20–40% 

5.0 

6.1 

7.6 

8.0 

7.0 

6.1 

6.5 

6.3 

7.2 

7.2 

7.5 

8.3 

7.2 

    More than 40% 

4.8 

5.9 

7.7 

8.6 

7.6 

6.6 

7.1 

7.5 

8.4 

8.7 

9.6 

10.8 

9.6 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  41 

Table A10. Variable Definitions for Logistic Regression Models (Tables 4–6 in Text) Variable 

Definition 

Dependent variable 

Any cost burden 

 1 = A household experiences any cost burden (31% or more) 

    Severe cost burden 

1 = A household experiences a severe cost burden (51% or more) 

 I  

ndependent variables 

Household characteristics 

Length of participation 

 Length of participation (days) 

    Household size 

Number of household members 

    Children 

1 = A household has at least one child 

    Female 

1 = A household head is female 

    Elderly 

1 = A household head is elderly 

    Disabled 

1 = A household head is disabled 

    Income at 10% or less than AMI  1 = Total annual income 10% or less than AMI Income at 11–30% of AMI 

1 = Total annual income 11–30% of AMI 

    Income at 31–50% of AMI 

1 = Total annual income 31–50% of AMI 

    Income at 51–80% of AMI 

1 = Total annual income 51–80% of AMI 

    Primarily wage 

1 = Primary source of income is wage 

    Non-White 

1 = A household head is non-White 

    Hispanic 

1 = A household head is Hispanic 

   Housing unit type 

Bedroom 

 Number of bedrooms 

    Single-family 

1 = Single-family (detached/attached) home 

    Building age 

Age of housing unit 

   Geography 

Midwest 

 1 = Midwest (Census region) 

    South 

1 = South (Census region) 

    West 

1 = West (Census region) 

    Central city 

1 = Central city 

    Suburb 

1 = Suburb 

   Neighborhood characteristics 

Tract median rent 

 Census-tract level median gross rent 

    Tract vacancy 

Census-tract level vacancy rate 

    Tract poverty 

Census-tract level poverty rate 

    Tract minority 

Census-tract level percentage of minority population 

 A  MI = Area Median Income. 

  42 

Table A11. Longitudinal Statistics by Initial Rent Payment, 2008 HCV Cohort 

Rent ≤ 

Rent > 

Category/Explanatory Variable 

Payment  Payment 

Standard  Standard 

Al  HCV households 

110,266 

66,683 

Average total duration (years) 

5.3 

5.3 

  Average duration in rent burden (years) 

1.2 

3.6 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

2.7 

3.7 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.3 

0.4 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

1.8 

1.9 

  Percent rent burdened at beginning of the voucher contract 

6.4 

94.4 

     Percent severely rent burdened at beginning of the voucher contract 

3.2 

2.7 

  Percent rent burdened at least 1 year 

42.2 

96.8 

     Percent severely rent burdened at least 1 year 

13.4 

21.2 

  Percent rent burdened consecutively during the voucher contract 

1.9 

42.7 

      Percent severely rent burdened consecutively during the voucher contract 

0.7 

0.8 

Al  HCV households who exited the program 

50,856 

31,670 

Average total duration (years) 

3.4 

3.4 

  Average duration in rent burden (years) 

0.7 

2.5 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

2.0 

2.5 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.1 

0.2 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

1.5 

1.6 

  Percent rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

21.2 

72.7 

Percent severely rent burdened at the time of last recertification before exiting the program 

4.7 

7.5 

Al  HCV households who moved since initial lease up 

19,085 

11,263 

Average number of moves 

1.3 

1.3 

  Average total duration (years) 

6.8 

6.8 

  Average duration in rent burden (years) 

2.1 

4.2 

Average duration in rent burden (HCV households have ever experienced rent 

burden only) 

3.0 

4.3 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.4 

0.5 

Average duration in severe rent burden (HCV households have ever 

   experienced severe rent burden only) 

1.8 

1.8 

  Percent who reduced rent burden upon mobility 

36.0 

52.8 

Average change in income upon mobility ($) 

1,058 

903 

   Percent who reduced rent burden upon mobility and became not burdened 

(burden ≥ no burden) 

10.7 

24.8 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became not 

burdened (severe burden ≥ no burden) 

2.2 

2.8 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and became 

burdened (severe burden ≥ burden) 

2.5 

4.9 

  Percent who increased rent burden upon mobility 

47.9 

41.3 

Average change in income upon mobility ($) 

515 

141 

   Percent who became rent burdened upon mobility (no burden ≥ burden) 

25.4 

14.6 

Percent who became severely rent burdened upon mobility (no burden ≥ 

severe burden) 

1.3 

0.4 

   Percent who increased rent burden upon mobility and became severely 

   burdened (burden ≥ severe burden) 

1.2 

1.7 

HCV = Housing Choice Voucher. 

  43 

Table A12. Longitudinal Statistics for HCV Households That Leased a Unit in 2008 

(Market Characteristics) 

FMR 

Percent of Tracts With 

Rents Above FMR 

 C  

ategory/Explanatory Variable 

< 600  600–850 

> 850 

< 40%  40–55%  > 55% 

All HCV households 

74,563 

55,417 

46,523  45,710 

58,030  60,173 

Average total duration (years) 

4.6 

5.4 

6.3 

6.0 

5.3 

5.1 

  Average duration in rent burden (years) 

2.0 

2.3 

2.2 

2.0 

2.2 

2.3 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

3.0 

3.3 

3.5 

3.3 

3.3 

3.3 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.3 

0.4 

0.4 

0.3 

0.3 

0.3 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

   ever experienced severe rent burden only) 

1.8 

1.8 

2.1 

2.0 

1.9 

1.8 

  Percent rent burdened at beginning of the voucher contract 

42.5 

39.6 

35.1 

34.9 

38.8 

43.8 

  Percent severely rent burdened at beginning of the voucher 

contract 

3.3 

3.3 

2.2 

3.6 

2.9 

2.6 

  Percent rent burdened at least 1 year 

62.5 

65.4 

60.3 

58.9 

63.2 

66.4 

  Percent severely rent burdened at least 1 year 

14.7 

18.0 

16.9 

16.4 

17.1 

16.4 

  Percent rent burdened consecutively during the voucher 

contract 

21.2 

16.8 

11.7 

12.9 

16.4 

20.4 

  Percent severely rent burdened consecutively during the 

   voucher contract 

0.9 

0.7 

0.5 

0.8 

0.6 

0.6 

All HCV households who exited the program 

46,038 

24,372 

11,935  14,832 

26,576  32,184 

Average total duration (years) 

3.2 

3.5 

3.9 

3.6 

3.5 

3.4 

  Average duration in rent burden (years) 

1.3 

1.4 

1.3 

1.2 

1.4 

1.4 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

2.3 

2.4 

2.5 

2.4 

2.4 

2.4 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.2 

0.2 

0.2 

0.2 

0.2 

0.2 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

      ever experienced severe rent burden only) 

1.5 

1.6 

1.7 

1.6 

1.6 

1.5 

Percent rent burdened at the time of last recertification 

before exiting the program 

42.5 

41.4 

34.0 

35.1 

40.4 

43.8 

  Percent severely rent burdened at the time of last 

   recertification before exiting the program 

5.7 

6.3 

5.1 

5.9 

5.7 

5.8 

All HCV households who moved since initial lease-up 

11,867 

11,082 

7,302 

6,953 

11,552  10,448 

Average number of moves 

1.3 

1.4 

1.3 

1.3 

1.4 

1.3 

  Average total duration (years) 

6.5 

6.9 

7.3 

7.1 

6.9 

6.7 

  Average duration in rent burden (years) 

2.8 

3.1 

2.8 

2.7 

2.9 

3.1 

Average duration in rent burden (HCV households have ever 

experienced rent burden only) 

3.4 

3.7 

3.6 

3.5 

3.6 

3.6 

   Average duration in severe rent burden (years) 

0.5 

0.5 

0.4 

0.5 

0.5 

0.4 

Average duration in severe rent burden (HCV households have 

   ever experienced severe rent burden only) 

1.8 

1.8 

1.9 

1.9 

1.9 

1.7 

  Percent who reduced rent burden upon mobility 

40.9 

42.0 

44.7 

44.3 

41.3 

42.3 

Average change in income upon mobility ($) 

925 

1,157 

827 

899 

1,011 

1,043 

   Percent who reduced rent burden upon mobility and became 

not burdened (burden -> no burden) 

15.4 

16.1 

16.4 

15.8 

15.9 

16.1 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and 

became not burdened (severe burden -> no burden) 

2.4 

2.5 

2.4 

2.4 

2.6 

2.4 

  Percent who reduced severe rent burden upon mobility and 

became burdened (severe burden -> burden) 

3.1 

3.7 

3.3 

3.4 

3.3 

3.5 

  Percent who increased rent burden upon mobility 

43.8 

47.5 

45.4 

45.3 

44.7 

46.7 

Average change in income upon mobility ($) 

389 

448 

294 

311 

324 

483 

   Percent who became rent burdened upon mobility (no burden 

-> burden) 

20.7 

24.1 

18.7 

18.2 

21.4 

23.7 

  Percent who became severely rent burdened upon mobility 

(no burden -> severe burden) 

1.2 

1.0 

0.6 

0.8 

1.2 

0.9 

  Percent who increased rent burden upon mobility and 

   became severely burdened (burden -> severe burden) 

1.6 

1.3 

1.1 

1.4 

1.5 

1.2 

FMR = Fair Market Rent. HCV = Housing Choice Voucher. 

  44 

Document Outline

Cover

Contents

Executive Summary

Introduction

Background

Data and Methods

Findings

Conclusion

Findings

References

Appendix